Сложности при продаже квартиры, в которой кроме собственника прописаны еще другие лица - Банк бесплатных рефератов, курсовых, дипломных работ

Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

Ситуации, когда в квартире собственника прописаны другие люди (несобственники), достаточно многообразны. Вот наиболее распространенные из них.

Человек имеет квартиру в собственности (неважно, каким способом). Потом он (она) вступает в брак и регистрирует супруга(гу) в своей квартире. После распада семейных отношений или даже развода в случае необходимости продать такую квартиру придется уговаривать бывшего супруга(гу) выписаться из этой квартиры.

В период брака один из супругов получает квартиру по наследству (или в дар) и регистрируется в ней вместе с супругом(гой). Далее ситуация может сложиться как в первом случае.

Собственник квартиры прописывает в нее кого-нибудь из родственников (например, бабушка прописывает внучку), при этом имеется завещание на другого человека, а прописанный в число наследников не входит. В итоге новый собственник квартиры столкнется с проблемой дальнейшего распоряжения квартирой.

Собственник регистрирует кого-нибудь из родственников, а потом отношения между ними портятся и найти взаимопонимание в вопросах продажи квартиры не удается.

Каковы права собственника квартиры в подобных ситуациях?

Во всех приведенных выше ситуациях владелец квартиры фактически оказывается ущемленным в своих правах собственника, ведь, пока в квартире прописан его бывший супруг(га) или кто-то из родственников, он практически ничего не может сделать с этой квартирой без их согласия. В случае совершения любой сделки по отчуждению квартиры потребуется, как минимум, представить документы, доказывающие, что бывшему члену семьи собственника есть куда выписаться из этой квартиры. Теоретически можно продать квартиру, в которой кто-либо прописан (если он не принадлежит к группе риска), однако на практике найти покупателя на такое жилье практически невозможно.

Прежде всего нужно сказать, что выселить бывшего члена семьи собственника только на основании прекращения семейных отношений нельзя. Право члена семьи пользоваться жилищем носит самостоятельный характер и поэтому в случае прекращения семейных отношений не утрачивается. Согласно законодательству право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома или квартиры (ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР). Из этого следует, что муж и жена после расторжения брака будут обладать равными правами пользования квартирой независимо от того, кому из них она принадлежит (ст. 127 ЖК РСФСР). Единственный выход - достичь соглашения об ином порядке пользования квартирой. Соответствующие положения могут быть включены и в текст брачного договора.

Небольшим утешением собственнику квартиры в данной ситуации может послужить то, что прекращение семейных связей с собственником может повлечь за собой изменение объема обязанностей бывшего члена семьи.

Может ли супруг-собственник продать квартиру без согласия проживающего (зарегистрированного) в ней бывшего супруга?

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, в том числе и бывшим супругом (ч. 2 ст. 292 ГК РФ).

Прежде чем продать квартиру, собственнику следует позаботиться о выселении зарегистрированных в жилом помещении граждан. Если же члены семьи, в том числе и бывшие супруги, не будут переселены и перерегистрированы по новому месту жительства, право пользования за ними сохранится независимо от того, кто будет собственником квартиры или дома. Право пользования будет сохраняться до тех пр, пока они будут вписаны в домовую книгу как жильцы квартиры.

Теоретически собственник квартиры может ее продать (а также совершить с ней любую другую сделку) без согласия зарегистрированного в ней бывшего супруга. Но покупатель на такую квартиру вряд ли найдется, так как впоследствии выписать (выселить) из нее этого бывшего супруга будет практически невозможно.

Что делать собственнику квартиры, желающему ее продать, если ему не удалось договориться с прописанными в ней людьми?

Если собственник квартиры не может договориться с «жильцом» и уговорить его добровольно выписаться из квартиры (например, купив ему другую жилплощадь) или его просто невозможно найти, остается только обратиться в суд. В настоящее время существует несколько основных способов получить решение суда, на основании которого вы можете спокойно обратиться в паспортный стол с просьбой снять с регистрационного учета вашего «соседа».

Признание гражданина безвестно отсутствующим. Этот способ подойдет тем, кто точно знает, что «сосед» действительно никогда не появится и не будет заявлять претензии на вашу жилую площадь. Например, достоверно известно, что бывший супруг(га), вступив в новый брак с гражданином другой страны, переехал на постоянное место жительства за границу, где собирается проживать всю оставшуюся жизнь, и т. п. Дело в том, что если снятый с регистрационного учета (выписанный) на основании такого решения суда гражданин опять появится и обратится в суд, его восстановят в правах на вашу жилплощадь.

