Инвестиционный процесс в строительной отрасли - Банк бесплатных рефератов, курсовых, дипломных работ

Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

Рамки деятельности строительного комплекса, стратегия градостроительного развития определяются новым Генеральным планом Москвы. Его основные направления реализуются с помощью инвестиционной политики, разрабатываемой Правительством Москвы и воплощаемой в текущих и перспективных инвестиционных программах.

Для обеспечения бесперебойного финансирования строительства городские власти постоянно совершенствуют механизм привлечения инвестиций. Наряду с бюджетными средствами привлекаются кредитные ресурсы, средства от продажи части построенных домов, городского имущества, средства населения и т. д.

Для расширения возможности привлечения средств населения на инвестирование строительства были выпущены облигации Московского жилищного облигационного займа, открыты накопительные счета для приобретения жилья в Сбербанке, разработаны различные способы ипотечного кредитования. По инициативе застройщиков созданы сберегательные организации, работающие напрямую с населением.

В то же время важно знать степень соответствия градостроительной политики Московского правительства интересам жителей, особенно в сфере жилищного обеспечения. Смогут ли москвичи приобретать жильё на коммерческой основе при том, что существует большая дифференциация населения в доходах? В каких масштабах должен сохраняться в настоящее время государственный протекционизм в сфере строительства жилья? Поиску ответов на эти вопросы посвящено данное исследование.

Авторы выражают глубокую признательность руководству и специалистам Управления экономической, научно-технической и промышленной политики в строительной отрасли столицы за оказанные консультации.

СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС МОСКВЫ В УСЛОВИЯХ СТАНОВЛЕНИЯ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Приоритет человека, с его растущим творческим потенциалом и постоянно развивающимся потребительским спросом, проявляется в цикличности развития экономики с её кризисами, периодами спада и подъёма, реформенными преобразованиями. Сами реформенные преобразования, как правило, начинаются с изменения менталитета человека, его психологии и способности к социальному восприятию новизны как объективно назревшей необходимости.

Отсутствие соответствия менталитета человека новой общественной системе ведет к неэффективному использованию человеческого фактора производства. И если учитывать, что человек не только основа производительных сил общества, но и цель его функционирования, то приоритет развития человека в наступившем веке становится очевидным.

Особенно наглядно это проявилось в строительной отрасли, подвергшейся серьезным преобразованиям в сфере финансирования, управления, применяемых технологий и способов реализации готовой продукции.

Ключевыми моментами проведенных реформ явились изменения форм собственности, приватизация и коммерциализация строительства.

Смена форм собственности изменила экономические отношения между хозяйствующими субъектами. Главной целью приватизации стала передача общественной собственности на средства производства в руки отдельных граждан.

При реформировании экономики Правительство Москвы проводило более разумную и взвешенную политику, чем федеральное Правительство. С самого начала администрация города способствовала развитию рыночных процессов. Противодействуя неэффективным методам приватизации, определившим скоропалительную передачу собственности бесплатно или продажу за бесценок, московские власти максимально задействовали рыночные механизмы. Предпочтение отдавалось аренде предприятий с последующим выкупом, продаже по конкурсу, через аукционы.

С 1993 г. стало широко осуществляться акционирование предприятий, с 1994 г. - продажа на инвестиционных конкурсах.

С принятием Государственной программы приватизации государственных предприятий на 1992 г. московские власти смогли разработать свою региональную программу. Главным её достоинством был учет интересов развития города и его жителей в ходе смены форм собственности. Это проявилось в закреплении пакета (доли) акций в государственной собственности, в сохранении профиля деятельности предприятий, в выделении части государственного имущества объекта приватизации в оперативное управление, хозяйственное ведение или аренду.

Московскому правительству удалось сохранить строительный комплекс. По данным на конец 2000 года, в столице функционировали 22 273 организации строительного комплекса, из них 20057 строительные и ремонтно - строительные предприятия. Несмотря на то, что по числу предприятий крупные и средние организации составляли около 4 % строительного комплекса, они выполняли более 60 % подрядных работ и услуг(табл.1).

Основные показатели работы строительных, ремонтно-строительных, проектных и проектно-изыскательных организаций Москвы в 2000 году

Производство товаров, работ, услуг по основной деятельности, Млн. руб.

Производство товаров, работ, услуг по основной деятельности, млн. руб.

Организации строительного комплекса - всего

из них: строительные и ремонтно - строительные

Составлено по данным сб. "Основные показатели работы строительных, ремонтно-строительных, проектных и проектно - изыскательских организаций г. Москвы в 2000 году" N 64, М. 2001 г.

Из предприятий всех форм собственности самую многочисленную группу представляли частные предприятия, составлявшие 94.4% от всего количества строительных организаций. На втором месте - предприятия смешанных форм собственности: 3.2% - российские акционерные общества, 0.9 % - предприятия с участием иностранного капитала (табл. 2).

Основные показатели работы строительных и ремонтно-строительных организаций различных форм собственности в Москве, 2000 год

Объем работ по договорам строительного подряда, млн. руб.

Смешанная с участием иностранного капитала

Рассчитано по данным сб. "Основные показатели работы строительных, ремонтно-строительных, проектных и проектно - изыскательских организаций г. Москвы в 2000 году" N 64, М. 2001 г.

На долю российских строительных организаций смешанной формы собственности приходилась почти треть (32%) объема подрядных работ в строительстве, на долю предприятий с участием иностранного капитала - около 3 %. Больше половины объема строительных работ (55 %) выполняли предприятия частной формы собственности.

В строительстве большое значение приобрели частные предприятия малых форм, которые в 2000 году составляли 99 % от числа частных предприятий, и производили 68 % товаров, работ и услуг, выполнявшихся частными строительными организациями.

Строительные организации государственной формы собственности, напротив, представлены крупными и средними предприятиями. В 2000 году они производили около 8 % всех работ по договорам строительного подряда. Несколько больше четверти крупных и средних предприятий (27%) составили акционерные общества, производившие больше половины (52%) подрядных работ, выполненных крупными и средними строительными организациями.

Осуществить эффективное управление таким сложнейшим комплексом строительных организаций можно было только с помощью системы, позволяющей гибко реагировать на меняющиеся условия хозяйствования.

Изменения организационной системы управления строительным комплексом

Переломным моментом поворота к таким гибким методам управления явилось формирование строительно-инвестиционного комплекса столицы на основании распоряжения Премьера от 17. 10. 91 N 555 - РП "Об утверждении структуры строительно-инвестиционного комплекса". В этот комплекс вошли Главмосархитектура, Мосстройкомитет, объединение Москапстрой, Мосгороформление, Мосгосэкспертиза, организации, подчиненные им, проектные, строительные организации и подразделения строительной базы, расположенные на территории Москвы.

Рыночный подход в системе управления строительным комплексом сказался на изменении задач Мосстройкомитета.

Одной из основных его задач стал подбор инвесторов для финансирования крупных целевых программ городского обустройства, а также изыскание возможности и благоприятных условий для вовлечения в строительство и реконструкцию города мелких строительных структур стройиндустрии.

В структуре Мосстройкомитета была создана лицензионная служба, обеспечивавшая управление и контроль за работой как государственных, так и коммерческих структур строительного комплекса города.

Мосстройкомитет передавал проекты заказов на строительство объектов для распределения их по исполнителям на бирже инвестиционнных заказов. Обеспечение строительными материалами, деталями и конструкциями осуществлялось через товарно-сырьевую биржу.

Главными функциональными задачами Мосстройкомитета были: создание конкурсной среды среди потенциальных исполнителей заказов; проведение конкурсов как на проектные решения, так и на получение заказов на строительство; формирование информационной службой банка данных по проектам заказов на перспективное строительство. Совместно с Комитетом экономики он формировал государственный и городской заказ в строительстве и промышленности по всем видам деятельности предприятий и организаций строительного комплекса независимо от форм собственности и их ведомственной принадлежности.

В 1992 г. на базе Мосстройкомитета был организован Департамент строительства, преобразованный в 1996 г. в Комплекс перспективного развития, в дальнейшем - Комплекс архитектуры, строительства, развития и реконструкции города.

Важнейшими функциями Комплекса являются разработка и осуществление единой инвестиционной политики в области комплексной застройки Москвы объектами социального и производственного назначения, устройство инженерной, транспортно - дорожной и других видов городской инфраструктуры. Комплекс формирует городской заказ, сбалансированный с ресурсами строительных и других инвестиционных целевых городских программ, осуществляет функции городского инвестора.

Уникальность Москвы на общероссийском фоне состоит в том, что городская система управления в достаточной мере сохранила способность административно - правового регулирования деятельностью строительных предприятий всех форм собственности через городской заказ.

Город стал своеобразным монополистом предоставления коммунальных ресурсов для головных офисов ведущих российских и ряда международных фирм. Комплексу архитектуры, строительства, развития и реконструкции города вменяется в обязанность обеспечить финансирование программы реструктуризации московской стройиндустрии, обновления номенклатуры выпускаемой продукции и повышения её конкурентоспособности и качества.

Контроль за организациями различных форм собственности осуществляется посредством выдачи и инвентаризации ранее выданных лицензий проектным и строительным организациям Мосстройлицензией, деятельностью Мосстройсертификации и т.д. При оформлении возвратного финансирования через Комитет муниципальных займов, а также для получения кредитов коммерческих банков под гарантии Правительства Москвы, акционерным обществам предлагается представлять утвержденную проектно - сметную документацию, бизнес - планы и другие документы.

