Экономический анализ рынка жилой недвижимости в городе Москве - Банк бесплатных рефератов, курсовых, дипломных работ

Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

Переход России к рынку ознаменовался проведением в стране глубоких экономических реформ. К одним из многих конкретных положительных результатов экономических реформ можно отнести приватизацию. Ликвидация государственной собственности на объекты недвижимости в 1991 году создала предпосылки для формирования реального рынка недвижимости.

В процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции и росту инвестиций. Кроме того, развитие рынка недвижимости ведет к общему повышению уровня деловой активности в стране. Население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий. Складываются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики, постепенный выход ее из кризиса, создающие основы для экономического роста. Однако, отсутствие надлежащим образом отработанной законодательной базы в России, регламентирующей отношения в сфере недвижимости, затрудняет развитие этого рынка. Приняты лишь основные документы, законы и нормативные акты позволяющие работать рынку недвижимости, но многие вопросы не отрегулированы и требуют значительных доработок.

Стремительный рост вторичного рынка недвижимости обусловил необходимость развития его рыночной инфраструктуры: сферы нотариальных, юридических, посреднических, оценочных услуг и т.д.

За последнее десятилетие ситуация на рынке недвижимости сильно поменялась в связи с преобразованием спроса на жилье у потребителей. До начала 90-х у людей в большинстве случаев была просто потребность в жилье, и не обращалось внимания на состояние планировки, ее удобство. В последнее время все больше людей заинтересованы в хороших квартирах и в их улучшении. Все больше ведется строительства по индивидуальным проектам. Правительство Москвы преобразует районы пятиэтажных застроек («хрущевок»). Ежегодно издаются распоряжения и постановления о

ликвидации хрущевок и переселения их жителей в более комфортабельные условия.

Все больше факторов оказывает влияние на стоимость квартир. Помимо основных из них (жилая площадь, расстояние до центра и др.), стали оказывать существенное влияние и многие другие факторы (экология, инфраструктура и др.). Потребитель стал больше внимания обращать на комфортность проживания. Жителям домов стали не безразличны состояния подъездов и близлежащих территорий. Появляются дворовые ограждения, консьержки, следящие за порядком в доме. Большое внимание стало уделяться безопасности домов в связи с участившимися терактами.

Правительство Москвы в значительной степени уделяет внимание социальным программам по улучшению условий проживания жителей

столицы. В бюджете города закладываются большие суммы на выделение субсидий гражданам льготных категорий и очередникам. Упраздняются коммунальные квартиры, некоторые общежития.

Уделяется внимание вопросу о земле. В Москве предпринимаются первые шаги по реализации некоторых земельных участков с торгов.

Развивается программа ипотеки. Все больше банков и организаций начинают заниматься этим видом деятельности.

Все эти и многие другие вопросы рассматриваются в данном дипломном проекте. Выделяются их плюсы и минусы. Делаются выводы о становлении и развитии рынка недвижимости.

Состояние вопроса исследования. 1.1 Рынок недвижимости: особенности и структура

Впервые понятие "недвижимость" в российском законодательстве появилось в указе Петра 1 от 23 марта 1714 года "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". Позже оно бьыо закреплено в Своде Законов Российской Империи в следующей формулировке: "Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а так же железные дороги"[1]. Это общее понятие дополнительно конкретизировалось в отдельных статьях закона.

С октября 1917 до 1 января 1995 года юридическое понятие недвижимости в советском и российском законодательстве отсутствовало. Это было связано с тем, что прежние российские законы после октября 1917 года прекратили своё действие, а принятый и введённый в действие с 1 января 1923 года Гражданский кодекс'РСФСР понятие недвижимого имущества вообще не включал. Начиная с конца 1991 года, Россия перешла на рыночные отношения, в связи с чем, началась работа по подготовке соответствующего этому законодательства. Новый Гражданский кодекс (ГК) РФ (I часть) вступил в действие с 1 января 1995 года. Именно в нем вновь после почти 80-летнего перерыва появилось правовое понятие недвижимости (так называемая «дефиниция»). Ст. 130 ГК РФ определяет недвижимость следующим образом:

"К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество" [2]. В ст. 132 эти общие понятия рассматриваются на уровне предприятий:

"Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью"!^].

Определяющие факторы недвижимого имущества

Если проанализировать основное содержание юридических норм, устанавливающих понятие «недвижимость», то можно сделать следующие выводы:

1. Главным признаком, классифицирующим недвижимость как отличительный от других объект правового регулирования, является ее неразрывная связь с землей. Эту связь можно считать главной особенностью, основной характеристикой недвижимости.

Конечно, современные технические возможности позволяют осуществлять перемещение многих объектов недвижимости на достаточно большие расстояния.

Но, данное перемещение идёт в разрез с нормальным использованием рассматриваемого нами объекта недвижимости. Оно не даёт возможности к нормальной её эксплуатации. Нормальным состоянием любого объекта недвижимости является именно стационарное состояние.

Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной. Так, например, квартиры напрямую не связаны с земельным участком, - они расположены в доме, который, в свою очередь, занимает определенный участок земли. Эту «цепочку» можно и удлинить: комната находится в квартире, которая расположена в доме, занимающем земельный

участок, и т.д. Можно привести и другого рода пример косвенной связи с землей. Из практики хорошо известен такой вид жилых построек, как свайные дома. Прямой связи с землей здесь нет, однако речное, озерное, морское дно, которое служит основой для свай, является по сути своей такой же земной поверхности, как и земельный участок, т.е. в конечном итоге все равно имеет место неразрывная связь объекта с землей- Сколько бы ни было звеньев в подобных «цепочках», первичным звеном всегда будет являться земельный участок, на котором располагаются самые различные объекты недвижимости. Именно поэтому сами земельные участки представляют собой важнейший вид объектов недвижимости.

Таким образом, юридически здания и сооружения, как объекты недвижимости, рассматриваются отдельно от земельных участков, на которых они расположены. "Согласно законодательству, существуют земельный участок и прочно связанная с ним недвижимость (здания, строения). В мировой же практике земельный участок рассматривается не как самостоятельный объект, а как основной атрибут (атрибут - от греч. обязательное свойство или принадлежность) объекта недвижимости «застроенный земельный участок». Земля не может быть продана или сдана в аренду без соответствующей передачи прав на расположенные на ней здания и сооружения, и наоборот. Подобный подход полностью соответствует понятию «имущественный комплекс." [I].

2. Особая роль земли, как определяющего фактора недвижимого имущества, требует дополнительного анализа понятия «земельный участок». Следует учитывать, что в российском законодательстве это понятие трактуется не совсем так, как в законодательстве большинства зарубежных стран. В зарубежном законодательстве под земельным участком понимается фрагмент земной поверхности с определенными в пространстве границами. Что же касается размеров «в глубину», то считается, что никаких границ в этом направлении земельный участок не имеет, и условной границей считается геометрический центр земли. Соответственно, права собственника участка

распространяются на любые находящиеся в земле объекты независимо от глубины залегания. В российском же законодательстве разграничены понятия «земельный участок» и «недра». "Главной причиной такого разграничения являются права собственности, - недра в РФ принадлежат исключительно государству, тогда как земельные участки могут находиться в частной собственности. Таким образом, возникает необходимость разграничения «земли» от «недр» и в натуре. На практике это достигается введением понятия «земельная парцелла» (от франц. parcelle - частица), которая устанавливает границы заглубления, в пределах которых земная толща считается относящейся к земельным участкам. Это понятие использовано, например, в Уставе г. Москвы для юридического описания городской земельной собственности. Величина земельной парцеллы, для различных видов участков может быть неодинаковой, но обычно составляет 6 м. Таким образом, если, согласно зарубежному законодательству, земельный участок в объеме представляет собой т-гранную пирамиду с вершиной в геометрическом центре земли, то в соответствии с российским законодательством это т-сторонний многогранник (где m - число сторон земельного участка на поверхности земли). Величиной парцеллы ограничиваются и права собственника земельного участка, - все, что расположено глубже, ему не принадлежит. Что же касается включения в состав недвижимости "участков недр", то под ними понимаются поверхностные выходы полезных ископаемых (чаще всего они встречаются в камнеугольных бассейнах, нефтяных скважинах и т.д.). Главным свойством, определяющим понятие земельного участка, служит то, что это не просто фрагмент земной поверхности, а такой фрагмент, который однозначно определен на местности и в документах. Про такой земельный участок говорят, что он сформирован (то есть, земельный участок в юридическом смысле - это то же самое, что сформированный земельный участок). Благодаря сформированное(tm) земельный участок обладает конкретными характеристиками - местоположением, конфигурацией, пространственной ориентацией, размерами, а также правами собственности. Таким образом,

существует необходимая юридическая база для регулирования различных процессуальных отношений." [1]

3. Достаточно интересной представляется эволюция самого определения недвижимости. В Своде Законов определение больше похоже на перечисление конкретных объектов, перечень которых весьма подробен. В дальнейшем определение меняется в сторону большего обобщения. Эти изменения вполне логичны, поскольку юридическое понятие должно основываться на том признаке, который для определяемого объекта является главным. Для недвижимости таким признаком является неразрывная ее связь с землей. Вместе с тем, среди конкретных перечисленных в статье 130 ПС РФ объектов недвижимости отсутствуют железные и автомобильные дороги, которые играют важнейшую роль в экономике страны. Вряд ли можно признать значение дорог меньшим, чем у многолетних насаждений, которые прямо названы как объекты - представители недвижимости. Их протяженность постоянно возрастает, более того, - именно развитие дорожной сети является одним из обязательных условий и характерных свидетельств экономического роста. Можно с уверенностью утверждать, что вся история промышленного развития общества, начиная с XVIII века по сегодняшний день, характеризуется превращением дорог в один из наиболее типичных объектов недвижимости.

Возможное объяснение заключается в том, что, как известно, дороги в РФ в настоящее время в частной собственности не находятся, чем может объясняться отсутствие этих объектов недвижимости в ст. 130 ГК РФ. Признать подобное объяснение удовлетворительным нельзя хотя бы по той причине, что леса в РФ также являются исключительной собственностью государства, однако они входят в перечень, содержащийся в ст. 130 ГК РФ.

4. Очень важным является то обстоятельство, что закон не рассматривает объект недвижимости изолированно от его использования (назначения). Нарушение неразрывной связи с землей (перемещение) трактуется как главная причина несоразмерного ущерба не собственно объекту, а именно его назначению. Действительно, как было показано выше, переместить многие

объекты недвижимости, не нарушая их целостности, технически вполне возможно. Однако, отвечать своему назначению в полной, мере объект недвижимости может лишь в стационарных условиях (если бы здание редакции газеты «Труд» передвигали не несколько часов, а хотя бы сутки, то работу пришлось бы прервать). Рассмотрение в неразрывном единстве самого объекта недвижимости и его назначения является обязательным. Термин «здание» встречается только в сочетании с такими определениями как «жилое», «нежилое» и т.п.

"Важнейшей частью юридического понятия недвижимости является система государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Необходимость существования подобной взаимосвязи вызвана, прежде всего тем, что одной из важнейших функций государства в условиях рыночной экономики является обеспечение и защита прав собственности (в том числе, и на недвижимое имущество). Это означает, что любой объект недвижимости со своими конкретными характеристиками должен не только существовать «в натуре», но и быть зафиксированным документально в соответствии с требованиями, установленными законодательством. Другое столь же важное требование - документальное оформление (регистрация) прав собственности на объект недвижимости, а именно - право владения, пользования и распоряжения объектом собственности. Собственник у недвижимости существует всегда, хотя основания для возникновения прав собственности могут быть различными (фактическое владение в течение определенного законом срока, покупка, наследование, дарение и т.п.). Таким образом, по отношению к объекту недвижимости может осуществляться право передачи собственности в аренду, право сдавать (получать) в наем и т.п. Все эти действия подлежат обязательной регистрации.» Следовательно, с юридической точки зрения не может быть объекта недвижимости без тех или иных прав на него и наоборот. При этом сам объект, права на него и совершаемые с ним сделки должны пройти государственную регистрацию, то есть быть юридически оформленными. В

противном случае объект как бы не существует, а права и сделки с ним являются недействительными.

С учетом вышеизложенного, под недвижимостью понимается объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

Специфические особенности недвижимости

Если проанализировать специфические особенности различных способов использования недвижимости, то можно констатировать следующее:

"1. Принципиальное отличие недвижимости, как средства удовлетворения потребности, заключается в наличии специфического фактора, а именно - фактора местоположения. Он имеет первостепенное значение, поскольку в значительной, а иногда решающей мере определяет полезность конкретного объекта недвижимости. Для подтверждения этого тезиса рассмотрим два абсолютно одинаковых объекта недвижимости - жилых дома, отличающихся только своим местоположением: один находится в центре города, а другой на окраине. Натурально-вещественные характеристики, а, следовательно, и потребительские свойства (полезность) этих домов равны между собой, но если сравнивать их цену, то она будет различной. Причина такого различия может быть только одна - данные объекты недвижимости обладают различной ценностью. В свою очередь, различие ценности не может быть вызвано расхождением в количестве использованных факторов производства: поскольку объекты во всем, кроме местоположения, тождественны, то и затраты на их производство одинаковы. Следовательно, при прочих равных условиях сравнительная ценность объектов недвижимости определяется ценностью местоположения.

При рассмотрении первой специфической особенности товара - недвижимости отметим:

а) преимущественное внимание к жилищной недвижимости, в которой ее характеристики проявляются наиболее часто и наиболее зримо;

б) сложность, неоднородность товара - недвижимости требует определения прав и их границ.

Вторая особенность - инвестиционный характер данного товара. Он предназначен для длительного использования (это относится к товару - объекту). Это долговечный товар, не потребляемый в процессе использования. Все изменения в «физическом теле» недвижимости, в первоначальных натурально-вещественных свойствах диктуются, главным образом, действием временного фактора. Долговечность недвижимости означает принципиально иной характер удовлетворения потребности. Если, например, продукты питания удовлетворяют соответствующую потребность человека регулярно, то потребность в жилье при отсутствии ограничений по платежеспособности может быть удовлетворена однократно, в результате единственного действия - приобретения жилищной недвижимости в собственность. То же относится и к другим видам недвижимости: многие заводы и фабрики, офисы и банки, магазины и склады, имея вполне современное оборудование, функционируют в зданиях, построенных в отдаленные периоды времени.

Третья особенность - уникальность любого объекта недвижимости. Главной причиной этой уникальности является действие фактора местоположения. Даже если здания возведены по одному типовому проекту и по своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и конструктивно-технологическим решениям являются тождественными, их потребительная стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке. При рядовой застройке в одинаковых соседних домах, соприкасающихся торцевыми стенами, могут различаться конкретные характеристики. Различия эти не всегда достигают значимой величины, но уникальность каждого объекта недвижимости данный факт не отменяет.

Четвертая особенность - недвижимость отличается высокой капиталоемкостью. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при ее создании. Капиталоемкость основной единицы жилищной недвижимости - квартиры многократно превосходит этот показатель на единицу других инвестиционных товаров: автомобилей, радиоэлектроники и т.п. Экономическое обоснование такой специфики недвижимости очевидно - «одноразовое» удовлетворение потребности равносильно соответствующему увеличению ценности. Это означает, что при прочих равных условиях долговременное благо требует больших затрат.