Гражданским кодексом предусмотрен ряд оснований, по которым гражданин может быть признан безвестно отсутствующим. При этом собственнику квартиры придется доказать в суде, что:

- лицо, признаваемое безвестно отсутствующим, длительное время (более года) не проживает по месту жительства;

- более года о нем нет сведений в месте его постоянного проживания (то есть по месту прописки);

- были приняты усилия к поиску «пропавшего» гражданина, но они успехом не увенчались.

Что может послужить доказательствами для таких утверждений? Во-первых, показания свидетелей (из числа соседей или тех, кто часто бывал у вас дома или хотя бы засвидетельствует это). Эти люди должны дать показания, подтверждающие факт непроживания гражданина в помещении по месту регистрации более одного года. Они также должны «признаться» суду, что не располагают какими-либо сведениями о месте нахождения пропавшего гражданина.

В качестве письменных доказательств могут послужить заключения из отделения милиции (заключение по факту непроживания гражданина и отсутствия сведений о нем), поликлиники по месту жительства (отсутствие обращений за медицинской помощью, отсутствие полиса), отделения связи (отсутствие корреспонденции на имя пропавшего), заключение РЭУ и т. п. В случае отказа подобных организаций в выдаче таких заключений вам придется обратиться в суд с просьбой сделать официальный запрос.

Если пропавший числится в розыске (для этого следует обратиться в милицию с соответствующим заявлением) и у вас на руках имеется подтверждение того, что даже органы внутренних дел не смогли вам помочь, шансы выиграть дело значительно увеличиваются.

Практика показывает, что при наличии указанных доказательств рассмотрение таких дел в судах занимает 1-3 месяца с момента подачи заявления.

Признание судом гражданина неприобретшим права на жилую площадь.

Это означает, что, даже если ваш «сосед» и был зарегистрирован по месту жительства, он не приобрел права пользования квартирой (комнатой). Такая формулировка подойдет тем, кто действительно только зарегистрировал члена семьи в своей квартире (из различных соображений), но фактически тот оставался проживать в другом месте. Наиболее эффективен этот способ в борьбе с лжесупругами, чьи мотивы вступления в брак были продиктованы желанием получить прописку, после чего интерес к вам как к супругу пропал полностью вместе с самим супругом.

Для получения такого признания также следует собрать необходимые доказательства. Опять придется прибегнуть к помощи соседей по лестничной клетке или тех, кто часто бывал у вас дома. Позиция свидетелей должна быть проста: «Я никогда никого не видел у него дома (имеется в виду - ответчика). Он всегда жил (да и живет) один».

Кроме того, необходимо будет доказать единоличное несение вами обязанностей по содержанию жилого помещения. Нужно запастись квитанциями по оплате коммунальных услуг и представить их в суд. Законодательство предусматривает совместное исполнение обязанностей по содержанию жилого помещения, и неисполнение ответчиком прав и обязанностей, вытекающих из договора найма, будет являться основанием к неприобретению им права на жилую площадь (ст. 672 ГК РФ, ст. 53 ЖК РФ). В соответствии со ст. 54 ЖК РФ для приобретения права на жилье надо быть не только прописанным, но и фактически вселенным, то есть, начиная с момента прописки, вселиться, проживать и нести обязанности, указанные выше. Представив суду все вышеуказанные доказательства, вы докажете, что, прописавшись на спорную жилплощадь, ответчик так и не был надлежаще вселен и не совершил действий, однозначно свидетельствующих о приобретении им права (ст. 8 ГК РФ) на жилую площадь. Это и будет являться основанием для признания его неприобретшим права на жилье.

