Риэлторы верят в чудеса - Банк бесплатных рефератов, курсовых, дипломных работ

Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

Еще каких-нибудь пять лет назад передовые риэлторы США вписывали на свои визитки свежеприобретенные адреса электронной почты. Затем руководство ФИАБСИ (Международной федерации специалистов рынка недвижимости) повергло свои ряды в состояние шока, отказавшись от традиционной бумажной рассылки документов.

Впрочем, через каких-нибудь несколько месяцев члены ФИАБСИ освоили новый способ взаимодействия и даже оценили его преимущества. А в прошлом году на слете высших чинов Национальной ассоциации риэлторов США (www. realtor. com) было официально объявлено, что «прививка» новых технологий прошла успешно и теперь время перейти к делу - на рынке недвижимости наступила эпоха настоящей электронной коммерции.

Почин заокеанских коллег не остался незамеченным и у нас в стране. На последнем, 9-м съезде Российской гильдии риэлторов даже работала специальная секция по информационным технологиям. А в целом мнение РГР такое: Интернет - это «современное чудо», которое заслуживает «самого серьезного изучения и применения в повседневной работе». Экс-президент РГР Андрей Гусев, один из самых активных популяризаторов «чуда» в среде коллег, утверждает, что новые технологии изменят привычное представление об этом бизнесе.

Словами дело не ограничивается. РГР сама задает тон в «интернетизации» рынка недвижимости.

Для профессионалов с подачи гильдии уже работает Виртуальный клуб риэлторов. Доступ к этому ресурсу для широкой публики закрыт, в члены клуба принимают только по рекомендациям коллег (исключение сделано для членов РГР - их принимают автоматически, на основе заявления о согласии выполнять стандарты ВКР).

А для клиентов риэлторских фирм и для прочей интересующейся публики гильдия открыла свой официальный сайт (www. rgr. ru). Там есть полный перечень ее членов, этический кодекс, профессиональные стандарты и всевозможные нормативные акты. Кроме того, в четвертом квартале 2000 года РГР собирается запустить в работу глобальный ресурс под названием «Рынок недвижимости России» с самой исчерпывающей информацией по теме. Предполагается в частности, что на новой виртуальной площадке желающие сдать-снять или купить-продать, смогут подобрать себе подходящее агентство недвижимости и тут же связаться с ним.

Правовые разделы и всевозможные полезные советы для клиентов есть и на собственных сайтах многих агентств недвижимости. В этом как раз ничего принципиально нового нет. Риэлторы никогда не упускали случая лишний раз рассказать широкой общественности о правовых нюансах своего бизнеса. Такая просветительская работа была и остается для них важным инструментом борьбы с полулегальными фирмами и «черными маклерами», которые и клиентов у солидных компаний отбивают, и компрометируют риэлторское сообщество в целом.

Но вот действительно беспрецедентная новость: недавно одна из японских инвестиционных компаний сделала крупные вложения в американскую недвижимость без предварительного выезда на объект. После знакомства с проектом через всемирную сеть японцы сочли, что лететь в Америку им уже не нужно. А покупка или аренда жилья через сеть в тех же США постепенно превращается из экзотики в нормальный подход к решению жилищного вопроса.

Одновременно Интернет оказывается и идеальной средой для сплочения риэлторов. В принципе, цивилизованные участники рынка недвижимости всегда стремились к консолидации. Однако прежде речь преимущественно шла о выработке всевозможных кодексов, регламентирующих «правила игры». Теперь же благодаря Интернету возникла тенденция к объединению разрозненных ранее баз данных, которые - основа основ этого рынка. И, вероятно, создание всемирного информационного банка по недвижимости - всего лишь дело времени.

РГР настойчиво продвигает Интернет в риэлторские массы и обещает своим членам помощь в подготовке кадров к работе с новыми технологиями. Впрочем, говорит г-н Гусев, основные игроки рынка недвижимости уже и сами разобрались, что к чему. Ведущие фирмы успели обзавестись собственными web-представительствами. И небезуспешно.