Новые тенденции в развитии строительства и стройиндустрии

В условиях становления рынка стройиндустрия столицы в целом сумела сохранить свой потенциал и обеспечить возросшие объёмы жилищного и социально - бытового строительства (табл. 3)

Построено жилых домов общей площадью, тыс. кв. м

Московский статистический ежегодник Социально - экономическое положение г. Москвы в январе-декабре 2000 г. и в январе-декабре 2001 г., М, Мосгоркомстат 2001, 2002.

В 2001 году в столице введено 3840 тыс. кв. м жилой площади, из них 3693 тыс. кв. м на территории Москвы. Небольшая часть (10.5 %) построенного жилья была выделена для бесплатного предоставления очередникам административных округов, 785 тыс. кв. м - для переселения москвичей из сносимых 5 - этажных ветхих зданий, 692 тыс. кв. м - под коммерческое жильё по городскому заказу.

Введены в эксплуатацию 17 общеобразовательных школ, 13 детских садов, 4 больницы, 7 поликлиник, гостиничный комплекс с плавательным бассейном, физкультурно-оздоровительный комплекс в Северном административном комплексе и прочие объекты.

Однако трансформация социальных и градостроительных приоритетов, развитие коммерческо-деловой сферы потребовали коренной реконструкции отрасли. Несоответствие сложившегося производственного потенциала новым экономическим и градостроительным условиям особенно ярко проявилось в жилищном строительстве.

Наличие мощных строительных организаций в АО "Холдинговая компания Главмосстрой", специализирующихся в основном на строительстве жилых домов, с одновременной монополизацией домостроительных комбинатов (ДСК) лишило возможности развития альтернативной сферы градостроительства, способной обеспечить высокие архитектурно - пространственные и качественные требования, предъявляемые столичным городом.

Не случайно именно ДСК с начала 90-х годов испытали наиболее серьёзные кризисные ситуации, связанные с дефицитом бюджетных средств и нарушением привычных хозяйственных связей.

Между тем в результате проверки Контрольно-счётной палаты Москвы было установлено преимущество монолитных домов перед панельными. [1]

Если по себестоимости они близки: в крупнопанельных домах себестоимость 1 кв. м общей площади колеблется от 7 980 до 12 840 рублей, в монолитных домах - от 8200 до 10900 рублей, то качество и долговечность панели и монолита несравнимы.

Панельные дома быстро изнашиваются, отличаются плохой звуко- и теплоизоляцией. В монолитных домах легко варьировать планировку жилых помещений, давая городу нужный набор квартир.

Вместе с тем монолитных домов строят в Москве пока мало: в 1999 году построили чуть больше 5 %, в 2000 году - 19.8 %. В то же время во всех развитых странах монолитное домостроение является ведущим способом строительства.

При малоэтажном строительстве, может быть, целесообразнее использовать кирпич и дерево, тем более, что они создают лучшие условия проживания с экологической точки зрения.

Проблема повышения эффективности и качества строительной продукции, эксплуатации зданий и сооружений - многосторонняя, всегда имеющая социальную направленность. Большой вред строительству наносит конъюнктурная техническая политика, благодаря которой во многих районах города были возведены однотипные дома - коробки различной этажности с малопригодной планировкой квартир плохого качества. Такое жильё вызывало справедливое нарекание граждан, преждевременный износ и неоправданно большие затраты на энергообеспечение и ремонты, реконструкцию и снос зданий. Снос пятиэтажек, сопровождаемый переселением жителей в новые районы застройки, вызывает определенную социальную напряженность.

Негативные последствия ориентации современного строительства в столице на импортные материалы и оборудование сказались на московских строительных организациях, вызвав сокращение рабочих мест, снижение объёмов производства, повышение стоимости возводимых и реконструируемых зданий.

В настоящее время Московским правительством принимаются меры по борьбе с этими явлениями. Реализуется Программа по созданию и применению в московском строительстве импортозамещающей продукции и энергосберегающих технологий.

На промышленных предприятиях Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города освоено производство профилей с термовставками для изготовления сверхтеплых оконных блоков и экономических систем остекления балконов и лоджий в жилых домах массовых серий. Созданы мощности по выпуску отечественных шумозащитных вентиляционных устройств. Разработана отечественная система, и начато изготовление элементов навесных вентилируемых фасадов.

Важные шаги сделаны в налаживании производства энергосберегающего оборудования и приборов, внедрении декоративно - защитных составов и технологий ремонта фасадов зданий, современных методов окраски.

В целях модернизации базы стройиндустрии создано гибкое, быстро налаживаемое заготовительное производство лифтового оборудования и введен в действие цех по изготовлению электронных лифтовых станций и периферийной аппаратуры на ОАО "Карачаевский механический завод".

Проведена модернизация литейного производства на ОАО "Магистральный механосборочный завод" и штампового оборудования фирмы "Амада" на ОАО "МЭЛ". Модернизация линии изготовления наружной изоляции стальных труб на Трубозаготовительном комбинате позволит ему стать одним их ведущих предприятий в России.

Продолжается работа по реструктуризации стройиндустрии и выводу из производства устаревших, экологически "грязных" и убыточных предприятий строительной отрасли с последующей урбанизацией занимаемых ими городских площадей.

Изменение видовой структуры строительных объектов в отдельных случаях вызывает необходимость замены типового проектирования индивидуальным, предполагающим использование нетрадиционных строительных конструкций и способов возведения зданий.

Развитие интеграционных территориально - отраслевых связей между производителями строительной продукции Москвы и Московской области стимулирует дополнительный спрос на продукцию смежных отраслей экономики.

Примерами эффективного использования мощностей стройкомплекса Московского региона являются строительство завода технического стекла в г. Раменском, кооперация между предприятиями АО "Мосмонтажспецстрой" и Каширским механическим заводом при освоении нового типа биметаллических радиаторов, производстве ацетилена и др.

На основе такой интеграции становится реальной перспектива создания совместных производств, выпускающих новую, более дешёвую продукцию для Московского региона.

Однако, несмотря на все реформенные преобразования, современная система управления развитием строительного комплекса и его функционированием не создала условий для реальной свободы хозяйствования строителей - профессионалов всех уровней.

Специалисты отмечают [2] , что экономичное строительство, выполнение необходимых темпов и качества может обеспечить только такая система организации строительства, в которой главная роль будет отведена новому строителю, новому проектировщику, новому управляющему проектами, новому строительному менеджеру.

Ключевой фигурой в строительном комплексе должен быть руководитель проекта, обладающий правом распоряжения средствами для осуществления проекта. При выполнении всех условий предпроектной документации, в первую очередь надёжности эксплуатации построенного объекта, руководить проекта должен иметь право распоряжаться сэкономленными деньгами.

Появившаяся возможность премирования всех участников проекта, повышающая их заинтересованность в труде, развитие материальной базы, её технологическое обновление дадут новый толчок к повышению экономического эффекта.

Обеспечение оптимального сочетания сильной централизованной власти (государственного управления) с необходимой степенью свободы работников - специалистов (от руководителей до исполнителей) позволит обеспечить в строительном комплексе высокое качество работы, поиск и внедрение экономических решений, учет потребительского спроса.

Основой необходимой реструктуризации мощностей строительного комплекса на базе внедрения новых технологий являются финансовые ресурсы.

Специфика инвестиционного процесса в столице

В период реформирования экономики произошли принципиальные изменения в процессе финансового обеспечения строительного комплекса столицы.

В советское время порядок финансирования строительства носил преимущественно централизованный характер. Подрядчики были жёстко закреплены за заказчиками. Государство - главный финансовый институт, распоряжалось основными объемами финансовых средств. Доля нецентрализованных средств была небольшой. В условиях становления рынка источники, механизмы и структура финансирования претерпели глубокие изменения. Доля государственных инвестиций стала неуклонно падать.

Инвестиционная деятельность в г.Москве. Московский статистический ежегодник. Сб. N 19, М.: Мосгоркомстат, 2001

Коренные изменения финансирования были связаны со сменой собственности, осуществленной с помощью приватизации государственных предприятий.

Наряду с этим Правительство столицы находило дополнительные формы пополнения бюджета и решений инвестиционной политики. Так, городские власти определили порядок продажи нежилых арендованных помещений и других объектов на конкурсной основе. Участниками конкурса могли быть как арендаторы продаваемого объекта, так и любые физические и юридические лица, признанные покупателями. Конкурс считался состоявшимся, если было подписано не менее двух заявок на участие в торгах. С целью обеспечения гласности было установлено обязательное предварительное извещение об условиях и дате проведения конкурса (аукциона) в бюллетене Фонда имущества г. Москвы и средствах массовой информации за месяц до его проведения.

Одним из основных условий продажи объектов по инвестиционному конкурсу было принято выполнение инвестиционной программы. Критерием выявления победителя по коммерческому конкурсу являлись цена объекта, а также величина, сроки, направление и эффективность инвестиций в продаваемый объект. Однако коммерческий и инвестиционный конкурсы, а также аукционы не получили широкого распространения. С 1992 по 1996 годы из всех примененных способов приватизации преобладали выкуп арендованного имущества, в период 1993-1995 годов и акционирование (табл.4).

