Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

- формирование доходной части бюджета города. Если в бюджете 1997 года от сдачи в аренду нежилого фонда было запланировано получить 483 млрд. руб., то в 1998 году ожидается уже 521 млрд. руб. В 1999 году в целом по городу доходы от арендной платы должны увеличиться в 2, 3 раза;

- стимулирование инвестиционной активности в городе. Установление арендных ставок значительно ниже рыночных создает препятствие для развития конкуренции на рынке недвижимости. Например, как показали данные обследования предприятий бытового обслуживания, проведенного КУГИ, химчистки, парикмахерские и прачечные, арендующие помещения на вторичном рынке, в большинстве случаев претерпели качественные преобразования, связанные с установкой нового оборудования, производством косметического ремонта помещений, повышением качества обслуживания. При этом уровень цен у этих предприятий за предоставляемые услуги соответствует ценам, установленным аналогичными предприятиями, но арендующими помещения у города. Аналогичная картина отмечается и по продовольственным магазинам. Таким образом, бывшие госструктуры, арендующие помещения на первичном рынке, могут получать сверхприбыль, не стремясь инвестировать развитие бизнеса. Кроме того, низкие арендные ставки приводят к замиранию рынка недвижимости, так как в этом случае не стимулируется покупка объектов недвижимости.

С 1 января 1998 года в Петербурге применяется новая методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города. Методика предполагает максимальное сближение ставок муниципальной аренды к рыночным значениям. Для получения достоверных данных о ставках арендной платы на вторичном рынке была опрошена тысяча представителей риэлтерских фирм и собственников, в результате чего сформировалась обширная база данных.

Учитывая возможную недостоверность информации о рыночных ставках аренды, в методике предусмотрен поправочных коэффициент - 0, 7, т. е. 30% погрешности будет компенсировано городом. В результате применения данной методики предполагается не только повышение ставок аренды, но и их снижение, например, для банковских учреждений, имеющих сегодня самые высокие ставки, а также для торговых помещений. При несогласии арендатора с рассчитанным значением ставки ему предоставляется право обратиться к независимому оценщику, который составляет экспертное заключение о правильности определения ставки.

Учитывая, что некоторые арендаторы, в первую очередь бюджетные организации, не смогут платить арендную плату, рассчитанную. по новым ставкам, виды деятельности которых являются социально значимыми. Так,, коэффициенты социальной значимости, уменьшающие рыночное значение арендной платы, колеблется от 0, 5 до 0, 05. Как показал опыт первых двух месяцев работы по новой методике, назначаемые городом ставки арендной платы и сейчас ниже рыночных в 1, 5 - 2 раза. Кроме того, арендная плата повышается поэтапно - не более 25% за квартал.

По нашему мнению, переход на новую методику определения ставок арендной платы благотворно скажется на развитие рынка недвижимости в Петербурге и на экономике города в целом. с одной стороны, КУГИ из распределительной организации превращается в равноценного участника рынка аренды. С другой стороны, на рынке недвижимости появляется множество предложений коммерческих объектов, что обостряет конкуренцию и способствует общему экономическому росту.

Осуществляя задачу в аренду объектов нежилого фонда, город как собственник заинтересован в повышении рентабельности данного вида бизнеса, а следовательно, в рационализации своих затрат как арендодателя.

Если рыночные ставки арендной платы, т. е. ставки вторичного рынка аренды представляют собой верхний предел, на который должны ориентироваться собственник объектов, то нижний предел этих ставок определяют эксплуатационные расходы арендодателя. Для расчета предельного значения ставки арендной платы необходимо, по нашему мнению, исходить из следующих условий:

- капитальный ремонт помещения, сдаваемого в аренду, осуществляет арендодатель;

- текущий ремонт и коммунальные платежи осуществляет арендатор помещения. Тогда минимальное предельное значение арендной платы (Аmin) формируется из следующих затрат арендодателя:

Аmin = Окр + Ним + Нз + Пу + Зсо где Окр - ежегодные отчисления, формируемые у арендодателя, на капитальный ремонт объекта:

Окр = Св Нам Кнр Кпр Кндс, где Св - восстановительная стоимость сданного в аренду объекта;

Нам - норма амортизации объекта в долях единицы;

Кнр, Кпр, Кндс - коэффициенты соответственно: накладных расходов, прибыли и налога на добавленную стоимость подрядной организации, выполняющей капитальный ремонт;

Ним - налог на имущество, переданное в аренду;

Нз - налог на землю по данному объекту;

Пу - платежи за уборку территории, относящейся к объекту, сданному в аренду;

Зсо - затраты на содержание объекта аренды, производимые арендодателем, т. е. затраты, связанные с ведением бизнеса аренды нежилых помещений. В общем виде эти затраты складываются из прямых и накладных расходов, связанных с арендой нежилых объектов. К прямым относятся следующие затраты:

- на материалы;

- на аренду офисного помещения или уплату налога на имущество, если помещение является собственностью;

- амортизация оборудования;

- заработная плата;

- отчисления во внебюджетные фонды;

- коммунальные расходы;

- транспортные расходы;

- прочие прямые затраты.

