Правовое урегулирование передачи нежилых помещений в аренду по гр закон-ву - Банк бесплатных рефератов, курсовых, дипломных работ

Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

Теме недвижимости и различного рода сделок с ней уделяется в настоящее время особое внимание. Данная работа рассматривает такой аспект правоотношений в области недвижимости, как аренда, при этом объектом исследования является ситуация с нежилым фондом. Очевидно, что понимание важности правового урегулирования передачи нежилых помещений в аренду не может быть разделено с пониманием практического значения определения и урегулирования права собственности на нежилые помещения в целом. В данной связи стоит оговорить, что, к примеру, шесть лет назад рынок коммерческой нежилой недвижимости не существовал вообще. Обяснением тому может служить тот факт, что нежилая недвижимость не рассматривалась как статья дохода. Траты на обладание недвижимостью на различных правах никогда не приносило прибыли, в то время как содержание недвижимости являлось всегда статьей расхода, следствием чего было отсутствие необходимости четкого законодательного регулирования данного вопроса. В настоящее время, с возникновением рынка коммерческой недвижимости, ситуация резко изменилась. Сделки с нежилой недвижимостью приносят огромный доход, что вызывает потребность в значительной юридической базе, поддерживающей правоотношения в данной области рынка. Достаточно определить стороны, непосредственно участвующие в операциях с недвижимостью, а потому очевидно заинтересованные в развитии законодательства в области нежилой недвижимости при настоящих темпах роста коммерческого рынка. С полной уверенностью на данной стадии развития вышеуказанных отношений можно выделить такие стороны, как:

Девелопер, нанимаемый владельцем для поиска инвесторов, проведения тендеров на строительство и занимающийся общей организацией работ по проекту

Инвестор, привлекаемый девелопером для финансирования определенного проекта

Агент, привлекаемый девелопером для поиска арендодателей и других пользователей

Компания, управляющая и эксплуатирующая недвижимость.

Таким образом, чтобы урегулировать разнообразные и разносторонние интересы участников рынка, необходима четкая законодательная регламентация, которая помогала бы развивать правоотношения в данной области. Также необходимо подчекнуть, что настоящая работа рассматривает вопрос заданной темы не только на примере федерального законодательства, но и с учетом специфики московского рынка. Стоит оговорить, что тема законодательного урегулирования передачи в аренду нежилого помещения очень обширна, а потому полностью охватить ее в рамках курсовой работы невозможно.

Можно выделить такие аспекты данной темы, как: передача в аренду помещений, находящихся в государственной собственности, находящихся в муниципальной собственности (где особое внимание необходимо уделять правам передачи и балансодержанию): другой аспект - помещения, находящиеся в частной собственности.

Также, в свете данной темы интересно было бы рассмотреть процедуру выяснения так называемого «титула» здания, то есть пакета документов, определяющих права собственности, включая планы БТИ, указывающие на право постройки здания, согласование с городскими властями, количество этажей и т. д. При выяснении титула вновь построенного здания, находящегося в частной собственности важно также определить долю города в финансировании строительства, а, следовательно, право города на часть помещений во вновь построенном здании. Настоящая работа рассматривает такие аспекты, как право собственности в целом, передача в аренду нежилых помещений по московскому законодательству, и оформление договорных отношений в этой области в соответствии с федеральным законодательством. Вышеперечисленные аспекты являются наиболее выразительными при знакомстве с темой и с ее проблематикой.

Говоря о правах собственника нежилого помещения, необходимо определить, в чем заключается содержание права собственности в целом, и каким образом право собственности регулируется в гражданском законодательстве.

В статье 209 Гражданского Кодекса, открывающей Раздел II «Право собственности и другие вещные права», содержание права собственности определяется следующим образом:

«1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

2. Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление в интересах собственника или указанного им третьего лица».

В Гражданском Кодексе закреплена и обязанность собственника по содержанию имущества. Основанием закрепления такой обязанности собственника служит общее учение о праве собственности в гражданском обществе. Согласно ему собственность - не только благо, но и бремя для собственника.

Итак, в соответствии со статьей 210 Гражданского Кодекса, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества,, если иное не предусмотрено законом или договором. Законодательное регулирование этой обязанности особенно важно при рассмотрении вопроса передачи нежилых помещений в аренду, в части определения прав и обязанностей сторон.

Также немаловажное значение приобретает вопрос о несении риска случайной гибели имущества при осуществлении прав на него. Статья 21 1 ГК закрепляет это следующим образом:

«Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором».

Интересно в данной связи обратиться к истокам института права, и провести параллель со способом урегулирования данных отношений в Римском праве, на примере договора купли-продажи (emptio-venditio).