Распределение приватизированных предприятий столицы по способам приватизации

Число приватизированных предприятий, всего

Социально-экономическое положение Москвы в январе-декабре 2001 г. Московский статистический ежегодник. М.: Мосгоркомстат, 2002.

В 2001 году большую часть средств, полученных от приватизации государственного и муниципального имущества составили средства, вырученные от выкупа арендованного имущества (77.8%) (табл.5).

Распределение средств, поступивших от приватизации государственного и муниципального имущества

Перечислено средств из поступившей выручки (после выплаты работникам приватизированных предприятий),

Государственным органам, осуществляющим приватизацию

Социально-экономическое положение Москвы в январе 2002 г. Московский статистический ежегодник. М.: Мосгоркомстат, 2002.

Средства, полученные от приватизации, Правительство столицы сосредоточило в городской казне. В 2001 году в городской бюджет было направлено около 85 % поступивших от приватизации средств.

Наряду с этим Москва нуждается в дополнительных ресурсах на развитие и модернизацию народнохозяйственных отраслей, в т. ч. строительства. Поэтому в столице создана инвестиционная модель заимствования на основе облигационных займов. Она представляет собой долгосрочный, постоянно действующий механизм расширения инвестиционных возможностей города.

Эмитентом муниципальных облигаций являются Правительство Москвы, выпускающее в обращение три вида облигационных займов:

· городской (внутренний) облигационный заём, ориентированный на российских институциональных инвесторов;

· городской облигационный сберегательный заём, ориентированный на мелких частных инвесторов;

· внешний облигационный заём в иностранной валюте - еврооблигации.

Концепция московских заимствований основывается на безусловном выполнении принципа превращения всех заёмных средств в инвестиции.

Для обеспечения высокой надёжности системы облигационных займов Правительством Москвы принято решение об образовании специального Залогового фонда.

Залоговый фонд располагает обновляемым и дополняемым по мере необходимости перечнем имущественных объектов, в том числе находящихся в собственности города, которые могут быть им реализованы, или прав на эти объекты, подлежащих продаже или использованию в качестве залогового обеспечения привлекаемых кредитов в случае недостаточности средств финансовых фондов займов для своевременного погашения облигаций и выплаты процентов по ним.

Московская заёмно-инвестиционная система призвана привлекать и аккумулировать заёмные средства и финансировать инвестиционные проекты, отобранные городом, но осуществляемые частными инвесторами. Она ориентирована на постоянное заимствование средств в соответствии с конкретными потребностями города как в объёмах, так и по срокам финансирования проектов.

Общая сумма средств распределяется по видам займов с таким расчетом, чтобы сумма обслуживания долга была как можно меньше, а срок займа как можно больше. Усилиями руководства города создана мощная система, позволяющая привлекать заёмные средства со стороны, причём размеры финансирования городских проектов на заёмной основе неуклонно растут.

Проведение Московским правительством финансовой политики по привлечению средств на финансирование городских программ повышает роль экономических механизмов на всех уровнях управления. Усиливается роль префектур города в выполнении заданий по привлечению доходов и , в первую очередь, от использования недвижимого имущества города и природных ресурсов (земли).

Финансовая политика, направленная на повышение доходов от эффективного использования имущественно - земельного комплекса, в т.ч. и поступлений в бюджет, проводится в рамках расширения рынка инвестиций на основе реформирования экономических отношений между инвесторами и кредиторами, развития кредитной политики, фондового и земельного рынков. Разрабатываются различные методы, позволяющие расширять возможность использования средств населения для финансирования инвестиционных программ, в первую очередь жилищного строительства.

ОСНОВНЫЕ ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА В МОСКВЕ

Основными источниками финансирования инвестиций в столице являются городской бюджет, федеральные трансферты, фонды амортизационных отчислений, отчисления от прибыли, а также предприятий всех форм собственности, кредиты и рынок ценных бумаг, государственный инвестиционный фонд, внебюджетные инвестиционные фонды, иностранные инвестиции и средства населения и др.

В 2000 году среди источников финансирования инвестиций на первом месте были бюджетные средства, состоявшие преимущественно из средств городского бюджета. Среди них 31.6 % занимали собственные средства предприятий, из них прибыль, остающаяся в распоряжении организаций - 18.0 %, амортизационные отчисления - 7.2 %, кредиты банков и заёмные средства других организаций составляли небольшую долю - 3.9 % (табл. 6).

Основу доходной части бюджета города составляют налоговые поступления. Так, в бюджете, утвержденном на 2002 год налоговые поступления запланированы в объёме 186.6 млрд. руб. (76.7%), неналоговые - 30.0 млрд. руб. (12.3%), средства целевых фондов - в объёме 59.9 млрд. руб., или 24.6 % от всей доходной части бюджета (243.2 млрд. руб.). [3]

В целом доходы бюджета Москвы формируются за счёт:

· налога на прибыль (доход) предприятий и организаций по ставкам и с учётом льгот, установленных действующим законодательством;

· отчислений от налога на доходы с физических лиц по ставкам и с учётом льгот, установленных действующим законодательством;

· налога на игорный бизнес в рамках сверхминимальных ставок, предусмотренных законодательством РФ;

2. Источники финансирования инвестиций в основной капитал предприятий в столице (по полному кругу предприятий, 2000г.)

из них: - прибыль, остающаяся в распоряжении организации (фонд накопления)

- бюджеты субъектов Федерации (включая бюджетный территориально - дорожный фонд)

Инвестиционная деятельность в г.Москве. Московский статистический ежегодник, N 19.: Мосгоркомстат. 2001.

· отчислений от акцизов по подакцизным товарам и отдельным видам минерального сырья, производимым на территории города Москвы, по нормативам, установленным федеральным законодательством;

· лицензионных и регистрационных сборов, взимаемых в соответствии с действующим законодательством;

· единого налога, взимаемого в связи с приложением упрощённой системы налогообложения, учета и отчётности;

· налога на имущество физических лиц, предприятий, а также на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения;

· платежей за пользование природными ресурсами по нормативам, установленным действующим законодательством РФ;

· государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, за совершение нотариальных действий, за государственную регистрацию актов гражданского состояния и другие юридически значимые действия;

· дивидендов по акциям, принадлежащим городу Москве, доходов от аренды земли и иного имущества, находящегося в собственности города, по нормативам, установленным правовыми актами города Москвы;

· прочих налогов, сборов и других платежей, подлежащих зачислению в бюджет города Москвы в соответствии с действующим законодательством РФ и города Москвы.

В связи с реализацией требований Закона РФ "О введении в действие Бюджетного кодекса РФ в г. Москве", начиная с 2000 года, осуществлялся переход на казначейский метод исполнения городского бюджета. В городе создан орган единой централизованной системы исполнения бюджета - Московское казначейство в составе Департамента финансов г. Москвы. Разработан и утвержден ряд инструктивных и методических документов, регламентирующих взаимоотношение участников бюджетного процесса в столице.

Для решения проблемы финансирования строительства весьма важной представляется консолидация в бюджете города финансовых ресурсов, ранее зачислявшихся на внебюджетные счета. На базе основных внебюджетных фондов созданы целевые бюджетные фонды, которые теперь функционируют в рамках единого бюджетного процесса, обеспечивая финансирование городских целевых программ.

По данным бюджета города Москвы, утвержденного на 2002 год, главным источником финансирования деятельности целевых бюджетных фондов являются неналоговые доходы, безвозмездно им перечисляемые (статья 3 доходной части бюджета). В структуре неналоговых доходов ведущую роль играют доходы от продажи квартир (46%), сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности (18.7%), арендной платы за землю (9.0%), платы за право заключения договоров аренды нежилых помещений, земли и прочие неналоговые доходы (16.7%).

Если учесть, что территориальный дорожный фонд формируется за счёт налога на пользователей автомобильных дорог и налога с владельцев транспортных средств, то становится очевидным, что безвозмездные перечисления бюджетных средств направляются в целевые бюджетные фонды субъектов Российской Федерации: в первую очередь целевые бюджетные фонды развития территорий районов города Москвы и Целевой бюджетный жилищно-инвестиционный фонд (табл. 7).

Структура неналоговых доходов бюджета г. Москвы на 2002 год и средства, передаваемые в целевые бюджетные фонды

в том числе: Доходы от имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности или от деятельности государственных и муниципальных организаций

· дивиденды по акциям, принадлежащим государству

· арендная плата за земли городов и поселков

· прочие доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности

Плата за право заключения договоров аренды земли, нежилых помещений, размещения наружной рекламы

2. Безвозмездные перечисления, в том числе средства, направляемые в целевые бюджетные фонды

Кроме средств от продажи квартир, составляющих около 90 % средств фонда, жилищно-инвестиционный фонд формируется за счет продажи объектов незавершенного строительства, встроенно-пристроенных помещений и других нежилых объектов, построенных за счет средств Фонда и предназначенных для коммерческой реализации, поступлений от предприятий стройиндустрии, средств, переданных на возвратной основе, а также средств от реализации объектов при строительстве по инвестиционным контрактам (табл. 8).

В условиях концентрации финансовых ресурсов в федеральном бюджете Правительством Москвы решался комплекс задач по сохранению налогового потенциала города, осуществлялись меры по внедрению автоматизированных технологий управления финансовыми потоками.