Накладные расходы включают долю административно-управленческих расходов арендодателя, приходящихся на его деятельность по аренде объектов нежилого фонда. Учитывая, что собственником и арендодателем объектов выступает городской и районные подразделения КУГИ, функции которых не ограничиваются только арендой нежилых помещений, наибольшую сложность в данных расчетах представляет выделение из общих затрат по содержанию КУГИ той их части, которая связана именно с деятельностью по сдаче в аренду объектов, принадлежащих городу.

По нашему мнению, решение этой проблемы возможно только с использованием метода экспертной оценки с допущением определенной степени условности полученного результата. Если обозначить полученный результат - Зобщ, то Зсо = Зобщ Si / Sобщ где Sобщ - общая площадь сдаваемых в аренду помещений;

Si - площадь i-го арендуемого помещения.

Таким образом, при определении ставок арендной платы за нежилые помещения, принадлежащие городу, необходимо ориентироваться не только на ставки вторичного рынка аренды, но и на затрат собственника, обусловленные таким видом бизнеса как сдача в аренду.

Описание предмета: «Гражданское право»

Литература

1. В.Я. Платов, С.Е. Золотарева, О.В. Платова. Технология стратегического планирования и управления. – М.: Дело, 2012. – 372 с.
   
2. Н.Б. Ермасова. Бюджетная система. – М.: Высшее образование, 2009. – 720 с.
   
3. Н.Т. Кавешников. Менеджмент водохозяйственного производства и охраны окружающей среды. – М.: КолосС, 2008. – 312 с.
   
4. И. X. Наназашвили, В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости. – М.: Высшая школа, 2009. – 432 с.
   
5. И.Р. Медведев. О науке гражданского процесса. Ответственность сторон за ложные объяснения в суде. – М.: Wolters Kluwer, 2006. – 304 с.
   
6. Л.В. Тихомирова. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2009. – 96 с.
   
7. С.В. Мятиящук. Плата за жилье. Механизм правового регулирования. – М.: Юстицинформ, 2009. – 104 с.
   
8. Л.В. Тихомирова. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Практическое пособие. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2011. – 96 с.
   
9. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. – М.: Рид Групп, 2011. – 32 с.
   
10. А.М. Кудрявцев, А.В. Лопаткин. Проектирование печатных плат в системах P-CAD 2000-2002. – М.: Science Press, 2006. – 112 с.
    
11. Михаил Воропаев. Социальное воспитание в военизированных учебных заведениях. – М.: Academia, 2009. – 344 с.
    
12. Е.Ю. Иванова, Г.К. Кулагин, Ю.Е. Антонов. Выплаты компенсаций части родительской платы за содержание ребенка в ДОУ. – М.: Сфера, 2008. – 96 с.
    
13. Большая книга постничества. Проблемы пищеварения (комплект из 2 книг). – М.: ИГ "Весь", 2013. – 528 с.
    
14. Рудигер Дальке, Андреас Нойманн, Роберт Хесль. Дыхательные методики оздоровления. Моя лучшая дорога. Проблемы пищеварения (комплект из 3 книг). – М.: ИГ "Весь", 2008. – 576 с.
    
15. Рудигер Дальке, Роберт Хесль. Мирная еда. Проблемы пищеварения. Какие задачи скрываются за желудочными и кишечными симптомами (комплект из 2 книг). – М.: ИГ "Весь", 2013. – 548 с.
    
16. Бакытжан Абдраимов und Шолпан Саймова. Правовое регулирование арендной платы за землю. – М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2014. – 180 с.
    
17. В.С. Белых, В.В. Кванина, В.Ю. Лукьянова, А.С. Панова. Техническое регулирование экономики и предпринимательской деятельности. – М.: Проспект, 2016. – 138 с.
    

Образцы работ

Задайте свой вопрос по вашей проблеме

		Гладышева Марина Михайловна marina@studentochka.ru +7 911 822-56-12 с 9 до 21 ч. по Москве.

Внимание!

Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.

Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.