Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгогосрочного финансирования жилищных программ. Оно как стержневая функция ипотечного бизнеса, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и прежде всего проблемы обеспечивания жильем, c другой ? снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий. Это обуславливает интерес федерального региональных представительств к ипотеке и определяет их роль в ее развитии. Опыт развитых развивающихся стран, ряда банков России, работающих в различных ее регионах (Москва, Санкт-Петербург, Ярославль, Иркутск и др.), показывает, что ипотечный бизнес имеет успех там, где органы государственной власти обеспечивают банкам выгодность ипотечного кредитования по сравнению с другими видами банковской деятельности и доступность кредитов для населения.

Основными направлениями содействия органов государственной власти становлению и развитию ипотеки являются:

защита интересов вкладчиков, заемщиков икредиторов через разработку и реализацию нормативных актов, методических и инструктивных материалов;

снижение рисков кредиторов через правительственные (органы местной власти) гарантии и систему страхования;

субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных на приобретение недвижимости, ее реконструкция, ремонт;

освобождение от налогов доходов по вкладам на целевые сберегательные счета;

безвозмездные государственные взоносы на эти счета в пропорциях к величине сбережений вкладчиков;

оплата части процентной ставки по ипотечному кредиту;

вычет из суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов по ипотечному кредиту;

оплата полностью или частично первоначального взноса, т. е. заемщику предоставляется сумма безвозмездно или по очень низкой по сравнению с кредитной ставкой.

Одним из серьезных направлений деятельности правительства для становления потеки выступает снижение темпов инфляции, Ипотечное кредитование при любых условиях будет крайне затруднено, если инфляция не будет снижена до 5-7% в месяц (в январе 1995г. она составляла 18 %, в феврале -15%, в июле-6-7%). И здесь замкнутый круг. Высокие темпы инфляции тормозят развитие ипотеки, которая, в свою очередь, выступает мощным рычагом обуздания инфляции.

В литературе и практике бытует мнение, что ипотека в России не имеет необходимой правовой базы, поэтому развиваться она или вообще не может, или будет существовать в уродливых формах. Панацеей от всех бед будет долгожданный закон об ипотеке. Анализ законодательной базы ипотеки и опыт работы ряда банков России показывает, что без такого закона ипотечный бизнес может идти и развиваться. Безусловно, выход в свет Закона об ипотеке будет способствовать ипотечному бизнесу. Пока что законодательство Государственной Думы не на высоте. Опыт показывает, что новые законы не только, а часто и не столько решают действующие проблемы, но и создают их, и часто вместо стимулирования деятельности, на которую они направлены, глушат ее.

Это относится и к в общем-то хорошему (специалисты подчеркивают его высокий уровень) Гражданскому кодексу РФ, и к проекту Закона об ипотеке. Так статья 350 п. 2 Гражданского кодекса (часть1) дает право законодательно через суд отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов насрок до 1 года; статья 292 гласит, «что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника». В проекте Закона об ипотеке предусмотрен залог дома или квартиры только при условии, если залогодатель и члены его семьи имеют другое помещение, пригодное для жилья, и продажа заложенного жилого дома или квартиры на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом доме или квартире залогодателя и членов его семьи.

Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кредитов определяется также стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочностью кредита. В настояшее время основными источниками кредитных ресурсов банков выступают совственные средства и межбанковские кредиты, процентные ставки по которым в зависимости от срока кредита колеблются от 140 до 210 % в год, а по валютным счетам - от 15 до 35 % в год. Если к ним прибавить процент издержек банка и риски, то получится процентная ставка по кредитам от 170 до 260 % в год. О какой ипотеке здесь можно говорить? Поэтому банкам выгодно заниматься межбанковскими кредитами, а не долгосрочными инвестициями. Однако спекуляция кредитными ресурсами на рынке межбанковских кредитов в условиях массового невозврата средств становится очень рискованным бизнесом, и банки все обрашаются к долгосрочному кредитованию объектов с высоким обеспечением возврата ссуд. Такое обеспечение дает ипотека.

Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Первый источник является основным для ипотеки Германии, второй - для ипотеки США. В России пактически отсутствует вторичный рынок ценных бумаг, тем более закладных. Банки России пошли по другому пути. Они организуют муниципальные жилищные займы, аккумулируя тем самым деньги населения для кредитования строительства и покупку их жилья через продажу жилищных сертификотов, а также других ценных или причисленных к ним бумаг. Исследования Центра ипотечного бизнеса показывают, что необходимо формировать нормальный вторичный рынок закладных как по жилому, так и нежилому фонду недвижимости. Причем если в США этот рынок формировался сверху (по инициативе и под руководством правительства) через создание федеральной национальной ассоциации по закладным «Фенни Мей «, то в России этот процесс должен начинаться снизу, путем создания локальных вторичных рынков закладных под руководством местных органов власти.

