Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

Сперва поставим некоторые точки на i. Что такое «ипотека»? Вот как его определяет энциклопедия: ИПОТЕКА (от греч. Hypotheke - залог), залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды. Можем ли мы говорить об ипотеке в случае строящегося здания, когда все что имеет за душой покупатель - это права требования на долю результата инвестиционного процесса? Конечно, нет. Но мы можем говорить о кредите, кредите на участие в этом самом инвестиционном процессе, кредите который обеспечивается не конкретным видом недвижимости, а гарантиями застройщика. Такой кредит многие все равно называют ипотечным, понимая всю условность этого термина, но как отмечают специалисты правильное наименование всей описанной операции - жилищное кредитование граждан или кредитование жилищного строительства. Таким образом, мы, говоря ниже «ипотека», «ипотечное кредитование», будем исключительно иметь в виду выдачу кредита на приобретение готовой квартиры в собственность.

Итак, что сулит «впрыск» банковских средств на этот рынок и развитие схем ипотечного кредитования для рынка новостроек? Сразу отметим, что все рассуждения будут касаться рынка массовых квартир, доступных рядовому покупателю. Элиту и квартиры ценой выше, скажем, 150 тыс. долларов пока оставим в стороне.

Прежде всего, еще раз обратим внимание, что по своей сути ипотека - это одно из распространенных решений неотложной нужды в жилье. Следовательно, в первую очередь деньги, выделенные на развитие систем кредитования для приобретения жилья, в первую очередь уйдут на вторичный рынок. Отметим этот очень важный момент. Действительно, при жилищном кредитовании граждан (на которое также могут быть пущены деньги) от заключения инвестиционного договора до заселения в новое жилье годы. Лишь считанные проценты могут похвастаться тем, что смогли заселиться менее чем через год.

Итак, деньги пойдут на вторичный рынок, где составят конкуренцию валу наличных денег россиян, который обеспечил столь высокие цены на московскую недвижимость. Нетрудно догадаться, что это может привести лишь к одному - скачку цен на вторичном рынке. Результатом этого станет увеличение «ножниц» между первичным и вторичным рынком, о котором повествовала одна из статей нашего журнала. Что, в свою очередь, приведет к оттоку части покупателей к сектору новостроек. Это те покупатели, которые по каким-то причинам не могут воспользоваться ипотекой.

Теперь рассмотрим обратный процесс, отток потенциальных покупателей новостроек на вторичный рынок. Ипотека им позволит преодолеть эти «ножницы», на что у них ранее не хватало денег. Хотя понятно, что вновь не всем желающим будет доступна эта схема.

Рис.1 Внутреннее деление покупателей квартир по приоритетам поиска.

Для проведения анализа попробуем формализовать процесс. Для начала нам понадобится разобраться с ориентирами покупателей.

На рис.1 сплошной линией обозначены 100% покупателей на фиксированный момент. Какая-то часть ориентирована на покупку в секторе вторичного жилья, какая-то часть - на новостройки, но есть т.н. универсальные покупатели, готовые сделать приобретение и там и там. Понятно, что это те люди, которые рассматривают покупку квартиры как вкладывание средств с расчетом либо дальнейшей продажи, либо заселения в будущем (к примеру - квартира для подрастающих детей) На рисунке это сегмент покупателей составляет определенные доли среди покупателей как новостроек (обозначим эту долю kn) и вторичного жилья (здесь доля - kv)

Необходимо четко понимать, что доля kv значительно превосходит долю kn Это связано с тем, что покупатель вторичного жилья - в большинстве своем следует схеме «альтернативной» покупки, результатом которой должно быть заселение в кратчайшие сроки. Также и те, кто стремится приобрести свою первую квартиру вряд ли согласятся отсрочить свое новоселье на 1-2 года. А вот среди «новостроечников» вполне достаточно тех, кто рассматривает параллельно и покупку на вторичном рынке. Опрос, проведенный в сегменте покупателей новостроек «до ста тысяч долларов» дал цифру 40%.

Рис.2 Ценовой расклад, демонстрирующий состояние рынка квартир до и после ипотеки.

На рис.2 отображена рыночная ситуация в момент ввода в действие массовой ипотеки. По вертикали отложен условный уровень цен. А - плотность покупателей вторичного рынка; А' - возросшая плотность покупателей после введения ипотеки, которая и ведет к росту цен; B - плотность покупателей первичного рынка.