Компания «Миэль» вышла в глобальное информационное пространство одной из первых. Сайт компании (www. miel. ru) открылся в 1998 году. Как рассказывает заместитель директора по рекламе и маркетингу Юрий Карамаликов, уже тогда руководство «Миэля» поверило в потенциал Интернета и решило «застолбить место» на новом перспективном рынке. Рассчитывали в частности, что в сети компания приобретет новых клиентов - из числа тех, кто быстро «прикипел» к Интернету и по этой причине забросил чтение газет, в которых обычно и публикуется реклама риэлторских фирм.

Впрочем, на первых порах на сайте «Миэля» возможностей для самостоятельной работы с базой данных не было - ресурс содержал лишь рекламно-информационную справку о компании и контактный телефон для заинтересовавшихся.

Однако уже в октябре прошлого года ресурс «Миэля» был кардинальным образом переделан. Там появились и базы данных, и юридический раздел, и даже «доска объявлений», где все желающие продать-купить или сдать-снять могут бесплатно разместить свои предложения. Последнее начинание кажется странным - получается, компания сама отбивает у себя клиентов.

Но, утверждает г-н Карамаликов, «доска» - вещь полезная. С ее помощью специалисты компании отслеживают динамику рынка. К тому же вожделенная многими возможность решить свои проблемы «без посредников» привлекает на сайт «Миэля» дополнительную публику. А там - не исключено - желающие сэкономить на комиссионных познакомятся заодно с юридическим разделом и придут к выводу, что безопасности ради стоит-таки вверить себя профессионалам.

Популярности сайта способствует и «он-лайновая» реклама. «Миэль» начал размещать свои баннеры в начале 2000 года. И сейчас, по оценкам Карамаликова, сайт www. miel. ru в Рунете так же популярен, как и сам «Миэль» в «оф-лайне». Выводы главы рекламной службы подтверждает статистика поисковой Интернет-системы «Рамблер»: www. miel. ru неизменно фигурирует в числе самых популярных ресурсов по недвижимости.

Впрочем, говорит Юрий, «Миэль» не стремится к суперпопулярности сайта: важно не количество посещений, а их качество. Сейчас, по оценкам компании, Интернет приводит к ней до 1, 5-3% клиентов и существует тенденция к увеличению их потока. В «Миэле» таким результатом довольны. Как и рассчитывали в 1998 году, среди этих трех процентов много принципиально новых клиентов. Впрочем, на новый способ взаимодействия с компанией переключилась и часть прежних заказчиков - Интернет экономит время.

Чаще всего посетители сайта интересуются арендой квартир. Есть также желающие купить жилье, в том числе и загородные коттеджи. Аренда и покупка офисов менее популярна, хотя таких вариантов на сайте «Миэля» тоже немало.

Статистика посещений открыта. Из нее в частности видно, что пик интереса к ресурсу приходится на 14-18 часов. А среди посетителей много профессионалов - риэлторов, для которых Интернет стал одним из инструментов мониторинга рынка.

Сейчас в «Миэле» снова намерены переделать свой сайт. Г-н Карамаликов рассказывает, что на ресурс все чаще обращаются люди с минимальным опытом работы в Интернете. Таким посетителям, считают в компании, бывает сложно разобраться со структурой сайта. Вот и было решено сделать интерфейс более «дружелюбным».

С базой данных «Миэля» сейчас можно ознакомиться не только на ее собственном ресурсе, но и на сайте www. appartments. ru. На этой площадке выставлены предложения сразу нескольких ведущих московских агентств. Давешние конкуренты решили сплотиться, полагая, что в новых условиях их бизнес от этого только выиграет.

Юрий Карамаликов в частности считает, что Интернет меняет общепринятые представления о конкуренции. Жить в изоляции больше невыгодно, поскольку скрытность игроков вызывает недоверие потребителя и таким образом дестабилизирует рынок. Главным инструментом конкурентной борьбы в эпоху Интернета, по мнению г-на Карамаликова, станет качество обслуживания. А легкий доступ к информации об услугах фирмы - одна из важных составляющих ее имиджа.