Началом развития этих рынков и их сегментов могут быть системы жилищных займов. Центр ипотечного бизнеса совместно с Фондом имущества Москвы разработал схему, в которой центральным звеном (мини «Фенни Мей») должна быть Московская ипотечная компания, работающая в тесной связи с правительством Москвы и его департаментами. Примерно такая схема жилищний ипотеки используется в Ярославе (ярославский филиал Ипотечного акционерного банка).

Основным источником ресурсов для ипотеки современной России должны быть сбережения как заранее предназначенные для решения жилищного вопроса, так и текущие, а также временно свободные накопления предприятий, передаваемые ипетечным банкам на кредиты, обеспечивающие развитие этих предприятий. Например, строительные организации под процент ниже кредитной ставки банка дают ему свои временно свободные ресурсы для выдачи ипотечных кредитов на приобретение продукции этих организаций. Рациональное сочетание двух указанных схем получения кредитнях ресурсов при активном участии местных органов государственной власти может обеспечить высокие результаты ипотеки.

В процессе купли-продажи недвижимости право собственности переходит от продавца к покупателю, будь то юридическое (предприятие) или физическое (гражданин) лицо, только с момента регистрации договора купли-продажи. Описание прав собственности на недвижимое имущество составляет его титул. Отсутствие на момент регистрации других собственников или претендентов на эту зарегистрированную собственость называется чистотой титула.

Органы регистрации должны нести ответственность за чистоту титулов. К сожалению, такая ответственность не предусмотрена сегодня действующими законодательными актами. На практике же нередки случаи, когда предпринимаются попытки получить кредит под залог имущества людьми, которые сами фактически не являются его собственниками, или имеются другие собственники этого имущества, или, что еще хуже, когда оно приватизировано вопреки всем действующим законам. Вопросы чистоты титула особенно остро встают при сделке по земельным участкам и жилому фонду. Один из путей удовлетворительного решения ? страхование чистоты титула. Однако в России нет пока страховых компа ний, которые выполняли бы или были бы готовы выполнять такие операции. Чистота титула чрезвычайно важна еще и потому, что в ипотечном кредитовании в залог идет не само недвижимое имущество, а право собственности на него.

Нормальному развитию ипотеки в России мешает и нынешнее разделение процедуры регистрации сделок между органами Госкомимущества, Госкомзема, Бюро технической инвентаризации. Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость ? это земельный участок и все, что с ним неразрывно связано. Стало быть, любое здание или сооружение следует рассматривать в неразрывном единстве с земельным участком, на котором оно стоит, и регистрировать сделку в целом.

Высокий уровень инфляции (который наблюдался до последнего времени) и система налогообложения в России обусловливают наличие в период приватизации государственной собственности двух цен на недвижимость ? цены регистрации (или нормвтивной цены) и реальной (рыночной) цены сделки. Первая проходит во всех документах, оформляющих сделку купли-продажи недвижимости, и используется как база исчисления соответствующих налогов и платежей. Именно эту цену приходится учитывать как залоговую, так как в случае неплатежей иск к залогодателю может быть предъявлен только на эту официально зарегистрированную сумму. На рынке недвижимости фигурирует вторая цена, и не в рублях, а в долларах США. Кроме того, плата за приобретенную у физического лица квартиру должна вноситься наличными деньгами. Организация же как юридическое лицо может оплачивать сделку наличными в сумме не более пяти миллионов рублей. В этих условиях организация вынуждена заниматься переводом рублевых средств из безналичной формы в наличную, т. е. операцией, которую по действуюцему законодательству можно осуществлять только при заключении международных контрактов и т. д. Ни для кого не секрет, что, решая эти проблемы, различные риэлтерские и финансовые структуры идут на прямое или косвенное нарушение действующего законодательства. Наиболее распространенная схема взаимодействия банка и риэлторской фирмы ?это когда последняя берет на себя все риски кредитования, оформляет недвижимость, по которой идет сделка, в свою собственность и в аренду заемщику. Заемщик оплачивает кредит или непосредственно банку, выплачивая риэлтерской организации арендную плату, включающую стоимость ее услуг по сделке, или риэлтерской организации ? в виде арендной платы, а последняя перечисляет часть ее в виде платы за кредит банку. Строго говоря, здесь нет прямого залога недвижимости, а выдаваемый заемщику кредит нельзя назвать ипотечным. Существующая практика порождена нынешней хозяйственной системой и умрет вместе с ней. Чтобы покончить с подобной практикой, нужно изменить ценообразование, перейти к рыночной оценке недвижимости, ввести льготную систему налогообложения на отдельные операции с ней (осбенно с жилым фондом), улучшить законодательную базу ипотеки.

Серьезного внимания требует применяемый инструментарий ипотечного кредитования. В настоящее время в российских банках в подавляющем большинстве случаев действует трдиционный механизм выплаты ипотечной ссуды, который предусматривает неизменность величины процентной ставки в течение всего периода кредитования. В условиях высокой инфляции такой механизм при долгосрочном кредитовании крайне неэффективен, да и при краткосрочном кредитовании он предполагает высокие процентные ставки, а значит, и малую доступность кредитов для населения.

