Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости

Рассмотрим некоторые споры, которые могут возникать при совершении сделок купли-продажи с недвижимостью.

1. Сделки купли-продажи недвижимости по результатам приватизации государственного имущества в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.

Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к акционерному обществу и фонду имущества о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения. Сделка оспаривалась истцом по мотиву несоответствия ее требованиям законодательства. Товарищество, ссылаясь на п. 2. 6 Государственной программы приватизации и п. 4. 5. Основных положений программы приватизации утверждало, что имеет исключительное право приобретения в собственность спорного здания, поскольку трудовой коллектив выкупил имущество, находящееся в помещении магазина.

В иске отказано в связи с истечением годичного срока исковой давности. Принимая решение, арбитражный суд исходил из того, что споры о признании недействительными сделок приватизации на основании статьи 30 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» рассматриваются в суде или арбитражном суде, поэтому сделал вывод об оспоримости сделок приватизации и применил п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ.

Однако при разрешении спора с судом не были учтены следующие обстоятельства.

В силу Гражданского кодекса РФ (ст. 166-168) сделки, в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.

Согласно ст. 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 1. 07. 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожная сделка является недействительным независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 Кодекса). Учитывая, что Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что эти требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 Кодекса.

Поскольку суд первой инстанции отказал истцу в иске в связи с истечением годичного срока исковой давности, не исследовав оснований заявленных требований и не определив, к какому виду сделок относится оспариваемый договор, кассационная инстанция обоснованно отменила решение суда первой инстанции, направив дело на новое рассмотрение.

2. Для отчуждения недвижимого имущества, внесенного в уставный капитал акционерного общества, решение общего собрания об уменьшении уставного капитала требуется в случаях, установленных законодательством.

Акционерное общество (продавец) предъявило иск к коммерческому банку (покупателю) о признании недействительным договора купли-продажи здания. В обосновании исковых требований акционерное общество указало, что здание внесено в уставный капитал и его продажа влечет за собой уменьшение этого капитала. Согласно уставу вопросы уменьшения уставного капитала отнесены к компетенции общего собрания, которое не принимало решение о продаже здания и уменьшения уставного капитала.

Акционерному обществу в иску отказано. При вынесении решения арбитражный суд правомерно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии со ст. 213 Гражданского кодекса РФ коммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов их учредителями, а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 Кодекса).

В данном случае оспариваемая сделка совершена генеральным директором акционерного общества в пределах предоставленных ему полномочий. Согласно уставу он мог совершить сделку по отчуждению имущества, стоимость которого не превышает 20% балансовой стоимости активов общества. Стоимость проданного здания не превысила этого размера. Каких-либо ограничений на отчуждение внесенного в уставный капитал имущества учредительные документы не содержат.

Уставный капитал в балансе предприятия отражается в денежном отражении, а не в виде конкретных видов внесенного имущества.

В соответствии с п. 4 ст. 35 и п. 2 ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах» решение общего собрания об отчуждении недвижимого имущества требуется в случае, если стоимость чистых активов общества в результате этой сделки окажется меньшей его уставного капитала, а также при совершении крупной сделки на сумму, превышающую 50% балансовой стоимости активов.

Из предоставленного акционерным обществом бухгалтерского баланса такой вывод не вытекает.

Таким образом, довод истца о том, что оспариваемая сделка осуществлена лицом с превышением предоставленных полномочий не основан на законодательстве и положениях устава.

3. Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью. В обосновании иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности незарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданский прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты незавершенного строительства.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможны.

В ст. 219 Кодекса указано, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации возникает с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 8 Федерального закона «О введении в действие ч. 1 Гражданского кодекса РФ» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11. 12. 1993 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенное строительство объекта и земельный участок.

Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражном суде.

Поскольку спорное имущество обременено правами отделения сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.

С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора.

4. Если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.