Субвенции из федерального бюджета в отчетном 2001 году составили небольшую сумму - 4.2 млрд. рублей и были в полном объёме зачислены в территориальный дорожный фонд. Объём финансирования городской инвестиционной программы за счёт городского бюджета составил 43.04 млрд. руб., или 40.5 % от всего объёма, образованного за счёт всех источников финансирования.

Объём доходов целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда на 2002 год

Средства от реализации жилой площади, построенной за счёт средств фонда

Средства от продажи объектов незавершенного строительства, встроенно - пристроенных помещений и других нежилых объектов, построенных за счет средств Фонда и предназначенных для коммерческой реализации

Возврат предприятиями стройиндустрии средств, переданных на возвратной основе из Фонда

Поступления от реализации объектов при строительстве по инвестиционным контрактам и использованию имущества, профинансированных за счет Фонда

Заёмные источники инвестирования в строительстве

Внебюджетное финансирование развивалось и усложнялось в течение всего реформенного периода. Решение о привлечении кредитных ресурсов на строительство жилья было принято Московским правительством уже в 1991 году. Для обеспечения погашения кредита, процентов по нему и обеспечения финансирования строительства муниципального жилья было принято постановление о продаже в 1992 году до 150 кв. м общей площади жилых домов. Средства, полученные от продажи жилых домов на аукционах и конкурсах, за вычетом расходов на их проведение, направлялись в Инвестиционный фонд Москвы целевым назначением на финансирование муниципального жилья и погашение банковского кредита.

Учитывая социальную значимость жилья, Правительство столицы только 30 % построенной жилой площади продавало по свободным ценам. 30 % жилья реализовывалось по договорным ценам предприятий и организаций, осуществлявших переселение граждан, и для обеспечения жильём нуждающихся в улучшении жилищных условий с понижающим коэффициентом к стартовой цене - 0.9.

Предприятиям и организациям 20 % жилья выделялось по льготным ценам, список которых утверждался Правительством Москвы с понижающим коэффициентом - 0.8. А 20 % жилья, передавалось муниципальным организациям, принимавшим участие в дострое с коэффициентом - 0.5.

Продажа жилья на коммерческой основе в 1992 - 1993 гг. позволяла построить около 3 кв. м муниципального жилья за счёт средств от продажи 1 кв. м коммерческого жилья.

Таким образом, московские власти удачно воспользовались благоприятной конъюнктурой, сложившейся на рынке жилья, когда платёжеспособный спрос населения значительно превышал предложение квартир на продажу.

В дальнейшем, в связи с насыщением рынка жилья, повышением себестоимости его строительства и низкой покупательной способностью основной массы населения эффективность продажи коммерческого жилья снизилась. В 1996 - 1997 гг. для строительства 1 кв. м муниципального жилья приходилось продавать 3 и более кв. м коммерческого жилья.

Правительство столицы продолжало совершенствовать систему финансирования жилищного строительства. С 1995 года изменился порядок формирования продажных цен на жильё. При установлении цены реализации (за исключением рыночных цен) была принята не стартовая цена, как ранее, а себестоимость строительства. В зависимости от целевого направления жилищного строительства, размеров субсидий оно продавалось за 30 % и 50 % от себестоимости (в том числе в рассрочку) и с коэффициентами к ней: 1.2; 1.4; 1.6. Новая система в большей степени учитывала социальные факторы и предоставляла больше возможностей для получения жилья гражданами, имевшими право на государственное обеспечение в этой сфере (например, участникам ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС и т. д.).

С целью расширения возможности привлечения средств населения на инвестирование строительства с 1994 года Правительство Москвы выпускает облигации Московского жилищного облигационного займа для жителей г. Москвы. Желающий улучшить свои жилищные условия москвич может купить жилищные облигации, каждая из которых даёт право на получение 0.1 кв. м жилой площади.

Облигации имеют длительный срок обращения - до 10 лет. Для приобретения жилья гражданин должен накопить пакет облигаций, соответствующий площади квартиры. Итоговый пакет облигаций обменивается на квартиру, площадь которой равна накопленным в виде облигаций метрам. Облигации дают право приобретать жильё в домах, построенных на привлекаемые средства. Цена облигации устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья.

Практика показала, что финансирование строительства жилья с помощью жилищных облигаций имеет ряд негативных моментов: облигации почти не приносят своим владельцам дохода, их индексация в зависимости от изменения стоимости жилья не отражает изменения ситуации на финансовом рынке; облигации практически неликвидны и не обеспечивают широкого привлечения средств инвесторов в жилищный сектор; приобретение гражданами облигаций не даёт им возможности свободного выбора, так как они представляют право приобретения жилья только в определённых домах.

В 1996 году Правительство Москвы предоставляет новую услугу населению, дав возможность для жителей столицы открывать накопительные счета для приобретения жилья в Сберегательном банке. Согласно постановлению Правительства Москвы от 5 марта 1996 г. N 201 "О целевых накопительных вкладах и кредитовании жилищного строительства" москвичи могут открыть накопительные счета в Сберегательном банке. На эти счета в течение определенного срока, но не менее одного года, следует разместить 30 % суммы, необходимой для приобретения жилья. Причём, если на 1 проживающего, за которого вносились на счёт эти средства, приходилось до 25 кв. м жилья, то продажа его должна была производиться по себестоимости, если более того - по коммерческой цене. При накоплении указанной суммы банк должен выплатить продавцу жилья всю сумму его стоимости, заключив с покупателем кредитный договор.

С 1998 года Московским правительством стали разрабатываться различные способы ипотечного кредитования строительства жилья. Утверждается "Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве" (постановление Правительства Москвы от 11 августа 1998 г. N 625).

Как форма привлечения инвестиций в строительство жилья, ипотечное кредитование имеет широкое распространение во многих странах мира. Привлекательность ипотечного кредитования состоит в том, что заёмщик сразу получает в пользование жильё, рассчитываясь за него в течение продолжительного времени.

Для успешной реализации ипотеки необходимо создание законодательно - нормативной базы, определяющей условия ипотеки, доступные для широкой массы потребителей.

К началу 2000 года в России и в её столице стали формироваться позитивные тенденции для развития системы ипотечного кредитования:

· утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования, в которой определены условия для развития системы в целом, а также конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ и муниципальных образований;

· формируется новый, пока ещё небольшой, но быстро расширяющийся круг банков, которые последовательно и профессионально осваивают операции по долгосрочному ипотечному жилищному кредитованию населения.

В Москве по инициативе и в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 16 марта 1999 г. N 194 зарегистрировано Московское ипотечное агентство (МИА), которое в настоящее время получило кредитную лицензию. Его основными задачами являются организация в Москве вторичного рынка ипотечных кредитов и создание системы рефинансирования ипотечных кредитов, предоставляемых банками.

Первыми банками, которые стали выдавать населению долгосрочные кредиты на приобретение жилья, были Инвест-сбербанк и Московский банк Сбербанка России. Кредиты выдавались в долларах США сроком на 10 лет под 10 % годовых. Трудности с финансированием деятельности МИА стали существенным препятствием для развития ипотечной программы, так как оно длительное время не могло выкупать выданные банками кредиты.

В настоящее время в Москве разработана новая Концепция развития системы жилищной ипотеки. Суть её заключается в предоставлении ипотечных кредитов на приобретение жилья очередникам за счёт средств, привлекаемых от населения в качестве первоначальных накоплений в форме муниципальных жилищных облигаций.

Эти средства населения планируется направлять непосредственно в жилищное строительство.

Кроме того, рост интереса к ипотечному жилищному кредитованию в последнее время связан с позитивными изменениями в условиях предоставления банками ипотечных жилищных кредитов (увеличились сроки кредитования с 1-3 до 5-10 лет, снизились процентные ставки в валюте до 10-15 %, в рублях-до 25%).

Ряд банков успешно освоил схему трёхстороннего договора купли-продажи и ипотеки, заключаемого между продавцом квартиры, покупателем-заёмщиком и банком-кредитором. Такой договор позволяет практически одновременно регистрировать права собственности на приобретаемое на кредитные средства жильё и права банка-залогодержателя по ипотеке данного жилья, обеспечивая ему возврат кредита. Это существенно снижает риск банка, упрощает и ускоряет процедуру регистрации сделок.

Важным показателем развития ипотеки является внедрение различных моделей рефинансирования жилищных ипотечных кредитов с помощью специальных операторов вторичного рынка в рамках реализации программ Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Московского ипотечного агентства при Московском правительстве.

Правительством города приняты меры по выводу московских предприятий на рынок ценных бумаг, улучшению взаимодействия городских структур с банковским сектором. В результате активизировалось участие банков в реализации городских программ и финансировании реального сектора экономики столицы.

Был подписан Договор о взаимодействии между Правительством Москвы и Московским банковским союзом. Однако кредиты банков и заёмные средства других организаций составляют пока незначительную часть от общего объёма инвестиций в основной капитал предприятий и организаций города (5.6 %).

Слабое использование строительными организациями кредитных ресурсов банков объясняется как высокими ставками по банковским кредитам, так и сложностью процесса кредитования строительства.

Для банков кредитование строительства является одним из наиболее рискованных операций вследствие нерешённости ряда нормативно- правовых вопросов их обеспечения.