Для России, как представляется, наиболее приемлемо использование индексов, основанных на процентной ставке межбанковских кредитов, которая наиболее полно отражает колебание цен на кредитные ресурсы финансового рынка. Кредиторы в этом случае могут на основе прогнозирования инфляции и реальной стоимости кредитных ресурсов корректировать ожидаемую норму прибыли, переоценивать доход заемщика и стоимость его собственности. Такой механизм применяется, например, в США, Канаде, Великобритании, т. е. в странах с относительно стабильной экономикой. Однако он требует ограничения изменений процентной ставки ипотечного кредита как на весь период кредитования, так и по отдельным его этапам, что очень важно, поскольку неопределенность кредитной ставки лишает смысла сам кредит. В США, например, корректировка процентной ставки ограничена двумя процентами от начальной ставки в течение года и шестью процентами ? в течение всего срока кредитования. Примечательно, что названные ограничения не зафиксированы ни в одном нормативном документе, тем не менее ипотечные банки и компании США соблюдают их. Кто и в каком размере установит подобные ограничения для наших финансовых структур и каков должен быть механизм контроля за соблюдением этих ограничений в современной России с ее нестабильной экодомикой? Ответа на эти вопросы пока нет, да, похоже, никто его и не ищет.

Институтом экономики города в США разработан специально для России инструмент ипотечного кредитования с регулируемой отсрочкой платежей (ИРОП). Исходная процентная ставка по ИРОП устанавливается на насколько пунктов выше ставки процента на межбанковском кредитнам рынке. Это превышение остается постоянным на протяжении всего кредитного периода. Таким образом, фактическая ставка изменяется вслед за ставкой по межбанковскому кредиту, что обеспечивает кредиту фиксированный доход. Эта контрактная ставка, по которой надлежит оплачивать кредит заемщику. Фактически он ежемесячно платит по так называемой платежной ставке, котарая гораздо ниже контрактной. Контрактная и платежная ставки корректируются каждые три месяца в соответствии с изменениями межбанковской процентной ставки. Одновременно пересматривается и баланс кредита, т. е. разница между суммой задолженности заемщика и величиной его фактических выплат добавляется к непогашенной сумме долга. Возникающая таким образом задолженность заемщика оформляется на основной срок кредита как новая сумма кредита, выданного под новые контрактную и платежную ставки. В целом такой очень интересный инструмент ипотечного кредитования, как ИРОП, мог бы широко использоваться в России, но с одним условием: если будет найден механизм компенсации кредитору упущенной им в связи с отложенными платежами по кредиту выгоды.

Нынешняя неопределенность кредитного механизма вместе с другими негативными социально-экономическими факторами значительно сдерживает развитие ипотеки в России. Чтобы сделать механизм ипотечного кредитования исправно работающим, в нем необходимо учесть нетолько высокий уровень инфляции, который будет существовать в России еще какое-то время, но и особенности функционирования ее финансовой системы, банковской деятельности, рынка недвижимого имущества, размер и структуру доходов населения, традиция, противоречивые реалии ее экономики.

Московская приватизация: ипотечные механизмы выкупа недвижимости.

Завершение «ваучерного» этапа приватизации и образование корпоративного экономики поставили перед новыми собственниками- правоприемниками муниципальных и государственных предприятий две взаимосвязанные задачи:

управления недвижимостью;

мобилизации денежных ресурсов для реализации инвестиционных проектов и выкупа соответствующего имущества.

Решение этих задач пока явно затруднено, здесь сказываются и несовершенства правовой базы, и неустойчивость политической ситуации, и ограниченность собственных ресурсов АО и ТОО, и слабое освоение их руководителями инструментов рыночной экономики.

Кчислу подобного рода инструментов, в принципе позволяющих последовательно решать проблемы выкупа недвижимого имущества (включающего земельный участок) и привлечения инвестиций, относятся ипотека-ссуда под залог недвижимости. Важно подчеркнуть: предметом ипотеки может быть не только безусловное право собственности, но и право долгосрочного (как правило, более 49 лет) пользования недвижимым имуществом, т. е. аренда. Последнее обстоятельство особенно значимо применительно к земельным участкам. Как известно, в московской практике земля не продается (и в предвидимой перспективе мораторий на эту продажу, по-видимому, сохранится), а продается право долгосрочной аренды, что является достаточным основанием для обеспечения кредита.

Поскольку выкуп (аренда на 49 лет) земельного участка для большинства собственников основных фондов объектов потребительского рынка на данном этапе весьма затруднителен (хотя бы по чисто финансовым причинам), Москомзем вполне оправданно (дабы не затруднять выкуп недвижимого имущества) дает согласие на залог магазина, столовой, прачечной и других аналогичных объектов при том, что договором обуславливается передача в залог части помещения (обычно 75-80?). Это помагает уйти от необходимости передавать залог предприятие как целый имущественный комплекс.