Помимо затрат, связанных с процессом создания объекта недвижимости, имеют место значительные (как в абсолютном, так и в относительном выражении) трансакционные издержки, связанные с передачей товара от продавца к покупателю в результате совершения рыночных сделок. Основными факторами, определяющими высокий уровень трансакционных издержек, является: уникальность каждого из объектов недвижимости, дополнительные требования при оформлении сделок с ним, обязательная государственная регистрация объекта недвижимости, увеличение продолжительности и сложности рыночных сделок с недвижимостью и т.д.

Пятая особенность имеет принципиальный характер - недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершенное здание или строение, но и так называемый «недострой». Как известно, полезность «недостроя» равна 0, однако это не мешает ему во многих случаях оставаться товаром. Хотя подлинным товаром в подобных ситуациях является не объект недвижимости (его собственно, и нет), а право собственности на него. Как считает покупатель «недостроя», реализация этого права позволит не только компенсировать затраты на завершение строительства, но и получить выгоду в результате использования объекта. В свою очередь, основанием для подобного предположения служит возможность длительного использования объекта ~

недвижимости - или в качестве экономического блага, или в качестве источника дохода.

Шестая особенность - количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости - объекта и недвижимости - товара. Если принять, что объектом Является законченное строительством здание или строение (ст. 130 ГК РФ), то в одном этом физическом объекте может содержаться множество товаров различной модификации. К примеру:

многоэтажный жилой дом имеет первый этаж, который занимает нежилое помещение со своим функциональным назначением (магазин, химчистка, прачечная и т. д.). Товарами в этом случае могут быть:

- все приватизированные квартиры (права собственности на них);

- услуги проживания, предоставляемые на правах аренды;

- услуги проживания, предоставляемые на правах найма;

- права собственности на встроенное нежилое помещение.

Отличительной особенностью этого конгломерата следует признать то, что ни один из товаров не имеет натурально-вещественной формы, поскольку ни один из объектов прав не может быть выделен в натуре. Кроме того, даже если все эти товары будут реализованы, дом товаром не станет.

Седьмой особенностью является неодинаковая товарность различных видов и элементов недвижимости. Все товары текущего потребления и длительного пользования можно продавать и покупать На равных основаниях и без каких-либо ограничений. Однако с недвижимостью дело обстоит иначе. Имеются некоторые ее виды, на коммерческий оборот которых либо наложен прямой законодательный запрет, либо этот оборот связан с ограничениями. В настоящее время в РФ законодательно отсутствует свободная купля-продажа земли, в том числе земельных участков в составе городских территорий. В результате создана ситуация, при которой элементы единого имущественного комплекса (участок и расположенный на нем объект) разобщены как товары. Земельные участки можно только арендовать и товаром в данном случае являются права аренды. Правда, указанный запрет не имеет абсолютного

характера: во-первых, не существует ограничений для товарного обращения земельных участков для уцелей индивидуального жилищного строительства, а также тех, где расположен так называемый «второй дом» - дача, загородный дом (предельные размеры таких участков ограничены законодательством); во-вторых, в некоторых субъектах РФ в свободном обороте могут находиться и городские земли (например, в Республике Татарстан, Саратовской области и ;

др.); в-третьих, собственниками занимаемых ими земельных участков могут быть приватизированные предприятия в порядке и на условиях, определенных Указом Президента РФ от 18.09.96 за №1535; с учетом изложенного следует, что для недвижимости как имущественного комплекса характерна неполная товарность.

Восьмая особенность - более низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами. Под ликвидностью, как известно, понимают степень обратимости товара в деньги. Следует разграничивать два аспекта ликвидности - качественный и количественный. Качественный аспект характеризует зависимость ликвидности (L) от спроса (AD):

Между L и AD существует прямая зависимость: любой товар ликвиден в меру активности спроса на него. Если же учесть, что AD, в свою очередь, связан обратной функциональной зависимостью с уровнем цен (Р), то можно записать:

Выражение f(P) означает, что величина L для одного и того же товара варьируется в зависимости от колебаний Р.

Количественно L выражается в типичном для конкретного рынка времени реализации недвижимости (от появления предложения на продажу до приобретения). При прочих равных условиях для недвижимости это время будет больше, чем для любых других товаров. Это связано с комбинированным влиянием двух других специфических особенностей недвижимости - уникальности и капиталоемкости (в части трансакционнькс издержек)." [1]

1. Рыночный характер экономики РФ характеризуется преобладанием использования недвижимости как товара и своей спецификой. Исключениями являются: возможность, когда человек не приобретает объект недвижимости, а строит его сам; приобретение в собственность объектов недвижимости в результате приватизации (бесплатной - жилья граждан и возмездной - производственных объектов для предприятий). Однако доминирующим является приобретение недвижимости как товара, что дает возможность дальнейшего ее использования в качестве экономического блага или источника дохода.

2. Не все из представленных особенностей характерны только для недвижимости, многие относятся ко всем инвестиционным товарам. Однако совокупность специфических характеристик действует только для объектов недвижимости.

3. Все особенности недвижимости - товара определяются в конечном итоге ее свойствами как вещи. Экономическое содержание этих особенностей находятся над первичными (натуральных) свойствами.

Жизненный цикл недвижимости

Некоторые ученые экономисты считают, что недвижимость как товар представляет собой своего рода «живой организм», развивающийся, как известно, в следующем порядке: замысел - рождение - зрелость - старение и смерть. По аналогии мы различаем следующие этапы жизненного цикла объекта недвижимости: прединвестиционный (начальный) этап проекта (концепция, планирование, проектирование и др.), этап реализации проекта (строительство, монтаж оборудования), этап эксплуатации объекта (фаза выведения на рынок, роста, зрелости, насыщения) и этап ликвидации (упадка). С помощью теории жизненного цикла можно частично прогнозировать ситуацию, но не в случае составления прогнозной модели, так как в этом случае предприятие может лишиться маркетинговой поддержки.

Жизненный цикл рынка недвижимости

Общее правило: «покупай подешевле, продавай подороже» относится и к недвижимости как к любому другому виду инвестирования. На рис. 1 представлены четыре цикла, основанные на исследованиях рынка с его «классическими условиями» - экономическими спадами и подъемами. Длительность и сложность циклов зависит от многих внешних и внутренних условий.

Рис. 1. Основные циклы развития рынка недвижимости.

Различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время. Например, строительство в одной части города может быстро расти в цене, тогда как в то же самое время в другой ее части наблюдается застой. Тем не менее, способность определять эти циклы может предоставить заказчику дополнительные инвестиционные возможности. Рассмотрим характеристику этих циклов.

А. Цикл спада. Наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен, и число незанятых строений начинает увеличиваться. Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии проекта. Этот рынок - рынок покупателя. Владельцу недвижимости требуется приложить интенсивные усилия в области маркетинга и поиска финансовой поддержки. На рынке появляется небольшое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема, а цены на недвижимость снижаются.

Б. Цикл поглощения. Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложение на

рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл - цикл поглощения созданного объекта. После того, как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и уменьшением предложения начинают проводиться прединвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости.

В. Цикл нового строительства. Циклу нового строительства соответствует повышенный спрос на рынке объектов строительства наряду с сокращением предложений на свободные земельные участки. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот период повышается уровень инфляции, и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости.

Г. Цикл насыщения рынка. Рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и, в конце концов, сокращается. Возникает излишек готовой строительной продукции и мощностей. Уровень занятости начинает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно останавливается. Наилучшее время для увеличения объектов собственности - это стадия цикла поглощения или периода нового строительства.

Для оценки эффективности функционирования рынка недвижимости необходимо более детально рассмотреть жизненный цикл объекта и установить основные критические точки во времени, сочетания которых будут влиять на длительность цикла и динамику изменения затрат, результатов.

Рынок недвижимости

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70-80% национального богатства многих стран. Без рьшка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т. п.) должны быть

участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Рынок объектов недвижимости можно поделить на следующие секторы:

товар в виде конкретных объектов недвижимости;

услуги - посредничество, оценка, маркетинг и т.д.

Каждый из этих секторов может быть поделен на более узкие секторы, так что каждый из них будет представлять собой совокупность объектов купли-продажи, имеющих некоторую общую характеристику, которая отличает их от других объектов. Так, сектор недвижимости как товара подразделяется на жилые и нежилые помещения; в свою очередь, жилье делится на городское и загородное, а нежилые помещения бывают офисные (административные), торговые, производственные, вспомогательные, складские и т.д. Городское жиле, в свою очередь, дробится на более мелкие секторы - приватизированное жилье, кооперативное, муниципальное, ведомственное, арендное, находящееся в собственности граждан и юридических лиц. Если рассмотреть сегменты рынка с позиции потребителя, то потребительские сегмент представляют собой группы покупателей, которые выделяются, каким либо существенным отличием от всех остальных. Иногда они характеризуются географией размещения, иногда - демографическими признаками (пенсионеры, молодью пары), иногда принадлежностью к определенным социальным группам (преуспевающие бизнесмены, деятели литературы и искусства, малообеспеченные слои).

При рассмотрении сегментов рынка в общем, то каждая группа сегментов будет характеризоваться принадлежностью к какому-то товарному сектору или потребительскому сегменту. Эта часть рынка представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются покупателям с одинаковыми запросами.

В рыночной экономике важно найти свою нишу, т.е. сориентироваться на будущих покупателей и определить товар, который будет пользоваться

спросом. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяют на четыре основные составляющие (рис. I):

Каждая из этих составляющих рынка недвижимости развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенное различие в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

Рис. 2. Структурные составляющие рынка недвижимости

Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможно изменение, как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

Промежуточное положение занимает рынок гостиничных услуг.

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличие двух составляющих:

первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке (государства в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости), и вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры. Так же сильно тормозят его рост ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной окружающей среды.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной рыночной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложений капитала, ума и энергии.

Анализ рынка недвижимости возможен только при системном подходе. Кроме того, при анализе рынка недвижимости требуются знания и учёт хотя бы основных процессов, происходящих на других рынках.

В структуре рынка недвижимости, особое место занимает рынок земли. Начало формирования рынка земли связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство и появлением строительных, производственных и посреднических кооперативов. Правовой основой для создания земельного рынка послужили Закон о собственности. Земельный кодекс, другие законы и нормативные акты. С принятием в декабре 1993 года Конституции Российской Федерации они обрели новое значение в связи с усилением права частной собственности на землю. В результате формы владения, пользования и распоряжения землёй должны соответствовать нормам гражданского права (т.е. собственность, имущественный наём, пользование и аренда). Земля переводится из административно-государственного

регулирования в гражданско-правовое ведение по договорам купли-продажи, залога, наследования, дарения, аренды, мены и т.д.

Покупателям и продавцам земельных участков важно представлять и реально оценивать тот факт, что на каждой территории, в каждом районе существуют и действуют свои местные правила. При этом вырабатывается система коэффициентов и зон, определяющих нормативную цену земли. Порядок нормативных цен сопоставим с рыночными ценами, что позволяет использовать их как основу для сделок с земельными участками.

"Для продолжения земельной реформы большое значение имеет создание земельного кадастра, который призван уточнить распределение границ земельных участков и их законных владельцев или пользователей. Эта задача возложена на Российский комитет по земельным ресурсам и землеустройству и его подразделения на местах.

Согласно действующему законодательству собственник земельного участка имеет право распорядится им по своему усмотрению, т.е. продать, подарить, заложить, завещать и т.д. Земельные участки, в принципе, могут быть предметом залога в случае, если они принадлежат владельцу на правах собственности. Но отсутствие механизма залога и страхования земли, а так же Закона об ипотечных кредитованиях не позволяют владельцам земельных участков полностью использовать экономические возможности, вытекающие из права собственности на недвижимость и ориентированные на её рыночную стоимость." [3]

Значительный налог на сделки с недвижимостью и относительно небольшой налог на недвижимое имущество (0,1% стоимости) не стимулируют собственника найти более эффективное применение своим земельным владениям.

Процедура оформления купли-продажи земельного участка технически затруднена и сопровождается налогообложением и государственной пошлиной, которые, по своей сути направлены против активизации рынка.

Исследования особенностей рынка недвижимости в России показывают, что его развитие осуществляется неравномерно. Можно выделить три этапа развития:

Одновременно шло развитие и становление риэлторских фирм, действующих на рынках недвижимости (см. таб. 2.)

Соотношение спроса и предложения на вторичном рынке

Соотношение цен первичного и вторичного рынка

Цены вторичного рынка меньше или равны ценам первичного

Завершение формирования, совершенствование

Взаимодействие рынка недвижимости и финансового рынка

Типы недвижимости, вовлекаемые в оборот на рынке

Жилье, коммерческая индустриальная недвижимость, земля

Таблица Этапы развития риэлторских фирм на рынке недвижимости

Разработка правовой базы Схема функционирования Подбор юридически грамотных специалистов Разработка системы расчетов

- Создание и развитие технической базы (оргтехника, офисные помещения, программные продукты и т. д.)

Совершенствование структуры взаимодействия звеньев Создание имиджа фирмы Защита интересов фирмы во властных структурах

Экономическая реформа в России (структурная, ценовая, финансовая) проводится в каждой сфере как бы в разных временных потоках, с разной скоростью и интенсивностью. Приватизация государственного и муниципального имущества, являющаяся сердцевиной экономической реформы, проходило быстро, последовательно и стала (наряду с либерализацией цен) самым ощутимым проявлением изменений в экономике.

Приватизация представляет особую систему экономических отношений, возникающих в связи с изменением формы собственности на средства производства: с «государственной» на «частную».

Объективные причины развития приватизационного процесса носят как макроэкономический, так и микроэкономический характер. Необходимость постоянного внерыночного согласования производственной деятельности государственных предприятий в условиях административно-командной экономики обусловила их высокие планово-координационные издержки. Между тем механизм рынка осуществляет такое согласование с гораздо меньшими издержками. Следовательно, приватизация обусловлена не только переходом страны в целом от «административно-командной» системы к «социальному рыночному хозяйству», но и стремлением предприятий к снижению издержек.

Приватизация выполняет две функции. С одной стороны, она должна стать элементом экономической реформы, ядром радикальных преобразований, а с другой, - инструментом государственного регулирования долговременного характера. Непосредственными целями приватизации являются:

-формирование слоя мелких и средних собственников;

-сокращение доли имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности;

-перераспределение экономических основ власти.

Достижение социальной справедливости, повышение экономической эффективности производства, рост доходов государственного, бюджета не выступают собственными целями приватизации. Она может способствовать развитию данных процессов только в долгосрочном периоде.

Основными критериями выбора способа приватизации являются отраслевая принадлежность и размер предприятия, учет принципов социальной справедливости и приоритета трудового коллектива, демонополизация, необходимость сохранения профиля предприятия и его производственного потенциала, рентабельность предприятия, привлечение инвестиций. Названные критерии обусловили следующие основные способы приватизации -акционирование (с закрытой подпиской или продажей акций); продажа предприятий и имущества по коммерческому или инвестиционному конкурсу (на аукционе); выкуп арендованного имущества; банкротство. [8]

Особенностями начального этапа приватизации в России (1991-1994 гг.) являются: приоритет политических целей процесса, введение системы приватизационных чеков; сверхвысокие темпы приватизации;

преимущественно формальный характер приватизации при акционировании крупных предприятий; аукционная продажа малых объектов; низкая доходность приватизации.