Это самый дорогой и самый сложный способ. Дорогой, потому что, если вы не уверены в своих силах и нервах, а серьезных оснований для выселения ответчика у вас нет, вам придется нанимать адвоката. Сегодня суды неохотно идут на выселение граждан, поскольку выселение чаще всего производится без предоставления другого жилья (именно это подразумевается в большинстве исковых требований). Другим основанием для отказа (или затягивания дела) часто становится непроживание ответчика по месту регистрации и как следствие невозможность его привлечения к процессу. Дело в том, что некоторые судьи полагают, что раз человек на данной площади не проживает, то и выселять некого. Поэтому суд может отказать в удовлетворении исковых требований или порекомендовать один из вышеперечисленных вариантов, в то время как оснований для подачи оговоренных ранее исков может и не быть. В этом случае без адвоката не обойтись, поскольку только профессионал сможет квалифицированно применить нормы материального и процессуального права в ваших интересах. И от того, насколько правильно и профессионально он доведет их до сведения суда, зависит исход вашего дела. 23 июня 1995 г. Конституционный Суд РФ признал неконституционной ч. 1 ст. 60 ЖК РФ, которая на бытовом уровне предусматривала основание для выселения граждан, отсутствующих более 6 месяцев в месте своего постоянного проживания. Однако правовое положение собственника и вселенных им лиц четко не определено.

Современное жилищное законодательство предоставляет нам весьма скудные возможности для выселения из жилого помещения без предоставления другого жилья. Наиболее подходит этот способ в случае распада брака, когда бывший супруг не проживает в квартире длительное время.

В этом случае прежде всего следует выяснить, где проживает ваш «сожитель». Если вам удастся доказать, что у ответчика имеется другая жилая площадь, особенно если она является его собственностью, то это весьма облегчит решение вашей проблемы.

Помимо этого необходимо представить суду доказательства того, что обязанности по содержанию жилого помещения вы несете единолично. Свидетельством этого будут являться все те же квитанции об. оплате. Так что имеет смысл собирать их заранее, если вы не уверены в прочности своих отношений или уже ясно, что дальнейшая совместная жизнь не складывается.

Кроме того, для выселения граждан, не являющихся собственниками приватизированных жилых помещений, без предоставления другого жилья основанием считаются:

- систематическое разрушение или порча жилого помещения, использование его не по назначению, невозможное проживание в квартире с лицом, постоянно нарушающим правила общежития, лишение родительских прав, если совместное проживание с детьми, в отношении которых лица лишены родительских прав, признано невозможным (ч. 1 ст. 98 ЖК РФ);

- установление судом, что помещение необходимо для личного пользования собственников и членов его семьи (относительно жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности) (ст. 135 ЖК РФ);

- систематическое невнесение платы за занимаемое по договору найма жилого помещения (ст. 136 ЖК РФ).

Использование жилых помещений допускается только в целях постоянного проживания (ст. 678, 288 ГК РФ, ст. 7 ЖК РФ). Несоблюдение этого положения свидетельствует о том, что помещение используется не по назначению, а следовательно, является основанием для выселения гражданина.

Собственникам квартир, прописавшим на свою жилую площадь выселяемого гражданина, надо будет попытаться доказать, что помещение необходимо им для личного пользования. К примеру, можно мотивировать данное утверждение тем, что заключен новый брак и помещение необходимо для совместного проживания с новым супругом.

Если у вас есть несовершеннолетние дети, обратитесь в орган опеки и попечительства по месту жительства, с тем чтобы вам дали заключение о невозможности совместного проживания выселяемого лица с вашим ребенком.

Можно еще запастись подтверждениями из отделения милиции о том, что ваш «сосед» постоянно дебоширит, нарушает правила общежития, портит помещение и наносит вам материальный и моральный ущерб.

Кроме того, можно сослаться на то, что собственник квартиры согласно законодательству вправе пользоваться, владеть и распоряжаться своим имуществом. В соответствии со ст. 304 ГК РФ, будучи собственником, вы можете требовать устранения всяких нарушений вашего права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. Присутствие нанимателя в квартире является причиной того, что вы не можете распорядиться квартирой по своему усмотрению (в том числе и продать ее). А это уже нарушение не только Гражданского кодекса РФ (ч. 1 ст. 288, ст. 304), но и Конституции РФ (пп. 12, 2 ст. 35), в которой провозглашена защита частной собственности.

Описание предмета: «Рынок недвижимости»

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

По утверждению ряда зарубежных экономистов, рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду.

В свою очередь связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость — это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок.

Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка недвижимости зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.

Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики.

Рынок недвижимости — это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

Рынок недвижимости — это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену.

Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Что касается получения информации о рынке недвижимости, то она не является такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.д.

Внимание!

Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.

Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.