Среди общих особенностей ипотеки (наряду с обязательными нотариальными заверениями и государственной регистрацией) - длительность срока, на который дается кредит; в классическом случае это 15-30 лет. Условия предоставления кредитных ресурсов на столь значительное время в России (и в Москве) пока отсутствуют, однако положительные сдвиги в этом направлении налицо: серьезные банки уже начали выдавать обеспеченные недвижимостью годовые и полуторагодовые кредиты. В целом можно констатировать значительный рост интересов московских банков, особенно крупных, к ипотечному кредитованию. Это обьясняется рядом причин, в часности, снижением доходности валютных операций, фактическим распадом межбанковских кредитов, уменьшением привлекательности государственных ценных бумаг.

Согласно действующему законодательству, при предоставлении ипотечного кредита предприятие-залогодатель и банк-залогодержатель заключают между собой договор залога (договор об ипотеке). Причем следует иметь в виду: проект Закона об ипотеке, принятым в первом чтении Государственной Думой 19 июня 1995 г., предусмотрено оформление договора залога посредством закладной, т. е. именной ценной бумаги. Трудно переоценить значение закладных для развития рынка ипотечных кредитов, поскольку эти бумаги позволят организовать вторичный рынок за счет привлечения частных инвесторов (страховых компаний, пенсионных фондов), заинтересованных во вложении средств в высокодоходные и ликвидные ценные бумаги. Собственники и продавцы недвижимости должны четко усвоить, что только благодаря функционированию вторичного рынка возможен устойчивый рост стоимости недвижимого имущества, освобожденной от влияния спекулятивных факторов. Этому процессу в Москве в значительной степени способствовало бы принятие столичного Закона об ипотеке, что прямо предусмотрено Постановлением Правительства Москвы ? 356 «О принципах использования залогового кредитования в г. Москве» от 25 апреля 1995 г.

Среди руководителей банков, ТОО и АО, равно как и многих ведомств, регулирующих рынок недвижимости в г. Москве и в России в целом, бытует мнение о невозможности в настоящее время применить в полном объеме кредитование под залог недвижимости из-за отсутствия должной законодательной базы. Надо, однако, иметь в виду, что для успешной реализации механизма ипотечного кредитования уже создана такая серьезная общероссийская правовая основа, как Гражданский кодекс (? часть). Что касается столицы, то в упомянутом Постановлении Правительства Москвы ? 356 разработан конкретный механизм привлечения инвестиций под залог недвижимого имущества. Разумеется, законченность искомой правовой конструкции придаст Закон об ипотеке (пока принятый в первом чтении), однако, следует иметь в виду: его отсутствие сдерживает предоставление кредитов только физическим лицам под залог их жилых домов и квартир.

Общие правила заключения договора об ипотеке любого предприятия, втом числе при выкупе предприятий потребительского рынка Москвы (в данном случае недвижимое имущество расматривается как неотемлемая часть предприятия независимо от организационно-правовой формы деятельности), можно свести к следующим основным положениям.

Ипотека предприятия в целом распространяется на все имущество, включая основные и оборотные средства, право требования, патенты, долги, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе (если иное не установленно договором). В состав заложенного имущества включаются: полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы; приобретенные в этот период долги; осуществленные залогодателем улучшения имущества предприятия.

Состав имущества предприятия, передаваемого в ипотеку, и его стоимость определяются на основе соответствующей полной инвентаризации. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключения независимого оценщика о составе и стоимости имущества суть обязательного приложения к договору об ипотеке.

Филиалы прдприятий независимо от их местоположения (если иное не отражено в договоре) так же подпадают под ипотеку. В договоре об ипотеке предприятий в целом, отдельных сооружений, зданий, строений и иных производственных объектов должны быть зафиксированы, кроме обычных сведений, данные о виде ипотечного имущества, его наименование, местонахождения, год постройки, физический износ, стоимость. Особое внимание надлежит уделить документальному подтверждению и описанию прав на недвижимость, доказательству «чистоты титула» (ознающей отсутствиедругих собственников или претендентов на закладываемую недвижимость). В московских условиях проверка такой «чистоты» применительно к объектам потребительского рынка упрощена по сравнению с проверкой квартир (отсутствует элемент прописки): договор купли-продажи и свидетельство на право собственности, выданное либо Москомимуществом, либо Фондом имущества г. Москвы, достаточно полно информируют о полноте имущественных прав на тот или иной недвижимый объект.

Обязательство (кредитный договор), обеспечиваемое недвижимостью, должно быть отражено в договоре об ипотеке с указанием суммы, сроков и периодичности платежей. Ипотекой предприятия может быть обеспеченно обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов.

В этой связи интересна ситуация, сложившаяся при выкупе недвижимости объектов столичного потребительского рынка. Ряд московских банков, как уже отмечалось, охотно идут на кредитование с использованием механизма залога. Объясняется это, кроме вышеуказанных общих причин, следующим: выкуп имущества коллективом арендного предприятия осуществляется по льготной оценке, существенно более низкой, чем рыночная (как правило, в 2-2, 5раза). Таким образом, если при залоге квартир обычно выдается кредит в размере 60-70? рыночной стоимости, то при выкупе магазина (ателье, прачечной и пр.) размер кредита не превышает 40-50?.