Эти черты сближают российскую практику приватизации с восточноевропейской. Использование приватизации как постоянного инструмента государственного регулирования экономики на последующих этапах будет иметь общие характеристики с процессом приватизации в развитых странах Запада (многообразие форм приватизации, ее инвестиционная направленность, индивидуализация и низкие темпы приватизационного процесса).

Эмиссия и обращение приватизационных чеков стали эффективным инструментом быстрого перераспределения государственного имущества среди негосударственных инвесторов. Вторичный же рынок акций приватизированных предприятий развивается медленно из-за отсутствия спроса

на акции большинства акционерных обществ (и, соответственно, их низкой ликвидности), малой доходности акций и неразвитости инфраструктуры фондового рынка.

Успешное проведение приватизации и особенно постприватизационное развитие предприятий зависит от создания и функционирования управленческих как государственных, так и не государственных структур (холдингов, финансово-промышленных групп). Именно они призваны обеспечить эффективное распоряжение государственной долей в уставном капитале акционерных обществ. [7]

Прогноз процесса приватизации в России показывает следующие перспективы: ведущим способом приватизации станет продажа предприятий (имущества, пакетов акций) на инвестиционных конкурсах; сложились условия для перехода к оригинальным моделям приватизации в регионах;

индивидуализация условий приватизации оставшихся государственных крупнейших научно-производственых комплексов, малых и средних предприятий.

В условиях рыночной трансформации российской экономики в центре дискуссий чаще всего оказываются понятия «частная собственность», «приватизация», «разгосударствление», «коммерциализация».

В соответствии с «традиционным» подходом общественная и частная собственность рассматриваются как два антагонистических типа собственности. Именно этот подход имел наибольшее распространение и обоснование в экономической литературе советского периода. В его рамках даже мелкая частная собственность, основанная на собственном труде, считалась антагонистичной общественной. Поэтому приватизация представляется изменениями в структуре частной собственности.

Второй подход - «трудовой» - на первый план выдвигает такой критерий, как «трудовой» и «эксплуататорский» характер собственности. Понятие «трудовая

собственность» может включать в себя, помимо общественной, и частную трудовую, и коллективную, и акционерную собственность. В принципиальном отношении «трудовой» и «традиционный» подходы весьма близки, так как основным критерием в них выступает наличие или отсутствие эксплуатации.

Значительно отличается от предыдущих третий подход, который по его собственному критерию можно было бы назвать «субъектным». Он тяготеет к отождествлению частной и индивидуальной собственности безотносительно к типу и способу производства.

Четвертый подход условно можно назвать «западным»: в соответствии с ним негосударственная собственность является частной (хотя и не вся - отдельно выделяется кооперативная собственность). Поэтому и приватизация понимается как разгосударствление, т.е. переход средств производства из собственности государства в собственность пайщиков, акционеров, коллективов, индивидуальных владельцев, как сокращение государственного сектора. Для оценки приватизации и механизма ее осуществления в России наиболее подходящим представляется именно этот подход. [5]

Необходимость приватизации для введения в производстве рыночных отношений определяется еще и тем, что на государственных предприятиях России было сосредоточено подавляющей части продукции народного хозяйства и почти все производство промышленной продукции.

Однако приватизация не сводится к общей политике дерегулирования экономики, ее государственного и негосударственного секторов. Напротив, она представляет собой элемент государственного регулирования долговременного характера. Коммерциализация предприятий федеральной и других видов государственной собственности, не подлежащих приватизации, проявляется в том, что в условиях рынка они функционируют на общественных началах как субъекты предпринимательской деятельности.

Массовый характер приватизация может принять только при использовании разных методов (в частности, акционирования и конкурсной продажи). Приватизация важна не сама по себе, а как взаимозависимость приватизации и

деприватизации - двух возможных методов государственного воздействия на формирование экономической структуры общества, границ приватизации, взаимоотношений приватизированных и государственных предприятий.

Рассмотрение методологических основ разгосударствления и приватизации позволяет раскрыть экономическое содержание приватизации как системы отношений по изменению формы собственности на средства производства с государственной на частную (в том числе индивидуальную, паевую, акционерную) под непосредственным воздействием государственных органов.

Специфика сложившейся ситуации в начале процесса приватизации в России характеризуется следующими чертами: практическое отсутствие крупных частных фирм, слабость негосударственного сектора, отсутствие финансовых компаний и инвестиционных банков.

Различные способы приватизации приводят к передаче государственного имущества в «частную», «общую долевую» или «акционерную» собственность. При продаже предприятия происходит реальная приватизация государственной собственности. Преобразование предприятия в акционерное общество можно назвать формальной приватизацией, так как после выкупа акций бывшего государственного предприятия членами трудового коллектива остальные акции остаются в государственной собственности, и требуется время, пока их не выкупят другие инвесторы.

Содержание системы отношений приватизации раскрывается через ее цели. В этом аспекте приватизация - не цель реформы, а ее инструмент. Приватизация способствует демонополизации производства. К сожалению, резкий переход к акционированию крупных предприятий произошел без их предварительной реорганизации и коммерциализации. Это не позволило увязать задачи приватизации и демонополизации. Следует учитывать, что проблему демонополизации удается решить не во всех отраслях народного хозяйства и не только методами разукрупнения. Взаимосвязь приватизации и

демонополизации настолько сложна, что использование разрешенных программой приватизации методов приводило к разрушению .сложившихся отраслевых научных комплексов при выходе из них структурных подразделений.

Следует отметить, что реализация целей приватизации взаимопротиворечива. Например, рост доходов бюджета не может быть обеспечен при продаже имущества на инвестиционных торгах, предполагающих передачу средств не государству, а предприятию. Явные противоречия существуют также между принципами социальной справедливости и экономической эффективности. Здесь пришлось поступиться нормами справедливости в целях ускорения процесса разгосударствления и приватизации. [4]

Важным средством приватизации является перераспределение доходов и имущества. Однако приватизация имущества, капитала вовсе не означает равноценную приватизацию доходов. Последняя происходит как благодаря изменениям в структуре собственности, так и одновременному изменению (в результате приватизации) уровня и структуры цен.

Сравнительный анализ основных черт приватизационного процесса в Восточной Европе и в России показывает наличие общих тенденций: 1) использование в качестве инструмента перехода к рынку коммерциализации и акционирования государственных предприятий; 2) введение чековой (или купонной) системы; 3)низкая доходность приватизации; 4) аукционная продажа малых объектов.

Приватизация в развитых странах имеет ряд существенных отличий:

многообразие форм приватизации, индивидуализация и низкие темпы приватизационного процесса, использование в качестве постоянного элемента государственного регулирования экономики. В перспективе именно эти характеристики будут свойственны российской приватизации. Приватизация является тем звеном экономической реформы, которое одновременно создает предпосылки для реализации других направлений реформы. Приватизация разворачивается в условиях изменения политической

обстановки при переходе от «дирижистской» модели регулирования экономики к «неолиберальной». Обратный переход может сопровождаться процессом деприватизации. Это подтверждает постоянный характер приватизационного процесса как инструмента государственного регулирования. [5]

Проведение приватизационных мероприятий в России сталкивается с целым рядом объективных препятствий. Прежде всего масштаб предполагаемых преобразований несопоставим с аналогичными процессами в других странах. Практически отсутствовала инфраструктура рынка капиталов. Резкий спад производства значительно усложнил оценку потенциала низкорентабельных предприятий. Наблюдалась нехватка финансовых средств у населения. Эти условия объясняют неизбежную неэквивалентность продажи государственного имущества и необходимость привилегий для различных групп населения (трудовых коллективов, безработных и т.п.).

Приватизация является важнейшим инструментом институциональной политики, и ее осуществление ведет к формированию новой социально-экономической структуры народного хозяйства. Приватизация на самом деле сделала реформы необратимыми, поскольку здесь возврат затронул бы интересы миллионов людей. Возник искусственный инвестиционный спрос и определенная концентрация прав собственности.

Сложившийся механизм приватизационного процесса в России соответствует балансу интересов различных групп и слоев населения.

В российской концепции приватизации соединились два разнонаправленных подхода. Первый подход во главу угла ставит интересы трудовых коллективов приватизируемых предприятий, второй - задачи народной приватизации и соблюдение принципа социальной справедливости при распределении государственной собственности. Занявший ведущее место на начальном этапе приватизации механизм закрытой подписки и чековых аукционов совмещает оба эти подхода. Наиболее трудным стал для предприятия выбор момента начала приватизации предприятия в целом (или арендуемого имущества). [6]

Массовое преобразование государственных предприятий в акционерные общества создало возможность развития фондового рынка -в Российской Федерации. Бьыи сняты ограничения на продажу акций, приобретенных работниками предприятий на трудовых льготных условиях. Отмена трехлетнего моратория на продажу акций способствовала выбору второго варианта акционирования большинством трудовых коллективов. Важное значение для приобретения дальнейшей самостоятельности приватизированными предприятиями имело принятие законодательных актов, регламентирующих продажу земельных участков.

Анализ организации приватизационного процесса в российской экономике показывает ряд присущих ей черт, носящих как позитивный , так и негативный характер. Основными негативными чертами являются следующие:

1. Единообразие способов приватизации для предприятий различных отраслей, объединяемых по величине стоимости основных фондов и численности трудовых коллективов. Отраслевые особенности приватизации были сведены к порядку согласования планов приватизации предприятий с министерствами (ведомствами) и ограничению акционирования первым вариантом с выпуском «золотой акции».

2. Игнорирование региональных особенностей приватизации. Различия в темпах и способах приватизации в регионах были обусловлены скорее действиями местных властей, выходящих за рамки своей компетентности.

3. Преимущественно бесплатный (или за символическую плату) способ передачи собственности. Его организационная форма - введение системы приватизационных чеков на предъявителя.

4. Административное установление высоких «заданий» по срокам и объемам

Внеэкономическое принуждение в процессе приватизации породило появление проблем, не решенных в рамках ее начального этапа. Среди них -

порядок использования и финансирования объектов социально-культурного значения, условия закрепления и продажи пользователям земельных участков и недвижимости.

Многие элементы приватизационного механизма начального этапа сохраняются и в модели послечековой приватизации. Это - перечень и критерии применения способов приватизации, списки приоритетных сфер приватизации, функции государственных органов. Основное же отличие заключается в переходе к денежной приватизации и инвестиционным конкурсам.

Процесс приватизации предприятий обеспечивает следующие институты:

комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней;

инвестиционные фонды и инвестиционные компании; консалтинговые фирмы;

фондовые биржи и брокерские фирмы; компании-организаторы аукционов, инвестиционных торгов, тендеров.

В настоящее время в России складывается ситуация, при которой темпы слома административно-командной модели значительно опережают создание новой модели государственного управления экономикой. В результате возникает организационно-управленческий вакуум, усложняющий процесс вхождения предприятий в рыночную среду.

Выработка общей стратегии приватизационных мероприятий стала исходным пунктом для конкретных решений о способах, темпе, очередности приватизации и методах оценки имущества.

Процесс приватизации нуждается в поддержке на двух уровнях: всего общества и трудового коллектива конкретного предприятия. Недостаточная пропаганда идей приватизации привела к тому, что у значительной части как специалистов, так и населения в целом сформировался негативный образ приватизационного процесса. Хотя в действующей модели приватизации превалировали способы, формально ориентированные на уравнительную справедливость («чековая приватизация»)

Передача собственности на государственное имущество сложившимся коллективам предприятий несовместима с рыночным механизмом отбора покупателей, как мелких, так и стратегических. Поэтому в схеме приватизации, реализуемой через аренду с выкупом государственного имущества, закрепляется нерыночный результат - долговременная консервация прямого соединения собственников с имуществом. В основе выбора именно этого способа лежит критерий не эффективности (или массовости), а приоритета трудового коллектива.

Основным способом приватизации (в начале этого процесса) являлась продажа имущества предприятий по конкурсу или на аукционе.

Преобразование предприятий в открытые акционерные общества стало набирать темпы со второй половины 1992 г. и стало в России наиболее распространенной формой перехода к приватизации предприятий. В соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации все предприятия, имеющие по состоянию на 1 января 1994 г. балансовую стоимость основных фондов свыше 20 млн. рублей, могут быть (по желанию трудового коллектива) приватизированы путем преобразования в открытые акционерные общества. Приватизация муниципального имущества по количественным показателям наиболее активно проходила в 1993 г. Способом приватизации объектов муниципальной собственности преимущественно является продажа на открытых аукционных торгах и выкуп арендованного имущества. Для приватизации муниципальных предприятий характерен и большой удельный вес средств, поступающих от продажи на аукционе, по конкурсу по сравнению со средствами, поступающими от продажи акций.

Одной из форм становится так называемая «парциальная» приватизация, предлагаемая многими комитетами имущества на местах. Государственное (муниципальное) предприятие в таком случае ликвидируется, а имущество вносится в качестве вклада во вновь создаваемое акционерное общество, обычно закрытого типа. Другими участниками данного общества становятся

члены трудового коллектива и сторонний инвестор. К развитию подобных способов приватизации подталкивает и сложная ситуация, складывающаяся с приватизацией недвижимости в городах.

Новым способом приватизации, оговоренным впервые в Государственной программе приватизации становится банкротство государственных и муниципальных предприятий. На этапе денежной приватизации передача обанкротившегося предприятия кредиторам превращается в одну из форм приватизации с привлечением инвестора. Однако банкротство как способ приватизации не получит в России широкого распространения. Оно будет применено для 700-800 средних предприятий, включая их переход в руки кредиторов. Управления по делам о несостоятельности (банкротстве) будут заниматься предотвращением банкротств тех государственных предприятий и акционерных обществ, где высока государственная доля в уставном капитале. [7]

Акционирование государственных предприятий в России имеет много общего с «менеджерской приватизацией». Действительно, существенная доля акционируемого имущества приобретается именно должностными лицами администрации предприятия. В перспективе этот путь может способствовать созданию субъекта, который необходим для демократии в политике и процветания в экономике, - национальной буржуазии, выросшей в условиях рыночной конкуренции. Вместе с тем, увеличение числа относительно крупных частных собственников в благоприятных для администрации предприятия условиях не дает гарантии активной хозяйственной деятельности. Однако такой же гарантии не может дать распыление акций среди всех работников.

Истинная цена полученных по закрытой подписке акций выявится по прошествии значительного периода времени. С производственно-технической точки зрения, приватизация (за исключением инвестиционных конкурсов) не дает трудовым коллективам практически ничего. Дело в том, что вырученные

средства направляются не на техническое перевооружение производства или увеличение оборотных средств, а поступают в государственный бюджет.

Еще в начале приватизационного процесса отмечалось ключевое значение оценки стоимости государственного имущества. Однако тогда считалось, что не всем предприятиям под силу выкупить государственное имущество в акционерную собственность работников. Впоследствии стоимость государственного имущества оказалась резко заниженной из-за инфляционных тенденций в экономике России. Проведенные позднее переоценки основных фондов создались возможность пересмотра размера уставного капитала акционерных обществ, возникших в процессе приватизации.