Московские риэлторы не одиноки в стремлении объединяться. Общие базы данных уже созданы и в ряде других регионов, в том числе в Новосибирске, Красноярске, Самаре. Андрей Гусев считает, что региональные базы данных - признак развитого и хорошо организованного риэлторского сообщества, адекватно реагирующего на тенденции рынка.

Западные риэлторы продвинулись в этом направлении еще дальше. Особенно в США, где потребность в «обобществлении» баз диктует сама специфика рынка. Если, по статистике, россияне меняют место жительства в среднем раз в 50 лет, то американцы делают это в 10 раз чаще. Причем нередко новая квартира находится за тысячи километров от прежней - в другом городе или даже в другом штате.

Впрочем, наши граждане тоже постепенно теряют привычку к оседлому образу жизни. Сейчас, по оценкам г-на Гусева, в России наметилось 5-6 стабильных миграционных потоков, вызванных неблагополучной экономической и политической ситуацией в некоторых регионах. Покинув насиженные места, люди нередко оказываются на положении беженцев - государство, считает Гусев, не в состоянии регулировать эти потоки, поскольку не владеет ситуацией на рынке жилья. Между тем РГР, члены которой есть по всей стране, оказались фактически единственными, кто имеет реальную информацию о структуре спроса-предложения и ценах на недвижимость в разных уголках России.

Единая общероссийская база данных, сводящая воедино эти разрозненные пока сведения, убьет многих зайцев разом: разрядит социальную напряженность, даст тысячам людей желанную крышу над головой, а заодно и привлечет в риэлторский бизнес дополнительные средства. Сейчас, считает Андрей Гусев, проблема в том, что многие риэлторы еще просто не поняли преимуществ новых технологий и выгод информационной консолидации с коллегами по РГР.

Вероятно, на пути к созданию глобального Интернет-рынка недвижимости гильдии придется преодолевать еще один барьер. Сама по себе общероссийская база данных без полноценной электронной коммерции (когда вся сделка от начала до конца осуществляется через Интернет) останется лишь полумерой, облегчающей жизнь, но не решающей проблемы в целом.

Между тем многие риэлторы считают, что электронная коммерция полного цикла в их сфере невозможна в принципе. В том числе и передовые. Например, Юрий Карамаликов полагает, что «живой» контакт с клиентом необходим уже на раннем этапе сделки - в силу того, что риэлторы продают нестандартный товар, а процесс купли-продажи требует соблюдения многих юридических формальностей.

А вот Андрей Гусев с такой точкой зрения не согласен. Он снова отсылает нас к опыту американцев. Электронная коммерция в сфере недвижимости в обыкновение там тоже еще не вошла. Но дело тут прежде всего в поведенческих стереотипах - большинство клиентов пока предпочитают выбирать жилье по старинке, лично осматривая предлагаемые варианты. Однако сама возможность купить или арендовать новое жилье, не покидая стен прежнего, в США уже существует. Молодые и мобильные, для которых Интернет быстро стал «нормой жизни», этой возможности не упускают.

ПОКУПАТЕЛИ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ ОТПРАВЛЯЮТСЯ В ВИРТУАЛЬНЫЕ ТУРЫ

Впрочем, для большинства российских клиентов риэлторских фирм, подыскивающих новую квартиру в черте родного города, вопрос внедрения электронной коммерции пока не очень актуален. Для них куда более существенной проблемой является время, которое приходится затрачивать на поиск подходящего варианта.

Пока на большинстве сайтов по недвижимости клиенту в лучшем случае предлагаются фотографии. Азачастую и вовсе одно только словесное описание- район, площадь, количество комнат. Между тем уже существует целый ряд технологий, позволяющих подробно осмотреть объект недвижимости прямо вкомпьютере. Среди них - технология IPIX, с чудесами которой можно ознакомиться на сайте www. homeseeers. ru.

Объекты IPIX представляют собой трехмерные фотографии и больше всего напоминают трехмерные компьютерные игры. Посетитель ощущает себя «внутри» картинки и может свободно «перемещаться в пространстве» при помощи мышки.

