Рынок недвижимости на подъеме: рост цен опережает прогнозы - Банк бесплатных рефератов, курсовых, дипломных работ

Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

Рынок недвижимости на подъеме: рост цен опережает прогнозы

В декабре 1999 года нами был рассчитан прогноз изменения цен в городах России на 2000-2001 гг. В соответствии с ним, в начале-середине 2000 года рынок жилья должен был перейти от стадии послекризисного спада к стадии депрессивной стабилизации, со второй половины 2000 года должен был начаться устойчивый подъем рынка и рост цен на жилье.

Из графиков (рис. 1) видно, что полтора года ситуация развивалась в соответствии с прогнозом: во всех городах, где ведется по-месячный мониторинг рынка жилья, произошел переход от стадии стабилизации к стадии подъема и роста рынка.

Понятно, что общей причиной, спусковым механизмом начала подъема рынка был общий экономический рост в стране, политическая, финансовая, социально-экономическая стабилизация. Но этот процесс в различных городах происходил несинхронно: в начале 2000 года начали расти цены на жилье в таких городах, как Екатеринбург, Пермь, Красноярск, затем в середине года в Новосибирске, Ульяновске, Омске, Барнауле, Москве, Твери, затем, к концу года, в Петербурге и Калининграде, и лишь в середине 2001 года - в Нижнем Новгороде. В результате к концу 2000 года уровень цен на жилье (в долларовом выражении относительно декабря 1999 года) вырос в Екатеринбурге, Красноярске и Перми на 39-58%, в Новосибирске, Ульяновске и Омске - на 17-25%, в Барнауле и Твери - на 7-9%, в Москве и Нижнем Новгороде - на 1-2%, в Петербурге и Калининграде - близко к нулю.

В связи с этим многие аналитики в Москве предсказывали продолжение снижения цен в 2001 году и не верили в начало устойчивого роста.

Мы попытались разобраться с теми причинами, которые вызвали такие региональные различия в поведении рынков.

В качестве первой возможной причины можно было ожидать различия в темпах экономического роста, роста доходов и платежеспособности населения. Однако, эти различия по статистическим данным оказались несущественными.

Вторая причина, по мнению многих аналитиков - низкие темпы нового строительства, снижение объема предложения на вторичном рынке, что создает некоторый дефицит предложения на фоне роста спроса. Но и эти факторы, несомненно влияющие на рост цен, мало отличаются в рассматриваемых городах.

Наконец, одна из возможных причин роста цен, особенно в группе долларовых городов - начавшееся в 1999 г. и усилившееся в 2000 г. снижение покупательной способности доллара в России (процесс, обратный последовавшему после дефолта взлету этого показателя), - также не объясняет региональных различий в росте цен на жилье.

Нами была выдвинута гипотеза о том, что темпы роста цен в городах России связаны с глубиной их падения после кризиса: чем ниже (относительно докризисного) уровень цен в нижней точке (которую к концу 2000 года все города уже прошли), тем раньше начался у них рост цен и тем быстрее они растут. Приведенные в таблице и на графиках (рис. 2, 3) данные подтверждают высокую степень связи между этими величинами (65-70%). Это позволило сделать следующие выводы.

Во-первых, переход рынков жилья к концу 2000 года во всех городах к стадии устойчивого роста - это общая закономерность, хотя и еще не проявившаяся в явном виде в Москве, Петербурге и других городах долларовой группы.

Во-вторых, сдвиг во времени начала роста цен на полгода-год между различными городами объясняется прежде всего различной степенью снижения цен в этих городах после кризиса: чем больше была степень снижения, тем раньше начинается рост.

В-третьих, этим же объясняется различная степень роста за 2000 год: чем больше была глубина спада после кризиса, тем быстрее идет восстановление.

Конечно, на эту основную закономерность накладываются другие индивидуальные отличия городов, связанные с притоком капитала, миграцией и другими экономическими факторами (следствием чего является значительный разброс точек относительно линии регрессии и недостаточно высокий коэффициент корреляции).

Эти выводы были положены в основу прогноза на 2001 год. Согласно прогнозу, в Москве и других городах, где цены на жилье номинирутся (выставляются в рекламу) в долларах (Россия-1), и где снижение цен после кризиса составляло от 35 до 54%, ожидается устойчивый, но небольшой рост цен на жилье - 0, 5-1, 0% в месяц, 8-10 процентных пунктов за год (относительно базового периода - декабря 1997 года). Более высокие темпы роста будут наблюдаться в Екатеринбурге и городах рублевой группы (Россия-2), где снижение цен после кризиса было более значительным (от 59 до 68%).