Согласно новому правилу предметом ипотеки может быть лишь то недвижимое имущество, которое в соответствии с законодательством может быть отчуждено. Поскольку правом отчуждения пользуется только собственник имущества, преимущественным предметом ипотеки может быть частное предприятие. Казалось бы, в этом контексте возникает неопреодолимое препятствие на пути использования ипотечных механизмов для государственных и муниципальных предприятий (имущество коих закреплено за ними на праве полного хозяйственного ведения) и бюджетных учреждений (в оперативном управлении которых находится государственное и муниципальное имущество). Однакоследует иметь в виду, что предприятия, за которыми имущество закреплено на праве полного хозяйственного ведения, равно как и их структурные единицы и подразделения в качестве имущественных комплексов, способны становиться предметом ипотеки с согласия собственника (уполномоченного им органа), каковым выступает территориальный орган управления Госкомимущества РФ (в Москве ? Москомимущество). Учитывая, что ипотека служит в первую очередь интересам предприятий (независимо от форм собственности) и является высокоэффективным и надежным инструментом привлечения денежных средств, соответствующие комитеты по управлению имуществом объективно должны быть, думается, заинтересованы, давать разрешения на ипотеку государственных и муниципальных предприятий. И коль скоро возврат кредита реален (и не имеет места попытка обхода законодательства о приватизации), такое согласие, подкрепленное соответствующей гарантией со стороны собственника, может оказаться вполне приемлемым как для банковских структур, так идля работников предприятий, стремящихся выкупить недвижимое имущество.

Ипотека предприятий, принадлежащих хозяйственным товариществам и акционерным обществам, допустима только по решению того органа, который вправе принимать решения об отчуждении предприятия. Для АОЗТ необходимо согласие всех участников, для АООТ ? акционеров. Имущество, составляющее предмет ипотеки и находящееся в совместной собственности, может быть заложено только по воле всех собственников, однако ипотека собственником своей доли в общей долевой собственности согласия остальных собственников не требует.

Достаточно распространено заблуждение относительно неких особых ограничений на пользование заложенным имуществом. На самом деле при ипотеке предприятий, зданий, строений, сооружений и иных производственных объектов залогодатель вправе эксплуатировать их в соответствии с назначением (не допуская, впрочем, ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх нормального износа), распоряжаться готовой продукцией и получать прибыль; за залогодержателем же сохраняется право проверки наличия фактического состояния и условий содержания имущества. Несерьезны также представления о банке, стремящемся приобрести недвижимое имущество; у него только одно стремление ? вернуть выданный кредит (иное возможно только в результате сговора руководителей предприятия и банка, что не имеет к ипотеке никакого отношения). Особого внимания, наконец, заслуживают имущественные права, связанные с арендой. В тех случаях, когда исполнение основного обязательства по кредитному договору обеспечивается правами аренды недвижимости, применяются правила, регулирующие соответственно ипотеку того имущества, которое сдано в аренду. При этом следует иметь в виду, что имущественные права могут быть только предметом залога, а не ипотеки, следовательно, в этом случае нотариальное удостоверение и регистрация не требуются (исключение составляет право аренды земельных участков: в этом случае такое требование сохраняется).

Существенный вопрос при заключении договора об ипотеке ? страхование имущества. В интересах предприятия не передоверять этот вопрос банку, а решать его самостоятельно, т. е. застроховывать заложенное имущество за свой счет по полной его стоимости (при отсутствии иных условий в договоре залога) от рисков утраты и повреждения; если же полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства ? ориентируясь на сумму не ниже этого обязательства. Банк-залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застрахованно. Это требование подлежит удовлетворению, преимущественному перед требованиями других кредиторов.

Как уже отмечалось, договор об ипотеке подлежит регистрации, причем соответствующие обязанности ложатся на предприятие. Сложность и болезненность этого вопроса заключается в отсутствии Закона «О госудадарственной регистрации прав нга недвижимое имущество исделок с ним» (он прошел только первое чтение в Государственной Думе). Однако Постановлением Правительства Москвы ?788 от 20 сентября 1994 г. определены регистрирующие органы и порядок регистрации недвижимого имущества. К заявлению о регистрации ипотечного договора прилагаются следующие документы: сам этот договор, кредитный договор, стоимостная оценка предмета ипотеки, письменное согласие собственников на передачу имущества в ипотеку. По результатам регистрации залогодателю и залогодержателю выдается свидетельство с указанием регистрационного кода. Вся процедура регистрации в Москомимуществе занимает 2-3 недели.