Действующая ныне система оценки стоимости имущества предприятий во многом необъективна в силу резких колебаний экономической конъюнктуры и непоследовательного поведения самих предприятий. Приступая к реализации новой программы приватизации, ряд трудовых коллективов столкнулся с трудноразрешимой задачей выкупа многомиллиардных основных фондов. Поэтому акционирование на этапе послечековой приватизации может быть затруднено из-за отсутствия инициативы трудовых коллективов. [6]

Малая приватизация означает переход государственных предприятий розничной торговли (продуктовых, промтоварных магазинов, ресторанов, предприятий сферы бытовых услуг) в частное владение. Эти предприятия являются ключевыми при переходе к эффективной рыночной экономике, поскольку они формируют спрос на готовые товары и продукцию. Путем приватизации малых объектов торговли в России, находящейся в стадии формирования рыночных отношений, создается спрос предприятий частного сектора на готовую продукцию.

В то время, как приватизация средних и крупных предприятий требует значительных усилий и времени, малая приватизация, судя по опыту стран переходного периода (включая Восточную Европу и Россию), является делом относительно несложным и может быть быстро проведена. Так, в России к 1 июля 1994 года приватизировано 75,4 % предприятий торговли, 66,3 %

предприятий общественного питания, 76,4 % предприятий бытового обслуживания населения. Доля объектов, приватизированных путем конкурса, составила 40 %. Следует отметить более чем шестикратный коэффициент превышение продажной цены над начальной (в среднем по России). [4]

Неоднозначно отношение трудовых коллективов к конкурсному и

аукционному методам продажи предприятий, на которых они работают. Поэтому, хотя работники могут противостоять малой приватизации, комитеты по управлению имуществом должны привлекать их к участию в процессе приватизации. Трудовые коллективы располагают большими финансовыми средствами, чем отдельные индивиды. Они имели возможность получить скидку в 30 % с продажной цены, что делало трудовые коллективы вполне конкурентоспособными при проведении аукциона. Наконец, трудовые коллективы являются мощной политической силой.

Специфика интересов трудовых коллективов арендных предприятий обусловлена закрытым характером создаваемых на их базе акционерных обществ и бесплатным распределением имущества, заработанного за время аренды. Наибольшие разногласия в трудовых коллективах вызывает решение следующих проблем: точное определение состава и стоимости имущества, подлежащего выкупу; оценка стоимости и выявление долей членов арендного коллектива в приращенном имуществе; определение круга лиц, имеющих право на получение доли приращенного имущества; реорганизация арендного предприятия в общество с ограниченной ответственностью или акционерное общество закрытого типа.

За вычетом суммы выкупа имущество, отраженное в балансе, является собственным имуществом арендного предприятия, находящимся в общей долевой собственности членов трудового коллектива. Индивидуальные доли работников рассчитываются с учетом заработной платы, стажа и управленческой сложности труда работника.

Становление полноценной рыночной экономики предполагает развитие рынка ценных бумаг. Это отмечается практически во всех программах стабилизации

российской экономики и перехода к рынку. В настоящее время важнейшими видами ценных бумаг, поступающих на фондовый рынок России, являются акции приватизированных предприятий и приватизационные чеки. [8]

Особенностями приватизационных чеков как ценных бумаг являлись: их обращение без ограничений, целевой характер использования в качестве платежного средства, безвозмездная форма первичного размещения, массовый объем выпуска, который вряд ли будет превзойден эмитентами других ценных бумаг. Привлекательным для юридических лиц было то, что обращение ваучеров не облагалось налогами на операции с ценными бумагами. Физические лица не уплачивали подоходный налог с сумм, полученных от продажи приватизационных чеков.

Эмиссия приватизационных чеков многими подвергалась критике. Лучшим контраргументом является ускорение приватизационного процесса, создание реальных механизмов участия всего населения в приобретении акций преобразуемых предприятий.

В начале приватизации ориентация на имеющийся у населения и коммерческих структур объем денежных ресурсов была практически невозможна из-за его несопоставимости со стоимостью государственного имущества, подлежащего приватизации. Кроме того, при существовавшем низком уровне дохода у большинства населения была и остается высокой предельная склонность к потреблению. Именно поэтому вполне обоснованным было безвозмездное размещение приватизационных чеков в качестве дополнительных платежных средств.

Купля-продажа ваучеров в течении всего периода их обращения происходила при рыночной цене при неизменном номинале. Однако в первые месяцы их обращения выдвигалась идея создания механизма государственных гарантий цены ваучера. Необходимость индексации вкладов не возникла, так как на протяжении всего срока действия приватизационных чеков оценка основных капиталов акционерных обществ и имущества, выставляемого на конкурс,

производилась в ценах 1992 г. На чековых аукционах акции приватизируемых предприятий продавались по аукционному курсу, а не по номиналу.

Довольно обоснованной выглядела и теоретическая поддержка именных приватизационных бумаг. Это могло бы предотвратить их попадание на разбалансированный потребительский рьшок. Практика обращения приватизационных чеков на предъявителя показала их двойственное влияние на объем спроса на потребительском рынке. Средства, полученные гражданами от продажи чеков, увеличивали объем спроса, но одновременно значительная доля денежной массы (в том числе наличной) бьша оттянута на спекулятивный рынок приватизационных чеков. Резкие различия в предложении акций и ваучеров по регионам удалось сгладить в процессе развития биржевой и околобиржевой торговли приватизационными чеками.

Рассмотрение проблем, связанных с механизмом и итогами чековых аукционов, сохраняет свою актуальность потому, что для денежных аукционов по продаже акций реорганизованных предприятий предлагается аналогичный порядок проведения. Кроме того, курс акций, установленный на чековых аукционах, является базой для курса денежных аукционов и вторичного рынка акций. Ценные бумаги приватизированных предприятий в целом достаточно надежны, однако в настоящее время все же низкодоходны и малоликвидны.

Приватизация в России резко расширяет сферу действия отношений предпринимательства.

Структура современного предпринимательства характеризуется многообразием критериев ее формирования. Можно выделить экономическую структуру бизнеса (определяемую различием форм собственности) и организационно-правовую структуру (показывающую распределение бизнеса по формам предприятий).

Социальная структура бизнеса раскрывает стратификацию субъектов, вовлеченных в отношения предпринимательства, и их взаимодействие на индивидуальном и групповом уровнях.

Не менее важным, особенно для уровня национальной экономики в целом, является отраслевая и региональная структура бизнеса. Отраслевая структура отражает степень дифференциации и специализации отраслей народного хозяйства и специфику экономических взаимосвязей между ними. Речь идет о территориально-пространственном размещении производства и совокупности экономических взаимосвязей между территориальными хозяйственными системами. Организационная структура экономики выражается в определенной совокупности первичной и производных от них хозяйственных систем с определенным типом субординации и координации образующих эти системы вещественных и личных элементов.

Становление структуры российского бизнеса характеризуется нарастанием многообразия видов структур. В процессе приватизации принудительная жесткая иерархичность государственного предпринимательства сменяется слабой экономической иерархичностью, которая постепенно усиливается.

Структурам предпринимательства присуща эластичность, обуславливаемая общим ходом экономических реформ. Наиболее эластичны в целом во все периоды организационно-правовая и функциональная структуры. В процессе приватизации происходит массовая смена организационно-правовой формы производственных единиц, появляются организации с новыми функциями.

В настоящее время значительна эластичность социально-экономической структуры и предпринимательства. Почти неэластичны отраслевая и региональные структуры предпринимательства.

Качественные изменения в структуре предпринимательства могут быть обусловлены двумя процессами. Во-первых, появлением качественно новых элементов (например, частных предприятий, инвестиционных фондов, брокерских контор). Во-вторых, также изменением конфигурации структуры в

результате количественного роста ее элементов определенного вида (например, малых предприятий, товариществ, банков, бирж). [7]

Новый этап приватизации характеризуется необходимостью решения следующих стратегических задач: привлечение инвестиций в промышленность и сельское хозяйство, создание рынка недвижимости и земли, создание цивилизованного рынка ценных бумаг.

На очередном этапе приватизации акцент переносится на усиление инвестиционного содержания этого процесса. В рамках действующих способов приватизации целесообразно сначала провести реорганизацию большинства оставшихся государственных предприятий в акционерные общества, а затем организовать серию инвестиционных торгов. Обязательным условием этих торгов должно стать целевое финансирование технического перевооружения производства, в том числе конверсии. В настоящее время уже сложились условия для перехода к оригинальным моделям приватизационного процесса в регионах.

Программы приватизации, принимаемые государственными органами различных уровней, могли бы быть более привлекательными и простыми, если бы в них использовалось большее количество методов приватизации. К сожалению, чаще проводится линия на сужение сферы приватизации и ограничение ее форм.

Многие акционерные общества, включающие в свой состав ряд филиалов, будут реорганизованы путем разделения на несколько самостоятельных акционерных обществ.

Весьма сложной в теоретическом и практическом плане проблемой является приватизация объектов недвижимости, особенно крупных, и земельных участков в городах. Непродуманный механизм их приватизации (приватизация земельных участков в ценах 1992 г.; предоставление права выкупа недвижимости не только арендаторам, но и пользователям) приводит к объяснимому торможению данного процесса в регионах.

Реформирование механизма приватизации в России будет осуществляться по следующим направлениям. Ведущим способом приватизации 'должна стать продажа предприятий (имущества, пакетов акций) по инвестиционному конкурсу. Необходимо перейти к оригинальным моделям приватизации в регионах. Дифференцированный отраслевой и внутриотраслевой подход к приватизации приведет к индивидуализации условий реорганизации оставшихся государственных крупнейших научно-производственных комплексов. Большую роль должны играть ранее слабо используемые способы приватизации малых и средних предприятий (банкротство, инвестиционные контракты).7]

Амортизация Уменьшение остатка основной суммы кредита.

Брокер Лицо, действующее как посредник для другого лица и

выполняющее за вознаграждение определённые функции,

например, брокер по недвижимости или ипотеке. Обычно этот

посредник сводит покупателей и продавцов. Деятельность в

качестве брокера по недвижимости требует наличия лицензии.

Дилер Лицо (или фирма), осуществляющее биржевое или

Дисконтирование Процесс приведения денежных поступлений от

Договор купли-про- Двусторонний возмездный договор,

дажи согласно которому одна сторона (продавец) обязуется

передать вещь (товар) в собственность другой стороне

(покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и

уплатить за него определённуюденежную сумму.

"чистоты". Жизненный цикл объекта Включает следующие этапы: рост,

Жилая недвижимость Недвижимость, связанная с жилым домом, 80%

доходов от которой составляет арендная плата,

основном - это квартиры, офисы, гостиницы, мотели и т.д.

Заказчик (клиент) Лицо, по заказу которого производится работа по

Земля 1. Пространственный ресурс, территория. 2. Частная собственность в виде участка территории, определяющем атрибут недвижимой собственности (см. Недвижимость). Термин земля в обычном смысле означает участок суши на поверхности земли, не покрытый водой, в юридическом смысле это слово используется для обозначения недвижимости (и в этом контексте термин земля употребляется в смысле территория, участок, а не почва).

Износ В оценке - это уменьшение рыночной стоимости актива, а так же прогнозируемое изменение стоимости. В оценке стоимости недвижимости учитывают учитывают физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценивание, а так же устаревание, вызванное влиянием окружающей среды.

Инвестиции Вложение денежных средств для извлечения доходов или прибыли;

собственность, приобретённая для получения доходов или прибыли.

Инвестиционная отдача Внутренняя ставка дохода на

инвестиции. Инвестиционная Характеристики инвестиций,

привлекательность требуемые конкретным инвестором. Инвестиционный Совокупность организационно-

проект технических и финансовых мероприятий, направленных на строительство, реконструкцию, ремонт нежилых помещений и модернизацию инженерного обеспечения, технологического оборудования предприятий с целью развития социально-производственной инфраструктуры города.

Инвестиционная собственность Актив, приобретённый для извлечения доходов или прибыли.

Инвестиционный анализ Исследование инвестиционной

собственности, определяющее её соответствие специфическим потребностям конкретного инвестора.

Инвестор Лицо, приобретающее инвестиционную собственность.

Инфраструктура Комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование поселений и межселенных территорий.

Инфляция Снижение покупательной способности валюты, обычно измеряемое индексом потребительских цен.

Недвижимое имущество Термин, используемый применительно к земле и сооружениям на ней, а также только к земле. Недвижимое имущество -земельные участки и всё, что прочно с ними связано, как-то:

здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого невозможно без ущерба его назначению.

Подрядные торги Форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения

Приватизация Ликвидация обезлички собственности;

переход прав собственности на средства производства от общественной к частной.

Рентабельность Восстановление в прежнем правовом имущественном положении;

возвращение собственности законному владельцу.

возможность того, что инвестор в недвижимость не получит ожидаемых доходов; так же возможность убытка.

Риэлтер Предприниматель, занимающийся операциями с недвижимостью.

Рынок Экономическая функция сведения вместе покупателей и продавцов через механизм цен.

Рынок покупателя Рынок, на котором покупатели могут добиться очень выгодных условий и цен. Обычно это обусловлено общей экономической ситуацией или избытком предложений определённого варианта землепользования в соответствующем регионе.

Рыночная цена Сумма, выплаченная в сделке, -исторический факт. Рыночная цена -договорная цена, реализованная в результате переговоров между

покупателем и продавцом, которые не обязательно хорошо информированы, свободны от давления и действовали независимо. Рыночная цена -совершившийся факт. То же, что и цена продажи.

Спрос Базовое экономическое понятие, определяющее количество товаров и услуг, которое будет куплено по определённой цене.

Срок амортизации Период времени, в течении которого величина кредита должна быть погашена путём путём осуществления периодических платежей.

Стоимость Ценность товара или услуг, выраженная в деньгах.

Стоимость недвижимости Затраты капитала (включая накладные и финансовые расходы) на землю, рабочую силу, материалы, необходимые для создания недвижимости, приносящей пользу. Стоимость недвижимости представляет собой: 1. Сумму денег, товара или услуг, на которые недвижимость может быть обменена. 2. Нынешнюю ценность будущих прав на доход или блага, даваемые недвижимостью.

Строительный кредит Промежуточный кредит, необходимый для строительства зданий и

сооружений. Для него обычно характерны промежуточные выплаты, осуществляемые по мере прохождения различных этапов строительства, а так же плавающая ставка процента, привязанная к определённому индексу, такому как базисная ставка.

Текущая стоимость Стоимость денежного потока или выручки от перепродажи, дисконтируемых по заданной ставке.

Тендер Предложение на поставку товара, оказание услуг, строительство объекта при проведении торгов.

Цена Сумма, уплачиваемая за объект собственности. Любая сумма, обычна выражаемая в деньгах.

Цена продажи Сумма денег, уплаченная в конкретной совершившейся сделке при имущественных правах. То же, что и рыночная цена.

Анализ законодательной базы в сфере жилищного строительства 2.1 Анализ действующей Российской законодательной базы.

В настоящее время в России сложилась определенная законодательная база в сфере жилищного строительства, которая дает возможность нормальному становлению и функционированию рынка недвижимости в нашей стране. Конечно, она имеет свои достоинства и недостатки, требует значительной доработки, но в целом характеризуется стабильностью в работе.