Один из руководителей владеющей сайтом компании «Хомсикерс» Родион Лёвочка верит, что IPIX - самая перспективная из существующих сейчас технологий производства так называемых виртуальных туров. Продукт получается относительно недорогим, быстро «грузится» и не требует установки дополнительного программного обеспечения на компьютер пользователя.

Сам «Хомсикерс» риэлторской фирмой не является. Это скорее рекламная площадка, где агентства недвижимости могут на коммерческих условиях разместить свои объекты. Среди клиентов сайта есть также и частные лица, которые не хотят превращать свою предназначенную на продажу собственность в проходной двор.

Практически все выставленные на IPIX дома и квартиры относятся к разряду дорогого элитного жилья. Тех, кто желает сбыть с рук недвижимость подешевле пока останавливают цены на услуги «Хомсикерс». Производство одной картинки стоит 40-70 долларов. Причем, утверждает г-н Лёвочка, значительная часть этой суммы идет в карман компании IPIX- являясь монополистом, эта фирма требует покупать у нее лицензию на право производства каждого нового объекта. (Заплатив эти деньги «Хомсикерсу», клиент вправе распорядиться продуктом по своему усмотрению - выставить его на homeseekers. ru, поместить на свой сайт, разослать клиентам по электронной почте или использовать для презентаций в офисе).

Кроме того, приходится оплачивать аренду места на сайте (25 долларов в месяц за объект). Можно также ежемесячно платить 150 долларов абонентской платы и размещать объекты без ограничений по количеству.

Риэлторы, считает Родион, не слишком-то верят в возможности «виртуальных туров», отчего спрос на услуги «Хомсикерс» пока умеренный. Однако практика говорит об обратном. Недавно с торгов на www. homeseekers. ru ушел один из самых дорогих в истории сайта объектов - он был продан за рекордные 1, 5 млн. долларов.

И все-таки кое-какой прогресс уже наметился. Нomeseekers. ru открыли в марте 2000 года, и тогда у компании было всего 1-2 заказа в месяц. Сейчас же на сайте каждую неделю появляется до четырех новых объектов.

В перспективе, рассчитывает Родион Лёвочка, технология «виртуальных туров» приживется в Рунете и использование ее для показа объектов недвижимости станет стандартом. Риэлторы, рассчитывает он, сменят гнев на милость, а IPIX рано или поздно снизит стоимость своих лицензий. Так что когда-нибудь потребителями IPIX станут даже продавцы малогабаритных квартир в «хрущевках». Благодаря «виртуальным турам» владелец такой скромной собственности без проблем продемонстрирует потенциальному покупателю, что квартира пусть и небольшая, но зато штукатурка на месте и табуны тараканов по кухне не шастают.

«Рынок Интернет-рекламы стремительно растет, и в будущем рост сохранится», - это заявление председателя совета директоров агентства Интернет-рекламы «Манифест» Сергея Ищенко оказалось преамбулой к состоявшейся 5 сентября пресс-конференции, где было объявлено о беспрецедентном для Рунета событии. Суть дела в том, что два крупнейших рекламных Интернет-агентства - «Манифест» и IMHO - заключили стратегический союз и теперь будут совместными усилиями решать насущные проблемы Рунета.

А проблем хватает. Самой острой из них остается ценовая неразбериха. Рекламные тарифы на сетевых площадках со сходной аудиторией могут различаться на порядок. А нередко владельцы сайта держат наготове сразу два прайс-листа. Один - с реальными ценами, для заказчика, который оценивает ситуацию в Рунете более или менее адекватно. И другой - где цены безбожно завышены, для «чайников».

При этом многие из ресурсов целенаправленно скрывают свою статистику, лишая клиента возможности объективно оценить приемлемость предлагаемых цен. Такое положение дел, конечно же, отпугивает потенциального рекламодателя. И вот теперь участники новоиспеченного альянса обещают положить конец безобразиям.

Де-факто союз «Манифеста» и IMHO представляет собой настоящую монополию. В общей сложности эти две компании контролируют 70% российского рынка Интернет-рекламы. Так что возможности диктовать рынку свои условия и действовать, невзирая на конкурентов, у них имеются.