Важнейший аспект ипотечного кредитования ? взыскания на заложенное имущество. Сама мысль о возможной потере недвижимости в случае неисполнения обязательств по кредитному договору отпугивает руководителей приватизированных и иных предприятий. Можно, в общем-то, понять генерального директора новообразованного АО, вчерашнего директора завода, который в течение многих лет получал централизованные капиталовложения и отвечал только за их «освоение», особо не задумываясь ни об их эффективном использовании, ни о возврате; теперь приходится отвечать имуществом, приобретенном в результате «приватизации за ваучеры». К тому же отчуждение ассоциируется чуть ли не с налетом банды погромщиков во главе с президентом банка. На самом деле ситуация не столь мрачна. Тот не приложный факт, что обязательства требуют безусловного выполнения (аксиома цивилизационного рынка), вовсе не означает обязательности применения насильственных методов.

Если должник в установленный кредитным и ипотечным договорами срок не выполнет обязательство, залогодержатель обретает право обратить взыскание на предмет залога. Однако это осуществляется исключительно по решению суда ? арбитражного или третейского. Удовлетворение же требований залогодержателя по договорук об ипотеке без обращения в суд допускается лишь на основании исполнительной подписи нотариуса на соглашении залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращений взыскания. Таким образом, любые пункты договора об ипотеке, согласно которым предстоит автоматический переход закладываемого имущества в собственность кредитора при неисполнении обязательств должника, юридической силы не имеют.

Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору, предъявляется в судебные инстанции только по месту регистрации ипотеки. В обращении взыскания на недвижимое имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Практика свидетельствует, что в судебном решении отражаются следующие основные моменты: указываются все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества (за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации). По просьбе залогодателя суд, при наличии уважительных причин, может принять решение отсрочить реализацию взыскания на срок до одного года. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения кредитору возросших за время отсрочки убытков, причитающихся ему процентов и неустойки.

Заложенное по договору об ипотеке имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. При согласии залогодателя и залогодержателя имущество может быть реализовано на открытом аукционе. На публичных торгах по пордаже заложенного имущества могут присутствовать лица, имеющие право пользования им или вещное право на это имущество. Начальная продажная цена определяется либо соглашением залогодателем с залогодержателем, либо судом.

Руководители предприятий должны четко усвоить: ипотека не означает перехода прапа собственности на ее педмет. Вырученная сумма от реализации заложенного может дыть больше или меньше обеспеченного ипотекой требования. В первом случае разница между вырученной суммой и меличеной долга возращается залогодателем. При етом залогодержатель впрапе удовлетворить свои требования в полном обьеме, включая проценты, убытки, причененные просрочкой исполнения, и соответствующую неустойку. Возмещению подлежат также необходимые издержки по содержанию имущества, составляющего предмет ипотеки.

Если же сумма, вырученная от продажи предмета ипотеки, недостаточна для полного удоветворения тредований залогодержателя, ему предоставлено право получить недостающую сумму в одщем порядке наряду с прочими кредиторами с другого имущества должника, на каторую миже быть обращено взыскание.

Чтобы не доводить дело до отчуждения, у предприятия есть реальный выход - разворачивать технико-экономические исследования эффективности инвестиционного проекта с разроботкой и определением оптимальных условий его финансового обеспочения. Только серьезный анализ может дать точные техническую и экономическую (в том числе коммерческую) оценки, абсолютно необходимые для принятия решения заемных средств, обеспеченных недвижимым имуществом. Очевидно, что выполнение всех необходимых расчетов и подготовка для получения ипотечного кредита соответствующих документов требует привлечения высококвалифицированных специалистов. Одна из возможностей решения этой проблемы (особенно если подходить к ней с позиций не только отдельного предприятия, но и города в целом) - создание ипотечной компании, учредителями которой способны выступить приватезированные предприятия, банки, администрация и т. п. Речь идет о структуре, обеспечивающей приватизацию предприятий на основе привлечения кредитных ресурсов под залог недвижемого имущества.

Определенный шаг в этом направлении в Москве сделан в конце 1995 г.: создана Ипотечная компания на базе центра ипотецного бизнеса, учредителями которого является Фонд имущества г. Москвы и Ипотечный акционерный банк. Основное направление деятельности этой компании - оказание юридических и консультационных услуг в области операций со столичной надвижимостью (объектами потребительского рынка). Как показали первые результаты работы, взаимодействие четырех субьектов - Фонда имущества, арендатора, Ипотечного банка и Ипотечной компании - позволяет смягчить еттественные противоречия и недоверие между аркндатором и банкиром. Ипотечная компания является гарантом юридической чистоты всех этапов операций по выкупу арендатором недвижимости. Самое главное заключается в том, что наличие такой компании позволяет разрешить сложнейшую проблему предоставления кредита под выкуп недвижимости с одновременным ее залогом и последующей регистрацией.