До начала перехода к рынку Россия имела одну из самых дисфункциональных и неэффективных жилищных систем в мире. Основным документом, определяющим жилищную политику в СССР, был Жилищный Кодекс СССР (от 24.06.1983г.). Свыше 90 процентов всего нового жилищного строительства в большинстве городов финансировалось из государственных источников и осуществлялось весьма высокомонополизированным государственным строительным сектором, построенным по принципу "один заказчик - один застройщик - один подрядчик" - и состоящим из гигантских строительных предприятий. Этими организациями выпускались технически отсталые, неэффективные по энергетическим затратам, монотонные по своему архитектурному решению и отличающиеся низким качеством индустриальные дома с исключительно длинным производственным циклом.

К 80-м годам практически полностью отсутствовал рынок жилья, квартирная плата оставалась замороженной на уровне 1928 года. Низкий уровень квартирной платы сочетался с преобладанием государственного контроля, плохим содержанием жилищного фонда и быстрым ростом дефицита местных бюджетов, связанного с функционированием местных государственных предприятий по его обслуживанию. В очереди на государственное жилье в России состояло более 10 млн. семей, которым приходилось ждать по 15-20 лет.

Следует отметить, что государство доминировало в жилищном секторе не всегда: так, в 1955 году за счет средств населения финансировалось 50

процентов общего ввода жилья, в 1960-м - 42 процента, в 1980-м - 6,7 процента.

Отражая изменения в государственной политике, к середине 80-х годов доля жилья, финансируемого за счет населения, начала медленно расти ив 1991 году составила 11%. В условиях начала перехода к рынку и распада СССР состояние жилищного сектора ухудшилось. Это было связано с отказом государства от монопольной роли инвестора, подрядчика и собственника в жилищной сфере, с резким ростом цен на строительную продукцию из-за неподготовленности рыночных институтов, а также с необходимостью обеспечения жильем семей военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, северян, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших от Чернобыльской и других аварий и стихийных бедствий.

Кризисное состояние в жилищной сфере Российской Федерации определило необходимость проведения крупномасштабной жилищной реформы как неотъемлемой части стабилизации российской экономики и осуществления в ней структурных изменений.

В период с 1991 по 2001гг. было принято много законов, указов, постановлений и других нормативно-правовых документов, которые призваны регулировать правовые отношения в жилищном строительстве и вопросы социальной сферы (то есть обеспечение жильем нуждающихся в улучшении жилищных условий). В законодательную базу жилищного строительства и жилищного права входят несколько источников законодательных актов. Основой являются: Конституция РФ и законы, принятые на федеральном уровне. Также сюда входят указы президента РФ, постановления Правительства РФ. Наряду с этим, к источникам законодательной базы жилищного строительства относятся акты государственных комитетов, министерств и ведомств. Многие нормативные акты, которые регулируют, например, жилищные отношения, принимаются на местном региональном уровне, представительными и исполнительными органами субъектов Федерации.

В июне 1992г. Правительством РФ был принят проект «Программы углубления экономических реформ», где в разделе «Политика в отраслях социальной сферы и жилищная реформа» в общих чертах констатировалась важность приватизации жилищного фонда и реформы эксплуатационного сектора. Предполагалось постепенно довести затраты на оплату жилищно-коммунальных услуг до 20% совокупного дохода семьи, что составило бы 70-80% всех расходов по этим статьям, а социально уязвимым группам населения предполагалось выдавать безналичные чеки-ваучеры.

Первым документом, который положил начало упорядочению законодательной базы в сфере жилищного строительства, стал Закон РФ от 24.12.1992г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изм. и доп. от 12.01.1996г., 21.04.1997г.), принятый Верховным Советом РФ. [9]. Данный Закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилье в новых социально-экономических условиях, устанавливает общее начало правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. В данном законе установлены следующие виды собственности жилищного фонда: частная (в т. ч. Квартиры ЖСК), государственная, муниципальная, общественных объединений (Согласно Федеральному закону от 21 апреля 1997 г. № 68-ФЗ исключена коллективная собственность). Также выделялся жилищный фонд социального использования, который должен предоставляться на основе нормирования очередникам. Закрепились права граждан на получение жилищных субсидий, выделение земли под строительство, соответствующие обязательства государства. Разграничивались права собственности, найма и аренды в жилищной сфере, что отсутствовало в старом законодательстве. В этом законе сделан шаг по направлению к рыночной экономике и решению вопросов социальной защиты граждан.

Жилищное кредитование населения Сбербанком России было сведено к минимуму высоким уровнем инфляции и проводимой Правительством России

жесткой денежно-бюджетной политикой. Это привело к переходу с 1 апреля 1993 г. Сбербанка Росси на кредитование индивидуальных заемщиков по учетной ставке Центробанка РФ.

Следующим весомым шагом стало постановление СМ РФ от 20 июня 1993 г. №595 «О Государственной целевой программе « Жилище» (с изм. и доп. от 26 ноября 1993 г.) [10]. Основные положения этой программы и Закона « Об основах федеральной жилищной политики» были изложены более конкретно в постановлениях Правительства РФ о переходе на новую систему оплаты жилья, коммунальных услуг (сентябрь 1993 г.), о субсидиях на строительство и приобретение жилья (декабрь 1993 г.) Указе Президента РФ « О новых подходах к решению жилищной проблемы» (9 декабря 1993 г., июнь 1994 г.).

В постановлении Правительства РФ от 10 декабря 1993 г. №1278 « Об утверждении Положения о предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья» [11] содержался новый механизм выделения денежных средств на безвозвратной основе для очередников, взамен прежнего бесплатного предоставления жилья за счет государства. Это постановление содержало в себе дифференциацию размера выплат от 5 % до 70 % стоимости строительства (приобретения) жилья в зависимости от текущих доходов: семьи срока ожидания квартиры в очереди. Основой этого постановления был положен принцип «деньги в обмен на выход из очереди», который был взят из программы «500 дней» (1990 г.). Выполнение данной программы было возложено на местные власти и руководство предприятий. Из-за сложного финансового положения предприятий и нехватки бюджетных средств выполнение данной программы было затруднено. Следствием стали низкие темпы движения очереди граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий (темпы получения субсидий). При реализации постановления стало ясно, что малоимущие, составляющие основную массу муниципальных очередников, не в состоянии приобрести жилье даже за 30% ее рыночной стоимости.

12 декабря 1993г. была принята Конституция РФ [12], в статье 40 которой были отражены базовые цели и принципы будущей жилищной политики:

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен права на жилище.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Не ясно, по какой причине в окончательный текст Конституции не вошел параграф №6 переходных положений проекта Конституционной Комиссии Верховного Совета: «... Лица, состоящие на день вступления в силу Конституции РФ на учете в государственных органах или органах местного самоуправления для получения жилья, сохраняют право на получение жилья из государственного и муниципального жилого фонда на основаниях, действующих на день вступления Конституции РФ в силу-..», т.к. оно проистекало из 10-го Закона РСФСР о приватизации жилья (1991г.), в котором сохранялся действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями граждан, в период перехода к рынку.

Логическим продолжением должно было стать принятие Государственной Думой Жилищного Кодекса с соответствующими правовыми актами. Это очень важный пакет документов и правовых актов, который объединяет различные Законы, Постановления, Указы и прочие нормативно-правовые акты. Этот базовый законодательный документ, регулирующий жилищные отношения, должен решать противоречия, возникающие вследствие «столкновения» некоторых законов (в некоторых законах одни и те же понятия по разному интерпретируются, а некоторые просто дублируются). Жилищный Кодекс (ЖК)

позволил бы свести все законы и акты «под одну крышу» или, другими словами, с его помощью можно кодифицировать жилищное законодательство.

Проект ЖК РФ был к октябрю 1994г. разработан в Министерстве Юстиции, обсужден в Правительстве и вынесен на обсуждение в Государственную Думу, где был отклонен. Его проект предусматривал предоставление бесплатного жилья всего четырем категориям граждан: малоимущим, участникам воины, инвалидам 1-ой и 2-ой групп, лицам страдающим специфическими заболеваниями. Это и является тем камнем преткновения, из-за которого он до сих пор и не принят.

Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2281 « О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» делал попытку расширения использования внебюджетных источников инвестирования и создание кредитно-финансового механизма в жилищной сфере. В соответствии с данным законом было разработано положение о жилищных кредитах и утверждено указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. №П80. Основной целью Положения являлось определение общего порядка оказание кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы при использовании гражданами собственных средств, а также безвозмездных субсидий, полученных на строительство или приобретение жилья. Положение устанавливает порядок предоставления банками на территории РФ юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека). Примерный порядок о формировании и использовании региональных и местных внебюджетных фондах развития жилищных строительств был утвержден постановлением Правительства РФ от 15 июня 1994 г. № 664. Также раздельно в пакет указов входили: Указ Президента РФ от 10 июня 1994г. № 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов» и Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. №1182 «О выпуске жилищных сертификатов» (с изменениями от 2 апреля 1997 г.) [13].

В Указе от 24 декабря 1993 г. « О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» и Постановления Правительства №664 «Примерный порядок формирования и использования региональных и местных внебюджетных фондов развития жилищного строительства» имеют ряд недоработок, что позволяет использовать эти фонды в личных целях, как это случилось со многими внебюджетными (особенно с отраслевыми) фондами.

Указы №1181 и №1182 носили в значительной степени рекомендательный и обобщающий характер. Указ № 1181 адресовался коммерческим банкам и другим самостоятельным структурам, которые руководствуются в своей деятельности соображениями доходности, а не существующей социальной и экономической ситуацией. Указ №1182 был направлен на привлечение денежных средств населения к инвестированию строительства. Жилищные сертификаты или облигационный жилищный заем в Москве выпускаются с целью предоставления жителям столицы и работающим на московских предприятиях жителям Подмосковья возможности постепенного приобретения жилья по льготным ценам через покупку облигаций, что привлекает свободные денежные средства населения к финансированию муниципального жилищного строительства. Особенность займа состоит в том, что облигация не имеет денежного номинала. Облигация имеет номинал в натуральном выражении, равный 0,1 кв.м. Причина отсутствия денежного номинала в том, что цена одного кв.м. постоянно меняется в Москве. Правом погашать облигации, путем получения квартиры в собственность, обладают владельцы пакетов облигаций, соответствующих площади приобретаемых московских квартир.

Таким образом, работоспособным и необходимым бьы лишь документ по незавершенному строительству, который опирался на реальную и хорошо разработанную систему конкурсной продажи и долевого участия различных организаций в незавершенном строительстве.

За 1995 г. особых изменений в законодательной базе в сфере жилищного строительства не произошло. Постановлением Правительства №439 от 28

апреля была утверждена «Программа реформ о развитии российской экономики в 1995-97 г.г.», где имелся раздел «Государственная жилищная политика» [II], но этот документ лишь повторял нормы и положения документов, принятых ранее.

Важным моментом в формировании государственной жилищной политики стала предвыборная компания Президента РФ 1996-го года, в ходе которой был подписан пакет указов. Важное место в этом пакете занимали: Указ Президента РФ от 23 марта 1996 г. №420 «О разработке федеральной целевой программы «Свой дом»» (с изменениями и дополнениями от 2 апреля 1997 г.)у Указ Президента РФ от 29 марта 1996 т. №430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья». Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. №434- «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»», Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. №432 «О развитии конкуренции при: предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов».

Эти указы охватывают основные составляющие жилищной сферы. В программе «Свой дом» была поставлена задача сделать жилье доступным для среднестатистического жителя России. Помимо государственной поддержки эта может быть достигнута за счет использования в малоэтажном строительстве новых материалов и конструкции, за счет изменения технологии строительства. Этим моментам в программе «Свой дом» предается большое значение. Также там поставлены вопросы совершенствования инвестиционной политики. Принципиально новым моментом в пакете документов стала ориентация на то, что стоимость одного кв.м. общей площади жилья в индивидуальном доме не должна превышать двух среднемесячных доходов семьи в данном субъекте Федерации. Однако способы государственной поддержки граждан не отличались новизной: жилищные субсидии, выделение средств местных бюджетов и федеральной инвестиционной программы под кредитование застройщиков, бесплатное выделение земельных участком под застройку.

Также в пакете указов содержалось предложение о подготовке проекта федерального закона об освобождении физических лиц от уплаты налога на построенное жилье до полного погашения взятых налогов и признания нецелесообразным установление предельного уровня доходов для получения безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья гражданами, состоящими на учете на улучшение жилищных условий.

В мартовских указах 1996г. отсутствуют механизмы долгосрочного кредитования на срок от 10 до 25 лет, так необходимые гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия. Есть только поручение Правительству провести их разработку, а также разработку законопроектов о внесении изменений в налоговое законодательство. Пакет указов оказался не очень работоспособным. Это проявилось 1996г., в ходе острого бюджетного кризиса. Вследствие нехватки бюджетных средств, были приостановлены многие программы, предусмотренные мартовскими указами Президента РФ. Единственным практическим действием стало создание Федерального Агентства по ипотечному кредитованию при Правительстве РФ.

Взамен постановления Совета Министров - Правительства РФ от 10 декабря 1993 г. № 1278 « Об утверждении Положения о предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья» (Собрание актов Президента и Правительства РФ, 1993 г. , №51» ст. 4939), вышло Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 г. № 937 « О предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья». Норма государственной поддержке граждан остались прежними, от 5% до 70%, но появились новые категории лиц, получающих субсидии: военнослужащие, спасатели, лица пострадавшие от аварии и стихийных бедствий. Они получают субсидии в размере от 70 % до 100% от стоимости жилья. В части выполнения этого постановления возникают трудности, в связи с большим количеством сокращаемых военнослужащих и недостаточным количеством выделяемых бюджетом средств. В Москве эти

средства впервые были предусмотрены в бюджете на 1995 г., по решению депутатов Московской Городской Думы, в размере 0.3 % от общего объема расходов бюджета. В 1996г. эта цифра возросла до 0.6%, в 1997 г. было израсходовано тоже 0.6% от общего объема расходов бюджета, а в 1997 г. 0.7% [14]. Но этих средств недостаточно.

Несоответствие текущих денежных доходов населения и цен на недвижимость (в частности на жилье) имеет место и в развитых рыночных экономиках. Не менее 9% жилья в них приобретается в рассрочку, под залог недвижимости, которая либо уже есть у клиента, либо приобретается им у застройщика. Хотя это обременяет семейные бюджеты, зато есть реальная возможность приобретения нового жилья.

В Федеральном законе от 21 апреля 1997 г. №68-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации « Об основах федеральной жилищной политики»» не содержалось коренных изменений, только было предложено новое определение кондоминиума и описание его имущества.

В 1998 г. в сфере жилищного законодательства не произошло коренных изменений. Был принят Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоги недвижимости)» [15]. В этом законе указывался новый для нашей страны механизм приобретения жилья путем залога недвижимости. По основному назначению предметов ипотеке различают: ипотеку земельных участков, жилых домов, квартир, дач, садовых домиков, гаражей, предприятий, зданий строений, сооружений и других производственных объектов.

Также 1998 г. были внесены изменения и дополнения в ряд предыдущих указов и постановлений: Постановление РФ от 3 августа 1996 г. №937 « О предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья» (с изменениями и дополнениями от 4 декабря 1998 г.) и т.д., в них не было существенного изменения.

