Доходные модели стоимости - Банк бесплатных рефератов, курсовых, дипломных работ

Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

При расчете рыночной стоимости объекта с использованием доходного подхода возникает интересный нюанс: значение стоимости, полученное «классически правильным» способом можно получить еще несколькими «неправильными» (но похожими) способами. Возможные варианты расчетов представлены в таблице 1.

Таблица 1. Возможные варианты расчета рыночной стоимости

n2Примечание. В таблице 1 применены следующие обозначения: Pликв. -ликвидационная (остаточная) стоимость, CFi -базовая годовая арендная ставка вi-мгоду, руб.; CFi- это реально выплачиваемая или запланированная к реальным выплатам ставка. Остальные ставки (CFi*, CF**i) являются искусственно подобранными арендными ставками.

Комментарий. Первая из представленных в таблице 1 формула (выделена жирным цветом) подразумевает продажу объекта после n лет эксплуатации по остаточной (или ликвидационной) стоимостиPликв. Такой подход является по сути классическим при оценке объектов недвижимости. В том случае, если оценивается предприятие не как объект недвижимости, а как действующий бизнес, слагаемоеPликвзаменяют продленной (или терминальной, от английскогоterminal -конечный) стоимостью, равнойCFn+1/ (d - r), гдеCFn+1- денежный поток в первый год постпрогнозного периода, r - ожидаемый темп роста денежного потока в постпрогнозный период.

Все остальные, кроме первой, формулы, представленные в таблице 1, являются вариантами возможной подгонки под арифметический результат, полученный на основании расчетов по формуле 1.

Стабильность рынка недвижимости и модели оптимального поведения

2. 1. Критерий стабильности/нестабильности рынка недвижимости

При увеличении стабильности и благосостояния понижается значение ставки капитализации - мультипликатора «годовая арендная ставка CF, руб. /рыночная стоимость P, руб. «. При снижении стабильности и благосостояния наоборот - ставка капитализации повышается.

Таким образом, рост стабильности характеризуется следующим неравенством:

2. 2. Модели оптимального поведения на рынке недвижимости

Пусть существуют средние значенияCFсриPср. Тогда с учетом текущих значенийCF, Pи вышеприведенного критерия можно рекомендовать следующие конкретные действия (см. Табл. 2):

Покупать, если текущая тенденция - понижение цен;

Арендовать, если текущая тенденция - повышение цен

Покупать, если текущая тенденция - повышение цен;

Арендовать, если текущая тенденция - понижение цен

Покупать, особенно если текущая тенденция - повышение цен;

текущая тенденция - понижение цен - нетипичная ситуация

Покупать, особенно если наблюдается рост цен; менее выгодно покупать, если наблюдается снижение цен

Выжидать и арендовать: такая ситуация может быть только при начавшемся понижении цен

Выжидать понижения цен. При необходимости немедленного решения и при снижении цен лучше арендовать и ждать; при повышении цен также лучше арендовать

Выжидать понижения цен. Если все же надо на что-то решиться, то при тенденции снижения цен лучше арендовать и платить за очень короткие промежутки времени, а при тенденции повышения цен изучать ситуацию.

Взаимозависимости денежных потоков и ставок дисконтирования

Доходный подход, использующий метод дисконтированных денежных потоков, может рассчитывать стоимость бизнеса:

как рыночную стоимостьактивовкомпании: Ра =a (ДПаi/ (1 + dа) i), где ДПаi- денежный потокактивовкомпании вi-м периоде, dа - ставка дисконтированияактивовкомпании вi-м периоде;

2) как рыночную стоимостьчистых активов (акционерного капитала) компании: Рча =a (ДПчаi/ (1 + dча) i) =a ((ДПаi - Дпкрi) / (1 + dча) i) =a (ДПаi/ (1 + dа) i) - ДПкрi/ (1 + dкр) i), где ДПчаi- денежный поток, направленный какционерамкомпании вi-м периоде, ДПкрi- денежный поток, направленный ккредиторамкомпании вi-м периоде, dча - ставка дисконтированиячистых активов (акционерного капитала) компании вi-м периоде, dкр - ставка дисконтированияобязательствкомпании вi-м периоде.