Акционерное общество предъявило иск обществу с ограниченной ответственностью о внесении в пункт 3. 1 договора купли-продажи имущественного комплекса изменений об увеличении цены в соответствии с переоценкой основных фондов, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустил просрочку в оплате и последний платеж произвел в период, когда должна была производиться переоценка фондов.

Однако судом не учтены следующие обстоятельства.

Между акционерным обществом (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью (покупателем) заключен договор купли-продажи имущественного комплекса.

В п. 3. 1 договора указана цена комплекса. Стоимость перечислена продавцу частями. Имущество передало покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ст. 408 Гражданского кодекса РФ обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением.

Поскольку обязательство сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены по п. 3. 1 договора, прекратившего свое действие, и взыскание разницы в ценах.

С учетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и отклонил исковые требования акционерного общества.

5. Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Комитет по управлению имуществом продал товарищество с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию.

В договоре предусмотрено обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавца - передать ее покупателю после оплаты.

Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1. 07. 1997 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации», отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу п. 2 ст. 450 Кодекса должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.

Статьей 29 Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» также предусмотрено право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли-продажи государственного и муниципального имущества предъявлять иски о расторжении деятельности сделок приватизаций.

Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора суд правомерно расторг заключенный договор.

6. Акционерное общество, приобретшее имущество у товарищества с ограниченной ответственностью, созданного в порядке приватизации, не вправе требовать от комитета по управлению имуществом продажи ему жилого помещения, в котором находится это имущество, на условиях, предусмотренных п. 4. 9 основных положений программы приватизации.

Акционерное общество предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения.

Из предоставленных в арбитражный суд документов следовало, что товарищество по результатам конкурса приобрело имущество кафе муниципального предприятия общественного питания (кроме нежилого помещения) и в последующем продало его акционерному обществу. Акционерное общество заключило с комитетом долгосрочный договор аренды помещения кафе.

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены на основании п. 2. 6. Государственной программы приватизации муниципальных предприятий в Российской Федерации от 24. 12. 1993 г. № 2284. Между тем суд при вынесении решения не учел следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 2. 6 Государственной программы приватизации право приобретать в собственность арендуемые нежилые помещения имеют граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность, предприятия, в уставном капитале которых доли, находящиеся в государственной, муниципальной собственности составляют не более 25%, в случае если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона, а также товарищества и акционерное общество, созданное в порядке приватизации.

В п. 5. 9 Программы указано, что физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий на аукционе, имеют право приобретать в собственность занимаемые нежилые помещения, не вошедшие в состав приобретенного ими имущества, сразу после вступления в силу договора купли-продажи предприятия.

В соответствии с пунктом 4. 5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22. 07. 94 № 1535 (далее - Основные положения Программы приватизации), право на приобретение в собственность сданных в аренду нежилых помещений в порядке, предусмотренном пунктом 4. 9 Основных положений программы приватизации, также имеют только первичные приобретатели государственного или муниципального имущества.

Поскольку акционерное общество не относится к субъектам, указанным в пп. 2. 6, 5. 9 Государственной программы приватизации в п. 4. 5 Основных положений Программы приватизации, имеющим право на выкуп нежилого помещения, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил решение суда и отказал акционерному обществу в иске.

7. Арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на основании аукциона, имеет право на выкуп арендуемого помещения в собственность.

Акционерное общество предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения. Арбитражный суд отклонил исковые требования по тому мотиву, что акционерное общество не относится к числу арендаторов, которые имеют право на выкуп арендуемого помещения в соответствии со статьями 5. 14. 5 и 5. 14. 6 Государственной программы приватизации.

Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила иск акционерного общества по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2. 6 государственной программы приватизации и п. 4. 5 Основных положений Программы приватизации, на которые ссылался истец, право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений ив нежилых домах, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность предприятием, не более 25% уставного капитала которых находится и (или) муниципальной собственности в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.