Инертность банков вызывает необходимость изыскания альтернативных источников финансирования. Возникают различные формы участия граждан в финансировании жилищного строительства через договоры о совместной деятельности, долевого участия в строительстве и инвестировании.

В результате застройщики финансируют строительство за счёт более дешевых ресурсов, чем кредиты банков - привлекают средства населения. Создаются различные ссудосберегательные кассы в форме паевых обществ, потребительских кооперативов, товариществ, касс взаимопомощи, кредитных союзов. Деятельность этих обществ, как правило, связана со строительством конкретных жилых объектов и не предоставляет гражданам возможности свободного выбора жилья. Вышеназванные организации не имеют лицензии на осуществление таких операций, как привлечение денежных средств во вклады, выдача кредитов, обслуживание кредитных операций, которые профессионально выполняются банками, имеющими лицензию.

Отсутствие внешнего контроля со стороны государственных надзорных органов за сохранностью и целевым использованием привлечённых средств создаёт возможность их бесконтрольного расходования.

В настоящее время в Москве довольно много сберегательных организаций, созданных по инициативе застройщиков: программа строительно-сберегательных касс (ССК); совместная программа Департамента внебюджетного планирования Правительства Москвы Собинбанка, программа Домостроительного комбината -1 (ДСК-1) и Московского банка Сбербанка России (кредитование на срок до 10 лет под залог квартир, приобретаемых в ДСК-1); программа строительного объединения "Мосстроймеханизация-5" совместно с объединённым промышленно-торговым банком и Первичной ипотечной компанией и ряда других.

Наиболее типичным представителем таких схем является программа развития системы строительно-сберегательных касс, утвержденная Правительством Москвы в 1998 году. Населению предоставляется возможность приобрести жильё в строящихся домах на следующих условиях: первый взнос, осуществляемый в рамках договора инвестирования, составляет 5 % стоимости квартиры, 45 % стоимости квартиры вносится ежемесячно равными долями в течение 1-3 лет с начислениями 1.5 % годовых. После сдачи жилого объекта в эксплуатацию члену ССК предоставляется рассрочка на уплату 50 % стоимости квартиры сроком на 3-5 лет по 8 % годовых в валюте. Квартира оформляется в собственность члена ССК только после полного погашения задолженности по кредиту.

Создаваемые схемы нередко основаны на объединении интересов банков и застройщиков. Некоторые банки выдают кредиты по относительно низким для Москвы ставкам - 10% в валюте для приобретения жилья в домах, реализуемых конкретными застройщиками или продавцами жилья по завышенным ценам. Продажа жилья по завышенным ценам обеспечивает высокую доходность застройщикам и банкам за счёт средств граждан.

В последние годы важным источником финансирования инвестиционных проектов стали облигационные займы. В 2001 году столичным Правительством было размещено внутренних облигационных займов на сумму 6.8 млрд. руб., привлечено в порядке реструктуризации внешних кредитов в объёме 750 млн. евро.

Московские власти осуществляют грамотное управление государственным долгом, стараясь смягчить остроту "пиков" платежей, проводя мероприятия по улучшению структуры долга и снижению стоимости его обслуживания, уменьшению его размера.

Так, объём государственного долга Москвы на конец 2001 года составил 43.8 млрд. руб. и уменьшился за год на 12.1 млрд. руб. При этом городской внешний долг сократился на 233 млн. долларов США [4] .Однако выполнение крупных инвестиционных программ требует новых заимствований.

В законе города "О бюджете города Москвы на 2002 год" утверждён бюджет с превышением расходов над доходами в сумме 9.9 млрд. руб. и определен источник финансирования дефицита бюджета: привлечение заёмных средств. Там же установлена минимальная сумма на обслуживание государственного долга города в объёме 6.4 млрд. руб.

С целью повышения эффективности функционирования городской заёмно-инвестиционной системы издаётся распоряжение Мэра от 20 января 2000г. N 42-РМ "О некоторых вопросах функционирования городской и заёмно-инвестиционной системы". В нём отмечены приоритетные задачи заёмно-инвестиционной политики:

· обеспечение своевременного и в полном объёме обслуживания долговых обязательств города;

· ритмичное финансирование городской инвестиционной программы за счёт заёмных средств;

· осуществление эффективного управления государственным долгом города в целях сокращения расходов на его обслуживание.

Стремясь к обновлению законодательства, регулирующего государственный долг и государственные заимствования города, московские власти принимают в 2001 году Закон города Москвы "О государственном долге города Москвы" и постановление Правительства "О мерах по совершенствованию системы управления государственным долгом г. Москвы".

В рамках заёмно-инвестиционной системы разработана и функционирует многоуровневая структура оценки инвестиционных проектов. Это позволяет выбрать верные направления инвестирования и добиться повышения эффективности использования средств.

Успешное выполнение инвестиционно-строительных программ города, особенно имеющих социальную направленность (строительство жилья и т.д.), во многом зависит от характера использования финансовых потоков, и действия механизмов финансового рынка. Вследствие недостаточного развития финансового рынка в России, с его слабой инфраструктурой и пробелами в законодательстве, привлекается предприятиями лишь около 10 % средств (банковские кредиты, эмиссии акций и облигаций).

В развитых странах благодаря финансовому рынку на предприятиях аккумулируется более 50 % инвестиционных ресурсов. Российский финансовый рынок очень слабо связан с реальным сектором экономики. Так, в Москве в 2001 году в структуре инвестиций преобладали финансовые активы (81.7 % от всех вложений), объём инвестиций в основной капитал был незначительным (14.7%) (табл. 9).

Основные показатели, характеризующие инвестиции в Москве в январе-июне 2001 года (по кругу крупных и средних предприятий и организаций)

Общий объём финансовых и нефинансовых вложений,

в том числе: финансовые вложения предприятий и организаций

Социально - экономическое положение Москвы в январе-июле 2001 г., М., 2001, Мосгоркомстат ,Московский статистический ежегодник, с.28

Среди финансовых вложений преобладают краткосрочные, не являющиеся основой долгосрочных инвестиций.

Тот же характер использования финансовых ресурсов подтверждается сложившейся отраслевой структурой финансовых вложений организаций.

Так, в 2001 году (в 1-м полугодии) из всех финансовых вложений преобладали инвестиции в финансово-кредитные организации-63.7 % (табл. 10).

Отраслевая структура финансовых вложений организаций (по кругу крупных и средних) по отраслям экономики

Общий объём финансовых вложений организаций

Социально - экономическое положение Москвы в январе-июле 2001 г., Московский статистический ежегодник, М., Мосгоркомстат, 2001, с.29

Среди факторов, оказывающих негативное влияние на экономическую, финансовую и инвестиционную активность предприятий и организаций следует отметить низкий уровень развития фондового рынка и банковского сектора, не способствующих мобилизации сбережений населения и трансформации их в инвестиции, необходимые для экономического роста. Это в свою очередь не позволяет предприятиям совершенствовать технологическую структуру инвестиций за счёт роста активных элементов (закупка машин и оборудования) и сокращения пассивных, в необходимом объёме обновлять основные фонды.

Так в 2001 году в структуре инвестиций в основной капитал по полному кругу предприятий и организаций федеральной собственности доля вложений в активную часть основных фондов составила 31.9 %, частной собственности -32.2 %, у предприятий и организаций городской (столичной) формы собственности она была почти в 2 раза ниже - 16.3 %. Особенно наглядно нерациональность сложившейся технологической структуры инвестиций у предприятий и организаций российской собственности проявляется при сравнении её со структурой инвестиций по предприятиям иностранной и совместной форм собственности. Высокая эффективность деятельности последних во многом определяется за счёт значительного превышения инвестиций в активную часть фондов над инвестициями в пассивную часть (табл. 11).

Структура инвестиций в основной капитал по полному кругу предприятий и организаций за январь-июнь 2001 года

Удельный вес импортного оборудования в объёме инвестиций в машины и оборудование, %

Машины, оборудование, инструмент, инвентарь

Совместная российская и иностранная собственность

Инвестиционная деятельность в г. Москве. Январь-июнь 2001 года, Московский статистический ежегодник N 62. М., Мосгоркомстат. 2001, с. 21.

Не последнюю роль при этом играет высокий удельный вес импортного оборудования в общем объёме инвестиций, направляемых на приобретение машин и оборудование (30.3-38.5%).

Недостаточность финансирования процесса обновления основных фондов обусловила высокую степень изношенности оборудования и низкий уровень использования производственных мощностей.

Так, в 2000 году в организациях строительного комплекса столицы степень износа основных фондов достигла 34.6 %, в ремонтных и ремонтно-строительных-37 %. Низкие коэффициенты выбытия фондов (2.9 и 3.1%) свидетельствуют об эксплуатации изношенного оборудования и незначительного его обновления (табл. 12).

Несмотря на то, что показатели обновления фондов в строительном комплексе несколько выше, чем во всех отраслях экономики столицы, они далеки от объёмов, обеспечивающих современный уровень технологической структуры основного капитала. Так, в 2000 году в структуре основных фондов крупных и средних строительных организаций Москвы доля машин и оборудования составляла 22.9 %, зданий и сооружений - 45.6 % (табл.13).

В США - в 20-х годах ХХ столетия доля активной части основного капитала приближалась к 30%, в 70-х годах она достигла - 50 % во всех отраслях экономики и 60% - в обрабатывающей промышленности.