Как видно, интерпретация понятия «стоимость бизнеса» в первом и втором варианте различная. Поэтому, говоря об оценке бизнеса, всегда следует четко понимать, о какой из вышеприведенных трактовок идет речь. Однако, здесь мы не будем подробно останавливаться на данных аспектах - вместо этого сосредоточим лучше внимание на зависимостях между различными видами денежных потоков и соответствующими ставками дисконтирования.

Для соответствия общепринятым мировым обозначениям и краткости последующего изложения сделаем следующие замены обозначений:

С учетом вновь введенных обозначений мы можем переписать вторую трактовку бизнеса (понимаемую как рыночную стоимость акционерного капитала) с позиции метода дисконтированных будущих потоков следующим образом:

Pча= (Pа- Pl) =a (F/kfi) -a (L/kli) =a (E/kei) =a ((F - L) /kei) =a (F/kei) -a (L/kei)

Из равенства подчеркнутых слагаемых в (3. 2) можно прийти к следующему равенству:

Пользуясь выражением (3. 4), содержащим от четырех до пяти компонентов в трех цепных равенствах (первый член равен второму, второй - третьему, а третий - первому; всего - шесть различных компонентов), можно по известным значениям отдельных трех или четырех компонент оценивать значение одной из неизвестных компонент. Например, если известны значения денежного потока для акционеров (E, FCFEили ДПча), ставки дисконтирования этого денежного потокаde, или dча, и ставка дисконтирования денежного потока, направленного к кредиторам, -dl, или dкр, то можно получить значение самого денежного потока, направленного к кредиторам, - ДПкр, FCFLили L:

Как видно из примера, из выражения (3. 4) можно получить большое количество (порядка 16) разнообразных зависимостей, связывающих аналогично (3. 5) одни компоненты с другими.

По мнению автора, затронутая тема интересна еще и тем, что в отличие от хорошо известной зависимости средневзвешенной стоимости капиталаWACC = df= f (de, dl), представленные выше зависимости практически не освещались в литературе, тогда как их использование несомненно может быть полезно во многих приложениях инвестиционного анализа.

Описание предмета: «Макроэкономика»

Макроэкономика - наука, изучающая функционирование рынка в целом (общий обьем производства, уровень цен, процентные ставки, уровень безработицы).

Макроэкономика. имеет дело со свойствами экономической системы как единого целого, экономической жизни в широком плане. Она изучает факторы и результаты развития экономики страны и ее крупных районов. Объектами макроэкономики. являются доход и богатство общества, темпы и факторы экономического роста. Макроэкономика изучает влияние рынка как целого на все другие элементы экономики.

Макроэкономический подход исходит из того, что условия эффективного функционирования отдельного предприятия отнюдь не тождественны условиям эффективного функционирования экономики в целом[12].

Макроанализ нацелен на решение народнохозяйственных проблем: борьба с инфляцией, безработицей, стимулирование экономической активности. Исходным импульсом развития М. явились экономические идеи английского ученого Джона Мейнарда Кейнса (1883-1946).

Макроанализ, по Кейнсу, охватывает следующие проблемы: 1 ) чем определяется общий уровень занятости в экономике? 2) в чем состоит роль процентных ставок и чем определяется их уровень? В макроэкономической теории Кейнса достижение эффективного функционирования экономики находится на стороне потребительского и инвестиционного спроса, а исходным пунктом является проблема занятости населения.

Макроэкономика преследует конкретные цели и обладает соответствующими инструментами, с помощью которых можно обеспечить их реализацию.

Американские экономисты П. Самуэльсон и В. Нордхаус в своем учебнике «Экономикс» выделяют следующие цели и инструменты макроэкономики К целям макроэкономики они относят: 1 ) объем производства, который является основным показателем экономического роста. Наиболее всеохватывающим показателем, при помощи которого измеряется объем производства, по их мнению, является валовой национальный продукт (ВНП), 2) занятость и безработица, ибо обеспечение полной занятости населения есть не только чисто экономическая цель общества, но и социальная цель, поскольку безработица ведет к ухудшению здоровья, психологическим стрессам; 3) цены и инфляция. Стабильные цены обеспечивают уровень инфляции, близкий к нулю. Обобщающим показателем уровня цен служит индекс потребительских цен (ИПЦ); 4) внешний баланс. Он представляет собой важнейшую экономическую проблему. Уменьшение внешнего дефицита — одна из главных целей государства.