Если по заключении договора купли-продажи проданная вещь погибнет по случайной причине, т. е. без вины в том как продавца, так и покупателя, то неблагоприятные последствия этого факта ложатся на покупателя. Это значит, что покупатель обязан уплатить покупную цену (а если уже уплатил, то не имеет права требовать ее возвращения), несмотря на то, что продавец вследствии случайной причины не может исполнить лежащей на нем обязанности предоставления вещи. Это обозначают афоризмом - periculum est emptoris - риск случайной гибели проданной вещи лежит на покупателе (если, конечно, в договоре стороны не предусмотрели другого положения).

Правило «periculum est erntoris» резко расходится с общим принципом Римского права - «casum sentit dominus» (т. е. последствия случайностей, которые могут постигнуть вещь, приходится ощущать собственнику этой вещи). С точки зрения этого общего правила, если вещь, по заключении договора купли-продажи, но еще до передачи покупателю погибает или повреждается, риск должен был бы нести продавец, так как при этих обстоятельсвах именно он является собственником проданной вещи. Только после практической передачи вещи (tratitio) право собственности пререходит (при наличии других необходимых условий) к покупателю, и, следовательно, с точки зрения правила «casum sentit dominus», только тогда, естественно, можно было бы возложить на покупателя риск случайной гибели или порчи вещи. В действительности же покупатель несет этот риск независимо от того, стал ли он уже собственником купленной вещи или еще нет.

Существуют два известных объяснения подобного разночтения. Первое из них несет начало в первоначальной форме передачи прав собственности путем мансипации, которая сразу переносила право собственности на покупателя так, что тому приходилось нести риск по общему правилу «casum sentit dominus». Большим распространением и признанием пользуется другое объяснение, также исходящее из исторических корней купли-продажи. До того как договор получил признание в качестве консенсуального, той цели, для которой в классическом римском праве служит emptio-venditio, достигали с помощью двух отдельных стипуляций. Обе эти стипуляции юридически были совершенно самостоятельны, а потому каждая имела свою судьбу, не связанную с судьбой другой стипуляции. Отсюда и получилось, что обстоятельства могли сложиться так, что стипуляция, совершенная покупателем о передаче ему проданной вещи, оказывалась неисполнимой, притом без всякой на то вины продавца, т. е. случайно, вследствие чего продавец освобождался от исполнения своего обязательства.

Наиболее важным положением в разделе ГК «Право собственности и другие вещные права» при рассмотрении данной темы является статья, закрепляющая право собственности граждан и юридических лиц за № 213, в соответствии с пунктом первым которой в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам и юридическим лицам. Ссылаясь на пункт третий указанной статьи, также следует подчеркнуть, что коммерческие и некомерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учереждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по другим основаниям.

Вышеперечисленные статьи являются основополагающими в главе второго раздела, озаглавленной «Общие Положения», закрепляющей основы права собственности по гражданскому кодексу.

Переходя к правам собственности на нежилое помещение, необходимо сказать, что ни в московском, ни в федеральном законодательстве нет четко закрепленного спектра прав собственника нежилого помещения. Исходя из чего на практике под правами собственника нежилого помещения понимаются те же права, что и собственника в целом, т. е. право владения, пользования и распоряжения имуществом.

Сложность в определении и регулировании прав собственности на нежилые помещения заключается в несоответствии между федеральным законом и актами города Москвы.

В соответствии со статьей 552 гражданского Кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Следовательно, принимая во внимание тот факт, что при передачи прав собственности на нежилое помещение вместе с ним передается участок земли, необходимый для использования этого помещения и ссылаясь на указанную статью, можно сделать вывод, что по федеральному законодательству земля может находится в собственности. Обращаясь же к

Распоряжению мэра Москвы от 17 января 1994 г. № 23-РМ, а точнее к части третей «Временной Инструкции о некоторых вопросах регулирования земельных и имущественных правоотношений в г. Москве» в составе вышеуказанного распоряжения, необходимо подчеркнуть, что Право собственности на любое строение (сооружение), расположенное на землях, находящихся в собственности г. Москвы, не влечет за собой права собственности на имеющийся при нем земельный участок. Что явно указывает на противоречие федеральному законодательству, которое имеет высшую юридическую силу, по отношению к законодательству Москвы. Хотя решение подобного несоответствия оговорено в части второй указанной Инструкции: «При оформлении имущественных и земельных правоотношений необходимо учитывать, что до принятия «Основ земельного законодательства Российской Федерации» передача городских земель в собственность не производится».

В свете изложенной проблемы необходимо оговорить, что тема передачи нежилых помещений в аренду, и правовое регулирование этой сделки, будет рассматриваться преимущественно на основе московского законодательства.

Уместно будет привести некоторые положения из «Концепции городской политики в области недвижимости», утвержденной распоряжением мэра от 14 апреля 1995 г. № 188РМ.

Прежде всего необходимо определить, как же понимаются правоотношения в области недвижимости в рамках городской политики.