Показатели использования основных производственных фондов крупных и средних предприятий и организаций строительного комплекса Москвы

Организации строительного комплекса, всего

из них: строительные и ремонтно-строительные организации

Справочно: в целом по всем отраслям экономики

Основные показатели работы строительных, ремонтно-строительных, проектных и проектно-изыскательских организаций г. Москвы в 2000 году, Московский статистический ежегодник, N64, М., Мосгоркомстат, 2001, с.20

Структура основных фондов крупных и средних строительных организаций столицы в 2000 году

в том числе: - фонды основного вида деятельности

- производственный и хозяйственный инвентарь

Основные фонды других отраслей, производящих товары

Основные фонды других отраслей, оказывающих услуги

Основные показатели работы строительных, ремонтно-строительных, проектных и проектно-изыскательских организаций г. Москвы в 2000 году, Московский статистический ежегодник N 64, М. Мосгоркомстат,, 2001, с.18

Нерациональная структура технологического капитала в строительной отрасли столицы обеспечивается сохранением значительного превышения инвестиционных вложений в пассивную часть фондов над активной. В 2001 году в строительной отрасли столицы из общего объёма инвестиций в основной капитал, вложения в здания и сооружения составили 64.1 %, на приобретение машин, оборудования, инструментов, инвентаря - 64 %, или в 10 раз меньше, чем в пассивную часть фондов (табл. 14).

Инвестиции в основной капитал по крупным и средним предприятиям и организациям строительной отрасли столицы (за январь-июнь 2001 г.)

- машины, оборудование, инструмент, инвентарь

Инвестиционная деятельность в г. Москве январь-июнь 2001 года", Московский статистический ежегодник, N 62 М., Мосгоркомстат, 2001, с. 77

В свою очередь рост объёмов вложений в технику тормозится использованием дешёвой рабочей силы, особенно труда внешних совместителей, иммигрантов из ближнего зарубежья.

Так, в 2001 году в строительных и ремонтно-строительных организациях внешние совместители и работники, выполнявшие работы по договорам, составили 8.5 % от всех занятых в строительной отрасли столицы. Среднемесячная оплата их труда была на уровне прожиточного минимума и в 1.5 - 2 раза ниже, чем у основных работников (табл. 15).

Сведения о численности и начисленной заработной плате работников крупных и средних строительных и ремонтно-строительных организаций г. Москвы, 2000 год

Среднемесячная заработная плата работника, руб.

в том числе: - работники списочного состава (без внешних совместителей)

- работники, выполнявшие работы по договорам гражданско-правового характера

Основные показатели работы строительных, ремонтно-строительных, проектных и проектно-изыскательских организаций г. Москвы в 2000 году, Московский статистический ежегодник N 64, М., Мосгоркомстат, 2001, с.13

Повышение доли заработной платы, достаточно высокий уровень которой должен быть защищён законом, является одним из основных социальных факторов, стимулирующих создание более рациональной технологической структуры инвестиций.

ГЛАВЕНСТВО АРХИТЕКТУРНО-ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ КОНЦЕПЦИЙ И РЕШЕНИЙ В ИНВЕСТИЦИОННОМ ПРОЦЕССЕ ОТРАСЛИ

В современных условиях формирования рыночных отношений Московское правительство сохранило приоритет градостроительного планирования в инвестиционно-строительном процессе. Градостроительному планированию, как и в дореформенный период, принадлежит центральное место в механизме государственного регулирования градостроительной деятельности.

Нормативно-правовая база градостроительного планирования развития территории Москвы в целом включает в себя Генеральный план развития города Москвы и схемы по решению общегородских территориальных задач развития города - территориальные схемы.

Разработка Генерального плана, градостроительных планов развития территорий административных округов и районов Москвы осуществляется за счёт средств бюджета Москвы. При разработке градостроительных планов развития территориальных единиц с особым статусом, территориальных схем, проектов планировки могут привлекаться средства заинтересованных инвесторов, иных законных источников финансирования.

Документация о градостроительном планировании является основанием для разработки и финансирования из городских источников планов (программ) строительства, развития инженерной и транспортной инфраструктуры, сохранения и развития территорий природного комплекса, охраны окружающей среды, а также основанием для определения ставок земельных платежей, налогов и платежей, устанавливаемых городом.

При разработке нормативно-правовой базы градостроительного планирования исходят из необходимости решения социально значимых долгосрочных и первоочередных задач развития города, требований экологической безопасности, санитарных норм, охраны окружающей природной среды, защиты территорий природного комплекса, сохранения памятников культуры и исторической городской среды.

Документация о градостроительном планировании включает в себя основные направления развития соответствующей территории на перспективу, градостроительные регламенты, программу первоочередных градостроительных мероприятий. Утверждаемая часть документации о градостроительном планировании определяет рамочные требования обязательные для всех субъектов градостроительной деятельности, а также первоочередные градостроительные мероприятия, реализуемые по городскому заказу.

Градостроительная деятельность с нарушением утвержденной градостроительной документации о градостроительном планировании запрещена законодательством.

Генеральный план развития города Москвы является основным документом планирования градостроительного развития города. Он разрабатывается с учётом осуществления Москвой функций столицы Российской Федерации и взаимосвязанности Москвы и Московской области. Состав, порядок разработки и принятия Генерального плана, а также порядок его реализации и актуализации устанавливается Законом Москвы "О составе, порядке разработки и принятия Генерального плана развития города Москвы" (N 53 от 10 декабря 1997 г.). Согласно этому закону Генплан состоит из 3 частей: основных направлений градостроительного развития Москвы; градостроительного зонирования территории Москвы; программы первоначальных градостроительных мероприятий.

Технико-экономические характеристики нового Генерального плана Москвы

В настоящее время градостроительная перспектива столицы отражена в Генеральном плане развития города Москвы на период до 2020 года, проект которого одобрен постановлением Правительства Москвы от 27.07. 1999 г. N 687 "О проекте Генерального плана развития города Москвы на период до 2020 года".

Среди предпосылок градостроительного развития столицы в Генплане особое внимание уделено социальным и экономическим аспектам. Так, для осуществления сближения уровней жизни москвичей и жителей столиц Центральной Европы в новом Генплане предусмотрено увеличение реальных доходов населения более, чем в 3 раза по отношению к уровню 1997 года, обеспеченности жильём - в 2 раза, достижение качества среды жизнедеятельности до социальных нормативов, поддержание уровня занятости населения с долей безработных, не превышающей 5 % от численности трудоспособного населения.

Основной базой получения необходимых объёмов инвестиций для вложения в градостроительную деятельность в новом Генплане принято пятикратное увеличение к 2020 году объёмов производства годового валового регионального продукта (ВРП), для чего предусмотрено:

· создание условий, стимулирующих инвестиционную деятельность;

· превращение интеллектуального квалифицированного труда, работников в сфере науки, новейших технологий, образования, культуры и историко-культурного наследия в реальные факторы экономического роста;

· обеспечение условий эффективной занятости;

· увеличение доли участия населения в финансировании инвестиционных программ, в частности формирование системы ипотечного и накопительного кредитования населения.

Представляется, что выполнение заложенных в новом Генплане темпов роста экономики, и особенно за счёт приоритета научно-технического прогресса в науке как главного фактора экономического развития, довольно проблематично. Для осуществления заложенных в Генплане темпов роста в перспективе уже сейчас необходимо резкое увеличение вложений в НТП, в науку, в новые технологии. Однако это не выполняется. В Бюджете столицы на 2002 год в структуре расходов доля затрат на фундаментальные исследования и содействие научно-техническому прогрессу составила только 0.2 %.

Кроме того, с нашей точки зрения, является противоречивым существенное отставание темпов роста реальных доходов населения (только в 3 раза) от запланированных темпов роста валового регионального продукта (в 5 раз).

Главную часть нового Генплана составляют основные положения Генерального плана развития города Москвы. Они состоят из трёх частей: основных направлений градостроительного развития Москвы; градостроительного зонирования территории столицы; основных положений программ первоочередных градостроительных мероприятий на период до 2005 года.

Основные направления градостроительного развития Москвы

В основных направлениях Нового Генплана столицы обозначена общегородская градостроительная стратегия, направленная на создание благоприятной среды жизнедеятельности и обеспечения устойчивого развития города в новых социально-экономических условиях.

Необходимым условием создания такой среды принята структурная реорганизация градообразующей базы, направленная на усиление её столичных, финансовых и культурных функций, а также на качественную перестройку промышленно-производственной сферы на основе чистых ресурсо- и энергосберегающих технологий.

Для более эффективного использования производственных территорий в Генплане Москвы запланировано увеличение плотности застройки производственных территорий в 2 раза. При этом предусмотрено высвобождение 5 тыс. га неэффективно используемых территорий, рост выпуска валового продукта с одного гектара производственных территорий в 7-8 раз, с одного квадратного метра производственных площадей - в 5-6 раз.

Повышение доступности системы общественных, административных, культурных, торговых, обслуживающих, досуговых, спортивных и рекреационных центров запланировано за счёт перераспределения массовых трудовых и культурно-бытовых потоков из зоны исторического центра в зону "срединного пояса" города, увеличения фонда площадей объектов в системе общественных центров более чем в 2 раза (с 30 до 70-80 кв. м).