В число инструментов макроэкономики включают: 1) фискальную политику. В ней одним из основных инструментов выступают правительственные расходы и налоги. Правительственные расходы, формируя совокупные расходы, влияют на изменение реального ВНП. Что касается налогов, то их роль в макроэкономике двойственна. С одной стороны, они, сокращая доходы населения, уменьшают совокупный спрос и, следовательно, объем произведенного ВНП. С другой стороны, налоги могут влиять на рост ВНП. Это происходит в том случае, когда налоги на доходы снижаются, что стимулирует предпринимателей к росту инвестиций в производство; 2) денежная политика. Представляет собой второй главный инструмент макроэкономики. Ее значение заключается в следующем. Замедление роста массы денег вызывает повышение ставки процента, чем сдерживает инвестиции в производство и, таким образом, ведет к уменьшению ВНП и смягчению инфляционных процессов. Ускорение же роста массы денег, наоборот, понижает ставку процента, что, в свою очередь, вызывает экономическую активность посредством стимулирования инвестиций в производство; 3) политика регулирования доходов. Она составляет третье направление макроэкономической политики. Это своего рода политика «зарплаты—цены». Ее диапазон: от свободного установления зарплаты и цен до декретного контроля; 4) внешнеэкономическая политика. Данное направление включает в себя достаточно емкий инструментарий: контроль над экспортом и импортом, регулирование обменного курса, тарифы или субсидии, стимулирование безработицы во имя стабилизации внешней торговли.

Правительство должно умело владеть макроэкономическими инструментами, отчетливо представлять цели макроэкономики. Кроме того, макроэкономическая политика допускает отбор альтернативных целей. Выбор целей и их реализация нередко действуют в противоположных направлениях. Так, невозможно одновременно наращивать объем и уровень потребления и обеспечить высокие темпы экономического роста. Подобные противоречия отмечаются между инфляцией и безработицей. Уменьшение инфляции может протекать в условиях роста безработицы. Однако наблюдается ситуация, когда одновременно растет безработица и усиливается инфляция.

До недавнего времени в нашей экономической литературе господствовало мнение, согласно которому макроэкономика является категорией буржуазной политической экономии. Однако даже в таких условиях отдельные ученые исследовали макроэкономическую проблематику. Значительный вклад в разработку теории экономического роста — составной части макроэкономики — внесли Н. Д. Кондратьев, Л. В. Канторович, В. С. Немчинов, В. В. Новожилов, А. И. Анчишкин и др. Советские ученые и исследователи макроэкономической теории нерыночной экономики успешно использовали экономико-статистический аппарат производственной функции, широко применяли метод «затраты—выпуск», именуемый в нашей стране межотраслевым балансом народного хозяйства, сочетали балансовые методы с эконометрическими.

Попытку осуществить сравнительный анализ макроэкономики. плановой (нерыночной) и предпринимательской (рыночной) систем предпринял В. К. Фальцман.

Советская макроэкономическая теория прошла три этапа. Первый этап охватывает периоде 30-х до 50-х годов. На этом этапе в макроэкономической науке наблюдалось полное господство взглядов, согласно которым высокие темпы экономического роста характерны исключительно для плановой системы. Второй этап — начало 60-х и первая половина 80-х годов - отмечался тем, что в этот период в нашей стране сформировались основы теории интенсификации и эффективности производства. Утвердилось суждение, что только на основе углубления интенсификации и повышения эффективности производства возможно ускорение экономического роста. Третий этап начался со второй половины 80-х годов. Он характеризуется тем, что была выдвинута теория нового качества экономического роста, согласно которой проблема экономического роста не может быть сведена лишь к ее количественной стороне.

Изучение макроэкономики в настоящее время исключительно актуально по многим причинам. Здесь выделим две из них.

Во-первых, явления макроэкономики имеют определяющее значение в успехах и неуспехах нации, страны. Во-вторых, нация может воздействовать на собственное экономическое положение посредством макроэкономической политики.

Внимание!

Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.

Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.