«Правоотношения в области недвижимости - это отношения по поводу владения, пользования или распоряжения земельными участками, регулируемые земельным и градостроительным законодательством, а также отношения по поводу иных объектов недвижимости, которые регулируются гражданским законодательством Российской Федерации, с учетом норм, установленных градостраительным и земельным законодательством,» - часть третья Концепции городской политики в области недвижимости «.

При этом, в соответствии с той же концепцией, объекты отношений в области недвижимости определяются следующим образом: «права на земельные участки и иные объекты недвижимости (земельные вещные права), а также обязанности, возникающие в связи с правами на земельные участки и иные объекты недвижимости. Объектами земельных вещных прав и обязанностей являются земельные участки, земельные парцеллы, иные недвижимые вещи, реальные и идиальные доли земельных участков и иных недвижимых вещей».

Также раздел третий «Термины и определения для целей настоящей Концепции», положения из которого были приведены выше, определяет субъекты отношений в области недвижимости в городе Москве:

«Субъекты отношений в области нежвижимости - уполномоченные органы государственной представительной и исполнительной власти Российской Федерации, города Москвы, уполномоченные органы местного самоуправления и иные юридические и физические лица».

3. Способы переуступки прав на нежилое помещение

При разговоре о переуступке прав важно различать четыре категории прав на нежилые помещения.

Под первой категорией понимается право собственности, включающее в себя право владения, пользования и

распоряжения имуществом; подробное рассмотрение права собственности изложено в разделе «Содержание права собственности» данной работы.

Вторая категория - это хозяйственное ведение. Ранее - до введения нового Гражданского кодекса - право хозяйственного ведения означало, что собственник, передавая имущество в право полного хозяйственного ведения, предоставлял право полного распоряжения этим имуществом как собственник, за исключением двух моментов: ограничений, внесенных договором, и законом по данному праву. Собственник мог передать имущество в полное хозяйственное ведение предприятию, им созданному, при этом имущество учитывалась на балансе собственника. Позже законом о предприятиях и предпринимательской деятельности предусматривалось просто хозяйственное ведение. Эти два понятия существовали параллельно.

Третья категория - оперативное управление. Ссылаясь на регламентацию этого права, имевшую место до введения нового Гражданского кодекса, можно сказать, что имущество передавалось по определенному целевому назначению. Передача могла осуществиться государственному учреждению, финансируемому собственником и учитывалась так же, как и в случае хозяйственного ведения.

Если имущество учитывалось на балансе государственного предприятия, то оно могло передаваться в право полного хозяйственного ведения, если на балансе государственного учреждения - то в право оперативного управления.

Права полного хозяйственного ведения и оперативного управления на государственное имущество могли осуществляться без договора, постольку, поскольку, как во второй категории, так и в третьей из балансодержания вытекало право на ту или иную степень распоряжения имуществом. Что же касается просто хозяйственного ведения, введенного законом о предприятиях и предпринимательской деятельности, договор на передачу такого права был обязятелен и определял пределы осуществления данного права. Важным моментом является то, что имущество из права полного хозяйственного ведения изъято быть не могло, в то время как из права оперативного управления, напротив же, могло быть изъято.

Какие же изменения претерпела регламентация этих двух прав с введением нового Гражданского кодекса? Право полного хозяйственного ведения стало правом хозяйственного ведения, право оперативного управления осталось без изменений, хозяйственное ведение, существовавшее ранее, названо доверительным управлением.

Итак, право хозяйственного ведения на сегодняшний день, с точки зрения организационно-правовой формы, существует только для государственных и муниципальных предприятий. Распоряжаться учреждениями можно как на правах хозяйственного ведения, так и оперативного управления, без существующих ограничений.

Под четвертой категорией принято понимать аренду, наиболее интересующую нас в свете заданной темы. Аренда - это платное срочное пользование или владение и пользование нежилым имуществом. Сделка аренды регулируется договором.

Какие особенности можно выделить, сравнивая право аренды с другими вышеперечисленными категориями?

Во-первых, как понятно из определения, договор аренды является всегда срочным, то есть договором, заключенным на определенный срок, в то время, как ни право хозяйственного ведения, ни право оперативного управления, ни тем более право собственности, не ограничиваются каким-либо сроком осуществления такого права.

Во-вторых, важно отметить сам факт необходимости заключения договора, так как, при вышеуказанных категориях, в ряде случаев заключение договора не обязательно.

В третих, отличительная особенность аренды заключается в том, что это право пользования (или владения и пользования имуществом), осуществляемое строго за плату.