Законодательство в 1999 г. принесло несколько изменений в жилищном строительстве. Дума внесла поправки в Налоговый кодекс, который вступил в

силу 1 января 2000 года. По нему налоговому контролю подлежали расходы физических лиц, являющихся налоговыми резидентами России, - то есть всех тех, кто фактически находится в стране не менее 183 дней в году. Цель контроля - проверить, соответствуют ли крупные расходы того или иного налогоплательщика полученным доходам. К имуществу, приобретение которого гражданами контролируются налоговыми органами, относятся: почти вся недвижимость; механические транспортные средства; акции открытых акционерных обществ, государственные и муниципальные ценные бумаги, сберегательные сертификаты; культурные ценности; золото в слитках. [16] Данная поправка внесла переполох на российском рынке недвижимости. В течение всего 1999 г. цены на жилье падали (в целом это падение составило 35,5 процентов), за последние же месяцы цены не только стабилизировались, но и возросли. Активность на рынке увеличилась в несколько раз, и в декабре 1999 г. только в городе Москве было совершено 19000 сделок.

Еще одним важным событием 1999 года - это изменение в правилах регистрации сделок с недвижимостью. С 1 января 2000 года Министерство юстиции получило исключительное право на регистрацию объектов недвижимости в России. Оно же получило ответственность за правильность регистрации сделок купле-продаже квартир. До этого времени регистрацией недвижимости в Москве занимались разные организации. Права на жилые помещения регистрировал департамент муниципального жилья столичного правительства, на нежилые помещения, здания и строения -Москомимущество, на земельные участки - Москомзем, на гаражи -МосгорБТИ, а регистрацией ипотечных договоров занималась Московская регистрационная палата. С 1 ноября 1999 года покупатели недвижимости должны были оформлять права собственности в Московском комитете регистрации (МКР). Это изменение призвано перейти к единой системе регистрации, что позволит максимально защитить продавцов и покупателей недвижимости. Впервые предполагалось создать единый реестр прав собственности, что позволит обеспечить чистоту сделок. Самое главное, МКР

будет нести материальную ответственность за качество оформления документов - раньше за неправильно оформленную сделку никто не отвечал. Понизилась и плата за регистрацию.

Однако уже в первый месяц работы МКР выяснилось, что недостатков у этой системы предостаточно. Главный - отказ от регистрации так называемых совместных сделок. Увеличилось количество необходимых для оформления сделки документов. Еще один - сроки регистрации увеличились до месяца. И, наконец, для регистрации через риэлторские фирмы нужно было в первые месяцы 2000 года потратить в районе 150 долларов. В настоящее время работа в Московском комитете регистрации стабилизировалась. Сделки действительно стали оформляться быстро. Минимальный срок оформления составляет 8 дней.

Таким образом, в первые месяцы 2000 года было много проблем, и аналитики предсказывали рынку некоторый спад. Однако активность на рынке не только не спала, но и несколько возросла (по сравнению с концом декабря 1999 года).

2000 год показал стабильность на рынке недвижимости. Законодательная база в области жилищного строительства была направлена, в основном, на реализацию социальных программ. Немного укрепился рынок ипотеки.

Таким образом, были созданы благоприятные условия для того, чтобы рынок недвижимости продолжил свой рост и в 2001 году.

2.2 Московская законодательная база в сфере жилищного строительства.

Москва является одним из крупнейших политических, экономических, промышленных, научных и культурных центров мира. Численность наличного населения города на 2000 год составляла 8631 тыс. чел. [17]. И, естественно, существует множество проблем в жилищной сфере. Основными из которых являются: реконструкция районов с пятиэтажной застройкой, расселение коммуналок, ликвидация общежитии, выделение субсидий, предоставление жилья очередникам и т. д. Московское правительство ежегодно выделяет значительные средства из бюджета города на реализацию данных задач и проведение жилищной реформы. Городская программа «Жилище» призвана решить насущные проблемы столицы.

Работа правительства Москвы, прежде всего, ориентирована на обеспечение конституционных прав москвичей на жилище - при соблюдении главных принципов демократического общества: равных возможностей для граждан, а также государственной поддержки той ее части, которая наименее социально защищена.

Первым шагом к реализации такой программы явилось создание целостной, завершенной системы законодательных и иных нормативно-правовых актов, связанных с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, а также развитием рынка жилья в городе.

Начиная с 1996 года были разработаны и приняты Мосгордумой такие основополагающие базовые законы, как «Основы жилищной политики города Москвы», «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения», «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения», «Об организационном и финансовом внедрении системы ипотечного кредитования в г. Москве», «Об утверждении положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья в г. Москве» и другие. Подготовлено более 190 нормативных распорядительных документов правительства Москвы,

разработан и внесен в Московскую городскую думу закон «Жилищный кодекс г. Москвы».

Основная направленность перечисленных документов - их ярко выраженный характер, вытекающий из всей социальной политики города. Ст. 2 закона об «Основах жилищной политики в городе Москве» определяет два пути государственной поддержки населения: прямое бюджетное финансирование возводимого социального жилья, а также развитие различных форм инвестирования средств граждан и юридических лиц в жилищную сферу, включая и внедрение новых форм внебюджетного финансирования. Иными словами, право граждан на жилье подкреплено конкретными формами помощи, которая будет им оказана для его получения или приобретения.

К сожалению, эта помощь не всегда достаточна. Конечно введение таких институтов , как субсидии (в бюджете 2001 года предусмотрено субсидий в объеме 550 млн. руб.), ипотека, безусловно, облегчили людям покупку квартир, но в целом рыночные цены на них все еще не соответствуют средним доходам москвичей. Ведь размер субсидии составляют от 5 до 70 процентов стоимости будущей квартиры (в зависимости от льготной категории граждан), а средняя стоимость однокомнатной квартиры на окраине Москвы в районе 13 тыс. долларов. Где же взять эти 4 тыс. долларов пенсионеру, размер пенсии у которого 2 тыс. руб.? Кардинальное решение проблемы - не в дальнейшей эксплуатации бюджета, а экономическом росте всего народного хозяйства, а отсюда и возрастании покупательной способности граждан. В последнее время некоторые тенденции к такому росту намечаются. Выводы делать рано, но, тем не менее, сам этот факт не может не радовать.

Жилищная политика города структурирована, она имеет конкретные, четкие направления и - что очень важно - несомненные социальные ориентиры.

Реконструкция районов с пятиэтажной застройкой. Такие дома занимают огромные площади в столице, и хотя по прочности и долговечности некоторые из них могли бы еще стоять, но правительство Москвы решило снести их задолго до того, как наступит их физическая смерть. Ведь на месте таких

пятиэтажек вырастут более современные дома с повышенными потребительскими характеристиками, а это значит, что жизнь горожан станет комфортней, благоустроенней. Ежегодно правительство Москвы принимает постановления о ликвидации ветхого и малоценного жилищного фонда на территории различных округов столицы, об отселении и переселении жителей из этих домов.

С 1996 по 1999 год из сносимых пятиэтажных домов переселено более 16 тыс. семей. В общей сложности они получили свыше 1100 тыс. кв. м жилья. Всего же до 2010 года будут снесены пятиэтажные дома первого периода индустриального домостроения общей площадью, превышающей 6 млн. кв. м, из них до 2005 года 3, 5 млн. кв. м.

Реализуется программа расселения квартир коммунального заселения (об этом говорится в постановлении МГД «О приоритетах предоставления в пользование или приобретения в собственность с помощью города жилых помещений в 2000-2001 годах»). За последние годы в столице ликвидировано более 20 тыс. таких квартир. 19 тысяч семей, - а это в основном долгожители столицы, коренные москвичи - получили наконец-то отдельные квартиры. Ежегодное снижение количества коммунальных квартир видно из табл. 2.2.1.

Таблица 2.2.1 Количество коммунальных квартир по годам [10]:

При расселении коммуналок и переселении пятиэтажек существует одна и та же проблема - нехватка однокомнатных и малогабаритных квартир. Квартиры, предоставляемые под отселение строительными организациями, часто оказываются двух- и трехкомнатными, а требуются в основном однокомнатные (около 60% от всех требуемых квартир).

Успешно выполняется программа по ликвидации общежитии. Расселены к настоящему времени около полутора тысяч из них, и 'этот процесс продолжается.

Из других социальных программ в сфере жилья выполняется обеспечение жилой площадью выпускников детских домов, школ-интернатов и учебно-воспитательных комплексов (за рассматриваемый период обеспечено квартирами около 900 детей-сирот), выделение квартир участникам аварии на Чернобыльской АЭС (их получили более 800 семей).

Трудно реализуется программа по выделению квартир для демобилизованных офицеров. Федеральный бюджет практически не участвует в ней. Пока обеспечены квартирами 345 семей офицеров. Потребность намного больше. Минфин РФ выделил городу лишь 24 сертификата для такой категории граждан. Но уже сейчас их хотела бы приобрести 71 семья.

В целях усовершенствования процессов, происходящих на рынке жилья, финансовой и юридической защиты, как продавцов, так и покупателей, управления всем жилищным фондом столицы ведется активная работа по созданию «Единой информационной системы «Жилище»».

Залог успешного проведения жилищно-коммунальной реформы -привлечение граждан к управлению собственным жильем. Согласно закону РФ «О товариществах собственников жилья», принятому 15 июня 1996 года, домовладельцы (или квартировладельцы) могут объединяться в некоммерческую организацию под названием «товарищество собственников жилья» с целью совместного управления и эксплуатации имущества кондоминиума^ 8]. Стимулирование этого процесса - важная задача всех жилищных служб Москвы. В настоящее время уточнен и упрощен порядок регистрации товариществ и кондоминиумов: это освобождение ТСЖ от платежей городским службам, сокращение количества инстанций, в которые обращаются граждане, решившие взять свою недвижимость в управление.

Какие же выводы можно сделать по завершению первого этапа общегородской программы «Жилище»? Первый и главный - основные цели и

задачи, поставленные программой, успешно выполнены. Создана надежная правовая база для дальнейшего развития жилищной реформы. Утвердилась многосекторная система обеспечения населения жильем, включающая не только рыночные принципы его распределения, но и реальные, работающие механизмы поддержки социально' незащищенных групп населения.

Положительным моментом, облегчившим жизнь строительным и инвестиционным организациям, стало разработка и реализация системы подготовки исходно-разрешительной документации для строительства на территории г. Москвы. Это позволило инвесторам уменьшить потери, связанные с утверждением проекта в различных государственных инстанциях и проектных организациях.

При принятии решения инвестора об инвестировании в тот или иной объект недвижимости одним из вопросов, от которого зависит решение, являются права на земельный участок под объектом. Самой желанной для инвестора, является земля в частной собственности, также хороша долгосрочная аренда земельного участка, как, например, в странах с развитой рыночной экономикой, сроком на 99 лет. Однако, у нас в стране до сих пор не принят федеральный закон, регламентирующий продажу земли в частную собственность.

Земельный вопрос в России обсуждается давно. Еще 19 июня 1994 года проект Земельного кодекса был внесен правительством в Думу, и лишь 22 мая 1996 года его одобрили в третьем чтении. Однако, даже после одобрения кодекса Советом Федерации 3 июля 1997 года, 21 июля 1997 года Борис Ельцин отклоняет его. Мотивы: проект содержит положения, которые противоречат конституции и Гражданскому кодексу. Далее Земельный кодекс претерпевает некоторые изменения и, опять, утвержденный Думой и Советом Федерации, отклоняется президентом. В 1998-1999 годах уже Дума не принимает Земельный кодекс (третий по счету).

Тем не менее, столичные власти решили попробовать и приняли свой городской закон, который разрешил в качестве эксперимента продать некоторые территории Москвы. Начали с Зеленограда, бывшего города-

спутника, а теперь одного из административных округов столицы. Для конкурсной продажи было выделено 13 площадок общей площадью 13,2 га, но при организации торгов продано оказалось лишь три площадью 1,01 га. Участки были реализованы за 13.559.216 рублей при начальной цене за данные участки 12.082.379 рублей. Конкурса практически не получилось -большинство претендентов были сняты с дистанции еще на этапе рассмотрения заявок [19].

Одна из основных причин, как отмечалось ранее, - недостаточное урегулирование вопросов купли-продажи земли в федеральном законодательстве, да и Московский земельный комитет не решил ряд принципиальных проблем по осуществлению земельной реформы и совершенствованию земельно-правовой базы по работе с собственником земли. Не соответствует изменившемуся бюджетному законодательству порядок предоставления рассрочек по земельным платежам в бюджет города. Отсутствуют системы единой терминологии и классификации, основанные на классификаторах и справочниках, утвержденных правительством Москвы. А это отрицательно влияет на эффективность работы потенциальных землепользователей по сбору необходимой для оформления имущественно земельных отношений документации.

До тех пор, пока не будут решены эти и другие задачи, признано нецелесообразным разворачивать работу по широкомасштабной купле-продаже земельных участков в частную собственность в Москве. А пока (в срок до 1 августа) Московскому земельному комитету поручено подготовить и представить правительству столицы предложения по регламентации отношений городской администрации с собственниками земельных участков.

В Москве достаточно хорошо отрегулирован механизм получения земли в долгосрочную аренду, с помощью организуемых Правительством Москвы конкурсов. За каждым участком закреплено целевое назначение, которое не всегда подходит инвестору. В настоящее время, уже были прецеденты изменения целевого назначения участка, и даже снижения стартовой цены

участка на аукционе. При заключении договора долгосрочной аренды иногда предусматривается пролонгация договора.

В 1997 г. велась подготовка градостроительного кадастра к промышленной эксплуатации в рамках общегородской информационной системы. 11 марта 1999г. было принято Постановление Правительства РФ №271 «Об утверждении Положения о введения государственного кадастра и мониторинга объектов в градостроительной деятельности в РФ», где были упорядочены его ведение, содержание и функции органов, обеспечивающих ведение градостроительного кадастра [20]. 25 декабря 200 года автоматизированная информационная система Государственного земельного кадастра (системы ГЗК) была принята в промышленную эксплуатацию. Она позволяет осуществлять защиту прав землепользователей, справочно-правовую поддержку земельно-кадастровых операций, составлять ежегодные балансы земель, проводить анализ эффективности использования земель города, способствует росту поступлений всех видов земельных платежей, повышению оперативности подготовки и оформления земельно-кадастровых документов. В частности, уже завершена кадастровая оценка земель Центрального, Западного, Северо-Западного и Юго-Восточного административных округов. [21]

При определении прав собственности на квартиры в домах новостройках, сложилась следующая ситуация: в 1992г., в Москве, начали оформлять права собственности на квартиры организациям, которые принимали долевое участие в строительстве жилых домов или инвестировали собственные средства в строительство. До 1996 г. действовал принцип «50/50», то есть организация, построившая дом на собственные средства, 50% квартир отдавала городу. Потом это соотношение увеличилось в пользу инвестора до «75/25» или «80/20», по согласованию с префектурами в зависимости от затрат на обеспечения дома различными коммуникациями и сетями инженерного жизнеобеспечения. В настоящее время правительство Москвы утвердило это соотношение в размере «70/30».

Область жилищного строительства в городе Москве является самой быстрорастущей в России. По объемам строительной продукции Москва опережает остальные регионы России я многие зарубежные столицы. Из введенных по данным Госкомстата за 1999 г. в России 32 млн. кв.м. жилой площади, более 10% или 3,4 млн. кв.м. введены в Москве. Количество введенного жилья в городе Москве по годам представлено в таблице 2.2.2.