В "срединном поясе" Москвы, в зоне реконструкции малого кольца Московской железной дороги намечены наиболее радикальные преобразования. Они включают: создание кольцевой системы автомобильного и внеуличного пассажирского транспорта, реорганизацию примыкающих к ней производственных и жилых территорий, формирование кольца крупных городских, общественно-деловых градостроительных комплексов.

Правительство Москвы и московские строители отдают приоритет жилищному строительству. В первую очередь строительству муниципального жилья, жилья возводимого за счёт средств инвесторов и предприятий, а также реконструкции пятиэтажек. До 2020 года комплексная реконструкция охватит практически все жилые районы, застроенные к 1980 году. Наиболее радикально изменятся районы пятиэтажной застройки эпохи начала индустриального домостроения, далее - районы повышенной этажности. В ходе переустройства жилой фонд города увеличится со 179 млн. кв. м до 220-230 млн. кв. м общей площади. Изменится качественный состав жилья.

Продолжится новое жилищное строительство на ранее присоединенных территориях за МКАД и частично на территориях реорганизуемых промышленных зон, где предусматривается сокращение производственных площадей с 20.9 тыс. га до 15.6 тыс. га. Часть высвобождаемых территорий, около 1.2 тыс. га, войдет в систему общегородских центров обслуживания и деловой активности.

Территория площадью около 1.9 тыс. га отойдёт под жилищное строительство. Территория площадью 2.2 тыс. га в охранных зонах рек Лихоборки, Хапиловки, Нищенки и других после реабилитационных мероприятий вновь станут естественной частью природного комплекса Москвы.

Предусмотрено повышение качества жилищного фонда: снижение доли физически и морально устаревшего с 36 до 15-20 % общего объёма жилищного фонда города. В первую очередь за счёт его сноса и увеличения ежегодных объёмов реконструкции с 200 до 1 500 тыс. кв. м в год, увеличения доли жилищного фонда, соответствующего среднеевропейским стандартам с 5 до 15-20 %.

В сфере градостроительного развития исторического центра Москвы предусмотрено формирование многофункциональных пространств улиц, площадей и кварталов Бульварного кольца, завершение системы площадей и общественно-деловых комплексов Садового кольца и главных радиальных улиц центра.

Основную деловую коммерческую активность планируется сосредоточить в Московском международном деловом центре (Москва-Сити), системе общественных, торговых, деловых комплексов, концентрирующих массовые потоки работающих и посетителей, - на периферии исторического центра.

В целом в программе комплексного благоустройства территории города поставлена цель создания эстетически гармоничной и выразительной среды обитания.

Для достижения экологически устойчивого развития ядра Московской агломерации создаётся единая система природных ландшафтов, составляющих природный каркас Московского мегаполиса. Среди них - Клязьма, Лермонтовские места, Верхняя Москва-река, Битца, Пехорка, Лосиный остров, городские лесопарки и парки, долины Москвы-реки, Яузы, Сетуни и др. Площадь территорий в границах природного комплекса Москвы увеличится с 30.3 до 35.1 тыс. га. В целом изменение характера функционального использования затронет 34 % городских земель, изменение характера застройки - 46 %, изменение ландшафтных характеристик - 23 %.

Сохранится и усилится культурная значимость исторического центра Москвы. Функции массового обслуживания населения переместятся в срединные районы города. Будут развиваться новые многофункциональные зоны - Хорошевско-Ленинградская, Тимирязевско-Останкинская, Измайловско-Преображенская, Рязанско-Люблинская, Варшавско-Коломенская, Филёвско-Кунцевская, Профсоюзно-Университетская.

Правовым инструментом обеспечения определенного вида использования территории города при осуществлении градостроительной деятельности является градостроительное зонирование. Оно устанавливает требования к функциональному использованию, застройке и ландшафтной организации поверхности земли территорий планировочных районов. В пределах городской черты Москвы, по данным нового Генплана, средняя площадь планировочного района составляет 60-70 га.

Функциональное назначение планировочного района устанавливает допустимое в его границах соотношение площадей участков жилых, общественных, производственных, природных объектов.

Строительное назначение планировочного района устанавливает в его границах допустимое (разрешённое) соотношение (баланс) площадей участков застройки: малой (не более 15 м), средней (не более 35 м), большой (более 35 м) высоты; низкоплотной (не более 0.5 кв. м суммы всех поэтажных площадей зданий, сооружений, расположенных на участке, на один кв. м площади участка), среднеплотной (не менее 0.5 и не более 1.0 кв. м/кв. м), высокоплотной (более 1.0 кв. м/кв. м) застройки.

Ландшафтное назначение планировочного района устанавливает в его границах допустимое (разрешённое) соотношение (баланс) площадей участков территории с преобладанием естественного покрова (растительность, водные поверхности), искусственных покрытий (замощённые поверхности), занятых зданиями и сооружениями. К застроенным относятся участки, более 10 % площади которых заняты зданиями, сооружениями, а поверхности с естественным покровом занимают менее 70%. К незастроенным относятся участки, менее 10 % площади которых заняты зданиями, сооружениями, а более 20 % - поверхностями с искусственным покрытием. К озеленённым относятся участки, где площадь естественного покрова составляет от 70 до 90 %. К природным относятся участки, где площадь естественного покрова более 90 %.

Функциональное, строительное, ландшафтное назначение территорий планировочных районов устанавливается генеральными схемами функционального, строительного и ландшафтного зонирования территории столицы.

Установленный тип функционального, строительного, ландшафтного назначения территории не может противоречить режимам охраны особо охраняемых природных территорий, режимам регулирования градостроительной деятельности на территориях природного комплекса, режимам охраны памятников истории и культуры.

Изменение ранее установленного типа функционального, строительного, ландшафтного назначения (использования) планировочного района, квартала, участка территории на иной тип должно обосновываться наличием городских государственных или муниципальных нужд по обеспечению устойчивого развития города, безопасности территорий и их защиты от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Мониторинг (наблюдение) и контроль за использованием территорий в соответствии с их назначением, установленным документацией по градостроительному зонированию, осуществляет орган Московской городской администрации по архитектуре и градостроительству, иные уполномоченные органы городской администрации, а в части требований, установленных планами зонирования территорий районов Москвы, также районные Управы.

Корректировка генеральной схемы зонирования осуществляется регулярно - раз в 8 лет, а также досрочно по инициативе Мэра Москвы и по решению Московской городской Думы в соответствии с Законом города Москвы "О составе, порядке разработки и принятия Генерального плана развития города Москвы".

Утверждённая в установленном порядке документация по градостроительному зонированию, а также все внесённые в неё изменения подлежат учёту в государственном градостроительном кадастре территории города Москвы в порядке, установленном Правительством Москвы, и должны быть опубликованию для обеспечения доступности жителям, юридическим лицам, органам власти и управления всех уровней.

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ТЕКУЩИХ И ПЕРСПЕКТИВНЫХ ПРОГРАММ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ

Программа первоочередных градостроительных мероприятий на период до 2005 года является основой формирования годовых и среднесрочных городских инвестиционных программ. На её основе формируются программы (планы) социально-экономического развития административных округов и районов Москвы.

Для выполнения программ по строительству жилья, его ритмичного ввода Московское правительство стремится к обеспечению сбалансированной и полной загрузки мощностей домостроительных комбинатов. Программы включают в себя также создание проектно-строительного задела, освобождение площадок для строительства жилых домов, осуществление перехода на средне- и краткосрочное планирование инвестиционно-строительной деятельности.

Префекты административных округов совместно с Департаментом муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы определяют потребность в жилой площади и наборе квартир, необходимых для волнового переселения жителей с учётом увязки графиков сноса, переселения и строительства.

Так, НИиПИ Генплана Москвы проведён анализ жилых территорий, занятых 5-этажным жилищным фондом "несносимых" серий. Общий объём таких жилых домов, снос которых не предусмотрен постановлением Правительства Москвы от 6. 07. 1999 N 608, составляет 18.65 млн. кв. м. Выполненные расчёты экономической эффективности и целесообразности их ликвидации стали основой для разработки годовых программ реконструкции, модернизации и сноса жилых зданий таких серий на период до 2020 года.

В области жилищного строительства Программа первоочередных градостроительных мероприятий на период до 2005 года предусматривает реконструкцию пятиэтажного и ветхого жилищного фонда. Планируется снос 6.5 млн. кв. м, не подлежащих реконструкции панельных домов и строительства 10 млн. кв. м нового фонда для переселения жителей из сносимых домов. В программе предусмотрена ликвидация коммунального заселения с расселением 318 тыс. семей, в том числе предоставление 167 тысячам семей квартир в новых домах общей площадью 8.5 млн. кв. м.

В Программе запланировано развитие социального жилого фонда для обеспечения социальной нормой жилища малообеспеченных категорий жителей Москвы. Вместе с тем необходимо отметить, что так называемый "социальный жилой фонд", предназначенный для малообеспеченных категорий населения столицы, имеет антисоциальный характер.