Также, характеризуя право аренды, следует сказать, что арендатор несет обязательства содержания имущества и возврата имущества его законному собственнику по истечении срока договора аренды в соответствующем состоянии. Один из наиболее насущных вопросов при рассмотрении договора аренды, это - возможность расторжения такого договора в одностороннем порядке. На данный вопрос можно ответить категорически отрицательно: коль скоро заключен договор, его расторжение происходит по согласованию сторон, или, в случае нарушения договора одной из сторон, вопрос расторжения договора решается в судебном порядке. Исключительным условием расторжения договора может быть увеличение размера арендной платы. В соответствии с основами законодательства об аренде арендодатель может повышать арендную плату в случаях, предусмотренных законодательством и в иных случаях, таких как рост централизованных тарифов и т. п. Также условия договора могут быть пересмотрены в судебном порядке в случае, когда в результате обстоятельств (событий), условия договора стали очевидно невыгодны одной из сторон.

Арендатор может сдать арендумое помещение в субаренду с разрешения арендодателя. По основам гражданского законодательства, действующим с 14 августа 1992 года, в части, не противоречащей Гражданскому кодексу, если срок договора истек, и ни одна сторона не послала другой стороне уведомление о расторжении договора, то договор считается возобнавленным на тех же условиях на неопределеннй срок. При этом каждая из сторон может заявить о прекращении договора за три месяца. До этого существовал порядок, предусмотренный основами законодательства об аренде, принятыми 1 января 1991 года, в соответствии с которыми, если срок договора истек, и ни одна из сторон не уведомила другую о его прекращении за три месяца до окончания срока, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

III. Предача нежилого помещения в аренду по московскому законодательству

1. Правоустанавливающие документы. Госудаственная регистрация.

Основополагающим фактом в сделке передачи прав собственности являются документы, свидетельствующие о передаче таких прав, то есть правоустанавливающие документы.

Необходимо оговорить, что на ранней стадии регулирования законодательного закрепления форм частной собственности и государственной регистрации прав собственности, существовало два органа, выдающих свидетельства, закрепляющие право собственности на недвижимое имущество - Московский Комитет Имущества и Фонд имущества Москвы. В связи с чем ведение учета за передачей прав собственности на недвижимое имущество значительно усложнялось.

Правительство Москвы приняло 18 апреля 1995 года Постановление № 327 «О разграничении государственной собственности на территории Москвы и государственной регистрации имущественных прав», в соответствии с которым Правительство Москвы постановило:

4. Поручить Фонду имущества Москвы: - выдавать физическим и юридическим лицам Свидетельства на право собственности установленного образца на здания, сооружения и нежилые помещения, право собственности на которые возникло в результате приватизации (выкупа) государственной или муниципальной собственности (за исключением жилых помещений) и в результате реконструкции на основании инвестиционных контрактов в установленном Законом и нормативными актами порядке;

переоформить ранее выданные Москомимуществом Свидетельства на право собственности на здания, сооружения и нежилые помещения, право собственности на которые возникло в результате приватизации (выкупа) государственной или муниципальной собственности в установленном Законом или нормативными актами порядке.

5. Считать действующими и не требующими переоформления ранее выданные Фондом имущества Москвы Свидетельства на право собственности на здания, сооружения и нежилые помещения, право собственности на которые возникло в результате приватизации (выкупа) государственной или муниципальной собственности в установленном Законом или нормативными актами порядке.

Тем не менее важно сказать, что выдача Свидетельств на право собственности не является окончательной стадией закрепления права собственности на нежилое помещение и для правильного оформления сделки необходима государственная регистрация с внесением в реестр собственности, о чем свидетельствуют нижеприведенные акты и постановления.

Основываясь на тексте «Концепции городской политики в области недвижимости», разделе «Единая государственная регистрация прав на землю и иную недвижимость», части второй, можно сказать, что «правоустанавливающий характер должна иметь единая государственная регистрация прав на земельные участки и иные объекты недвижимости; техническое осуществление такой регистрации целесообразно поручить специальному ведомству, утвердив соответствующим законом Москвы положение о единой системе государственной регистрации прав».

Часть шестая того же раздела указывает: «Любые сделки с земельными участками и иной недвижимостью в Москве должны регестрироваться в единой городской регистрационной системе. Записи в такой единой системе хранятся в письменном виде и дублируются на магнитных или иных носителях, доступных электронно-вычислительной технике».

Далее в тексте: «В случае регистрации любые права должны быть защищены городскими властями от любого незаконного посягательства или произвольного изменения».

Также к вопросу о развитии и регулировании нового института регистрации прав собственности можно привести Распоряжение Мэра Москвы от 16 июня 1994 года за номером 228-РМ «О регистрации операций с собственностью физических и юридических лиц в г. Москве»;

«С целью упорядочения учета перехода права собственности в процессе отчуждения недвижимого имущества и его залога, защиты и дополнительного удостоверения прав собственности, а также принимая во внимание расширение сектора частной собствености в г. Москве и возникновение рынка недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений, нежимых помещений):

1. Поручить Москомимуществу осуществлять регистрацию недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений, нежилых помещений), принадлежащего на праве собственности физическим и юридическим лицам на территории г. Москвы.