Прежде всего союзники впредь не будут рекомендовать клиентам размещать рекламу на площадках, которые скрывают независимые данные о своей посещаемости. А сайты, предлагающие двойные прайс-листы, пообещал г-н Ищенко, вообще ожидает бойкот.

Заявленная 5 сентября программа совместных действий должна, по расчетам альянса, привести в Рунет новые средства не только от рекламодателей, но и от инвесторов. Пока от информационного дефицита в равной мере страдают и те, и другие. Например, бывает сложно получить независимые данные о доходной составляющей того или иного сайта. Теперь же «Манифест» и IMHO станут регулярно выносить на суд общественности данные о рекламных доходах действующих в Рунете компаний (в целях сохранения конфиденциальности публиковаться будут только обобщенные данные - без детализации по конкретным рекламодателям).

Известно, что в прошлом отношения «Манифеста» и IMHO были довольно прохладными. Однако до открытых конфликтов дело у них все же не доходило, и этот «худой мир» в конце концов оказался основой для объединения.

Союзничество сулит обеим компаниям многочисленные радужные перспективы. Прежде всего они могут рассчитывать на непосредственную финансовую выгоду за счет увеличения своей устойчивости и притока в Рунет новых рекламодателей. Но стоит также учитывать, что главные герои этой истории сами являются частью парадоксальной Интернет-экономики. Большинство работающих в сети компаний живут не на доходы, а на инвестиции. «Манифест» и IMHO рассчитывают, что заваренная ими каша обернется в том числе ростом их рыночной стоимости.

Пока единственным формальным признаком состоявшегося союза является вхождение Сергея Ищенко в состав совета директоров IMHO. Вопрос о взаимном обмене пакетами акций хотя рассматривался, но его окончательное решение отложили на несколько месяцев - союз прежде должен подтвердить свою жизнеспособность.

Впрочем, сомневаться в успехе предприятия не приходится. В первый же день существования альянс заявил о начале нового, революционного проекта в области ценообразования на рекламные услуги. Сбывается исконная мечта рекламодателей: теперь они смогут платить не за размещение рекламы, а за ее эффективность.

По мнению председателя совета директоров IMHO Арсена Ревазова, эффективность рекламы в Интернете следует оценивать по совокупности критериев: продолжительность визита, глубина просмотра сайта, повторные визиты. Все эти параметры предполагается увязать в некую единую модель, обкатку которой альянс начал в сентябре.

Примерные тарифы на эффективную рекламу г-н Ревазов огласил уже на пресс-конференции. Предполагается, за состоявшийся визит будет принято посещение продолжительностью минимум 30 секунд; и если пользователь пробыл на сайте меньше, деньги с рекламодателя взиматься вообще не будут. Ориентировочная цена первичного визита - 1 доллар. Повторные посещения - в несколько раз дороже, но платить за «возвращенцев» надо будет только в течение оговоренных в контракте сроков рекламной кампании.

Для торговых точек новая модель несет в себе дополнительные прелести. Г-н Ревазов допускает, что с Интернет-магазинов деньги будут взиматься даже не за посетителя (который может прийти на сайт из пустого любопытства и с пустым кошельком), а за конкретного покупателя. Правда, магазину, претендующему на столь заманчивые условия размещения рекламы, придется побеспокоиться о прозрачности своего бюджета.

Кто-то из присутствовавших на пресс-конференции тут же подсчитал, что «Манифест» и IMHO в сущности предлагают рынку «те же яйца, только в профиль» - средняя цена рекламной кампании останется прежней. Г-н Ревазов с этими прикидками согласился и, кстати, заметил, что клиенты, предпочитающие рассчитываться за рекламу по старинке, такую возможность получат. Вопрос только в том, найдутся ли желающие платить рекламистам не за результат, а за красивые картинки

Описание предмета: «Рынок недвижимости»

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

По утверждению ряда зарубежных экономистов, рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду.

В свою очередь связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость — это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок.

Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка недвижимости зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.

Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики.

Рынок недвижимости — это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

Рынок недвижимости — это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену.

Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Что касается получения информации о рынке недвижимости, то она не является такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.д.

Внимание!

Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.

Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.