Ипотека (греч. hypotheka ? залог, заклад) ? представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В июле 1995 г. Госдума приняла в первом чтении проект Федерального закона «Об ипотеке (залоге «недвижимости) «. Этот проект ? развитие существующих положений о залоге вообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге недвижимости в частности. Закон об ипотеке не вносит изменений в отношения собственности, но создает четкую процедуру залога недвижимого имущества. Главная цель закона ? повысить надежность и эффективность пользования ипотеки как способа обеспечения недвижимым имуществом кредитных обязательств с односторонней защитой интересов собственников этого имущества. Основные положения проекта закона следующие: предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицам, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой; все ипотечные операции подлежат государственной регистрации; детально урегулированные взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты); может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу; залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом. Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека ? это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Для организации в сисмтеме комитетов по управлению государственным имуществом единого порядка решения или вопросов о даче согласия на залог в федеральной государственной собственности, закрепленной за федеральными предприятиями на праве полного хозяйственного ведения, Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом распоряжением ? 890-р от 21 апреля 1994 г. утвердил Временное положение о согласовании залоговых сделок. Однако оно не распространяется на ипотеку и залог имущественный прав. В соответствии с этим положениием федерольное предприятие может осуществлять залог предприятия в целом, его структурных единиц и подрозделений как имущественных комплексов, а также отдельных зданий и сооружений только с согласия комитета управления имуществам по месту нахождения закладоваемого предприятия. Имущество, на котрое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т. е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем изалого дателем. Так, с соглашением может быть установлено право залогодержаталя пользоваться доходами от заложенной недвижимоти в счет погашения кредита. Договор может редусмитривать значительную свободу действий залого дателя: возможность заложенного имущества с пореводом на приобретателя долга по обязательству, сдаче его в аренду; обреминение его новыми долгами и т. д. Договор об ипотеки заклучается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладний. Ипотека может быть установлена на: земельные участки; предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гараж и другие строения; иное недвижимое имужество. В настоящее время не существует единого порядка регистрации закладных. Такая регистрации проводится: по земельным участкам ? в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам ? Бюро технической инвентаризации района (города, района в городе); по предприятию ? в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу ? в органе проводящем регистрацию этого имущества. При ипотеке земльного учатка с находящимися на нем зданиями и сооружениями гасударственная регистрация ипотеки проводится оргамом, осуществляющим регистрацию земельного участка, котрый обязан передать сведения о регистрации ипотеки органу проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений.

На регистрацию ипотеки преставляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты госудорственной пошлины за регистрацию.

Регистрационная запись включает: сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек; срок действия ипотечного обязательства. Закладная должна содержать: слово «закладная», заключенное в название документа; наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель ? юридическое лицо, его местонахождение; наименование залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель ? юридическое лицо, его местонахождение; название кредитного договора или ипотечного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства; наименование должника по основному обязательству, если должник не является залогодателем, и указанием места жительства должника либо, если должник ? юридическое лицо, его местонахождение; указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении к закладной условия, позволяющие определить эту сумму; указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной; название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение; денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной; наименование права, в соответствии с которым имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган, зарегистрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право ? точное наименование этого права; указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные; сдано ли это имущество или его часть в аренду; обременено или необременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки; подписи залогодателя и залогодержателя; наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации. Закладная, не содержащая каких-либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответственно ипотека ? государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица. По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия. К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что они являются ее неотъемлемой частью, данные документы не обязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в порядке уступки требования в результате ее залога или иным образом.

Ипотека земельных ресурсов имеет следующие особенности.

Ипотека земельных ресурсов из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена также на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общественной собственности. Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории. Залогодателем по договору ипотеки земельного участка и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным банком России. Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом земельном участке и принадлежит залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной. Если в закладной на земельный участок не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принадлежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограниченного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или соружения в соответствии с его назначением. В документе может быть также предусмотрено сохранение за залогодателем указанной части участка на право аренды на условиях, определенных в закладной. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или других «прогрешений» собственника его земельный участок может быть отчужден. Эта процедура называется «обращение взыскания». Следует отметить, что в законодательстве многих стран Европы установлена довольно сильная защита прав потребителя недвижимости и в рамках процедуры обращения взыскания на недвижимость действует ряд защитных мер в пользу должников и собственников.

В настоящее время в нашей стране отсутствует ссудно-договорное право и законодательство об ипотеке и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке играет также договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг. Прт создании поземельных книг необходимо исходить из главного принципа: полноты регистрационных записей. Покупатель земельного участка и недвижимости на ней должен полностью доверять правильности записей и быть уверен в их полноте. Каждое из заинтересованных лиц должно иметь возможность быстро и недорого получить достоверную информацию о правовой ситуации по земельному участку. Информация кадастра должна точно соответствовать записям о правах собственника в поземельной книге для возможности в любое время провести идентификацию земельных участков и установить их правовой статус.

Ипотека предприятий имеет следующие особенности.

Прдметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия. В составе заложенного имущества предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения имущества, а также приобретенные предприятием долги в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все активы, так и на часть активов баланса.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными докуменоами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен.

Ипотекой предприятия может быть обеспеченно денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия. Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки. В случае когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с моментазаключения договора ипотеки.

Сстав имущества, передаваемого в ипотеку предприятия, иоценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к закладной. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным способом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.