2. Считать внесение в реестр собственности Москомимущества с выдачей Свидетельства о внесении в реестр собственности актом государственной регистрации собственника и принадлежащего ему недвижимого имущества».

Таким образом становится понятно, что техническое осуществление оформления прав собственности на нежилые помещения происходит в две стадии:

1. Московский Фонд имущества выдает Свидетельство на право собственности нежилого помещения.

2. На основании Свидетельства на право собственности, выданного московским Фондом имущества, Москомимущество осуществляет государственную регистрацию прав собственности внесением а реестр собственности с выдачей Свидетельства о внесении в реестр собственности.

Описав процедуру государственной регистрации, необходимо привести некоторые объяснения. Рассматривая способы приобретения прав собственности, следует заметить, что гражданское право различает два способа - первоначальный и производный. Первоначальный способ имеет место, если право на вещь возникает впервые, то есть в момент ее создания, или, что имеет место в случае с недвижимостью, с момента ее приватизации. Способ, при котором преобретение права собственности на вещь, право собственности на которую передано другому собственнику, или прежний собственник утратил право собственности на эту вещь, называется производным. Данное разграничение имеет важное значение в понимании оформления прав собственности, а следовательно в классификации правоустанавливающих документов, в зависимости от способа возникновения права собственности.

Рассмотренная выше процедура регистрации прав собственности применима к первоначальному способу приобретения прав собственности, как правило возникающему в результате приватизации, когда изначально необходимо закрепление прав собственности в Фонде имущества Москвы, с выдачей Свидетельства о праве собственности на нежилое помещение, а далее, на основании Свидетельства на право собственности, Москомимущество заносит собственника и собственность в реестр, и выдает Свидетельство о занесении в реестр собственников, тем самым завершая оформление прав собственности по первоначальному способу.

Техника оформления прав собственности, возникших по производному способу несколько иная. Поскольку производный способ предполагает передачу уже существующих (а следовательно государственно зарегистрированных Московским Фондом имущества) прав собственности на нежилое помещение от одного собственника другому, то этап получения Свидетельства о праве собственности исключается из процедуры переоформления прав собственности.

Что же необходимо для оформления подобной передачи? Прежде всего стоит заметить, что процесс значительно упрощен в сравнении с первоначальным способом. Для оформления передачи прав собственности необходимо предъявить в Москомимущество нотариально заверенный договор куплипродажи, мены, дарения или иной договор об отчуждении зданий, сооружений и нежилых помещений у собственника, на основании которого факт передачи прав собственности государственно регистрируется и вносится в реестр собственников. В связи с чем, новый собственник получает в Московском Комитете имущества Свидетельство о внесении в реестр собственников, на чем оформление передачи прав собственности завершается.

Для того чтобы. представить процесс возникновения и развития арендного права в течение последних десятилетий, а также получить представление о месте и роли различных органов в реализации этого процесса, необходимо привести некоторую историческую справку о том, с какого времени и каким образом формировалось и регулировалось данное право.

2. Переформирование органов управления недвижимостью в Москве.

До сентября 1991 года передача помещения в аренду в Москве осуществлялась Райисполкомом и оформлялась по утверждению Мосгорисполкома Управлением нежилых помещений (УНЖ). Основанием решения о передачи помещений в аренду могло быть решение Райисполкома. На основании решения Мосгорисполкома УНЖ выдавал ордер на аренду помещения, при получении которого арендатор заключал договор аренды с РЭУ.

Почему важным периодом в развитии данных отношений выделяется 1991 год? Необходимо представлять, какие изменения произошли в тот период в Москве и каким образом они повлияли на описываемый процесс.

В тот период в Москве произошло изменение административотерриториального деления и структуры государственного управления. Первым документом, который был издан в рамках проводимой тогда административной реформы, было распоряжение Мэра Москвы от 12 сентября 1991 за № 146-РМ «Об установлении временных границ муниципальных округов Москвы». В соответствии с Распоряжением Мэра Москвы от 24 апреля 1992 года за № 106-РМ «Об утверждении положения об административных округах и муниципальных округах (районах) в г. Москве», бывшее деление изменялось на 10 административных округов, в свою очередь каждый административный округ делился на муниципальные округа. Центральный административный округ был разделен на территориальные управления. Во главе каждого административного округа - префектуры - стоит префект, а каждого мунициального округа стоит супрефект, во главе территориального управления стоит начальник территориального управления. При существовании районов весь жилой фонд и большая часть нежилого фонда находились на балансе в Производственном Ремонтно-Эксплутационном Управлении (ПРЭУ), которые обладали правами юр. лица и делились на Ремонтно-Эксплутационные Управления (РЭУ). После ликвидации районов ПРЭУ оставались, а РЭУ выделилились из их состава и стали юридическими лицами. В административных округах были созданы организации балансодержатели, которые назывались Управления коммунального хозяйства и существовали во всех округах, за исключением Центрального. В Центральном округе, в каждом территориальном управлении была создана территориальная

Дирекция, которая и являлась организациейбалансодержателем. Единственным исключением из общего порядка на сегодняшний день является территориальное управление «Якиманка», где балансодержателем является само территориальное управление. В течение 1991-1992 года весь жилой фонд и большая часть городского нежилого фонда передавались с балансодержания ПРЭУ на баланс вышеуказанных организаций. Во всех муниципальных округах были образованы Дирекции единого заказчика, на баланс которых передавалось имущество с баланса Управлений коммунального хозяйства. Дирекции единого заказчика - это городские предприятия.