Таблица 2.2.2 Ввод в действие жилых домов по регионам РФ [17].

Большие надежды возлагаются на долгосрочное ипотечное кредитование, начало которому было положено в 1998г. В 1999 г. планировалось привлечь не менее 15 млрд. руб. инвестиций.

Планировалось в 1999 г. построить в качестве эксперимента два доходных дома - по типу доходных домов в царской России. До 1917 года доходные дома были широко распространены в нашей стране. В городах до сих пор сохранились целые кварталы подобных зданий, отличавшихся своеобразным архитектурным обликом. Сегодня в чистом виде доходные дома практически не существуют. Потребитель в нем может арендовать квартиру, а потом выкупить ее [22].

Исследование структуры рынка жилой недвижимости в городе Москве. 3.1. Анализ спроса на рынке недвижимости.

На сегодняшний день одним из самых продаваемых видов жилья являются нетиповые панельные дома улучшенной планировки. Эти дома отличаются от обычных типовых панельных домов более высоким качеством жилья и в тоже время их жилая площадь на много дешевле так называемого элитного жилья, что делает этот вид жилья привлекательным для покупателя. Привлекательность этих проектов для инвесторов заключается в сравнительно небольших капиталовложениях и не долгим сроком их строительства, и Следует заметить, что спрос на рынке недвижимости растёт с каждым годом на любой вид жилья и следовательно 1% сделок заключенных на рынке жилья в 1992 году на много меньше 1% сделок пришедшихся на 2000 год.

При частном рассмотрении спроса на рынке недвижимости можно выделить следующие сегменты товара на рынке жилья:

При анализе ситуации на московском рынке жилья, можно сделать вывод, что наибольшим спросом на протяжении рассматриваемого периода пользуются двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры. В 1993 году наблюдается следующая картина:

Наиболее существенный рост соответствует трёхкомнатным квартирам, который составил приближённо 10,3%;

Спрос на двухкомнатные квартиры вырос на 5,9%;

Спрос на однокомнатные и многокомнатные квартиры в данном периоде за счёт увеличения спроса по первым двум категориям снизился 19,0% и 33,3% соответственно.

Увеличение спроса на трёхкомнатные квартиры в данном периоде обусловлено тем фактом, что с возникновением права собственности на жильё

у граждан появилась реальная возможность улучшить свои жилищные условия методом купли-продажи.

В 1994 году в структуре спроса произошли значительные изменения и в основном это относится к однокомнатным квартирам: спрос по сравнению с концом 1993 года увеличился с 17% до 37%, что составило 117,6%. Это обстоятельство можно объяснить тем, что малообеспеченные граждане не имеющие возможности содержать квартиры больших площадей, стали приобретать со значительной доплатой однокомнатные квартиры. В эту группу попала так называемая "неблагополучная" часть населения, которую стали выискивать с целью переселения в малоблагоустроенные квартиры низкого качества и, как правило, на первые этажи.

В 1995 году наблюдается лишь изменение в структуре двух- трёхкомнатных квартир. Следует отметить важную особенность данного периода - сокращение спроса на многокомнатные квартиры на 20%. Эта тенденция объясняется появлением на рынке жилья высокого качества, а многокомнатные квартиры - это, в основном, расселённые коммунальные квартиры, которые нуждаются в значительном капитальном ремонте.

В 1996 году спрос на жильё не претерпел существенных изменений. Спрос почти на все сегменты жилья был одинаков (однокомнатные квартиры - 31%, двухкомнатные квартиры - 33%, трёхкомнатные квартиры - 33%), исключение лишь составляет спрос на многокомнатные квартиры, но это обусловлено высокой ценой данного вида жилья и потребностью в нём.

Структура спроса в зависимости от качества квартир за период с 1993 года по 2001 год. Рис. 3.1.1.

1997 год был неоднозначным для рынка жилья Москвы. Спрос на квартиры продолжал снижаться, но темпы снижения замедлились. По данным комитета

муниципального жилья, в городе бьыо зарегистрировано около 80 тыс. сделок купли-продажи.

В 1998 году основное изменение происходило как в количественной структуре спроса, так и в качественной. Наибольшая потребность наблюдается в Северо- Западном - 20% и Восточном - 19% округах. Количественное изменение спроса связано с тем, что цены на рынке жилья привязаны к доллару США (у.е.) (в пересчёте по курсу ММВБ на рубли), а так как наша валюта обесценилась, то снизилась и покупательная способность населения.

В 1999 году существенных изменений в структуре спроса в зависимости от количества комнат не произошло. Однако следует отметить активизацию рынка в конце в конце года в связи вступлением в силу с 1 января 2000 года Постановления Правительства РФ о предоставлении сведений в налоговую инспекцию при регистрации сделок купли-продажи жилья. Данное обстоятельство повлияло на снижение спроса в начале 2000 года по всем категория жилья.

Не смотря на временное затишье на рынке жилья в начале 2000 года. Активность вновь возобновилась не внеся на рынок никаких изменений, которые бы отличили его от рынка недвижимости 1999 года. Не повлияли на ситуацию на рынке недвижимости и слухи о будущей недееспособности доллара.

На последнее полугодие 2000 и начало 2001 особой активности на рынке жилья не наблюдалось. Как и до этого года на первом месте находятся квартиры типовой планировки, что объясняется неспособностью большинства населения платить за другой вид жилья.

Достаточно неординарна и география спроса. В настоящее время территория Москвы разделена на престижные и менее престижные территории. К первым можно отнести Центральный, Западный и Севере - Западный административные округа, где стоимость одного кв. м. Общей площади

довольно высока и в 2000 году в зависимости от типа дома составила 900 - 1500 долларов США.

В остальных же округах отмечается выравнивание среднего уровня цен в том же периоде в пределах 600-900 долларов США за один кв. м. Общей площади.

Экологическая ситуация оказывает не менее важное влияние на коммерческую привлекательность жилья в том или ином районе.

Именно экологическое "неблагополучие", главным образом, определяет сравнительно невысокий спрос, а, следовательно, и более низкие цены на Юге и Юго-востоке Москвы.

Анализируя структуру спроса можно сделать вывод, что в сегменте жилья с типовой планировкой наблюдается устойчивый спрос. Это обусловлено неспособностью населения платить за дорогое жильё, что делает дома с типовой планировкой наиболее продаваемыми.

Первичный рынок не отличается особым разнообразием, в -основном это типовые дома, расположенные на окраинах города или за пределами московской кольцевой автодороги. Это объясняется ограниченным пространством в черте старого города. Многие фирмы предлагают квартиры в строящихся домах по цене, ниже чем за готовое жильё (это один из способов предложения нового качества продукции в борьбе за потребителя и один из источников инвестиций). Вот некоторые компании представители на первичном рынке: "Стройтекс" (квартиры в районе Новые Черёмушки, а так же в Мытищах); "Конти" (квартиры в районах Кунцево, Медведково, Царицино, Митино, Жулебино, Речной вокзал); "Новый дом" (квартиры в районах Свиблово, Отрадное); "Вавилон" (станция метро Алтуфьевская, Медведково) и т.д.

Структура предложения в зависимости от параметров качества жилья приведена на рис. 3.2.1

В результате анализа структуры предложения выявлена тенденция увеличения сегмента жилья хорошего качества, средняя стоимость 1 кв. м. Которого в середине 2000 г. находится в пределах 1000 долларов США.

Необходимо отметить ещё одну особенность рассматриваемого периода:

появление и развитие нового сегмента рынка жилых помещений - рынка аренды.

Ставки арендной платы на жильё в 2000 г. в зависимости от количества комнат и удалённости от центра города приведены в таблице 3.2.1.

Структура предложения в зависимости от количества комнат за период с 1993 года по 2001 год. Рис. 3.2.1. Ставки арендной платы в 2001 г. в долларах США в месяц.

Таким образом можно отметить общую тенденцию рынка жилья в целом на сегодняшний день:

1. В сегменте квартир низкого качества наблюдается устойчивое снижение предложения с 45% в 1993 году до 18% в 2000 году в связи с проведением Правительством г. Москвы программы реконструкции жилого фонда (снос "хрущёвок").

2. Предложение в сегменте типового жилья достаточное и его увеличение привело к перенасыщению рынка и, как следствие, к снижению цен на строительную продукцию.

3. Несмотря на некоторое уменьшение сегмента жилья улучшенной планировки в 1995 году, за период с 1995 по 1999 год его доля возросла с 8% до 25% . Стоимость 1 кв. м. Жилья в данной категории с конца 1998 года практически не претерпела изменений.

4. Достаточно большое развитие получил рынок аренды. Данное обстоятельство объясняется тем, что определённая категория населения, имеющая определённый заработок, желает жить отдельно. Доход такой категории населения не достаточен для приобретения отдельной квартиры или дома, но позволяет взять её в аренду.

5. В период с 1995 года по настоящее время на рынке утвердился такой сегмент жилья как элитное жильё. Это наиболее благоприятный сегмент рынка недвижимости для вложения капитала. В основном это связано с тем, что именно элитное жильё включает в себя такие параметры как экологически

благополучное место расположения дома и в тоже время его приближенность к центру или же станциям метро, его инфраструктура.

3.3 Факторы, оказывающие влияние на формирование цен на рынке жилой недвижимости по категориям качества жилья.

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Все факторы, влияющие на стоимость недвижимости, можно разделить на объективные и субъективные. При этом последние связаны с поведением конкретного продавца, покупателя или посредника на стадии заключения сделки (например, осведомленность, честность, темперамент, личные симпатии и т. д.), т. е. факторы, в основном психологического характера.

Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими в конечном счете средний уровень цен конкретных сделок, однако, не маловажную роль в становлении стоимости квартир играют и политические, которые характеризуются политической стабильностью в стране. Объективные экономические факторы делятся на макроэкономические и микроэкономические.

К макроэкономическим факторам относятся: налоги, пошлины, инфляция, исходный уровень потребности в объектах недвижимости, курс доллара, уровень и условия оплаты труда, уровень безработицы, развитие экспортно-импортных операций и т. д.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта купли-продажи недвижимости и с правовым характером сделки.

Для того чтобы определить стоимость объекта недвижимости, необходимо иметь представление о совокупности факторов, влияющих на стоимость недвижимости, а также о влиянии каждого конкретного фактора.

В процессе становления рынка недвижимости количество факторов, влияющих на формирование цен, постоянно увеличивалось. В начале девяностых годов можно было выделить девять основных факторов, оказывающих влияние на стоимость квартиры: общая и жилая площадь

квартиры, расстояние до центра города, материалы здания, этажность, год постройки дома, жилая площадь квартиры, количество комнат, площадь кухни и этаж, на котором находится квартира. С 1995 года к ним прибавилось еще два: экологическая ситуация в районе и развитие социальной инфраструктуры. А в 1999 году появилось еще три новых фактора: наличие экологического паспорта дома и квартиры, адекватность социальной среды и удобство планировки (или возможность перепланировки).

В данный момент можно выделить следующие группы факторов, влияющих на стоимость квартиры:

Местонахождение - один из наиболее важных факторов. Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении. Наличие общественного транспорта и удаленность от центра влияют на стоимость оцениваемого вида недвижимости. Многие жители того или иного района привыкают к окружающей обстановке, атмосфере, привязываются к данной территории и при покупке новой квартиры приоритеты отдают именно этому или близлежащему району.

Архитектурно-конструктивные решения проекта - недвижимость должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь привлекательный внешний вид и т. д. Всё это факторы, которые отражаются на эксплуатационных расходах и, как следствие, на рыночной стоимости.

Планировочные решения - планировка и возможность ее изменения очень важны для жителей или других пользователей, так как они непосредственно влияют на удобство и комфортность проживания.

Инфраструктура - большое влияние на стоимость квартир в последнее время оказывает фактор инфраструктуры. Покупателям не безразличным становится наличие у дома автостоянок или подземных гаражей, дворовых ограждений, которые призваны повысить чистоту и порядок на территории дома. Жители домов приветствуют наличие консьержек, которые следят за тем,

чтобы внутрь не проникли посторонние люди, особенно это стало актуальным после недавних тер актов в Москве.

Экологические факторы - учитывается влияние многих факторов окружающей среды в районе. В последнее время именно этот фактор является основополагающим в становлении цены на квартиры за пределами Садового кольца. Наличие в районе промышленной зоны или завода по переработке отходов в значительной степени снижает стоимость жилья, и, наоборот, близость к парку, лесопарку, зеленой зоне увеличивает ее.

Проанализировав данные за 1991-1994 годы, выяснили, что наибольшее значение оказывали следующие факторы: общая и жилая площадь, количество комнат и расстояние до центра. В 1995-1998 годах помимо вышеперечисленных факторов важное значение стали оказывать показатели, относящиеся к качеству квартиры и дома, а также месторасположение.

В настоящее время появились такие немаловажные факторы, как удобство планировки, адекватность социального окружения и наличие экологического паспорта дома и квартиры.

Таким образом, проанализировав вышеуказанные факторы, можно сделать следующие выводы:

1. В последнее время появляется все больше факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость и ликвидность жилья, связанных с качеством квартир.

При оценке проекта инвесторам следует обратить внимание на разную эластичность спроса в зависимости от качественных характеристик и ценовых показателей, поскольку потенциальный покупатель в разных сегментах рынка может неадекватно среагировать в силу чисто психологических причин. Наибольшей ликвидностью обладают квартиры, удовлетворяющие требованиям престижности, требованиям качества постройки и планировки, наличия развитой инфраструктуры и экологичности. Очевидно, что расселенная коммунальная квартира или квартира, находящаяся за пределами

МКАД в подавляющем большинстве случаев не удовлетворяет данным показателям, что соответственно сказывается на цене.

2. Другая тенденция, имеющая место в последнее время - изменение географии (фактора престижности района) предложения.

Хотя спрос на квартиры в Центре сохраняется, предложение в данном сегменте ограничено. Одновременно происходит смещение пика спроса и предложения в направлении из центра по основным автомагистралям. Этому способствует несколько объективных причин:

- неудовлетворительная экологическая ситуация в центре города;

- новое строительство в центре практически не ведется, а резерв рынка квартир в основном исчерпан,

Таким образом, при принятии решения об инвестировании того или иного проекта • строительства жилого комплекса необходим учет всех вышеперечисленных факторов и предпочтений потенциальных потребителей данной продукции в целях снижения инвестиционного риска на стадии реализации.

Ранжировка факторов, влияющих на стоимость приобретаемого жилья по годам.

Глава 4. Методика расчета прибыли инвестора при строительстве жилого дома.

В условиях рыночных отношений у предприятия формируется четыре показателя прибыли, различающиеся по величине, экономическому содержанию и функциональному: назначению. Основой для всех последующих расчетов служит балансовая прибыль. Это основной финансовый показатель хозяйственной деятельности предприятия. Для расчета налогов, подлежащих уплате в бюджет, определятся следующий показатель - валовая прибыль, а на его основе - прибыль облагаемая налогом. Средства, остающиеся у предприятия после уплаты налогов и других платежей в бюджет называют чистой прибылью предприятия.

В строительстве прибылью называют разницу между стоимостью и фактической себестоимостью СМР с учетом компенсации стоимости оказанных услуг и других статей (балансовая прибыль).