Сперва разберемся со вторичным рынком по шагам:

- 1 шаг: вводится доступная ипотека, возрастает плотность потенциальных покупателей до А' = А + I, где I - новые покупатели, пришедшие как со стороны, так и с сегмента первичного рынка

- 2 шаг: в условиях стабильности числа квартир, выставленных на рынке, возрастают цены в среднем на +D в связи с повысившимся спросом

- 3 шаг: поднявшиеся цены приводят к тому, что плотность А' падает вновь до исходной плотности А, в соответствие с балансом «спрос-предложение». Этот процесс можно рассматривать как отток части покупателей (обозначим через коэффициент k?*А), неспособных ни воспользоваться ипотекой, ни выдержать конкуренции в новой ценовой ситуации, уравнение этого процесса А = А'- k?*А

Простейшая система двух уравнений дает нам I = k?*А. В реальности мы должны держать в уме некоторую активизацию владельцев квартир в связи с поднятием цен, то есть ускоряется оборот квартир и I все же немного больше k?*А.

В конечном итоге нас интересует плотность покупателей на уровне первичного рынка. Понятно, что туда поступает некая доля «неудачников» с уровня вторичного рынка - kv* k?*А, здесь мы вспомнили коэффициент, который определяет долю тех, кто готов сменить акцент покупки со вторичного рынка на первичный. Однако часть изначальных покупателей первичного рынка все же воспользуется ипотекой и образует встречный поток - kn*kI*В, покинув сегмент покупателей новостроек. Здесь мы ввели новый коэффициент kI, определяемый доступностью ипотеки для населения.

Итак, итоговое уравнение плотности покупателей на уровне первичного рынка после ввода ипотеки выглядит следующим образом: В' = В + kv* k?*А - kn*kI*В Больше ли будет В' чем В или меньше зависит от количественного соотношения потоков kv* k?*А и kn*kI*В.

Наиболее интересный момент - осознать коэффициент kI, определяющий долю тех, кто не сможет воспользоваться ипотекой. В 2002 году, фактически, мы имеем случай непривлекательной ипотеки, для которой kI близок к 0. С другой стороны I - поток тех, кто пользуется ипотекой ничтожно мал, в результате чего I = k?*А = 0 и k? естественно практически равно 0. Отсюда В' = В, то есть в данной ситуации воздействие ипотечных схем на первичный рынок ничтожно.

Во всех иных случаях нам придется оценивать все коэффициенты формул.

1) Оценка kn - коэффициента, определяющего долю тех «первичников», которые серьезно рассматривают и вторичный рынок. Сейчас этот параметр по данным опроса покупателей сектора недорогих квартир составляет около 0,4

2) Оценка kI - коэффициента, определяющего тех, кто решится взять ипотечный кредит с той целью, чтобы заселиться в новую квартиру (но уже на вторичном рынке) как можно быстрее. В случае дешевой, доступной ипотеки kI не становится равным единице. По той простой причине, что часть людей не приемлют жить в долг, у кого-то - непрогнозируемые доходы и т.п., а кому-то это просто не нужно - он всего лишь инвестирует деньги. Опыт заселения нынешних новостроек показывает, что в течение года после появления возможности делать ремонт заселяется около половины жильцов. Прочие квартиры - перепродаются или лежат в «загашнике». В результате kI можно ограничить 0,5 - максимумом в самом удобном для клиентов случае. Прочее же будут зависеть от доли доступности ипотеки для населения в целом, обозначим ее ?. Скажем, ?=0,3 значит, что из населения, решающего квартирный вопрос ипотекой могут воспользоваться только 30%. Итак, kI = ?*0,5

3) kv - доля тех, кто готов уйти со вторичного рынка на первичный. Точных данных пока нет, тем не менее, оценим следующим образом: из 100% сделок вторичного рынка около 70% - «альтернатива», понятно, что здесь никакой речи быть не может об инвестировании в новостройки. Из оставшихся 30% мы должны вычесть тех, кто ни под каким соусом не хочет связываться инвестированием либо хочет жить в конкретном доме или районе, где не ведется строительство. Довольно условно оценим эту долю как половину (либо «да», либо «нет»), то есть - вычитаем 15%. В результате несколько грубая оценка kv - 0,15.

4) Коэффициент k?, строго говоря, зависит от D - уровня на который подпрыгнут цены после введения доступной ипотеки. В случае действительно массовой ипотеки скачок цен будет значительный, но k? не будет достигать больших значений - по той простой причине, что эти «неудачники» также получат доступ к ипотечным средствам. Понятно, что в ход здесь пойдет коэффициент доступности ипотеки a. k? несколько больше a в случае, когда подъем цен D - небольшой. Все же многие у нас умеют «выкручиваться». Но при широкодоступной ипотеке, когда подъем цен велик k? = ?.