Подводя итог, можно выделить следущую цепочку переобразований городских органов: В административных округах ПРЭУ переобразовалось в Управления коммунального хозяйства, с баланса которых имущество было распределено на балансы Дирекций единого заказчика.

в Центральном администативном округе произошло деление на территориальные управления, в составе которых организовались территориальные Дирекции, являющиеся балансодержателями.

К этому надо добавить, что РЭУ не являлись и не являются балансодержателями, и на сегодняшний день переорганизованы в Ремонтно-Эксплутационные предприятия (РЭП). Также балансодержателями городского нежилого фонда могли быть городские предприятия и отраслевые структуры.

3. Развитие законодательного регулирования.

Порядок передачи помещений в аренду был кардинально изменен с введением в действие Постановления Правителства Москвы № 73 от 10 сентября 1991 года. Согласно этому Постановлению помещения в аренду передавались на основании решения Правительства Москвы или Распоряжения Мэра Москвы, либо на основании решения коллегии Москомимущества. Прежде всего необходимо остановится на определении Москомимущества. Москомимущество было образовано в декабре 1990 года и называлось Комитет по приватизации. Москомимущество явилось правоприемником Управления нежилых помещений мосгорисполкома, которое вошло в его состав. В сентябре 1991 года Коммитет приватизации был переименован в Коммитет по управлению имуществом города Москвы или Мосокомимущество в соответствии с законом о приватзации. Тогда же, в сентябре 1991 года были созданы с правом юридических лиц территориальные агенства Мосокомимущества, которые в августе 1993 года были переорганизованы в структурные подразделения Мосокомимущества без права юридического лица. Итак, возвращаясь к Постановлению № 73, интересно будет более подробно рассмотреть договор аренды. Договор аренды нежилого помещения подписывался с одной стороны арендатором, с другой стороны Мосокомимуществом или территориальным агенством Мосокомимущества и балансодержателем. Договор подлежал обязательной регистрации в базе данных москомимущества. Заключался договор на основании решения вышеперечисленных органов, базируемого на проведенном конкурсе или аукционе. В большинстве конкурсы проводились в качестве инвестиционных конкурсов, и кретерием победы на конкурсе являлось качество бизнес-плана или инвестиционной программы. Исходя из оценки бизнес-плана коллегией Москомимущества назначалась арендная плата. Даннный порядок действовал до весны 1991 года, когда оформление аренды в Москве было приостановлено в связи с подготовкой нового документа по этому вопросу. 14 июня 1992 года вышло новое Постановление Правительства Москвы № 520, которое снова изменило порядок оформления договора аренды нежилого помещения в Москве. Важно отметить, что если Постановление № 73 отменило ордерную систему, то Постановление № 520 фактически к ней вернулось. В соответствии с этим документом договор аренды также был трехсторонним и заключался на основании Свидетельства на право аренды, которое выдавалось Управлением нежилых помещений Москомимущества. Свидетельство в свою очередь выдавалось в двух случаях:

1) на основании уже существующего договора, срок действия которого истекает (пролонгация)

2) предоставление помещений в аренду на основании конкурса или аукциона.

В качестве пояснения ко второму случаю необходимо заметить, что как конкурс, так и аукцион являлись коммерческими, и критерием победы явялась премиальная сумма, которая выплачивалась городу за приобретение права заключения договора аренды. Важно подчеркнуть, что арендатор при таких условиях не мог передавать право аренды без согласия арендодателя, так как конкурс предоставлял именно право заключения договора аренды, а не само право аренды. Арендная плата распределялсь между бюджетом и балансодержателем, часть арендной платы отчислялась в Мосокомимущество. плата высчитывалась в соответствии с принадлежностью к территориальным зонам. Еще с постановления от 8 августа 1988 года, Москва делится на 5 градостроительных зон.