Ипотекой предприятия обеспечиваются главным образом долгосрочные инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия. Согласно статье 44 Закона РФ «О залоге» при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение представителей в его руководящие органы, ограничения прав распоряжаться произведенной продукцией и иным имуществом предприятия. Если же указанные меры не дали надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на нахоходящееся в ипотеке предприятие.

Ипотека жилых домов и квартир имеет следующие особенности.

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин ? его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

Дача, садовой домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности. Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.

Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности. Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу. Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры). Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя. Однако он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобревший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.

Ипотека предназначена для получения кредита под залог недвижимого имущества. Она предполагает разработку инвестиционного проекта.

В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кредита существует в разных формах:

пружинная;

ролл-оверная;

с выплатой только одних процентов;

с обратным аннуитетом;

с пересматриваемой ставкой;

с участием в приросте стоимости.

Ипотека «пружинная» ? это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. «Пружинная» ипотека представляет самоамортизирующийся ипотечный кредит.

Термин «пружинный» означает аналогию с действием пружины. Чем сильнее (больше) ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть.

Ипотека ролл-оверная (англ. rollover) ? ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит ? это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки).

Ипотека с выплатой только одних процентов ? шаровая ипотека, предусматривающая периодические выплаты только процентов. Термин «шаровая» означает аналогию, например, с катанием снежка. Катаем маленький снежок по снегу и он превращается в снежный ком (шар). Чем больше катаем, тем больше размер шара. «Шаровой» платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течении нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплеты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств.

Ипотека с обратным аннуитетом ? финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. Остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических валют и всю сумму накапливаемых процентов.

Ипотека с пересматриваемой ставкой ? вид ролл-оверного ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.

Ипотека с участием в приросте стоимости ? ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов.

В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности (Кз) показывает долю ипотечного долга (то есть заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:

где И ? сумма ипотечного кредита, руб.;

К ? общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например, ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложеной недвижимости.

Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку или ремонт дома, не превышает 70% сметы или стоимости покупки.

Описание предмета: «Предпринимательство»

Литература

1. Е.В. Ковтун, С.М. Ковалев. Правовое регулирование игорного бизнеса в зарубежных странах. – М.: Аллель-2000, 2006. – 224 с.
   
2. Д.А. Максимов, П.В. Толпегин. Проблемы взаимодействия власти и бизнеса в современной России. – М.: Ленанд, 2010. – 144 с.
   
3. Ежова Елена Николаевна. К Проблеме Организации Звукового Слоя В Рекламном Тексте Как Фрагменте Медиа-Рекламной Картины Мира. – М.: , 2008. – 5 с.
   
4. Л.А. Прокудина. Оптимизация в организации арбитражного судопроизводства в России. – М.: Юриспруденция, 2007. – 152 с.
   
5. Е.В. Ковтун. Игорный бизнес в России. Законодательное регулирование. – М.: Юридический центр, 2005. – 214 с.
   
6. В.П. Бычков. Организация предпринимательской деятельности в сфере автосервисных услуг. Учебное пособие. – М.: Инфра-М, 2014. – 208 с.
   
7. С.В. Расторгуев. Партнерство и соперничество во влаcти и в бизнесе в современной России. – М.: Российская политическая энциклопедия, 2014. – 296 с.
   
8. Е.В. Савватеев, В.В. Рокотянская, О.В. Мощенко, Т.А. Власенкова. Экономика, организация, основы маркетинга в перерабатывающей промышленности. Учебное пособие. – М.: ДРОФА, 2014. – 320 с.
   
9. А.В. Завгородний. Актуальные вопросы регулирования труда руководящих и педагогических работников образовательных организаций высшего образования в Российской Федерации. – М.: Издательство СПбГУ, 2014. – 488 с.
   
10. О.В. Бережнова, Л.Л. Тимофеева. Технология проектирования образовательного процесса в дошкольной организации. Методическое пособие. – М.: Цветной мир, 2014. – 144 с.
    
11. Геннадий Косолапов. Генезис корпоративного бизнеса в Казахстане. – М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2012. – 408 с.
    
12. Марина Бикеева. Социальные функции бизнеса в современных экономических условиях:. – М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2012. – 148 с.
    
13. Валерий Корниенко. Проблемы реализации судебной реформы в РФ. – М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2013. – 160 с.
    
14. Артемев Н.В. Организационно-экономические проблемы декриминализации малого бизнеса России: монография. Артемев Н.В. – М.: , 2015. –  с.
    
15. отв. ред. В.А.Вайпан, М.А.Егорова. Проблемы реализации принципов права в предпринимательской деятельности. – М.: Юстицинформ, 2016. – 340 с.
    
16. А.В. Абрамова, Ю.А. Савинов. Международный бизнес в области информационных технологий. – М.: Аспект Пресс, 2010. – 208 с.
    
17. Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". – М.: Эксмо, 2018. – 128 с.
    

Образцы работ

Задайте свой вопрос по вашей проблеме

		Гладышева Марина Михайловна marina@studentochka.ru +7 911 822-56-12 с 9 до 21 ч. по Москве.

Внимание!

Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.

Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.