5) Для оценки соотношения А и В мы воспользуемся данными Г.М.Стерника из статьи «Рынок жилья Москвы в 2002 году: новая стадия развития» Там показано, что уже в течение 2-х лет А:В ~ 6:4. То есть на 60 сделок вторичного рынка приходится 40 инвестиционных контрактов и сделок на первичном рынке.

Итак, подставляем оценки в случае массово доступной ипотеки, условно взяв 100 сделок в сумме на первичном и вторичном рынке:

В' - В = kv* k?*А - kn*kI*В = 0,15*?*60 - 0,4*0,5*?*40 = 9? - 8? = ?

Напомним, что ? лежит в пределах (0;1). То есть в случае даже самой доступной ипотеки мы имеем прирост к 40 покупателям квартир на первичном рынке всего лишь одного, пришедшего за счет ипотечной перетряски рынка.

Конечно, мы делали ряд допущений и предположений. Вариация тех или иных коэффициентов приводит и к вариации результата, однако, диапазон, в котором варьируется (В' - В), а это количество пришедших на первичный рынок новых покупателей, ориентировочно равен [-7?, +7?]. То есть, конечно, могут возникнуть ситуации, когда эффект станет ощутим (хотя это - крайние, маловероятные значения, вдобавок не забудем, что ? - далеко не единица). При этом отметим возможность отрицательных значений, которые возникают когда параметр kv - мал и поток «вторичников», опускающихся на уровень новостроек - ничтожен.

Табл.1 Значение (В' - В) при вариации оцениваемых коэффициентов.

Интуитивно понятно - почему эффект перестройки покупательских предпочтений в случае введения массовой доступной ипотеки незначителен. Мы имеем два компенсирующих процесса, перетекание «вторичников» на уровень новостроек и отток «новостроечников» вслед за доступными кредитами на вторичный рынок. Эти потоки зависят от сходных параметров, и все это происходит в ситуации, когда мощности (число сделок в единицу времени) первичного и вторичного рынка сопоставимы.

Описание предмета: «Банковское и биржевое дело»

Литература

1. А.Е. Русецкий. Государственная регистрация ипотеки. – М.: Юстицинформ, 2009. – 208 с.
   
2. А.Н. Кайль, А.А. Лупу, И.Ю. Оськина. Постатейный комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". – М.: ЭлКниги, 2012. – 368 с.
   
3. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". – М.: Омега-Л, 2012. – 56 с.
   
4. Л.Н. Наумова. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (+ CD-ROM). – М.: Wolters Kluwer, 2008. – 1048 с.
   
5. А.Е. Русецкий. Ипотека. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. – М.: Эксмо, 2010. – 160 с.
   
6. А.В. Афонина. Ипотека. Как правильно оформить? Как просчитать все риски. – М.: Эксмо, 2011. – 160 с.
   
7. Е.С. Демушкина. Проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в российском гражданском праве. – М.: Юриспруденция, 2011. – 208 с.
   
8. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". – М.: Рид Групп, 2011. – 80 с.
   
9. Т.Ю. Колосова, Н.А. Захарова, А.В. Афонина. Ипотека. Пошаговая инструкция по оформлению и получению. – М.: Эксмо, 2012. – 128 с.
   
10. Р.С. Бевзенко. Комментарий. Судебная практика разрешения споров по договору ипотеки. – М.: Статут, 2008. – 224 с.
    
11. Ян Арт. Ипотека. Руководство к действию. Берем и живем!. – М.: АСТ, Времена 2, 2013. – 256 с.
    
12. Н.А. Проскурякова. Ипотека в Российской империи. – М.: НИУ ВШЭ, 2014. – 744 с.
    
13. М.Т. Саблин. Ипотека. Как получить и как погасить кредит. – М.: Ленанд, 2015. – 240 с.
    
14. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". – М.: Омега-Л, 2015. – 64 с.
    
15. Л.И. Куликова, А.В. Ивановская. Учет операций по ипотеке в коммерческих организациях. – М.: Проспект, 2016. – 128 с.
    
16. И.В. Попова. Финансы, денежное обращение и ипотека. Учебное пособие. – М.: Инфра-М, 2015. – 304 с.
    
17. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". – М.: Омега-Л, 2017. – 64 с.
    

Образцы работ

Задайте свой вопрос по вашей проблеме

		Гладышева Марина Михайловна marina@studentochka.ru +7 911 822-56-12 с 9 до 21 ч. по Москве.

Внимание!

Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.

Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.