16 сентября 1993 года было принято следующее Постановление Правительства Москвы № 868, основным отличием от № 520 являлось отсутствие перечня случаев, когда помещение в аренду могло сдаваться без конкурса, который (перечень) приводился в № 520. По новому Постановлению любая организация могла снять помещение на правах аренды на основании Распоряжения Правительства Москвы, Распоряжения Мэра Москвы и Мосокомимущества, фактически также, как это было установлено в Постановлении № 73, о котором упоминалось ранее. Изменилось распределение средств от аренды, которое в соответствии с новым Постановлением осуществлялось следующим образом:

5% - отдавались Москомимуществу на развитие системы учета сбора арендной платы;

95% - отдавалось в государственный бюджет; балнсодержатель не получал ничего. Подобное распределение базировалось на политике, определяющей арендную плату как местный налог, в связи с чем деньги, вырученные в качестве арендной платы, закономерно отдавались в гоударственный бюджет.

Второе важное изменение произошло в системе градостраительных зон, когда от существующего деления города на 5 зон перешли к 34 градостроительным зонам. В результате этого изменения коэффицент внутри Садового Кольца от 1, 7 -2 %% стал равнятся 13%, в связи с чем арендная плата резко возрасла, и это привело к ощутимому недовольству со стороны арендаторов. В. итоге на практике уже с декабря 1993 года Москомимущество вернулось к расчету по 5 градостраительным зонам.

Это единственный случай, когда Москомимущество отклонилось от Постановления Правительства Москвы, издав внутреннее распоряжение и одновременно предупредило следующее Постановление Правительства.

16 марта 1994 года вышло Постановление Правительства Москвы № 213 «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы № 868», которое вернуло деление города к 5 градостроительным зонам, существовавшим до введения № 868. Также № 213 изменил порядок распределения арендной платы, в соответствии с которым: 5% - отдаются Москомимуществу; 47, 5% - отдаются в бюджет; 47, 5% - балансодержателю, либо во внебюджетный фонд административного округа.

Территориальным агенствам Москомимущества предоставлено право принимать решения о передаче помещений до 200 кв. м. в аренду от лица Москомимущества (в Центральном административном округе до 300 кв. м.).

Субаренда подлежит обязательной регистрации в Москомимуществе. Арендатор может сдать помещение в субаренду только с согласия арендодателя. Оплата при заключении договора субаренды производится тремя возможными способами;

1) Москомимущество регистрирует договор субаренды, арендатор продолжает платить арендную плату на тех же условиях, что и до заключения договора субаренды;

2) Москомимущество оформляет договор субаренды, по которому платит арендную плату Москомимиуществу. Арендатор освобождается от арендной платы по этим площадям;

3) Как арендатор, так и субарендатор платят арендную плату Москомимуществу.

Как уже замечено выше, при передаче имущества в аренду заключение договора обязательно. Гражданский кодекс закрепляет положение о договоре аренды зданий и сооружений в статье № 650, в соответствии с частью первой которой по договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Отдельное место отводится вопросу о форме и государственной регистрации подобного договора аренды:

«1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации,» - статья № 652 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Важно уделить особое значение размеру арендной платы при заключении договора аренды здания или сооружения. Этот вопрос будет отдельно рассмотрен в данной работе на премере передачи нежилых помещений в аренду по московскому законодательству, где будет понятно, каким образом непосредственно на практике происходит процедура определения размера арендной платы, и от каких коэффицентов подобное определение зависит. Все же основываясь а Гражданском кодексе стоит привести статью № 654, которая так и называется «Размер арендной платы»:

«1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения является незаключенным.

2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения».

Стоит оговорить тот факт, то на практике наиболее применимым является случай расчета арендной платы на единицу площади здания, который указывается в части третей вышеприведенной статьи.

Также важно сказать, что Гражданский кодекс выделяет в отдельную статью вопрос о передачи здания или сооружения: «1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотренно законом или договором аренды здания или сооружения, обязательства арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписание сторонами соответствующего документа о предаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передачи здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответветственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованое здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи».

Таким образом выше были перечислены основные положения по договору аренды зданий и сооружений, предусмотренные Гражданским кодексом.

Весьма важным моментом в сделке аренды здания или сооружения является право арендатора на передачу помещений в субаренду. Часть вторая статьи № 615 Гражданского кодекса «Пользование арендованным помещением» указывает, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом, или иными нормативными актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не модет быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Важно уделить особое внимание весьма значимому вопросу о состоянии договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Гражданский кодекс регламентирует этот момент следующим образом:

«1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды».

Гражданский кодекс не рассматривает более подробно правоотношения, возникающие в связи с заключеним договора субаренды.

В сответствии с ГК, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Также арендодатель может требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случаях, указанных в статье № 619 Гражданского кодекса и в договоре.

Первыми и самыми главными правами, отражающими суть сделки передачи имущества в аренду, являются права арендатора на временное владение и пользование или на временное пользование арендуемым имуществом.

Другим правом, рассмотренным выше, является право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендуемое помещение в аренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное ползование другому лицу, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом, или иными нормативными актами.

Арендатор имеет право досрочного расторжения договора аренды в случаях, указанных в статье № 620 ГК РФ, а также по основаниям, установленным договором.