Прибыль - это один из важнейших показателей деятельности предприятия, представляющий собой часть доходов, остающихся после компенсации текущих затрат.

В настоящем дипломном проекте предлагается следующая методика определения балансовой прибыли инвестора.

Д - доходы инвестора от реализации квартир и нежилых помещений, руб.;

Зо - общие затраты на строительство объекта, руб.;

Пкр - общая сумма средств, которая должна быть возвращена банку при использовании кредитных ресурсов, руб.;

Пкр^ К + Ппр, где К- сумма полученного кредита, руб.;

К -сумма кредита Сг - месячная ставка процентов за кредит, %;

Т - период пользования кредитом, мес. Доход - это экономический показатель, который отражает финансовые поступления в нашем случае от реализации квартир и нежилых помещений. Совокупный доход можно разделить на доход от реализации и внереализационные доходы. Доход от реализации (Др) - это финансовые поступления от основной деятельности предприятия. А внереализационные доходы (Днр) - доходы от не основной деятельности предприятия, конечным результатом которой является произведенная и реализованная продукция или оказанные услуги (выполненные работы) оплаченные покупателем или заказчиком. В нашем случае внереализационные доходы в расчетах равны нулю. Применительно к инвестиционному проекту по строительству жилого дома:

Цж(н) - соответственно, цена кв. м, жилой и нежилой площади здания, руб./1кв.м.;

Уж(н) " соответственно, объем реализации жилой и нежилой площади здания, кв. м.;

п - количество типов реализуемой жилой площади, кв. м.;

m - количество видов реализуемой нежилой площади, кв.м.;

Общие затраты на строительства объекта - представляют собой совокупность

затрат, связанных с производством продукции или оказанием производственных услуг. В бухгалтерской и статистической отчетности общие затраты отражаются в виде себестоимости. Они включают в себя материальные затраты, амортизационные отчисления, а также расходы на оплату труда. Экономия издержек производства является важнейшим фактором роста прибыли и рентабельности производства. Зo=Ccм*l,4+Cnp+Зn,м+Зnp, где

1,4 - коэффициент отчислений от сметной стоимости строительства, направляемый на развитие инфраструктуры города;

Спр - стоимость проектных работ может быть определена в нервом приближение как 5-10% от сметной стоимости строительства. Конкретная стоимость проектных работ обычно определяется договорной ценой между заказчиком, инвестором и проектной организацией.

Зтм- затраты на техническое подключение включают расходы на:

- наружные сети и сооружения (газоснабжение, теплоснабжения, канализация, водоснабжение);

- сети телефона, телевидения, ОДС. Зпр - прочие затраты

Действующая сметная: стоимость (Сем) строительства определяется по формуле:

\^cм~\-'cм ^-п •> где Сем '- сметная стоимость строительства в ценах 1984 г., руб.;

Кп- коэффициент перехода от цен 1984г. к ценам апреля 1998г.

Сметная стоимость строительства складывается из:

Прямые затраты составляют основную часть сметной стоимости строительно-монтажных работ, включая стоимость всех материалов, изделий и конструкций, энергетических ресурсов, заработную плату рабочих и стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов.

ПЗ=См+Оз+Сэм См- стоимость материалов, изделий и конструкций, руб.;

Сэм - стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов, руб.;

Стоимость материалов, изделий и конструкций определяется по формул:

О - оптовая цена материалов, изделий и конструкций, руб./единицу измерения;

Р - затраты на тару, упаковку, реквизит, руб./единицу измерения;

Н - наценки снабженческо-сбытовых организаций в процентах от оптовой цены;

М - масса перевозимого материала, изделий и конструкций, т./единицу измерении;

3- норматив заготовительно-складских расходов, %.

Основная заработная плата предусматривает средства на оплату труда тех рабочих, которые выполняют строительные и монтажные работы вручную, с применением механизированного инструмента или с помощью машин, но без учета заработной платы тех рабочих, которые управляют строительными машинами обслуживают их. В составе основной заработной платы предусмотрена также заработная плата рабочих, занятых доставкой материалов от приобъектного склада до рабочей зоны. В нее не входят премиальные доплаты к сдельному или повременному заработку рабочих. Основная заработная плата рабочих составляет около 50 % всех расходов по оплате труда рабочих.

Стоимость эксплуатации машин и механизмов (Сзм) определяется по формуле:

Зон - заработная плата рабочих, обслуживающих машины, руб.;

Ср - стоимость ремонтных технических обслуживании, руб.;

Со - затраты на износ и ремонт сменной оснастки, руб.;

Семо - расходы на смазочные и обтирочные материалы, руб.;

Серп - затраты на содержание и ремонт подкрановых путей о постоянных устройств, руб..

В расходы по эксплуатации строительных машин механизмов включаются затраты по их доставке перебазировке, на монтаж и демонтаж, амортизацию, содержание управления механизации.

Накладные расходы - расходы строительных и монтажных организаций, связанных с обеспечением строительного производства и управлением строительством (административно-хозяйственным, по обслуживанию рабочих,

по организации и производству работ и пр.), в настоящем дипломном проекте для рассматриваемого объекта составляют 22%.

Плановые накопления - сметную величину плановых накоплений определяют по единому нормативу - 8% от суммы прямых затрат и накладных расходов.

Спр- стоимость проектных работ может быть определена в первом приближении как 5-10 % от сметной стоимости строительства. Конкретная стоимость проектных работ обычно определяется договорной ценой между заказчиком, инвестором и проектной организацией.

Затраты заказчика (инвестора) на согласование технических условий по подключению дома к инженерным сетям жизнеобеспечения определяется, как правило, действующими нормативами на единицу потребляемых ресурсов (например 1Гкалл теплоэнергии или 1 кВт/ч электроэнергии) и объемом потребления.

Зпр - прочие затраты, в общем виде могут быть определены по формуле:

8з - площадь арендуемой земли под строительство. Га;

Цм1- цена кв.м. жилья соответствующей категории, руб.;

SMi -площадь, предоставляемая под отселение в соответствии с социальными (санитарными) нормами, кв.м.;

Oj - объем переносимых строений в соответствующих единицах измерения;

s -количество площади., предоставляемой под отселение;

На основании данной методики в пятой главе данной дипломной работы приведены вариантные расчеты по определению прибыли инвестора на примере строительства жилого панельного дома по адресу: г. Москва, Клязьменская ул., владение 3 а.

В настоящей главе дипломной работы, все расчеты проводились по методике, изложенной в главе 4, на примере построенного жилого дома по адресу: ул. Клязьминская владение 13 а, с использованием следующих исходных данных:

3. Заказчик - МУЛ «Центр развития жилищного строительства»

5. Генеральный инвестор - 000 «Центр недвижимости Северный округ»

8. Сметная стоимость строительства - 4000000 долларов США.

9. Общая жилая плошадь -12000 кв.м. Ю.Количество секций - 3

13. Средняя цена продажи 1 кв. м : - начало строительства - 390$

14. Стоимость эксплуатации объекта после завершения строительства - 3% от сметной стоимости строительства.

5.2. Расчёты по разным схемам реализации жилья.

В качестве объекта расчётов берётся жилой панельный дом улучшенной планировки по адресу: ул. Клязьменская владение 13а, жилой площадью 12000 кв.м и сроком строительства 6 месяцев.

Инвестирование проекта ведется при помощи собственных средств инвестора без привлечения кредита в банке и заемных средств. Продажа жилой площади осуществляется после завершения строительства и принятия дома госкомиссией.

Продажа квартир ведется по фиксированной и постоянной цене, которая составляет 470 $ за кв.м.

Реализация жилья осуществляется пять месяцев по следующей схеме:

Небольшой процент продаж в последние месяцы реализации жилья вызван тем, что квартиры последних и первых этажей пользуются наименьшим спросом у покупателей и, как правило, их реализация, вызывающая наибольшие затруднения, происходит лишь в конце. И, наоборот, максимальный процент продаж в первые месяцы - результат наибольшего числа предложений, из которых покупатель может подобрать подходящий для него вариант.

Результаты, получаемые при реализации жилья составляют:

- первый месяц продаж - (35 % * 12000 кв.м/100 %)*470$=1974000 $

- второй месяц продаж - (30 % * 12000 кв.м/100 %)*470$= 1692000 $

- третий месяц продаж - (25 % * 12000 кв.м/100 %)*470$=14}0000 $

- четвертый месяц продаж - (7 % * 12000 кв.м/100 %)*470$ = =394800 $

Общая сумма от продаж составила: 1974000 $ + 1692000 $ + 1410000$ + +394800 $ + 169200 $ = 5640000 $.

В итоге выручка инвестиционной компании (без учета выплаты налогов составила) - (5640000 - 4000000) = 1640000 $.

Налог на прибыль в Российской федерации составляет 35%.

Таким образом, прибыль составляет - 1640000 $ * (1 - (35 %/100 %)) == =1066000 $.

В связи с распоряжением правительства Москвы о выделении в фонд города 30% от реализуемой жилой площади при строительстве нового жилого дома, нужно предусмотреть это обстоятельство.

Однако, в связи с тем, что жилой дом по адресу: ул. Клязьменская, владение 13 а, входил в социальную программу города, на покупку квартир в котором выделялись субсидии, предусмотренные в бюджете города Москвы. И стоимость квадратного метра в этом доме была фиксированная правительством столицы (т.е. при продаже нельзя было завышать цену выше 470 $ за кв. м.), отчисления в размере 30% от реализуемой жилой площади не предусматривались.

Данный вариант реализации жилья предполагает наибольшее получение прибыли, так как квартиры продаются по максимальной из возможных цен. Это связано с тем, что продажа ведется после окончания строительства. Однако, в связи с нестабильным положением в нашей стране (как показывают результаты предыдущих лет) эта схема подвержена максимальному риску того, что экономическая ситуация на рынке недвижимости может коренным образом измениться и цены на жилье упадут.

Также при строительстве жилого дома можно учесть и предусмотреть факт сезонного колебания спроса-предложения, и предвидеть ценовую ситуацию на рынке недвижимости.

В данном дипломном проекте наряду с анализом действующей законодательной базы был также проведен анализ существующей структуры и объемов жилищного строительства, изменения рыночной стоимости жилья в Москве, анализ спроса и предложения на жилье в г. Москве, а также факторов, влияющих на спрос и предложение. Проведенные исследования показали:

1. В настоящее время рынок недвижимости в Российской Федерации уже прошел начальную стадию развития. За последние годы в Москве наблюдается стабилизация цен на первичном и вторичном рынках жилья, что делает этот рынок перспективным для инвесторов. Стабилизация цен способствует привлечению больших капитальных вложения в жилищное строительство в г. Москве и дальнейшему развитию рынка жилой недвижимости.

2. Гарантом стабильности на рынке жилой недвижимости является законодательная база, основные законы которой уже приняты. Однако для дальнейшего развития рынка необходимо развивать и законодательную базу. Многие законы требуют доработки. Необходимо принять законы о защите прав инвесторов, ипотечном кредитовании, ввести права собственности на немуниципальную землю в Москве, при условии соблюдения гарантий инвесторам.

3. Проведя анализ спроса и предложения на рынке жилой недвижимости, можно сделать вывод, что наибольшим спросом в настоящее время пользуются панельные дома улучшенной планировки («нестандартное» жилье, то есть нетиповые проекты). Данные проекты имеют короткие сроки строительства, требуют небольшие капитальные вложения и быстро окупаются.

4. Проведенный анализ также показал, что наибольшим спросом на сегодняшний день на рынке жилья пользуются 2-х и 3-х комнатные

квартиры. Тем не менее, спрос на однокомнатные квартиры также довольно высок.

5. В результате развития рынка недвижимости все больше факторов оказывают влияние на выбор жилья. Если на начало становления рынка большее влияния оказывали планировочные факторы (общая площадь, количество комнат, площадь кухни, высота потолков) и факторы месторасположения (удаленность от метро, от центра, значение района для покупателя), то сейчас к ним прибавились новые факторы: архитектурно-конструктивный (год постройки, привлекательность внешнего вида, материал здания), инфраструктура (благоустройство территории, дворовое ограждения, наличие автостоянок) и экология (экологическая загрязненность района, близость к паркам, удаленность от промзоны). Появление этих факторов стало следствием расширения выбора при приобретении жилья.

6. В данном дипломном проекте были рассмотрены три схемы реализации проекта панельного дома улучшенной планировки по адресу: Клязьменская ул., владение 13 а. 1 схема: реализация проекта на стадии строительства при привлечении заемного капитала; 2 схема: реализация проекта на стадии строительства при использовании собственных средств; 3 схема: реализация проекта после окончания строительства при использовании собственных средств. Проведенные расчеты (см. расчетную часть) показали, что наиболее выгодная схема - это схема реализации проекта на стадии строительства при использовании собственного капитала (схема 2).

1. Гербовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. - М.: Наука, 1996.

3. Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России. - М.: Экономика, 2000.

4. Валовой Д.В. Экономика абсурдов и парадоксов: Очерки-размышления. - М.:

5. Современная экономика. Общедоступный учебный курс. - Ростов-на-Дону:

6. Каспин В.И., Острина И.А. Приватизация по правилам: вопросы и ответы:

7. Программа углубления экономических реформ в России. - М.: Республика, 1992.

8. Приватизация государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации. - М.: Юстицинформ, 1992

9. Справочно-правовая система «Гарант/Законы/.,CDR, 22.04.2001г.

10. Справочно-правовая система «Гарант/Постановления/.,СОК,22.04.2001г.

11. Справочно-правовая система «Гарант/Правительство/.,СОК,22.04.2001г.

13. Справочно-правовая система «Гарант/Указы Президента/., CDR, 22.04.2001 г.

14. Официальный сервис мэрии г. Москвы, «Статистические данные», http://alfa.mos.ru/

15. Справочно-правовая система «Гарант/Законы/Ипотека.,CDR, 22.04.2001 г.

17. Российский статистический ежегодник: Стат. Сб./Госкомстат России. - М., 2000 Г.-642 с.

19. Журнал «Тритон» Недвижимость, часть III, №242, с.42.

20. Журнал «Тритон» Недвижимость, часть III, №172

22. Журнал «Тритон» Недвижимость, часть III, №196, с.36.

Описание предмета: «Экономика»

К теоретическим истокам рыночной экономики прежде всего следует отнести региональный аспект экономической теории (политэкономии) . Только рассматривая экономику региона под углом зрения воспроизводственного процесса в целом, можно дать достоверные и экономические оправданные трактовки и объяснения различным процессам развития.

Изучение экономики невозможно без знания закономерностей воспроизводственного процесса в масштабах страны и присущих ему противоречий. Основное противоречие - противоречие между общественными потребностями и предпосылками их удовлетворения[16]. Суть этого противоречия и суть других противоречий регионального воспроизводственного процесса сегодня - в условиях рыночных отношений.

Экономика затрагивает области и других наук: экономические аспекты демографии, социологии, культурологии, политологии и других наук о человеке и обществе (социумах), а также геологии, биологии, экологии и т.д.

В целом место экономики в современной науке необходимо рассматривать в двух измерениях.

В структуре современной экономической науки и современного экономического образования есть два признанных центра притяжения, или полюса: макроэкономика и микроэкономика. Двухполюсная система не образует замкнутого ядра научных знаний.

Внимание!

Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.

Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.