Акционерное общество в уставном капитале которого доля муниципального имущества составляла менее 25%, заключило договор аренды на основании аукциона, поэтому имеет право на приобретение в собственность арендованного помещения. Следовательно, комитет по управлению имуществом должен заключить с ним договор купли-продажи.

8. Арендатор, не выкупивший арендованное имущество, не в праве отчуждать его третьим лицам.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью и акционерному обществу о признании недействительным Договора купли-продажи здания кафе, заключенного между ответчиками, и применения последствий недействительности сделки. Об отчуждении здания комитет узнал только в 1996 году, когда акционерное общество (покупатель) обратилось к нему за получением документа, подтверждающего право собственности на здание. При рассмотрении данного дела установлено, что между комитетом по управлению имуществом и товариществом, являющимся правопреемником арендного предприятия был переоформлен ранее заключенный договор аренды с правом выкупа. Товарищество уплатило переданное в аренду имущество при его выкупе частично. Не выкупив здание кафе, товарищество передало его акционерному обществу.

Поскольку товарищество не приобрело право собственности на здание кафе, оно не в праве было распоряжаться имуществом, относящимся к муниципальной собственности и отчуждать его другому юридическому лицу. Следовательно, арбитражный суд обоснованно удовлетворил исковые требования по управлению имуществом.

Апелляционная и кассационная инстанции решения суда первой инстанции оставили без изменений.

Описание предмета: «Гражданское право»

Литература

1. Поставка. Судебная практика и образцы документов. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2010. – 80 с.
   
2. Д.Г. Алексеева, С.В. Пыхтин, Н.В. Сапожников, Я.М. Фальковская. Валютное право. – М.: Норма, 2008. – 368 с.
   
3. Судебные споры. Материалы судебной практики, образцы документов. Книга 3. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2003. – 624 с.
   
4. В.А. Абрамов. Недвижимость. Обзор практики разрешения споров. – М.: Ось-89, 2008. – 256 с.
   
5. Тихомиров М.Ю. Защита земельных прав: практика разрешения споров. 2-е изд. доп. и перераб. Тихомиров М.Ю. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2013. – 0 с.
   
6. Сокращение численности или штата. Комментарии, судебная практика и образцы документов. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2009. – 48 с.
   
7. Договор мены. Официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2012. – 80 с.
   
8. Споры из договоров купли-продажи. Все позиции Высшего Арбитражного Суда РФ. – М.: Тимотиз Паблишинг Раша, 2011. – 442 с.
   
9. А.В. Ильин. Разрешение судами споров, возникающих по поводу распределения бюджетных средств. – М.: Инфотропик Медиа, 2011. – 208 с.
   
10. Любовь Янковская. Как правильно оформить договор купли-продажи. – М.: Рипол Классик, 2013. –  с.
    
11. Договор займа. Официальные разъяснения, судебная практика, образцы документов. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. – 80 с.
    
12. И.А. Приходько, А.В. Бондаренко, В.М. Столяренко. Комментарий практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. – М.: Международные отношения, 2015. – 768 с.
    
13. Наталья Симонова. Англоязычные договоры купли-продажи. – М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2012. – 96 с.
    
14. Сокращение численности или штата. Комментарии, судебная практика, образцы документов. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. – 64 с.
    
15. А.А. Маковская, М.А. Рожкова, Р.С. Бевзенко, А.В. Ёрш, Д.В. Новак, Е.Е. Шевченко. Практика рассмотрения коммерческих споров. Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Выпуск 4. – М.: Статут, 2008. – 272 с.
    
16. Л.В. Тихомирова. Уступка требования и перевод долга. Судебная практика, официальные разъяснения, образцы документов. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. – 80 с.
    
17. А.Н. Чашин. Безопасное оформление сделок купли-продажи недвижимости. – М.: Дело и Сервис, 2012. – 64 с.
    

Образцы работ

Задайте свой вопрос по вашей проблеме

		Гладышева Марина Михайловна marina@studentochka.ru +7 911 822-56-12 с 9 до 21 ч. по Москве.

Внимание!

Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.

Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.