Среди прочих прав арендатора следует выделить преимущественное право на заключение аренды на новый срок. Статья № 621 ГК РФ указывает: «Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявших свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение аренды на новый срок».

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

Среди обязанностей арендодателя можно выделить следующие пункты:

1) Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствущем условиям договора аренды и назначению имущества.

2) При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога).

3) Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производится в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Что касается арендатора, то можно перечислить такие обязанности, как:

1) Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

2) Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

3) Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

4) При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Гражданский кодекс определяет только ответственность арендодателя. В соответствии со статьей № 612, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Также указывается, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В настоящей работе, на материале федерального (в части оформления договорных документов) и московского законодательства, мы постарались рассмотреть несколько аспектов достаточно обширной темы: «Правовое урегулирование передачи нежилых помещений в аренду по гражданскому законодательству». Система правовых отношений в этой области не сформирована еще в полной мере, но насущность этой темы в настоящее время обуславливает интерес к ней. Мы попытались описать как динамику процесса, так и настоящее состояние вопроса. Какой путь развития можно предложить в заключение данной работы? Прежде всего, при поиске пути развития правоотношений в этой сфере, нельзя не признавать важность закрепления прав собственности на землю. Подобная регламентация внесет значительное упрощение в процесс передачи нежилых помещений в аренду, где больше не будет необходимости разделять владельца здания и владельца земли, обладающего ей на правах аренды на срок 49 лет. Вообще, введение права собственности на землю в Москве ощутимо активизирует рынок коммерческой недвижимости, не только упростив сделки передачи нежилых помещений в аренду (а следовательно и в субаренду), но и возможно поспособствует возникновению таких новых правоотношений, как ипотека. Ведь основываясь на опыте зарубежных государств, можно с уверенность сказать, что кретерием стабильности общества является устойчивая банковская система. Одной из самых распространенных операций банка является выдача кредитов. Наиболее стабильным гарантом для выдачи кредита является недвижимость. Таким образом можно сказать, что залог недвижимости, или, другими словами, ипотека является одной из основ зарубежной банковской системы. Если подобная деятельность станет частью нашей банковской системы, то рынок коммерческой недвижимости окажется на качественно новом уровне. Также, с введением права собственности на землю, будут внесены важные изменения в такие правоотношения, как, например, инвестиционный контракт, в которых, как и при аренде, будет значительно упрощен процесс определения «титула» здания, то есть выяснения прав собственности.

Таким образом становится понятно, что основным шагом для развития рынка коммерческой недвижимости является законодательное закрепление права собственности на землю.

Подобный шаг повлияет на развитие таких правоотношений, как ипотека и инвестиционный контракт, и прежде всего, что наиболее интересно в свете данной темы, повлияет на правовое урегулирование и значительное упрощение сделки передачи нежилых помещений в аренду.

Список литературы

2. И. Б. Новицкий «Римское право», издательство «Юрист» 1994г.

3. Приложение к Распоряжению мэра Москвы № 23-РМ «Временная инструкция о некоторых вопросах регулирования земельных и имущественных правоотношений в г. Москве» от 17 января 1994

4. «Концепция городской политики в области недвижимости», утвержденная Распоряжением мэра Москвы № 188-РМ от14 апреля 1995

5. Закон «О предприятиях и предпринимательской деятельности»

6. «Основы законодательства об аренде» от 1 января 1991

7. «Основы гражданского законодательства» от 14 августа 1992 года (в части не противоречащей ГК РФ)

8. Постановление Правительства Москвы за № 327 «О разграничении государственной собственности на территории Москвы и государственной регистрации имущественных прав» от 18 апреля 1995

9. Распоряжение мэра Москвы № 228-РМ «О регистрации операций с собственностью физических и юридических лиц в городе Москве» от 16 июня 1994

10. Распоряжение мэра Москвы № 146-РМ «Об установлении временных границ муниципальных округов Москвы» от 12 сентября 1991

11. Распоряжение мэра Москвы № 106-РМ «Об утвержении положения об административных округах и муниципальных округах (районах) в г. Москве» от 24 апреля 1992

12. Постановление Правительства Москвы № 73 от 10 сентября 1991

13. Постановление Правительства Москвы № 520 от 14 июня 1992

14. Постановление Правительства Москвы от 8 августа 1988

15. Постановление Правительства Москвы № 868 от 16 сентября 1993

16. Постановление Правительства Москвы № 213 «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы № 868» от 16 марта 1994

Описание предмета: «Государственное право»

Государственное право - отрасль права, представляющая собой систему внутренне согласованных правовых норм, закрепляющих и регулирующих группу общественных отношений, которые обуславливают: - социально-экономическое, политическое и территориальное устройство государства; - осуществление основных прав и свобод человека и гражданина; - систему государственной власти; и - систему внутреннего самоуправления.

Внимание!

Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.

Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.