В первом полугодии 2001 года ситуация на рынках жилья развивалась в соответствии с прогнозом. Но с мая темпы роста цен в Москве несколько превысили прогнозируемые, и к июню рост (по сравнению с декабрем 1999 г.) составил 13%. С учетом рассмотрения ряда факторов, воздействующих на цены вторичного рынка жилья в Москве (опережающий рост цен первичного рынка, ведущий к оттоку спроса от новостроек, наблюдаемый рост спроса на вторичном рынке, традиционное превышение темпов роста цен во втором полугодии по сравнению с первым) прогноз динамики цен в июне был скорректирован в сторону увеличения: можно ожидать двухгодового прироста цен в Москве на 32-35%.

При рассмотрении динамики цен в группе городов России-1 (с исключением Екатеринбурга) корректировки прогноза не потребовалось.

Темпы роста цен в городах России-2 (с учетом Екатеринбурга), Как и прогнозировалось, оказались выше, чем в городах России-1, но ниже, чем во втором полугодии 2000 года. Более того, в Екатеринбурге и Перми к июню проявились признаки начала стабилизации. Вместе с тем, средневзвешенный прогноз для этой группы, как и для Москвы, оказался чрезмерно пессимистическим и потребовал пересмотра. Уточненный прогноз - можно ожидать двухгодового прироста цен около 100%.

Таким образом, впервые с 1995 года (не считая кризиса августа-98) фактический рост цен в Москве и в третьей группе городов (по данным первого полугодия) существенно отклонился от прогнозируемого, причем в сторону более высоких темпов роста. Однако, это не вызывает у нас огорчения: тем самым подтверждается (для самых глубоких скептиков) принципиальный вывод о переходе рынка недвижимости к стадии устойчивого роста.

Последние месяцы (июль-октябрь) подтвердили правильность уточненного прогноза: прирост цен от декабря 1999 г. достиг следующих значений: Екатеринбург 110%, Пермь 103%, Новосибирск 104%, Омск 90%, Ульяновск 49%, Тверь 31%, Москва 27%, Петербург 21%, Калининград 7%, Н. Новгород 4%.

Мы прогнозируем, что в дальнейшем закономерности роста и последующей стабилизации цен в различных городах будут близки, хотя и сдвинуты по времени: рост цен сначала с возрастающими, а затем снижающимися темпами и переход к стабилизации на уровне, характерном для данного города. В Екатеринбурге, Новосибирске, Перми стабилизации цен наступит уже зимой, в Омске, Ульяновске, Твери сохраняются высокие темпы роста, и стабилизацию мы ожидаем еще через полгода, в Москве и Петербурге темпы роста увеличиваются, и переход к стабилизации возможен через год, Калининград и Н. Новгород задержались с началом роста, и им предстоит подъем цен в течение полутора-двух лет. Степень роста на стадии стабилизации также будет зависеть от предыдущей глубины спада после кризиса августа-98: мы ожидаем, что повсеместно будет достигнут уровень 0, 85-0, 95 от докризисного, а в отдельных городах возможен кратковременный «перебег» цен выше докризисного уровня с последующим «откатом».

Сегодня мы еще раз вернулись к рассмотрению статистических моделей для прогнозирования цен на жилье в Москве, построенных в июне (модель 2) и октябре (модель 3) 2000 года. В прошлогоднем докладе мы пришли к выводу, что модель 2 дает черезчур пессимистичный, а модель 3 - черезчур оптимистичный прогноз по сравнению с прогнозом, полученным эвристическим методом. Оказалось (рис. 7), что фактические данные за прошедшие 12 месяцев близко совпадают с прогнозом по модели 3, что говорит о ее высокой прогностической способности.

Описание предмета: «Рынок недвижимости»

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

По утверждению ряда зарубежных экономистов, рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду.

В свою очередь связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость — это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок.

Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка недвижимости зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.

Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики.

Рынок недвижимости — это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

Рынок недвижимости — это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену.

Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Что касается получения информации о рынке недвижимости, то она не является такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.д.

Внимание!

Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.

Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.