Так, в 1996 году Московское правительство утвердило и ввело в действие с 01. 11. 1997 года новые нормативы МГСН 03.01. 96 "Жилые здания". В основу этого документа заложена классификация жилища по уровню комфорта, введены категории I и II. Согласно ему, среди жилищ II категории будут строиться малогабаритные квартиры для малообеспеченных категорий жителей. По существующим "Правилам постановки на учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилья в г. Москве", в которых нет дифференцированной нормы предоставления жилья, один человек может быть заселён в однокомнатную квартиру общей площадью 18 кв. м с жилой площадью - 9 кв. м. А при наличии в квартире балкона жилая комната может быть менее 9 м, вместо кухни - ниша, площадью менее 5 кв. м, санузел без ванны, только с душевым поддоном.

Такие же неприемлемые площади комнат будут в 2-комнатной квартире в 36 кв. м общей площади для двух человек.

А так как малоимущими в столице являются главным образом бюджетники, занятые в науке, образовании, просвещении, медицине и т.д., то на перспективу до 2020 года они могут оказаться в дискриминационном положении в отношении обеспеченности жильём.

Существовавшие до введённых 1.11.1997 года нормативные площади квартир являлись результатом многолетнего труда типологов, проектировщиков, демографов, обобщением опыта домостроения. Они были достижением всей социально-экономической сферы столицы. Строительство малогабаритных квартир для "бедных" закрепляет на продолжительное время создание гетто для "бедных" с условиями проживания, не отвечающими современным санитарно-гигиеническим нормам.

Строительство малогабаритных квартир относительно низкого качества, которые могут быть значительно хуже квартир в сегодняшних "хрущёвках" и домах гостиничного типа, противоречит общей целевой установке Генерального плана: повышение качества жизни населения.

О том же свидетельствуют и результаты социологического опроса населения и экспертов, проводившегося в апреле-июне 2001 г. [5] Опрос показал, что 80 % москвичей живут в стеснённых условиях. Ежегодно в самостоятельную жизнь вступают молодые люди, которые создают семьи и нуждаются в отдельных от родителей квартирах. Однако 75 % москвичей не имеют средств для приобретения нового жилья или расширения своих квартир.

Аренда квартиры в столице связана с решением ряда проблем, которые не по силам молодым семьям. Ипотека не стала пока ещё общедоступным инструментом улучшения жилищных условий москвичей.

Таким образом, напрашивается вывод, что разработчики нового Генерального плана развития Москвы не верили в эффективность предлагаемых методов ускорения развития экономики, способствующих повышению уровня жизни населения, ликвидации или значительному уменьшению слоя малообеспеченных жителей столицы. Напротив, с введением в действие с 1997 года новых нормативов МГСН "Жилые здания", согласно которым в перспективе будут строиться квартиры для "бедных", по качеству хуже "хрущёвок", в нём закрепляется существующая поляризация населения по доходам и качеству жизни.

Наряду с жилищным строительством в Программе запланировано обеспечение жилых кварталов комплексами социально-гарантированных объектов образования, воспитания, здравоохранения, торговли, культурно-бытовой сферы.

В области транспортного строительства в новом Генплане важнейшими программами стали строительство метрополитена в периферийных районах Митино, Строгино, Бутово, Чертаново, Очаково, Никулино, городских магистралей и транспортных сооружений (мостов, развязок), в том числе первой очереди реконструкции малого кольца Московской железной дороги.

В сфере охраны окружающей среды, сохранения и развития территорий природного комплекса запланировано осуществление следующих программ: комплекса мероприятий в промышленности, энергетике, транспорте, обеспечивающих снижение выбросов в атмосферу в 2.5 раза; санации, рекультивации, дезактивации почв на 930 га территорий несанкционированных свалок и производственных территорий; строительство очистных сооружений, в том числе для очистки поверхностного стока, охватывающих более 80 % территории города; увеличения площади озеленённых территорий на 4 тыс. га; установления границ, режимов охраны всех природных территорий города.

Программа реконструкции и развития района исторического центра Москвы в границах Камер-Коллежского вала предусматривает реставрацию и воссоздание исторических и культурных памятников: Большого театра, Российской государственной библиотеки, музеев Кремля, Третьяковской галереи и т.д.

В ней предусматривается увеличение объёмов финансирования градостроительных программ на период до 2005 года за счёт бюджетных средств (городских и федеральных) и внебюджетных источников, в том числе средств внебюджетных фондов, образуемых в земельно-имущественном комплексе, привлечения средств населения, предприятий и организаций.

С целью концентрации ресурсов для реализации городских программ в городе Москве по распоряжению Мэра Москвы от 18 августа 2000 года N 894-РМ была создана Городская конкурсная комиссия по инвестированию строительства и реконструкции жилых объектов.

Эта Комиссия призвана осуществлять подбор инвесторов на конкурсной основе для реализации городских строительных жилищных программ:

· реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда;

· строительства жилых домов в районах массовой и точечной застройки;

· строительства коммерческого жилья, кроме жилья, средства от реализации которого поступают в городской бюджет.

Такой порядок установлен для предотвращения бесконтрольного предоставления земельных участков, пригодных для строительства жилья, и в целях получения городом максимальной доли жилой площади в построенных домах для обеспечения москвичей, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий.

В состав Городской конкурсной комиссии входят руководители комплексов, департаментов и других структурных подразделений Москвы, а также префекты административных округов. Подробная информация о выставляемых на конкурс объектах и порядке проведения конкурсов публикуется в журнале "Московские торги" и на Официальном сайте Правительства Москвы.

Новая конкурсная система оказалась эффективной. Так, в результате проведения конкурсов в Центральном административном округе (ЦАО) доля города в жилой площади, по сравнению со стартовыми условиями конкурса, увеличилась до 10 %, несмотря на то, что в ЦАО фактически отсутствуют объекты, не имеющие каких-либо обременений.

Приоритетом инвестиционной политики в городе на ближайшую перспективу 2002-2003 гг. также является строительство жилья. Планируется ежегодно принимать на баланс города около 2 млн. кв. м ведомственного жилья. С учётом ежегодного ввода нового жилья, приёма ведомственного и выбытия ветхого жилая площадь города к 2003 году должна составить 190 млн. кв. м.

Впервые Комплексом архитектуры, строительства, развития и реконструкции города подготовлены адресные перечни размещения жилья на 4-летний период с более детальной проработкой первых двух лет. На 2002 год приходится 4509.3 тыс. кв. м адресного перечня общей жилой площади.

В соответствии с предложениями префектур подготовлены перечни на 2003-2004 годы по адресному размещению объектов жилищного, социального и другого назначения в объёмах - 5236.6 тыс. кв. м на 2003 год и 4 987.1 тыс. кв. м на 2004 год.

Однако расселение коммуналок в центре города, снос пятиэтажек, наталкивается на необходимость решения проблемы переселения их жителей в другие районы Москвы. Как правило, москвичи привыкают к своему месту жительства и не хотят его покидать.

В результате социологического опроса жителей домов ЦАО, проведенного в 2001 году, было выявлено, что большинство жителей (около 60%) не хотят покидать свои квартиры даже на время капитального ремонта дома, особенно люди пенсионного возраста. [6] Это связано с тем, что люди в возрасте 30 лет уже имеют семьи, постоянную работу, сложившийся круг общения, устоявшийся порядок жизни, который они не хотят менять.

Вместе с тем необходимо отметить, что частично такое нежелание менять место проживания связано с плохой информированностью жителей о планах расселения пятиэтажек. Согласно проведенному социологическому опросу, около 77 % опрошенных жителей были плохо информированы о перспективах реконструкции пятиэтажек в своём микрорайоне и своём доме, в частности.

Отчасти слабая мобильность жителей пятиэтажек связана с низкими доходами семей, отсутствием индивидуального транспорта, позволяющего меньше зависеть от места размещения жилья. По данным проведенного социологического опроса жителей пятиэтажек 87% респондентов имеют жилую площадь, значительно меньшую по сравнению с социальными нормами (6-10 кв. м), 5% имеет условия проживания менее 5 кв. м на одного члена семьи. Тем самым большая часть населения имеет плохие условия проживания. Исследователи констатируют, что в пятиэтажках живут, как правило, бедные слои населения, которые не в состоянии улучшить свои жилищные условия на коммерческой основе.

Социологический опрос населения показал, что большинство респондентов, проживающих в пятиэтажках (69%), хотят жить там, где проживают в данный момент, 10% хотят остаться проживать в "Центре", 12% - ближе к работе, 1% - ближе к родственникам, 5% выбрали бы район новостроек.

Таким образом, при расселении коммунальных квартир, ветхих домов, "хрущёвок" и т. д. необходимо учитывать интересы жильцов и не переселять их в другие районы и округа без их согласия. Нецелесообразно, а главное - негуманно нарушать сложившиеся дружеские связи и отношения, особенно если речь идёт о лицах пожилого возраста. Близость работы к дому имеет часто решающее значение, т.к. длительные поездки на общественном транспорте утомительны, а возможность смены работы часто бывает проблематичной, в связи с этим предпочтительнее давать новые квартиры в тех районах, которые удобны для жильцов расселяемых домов.

Прежде чем решать вопрос о расселении дома, следует опросить жильцов, куда они хотели бы выехать. Прежде чем ставить новый дом, необходимо опросить жильцов соседних домов, не нанесёт ли он им ущерб. В городе иногда возникают конфликты на этой почве и после длительного выяснения отношений приходится менять решение в пользу населения.

Тот же социологический опрос дал представление о том, в каком доме хотели бы проживать москвичи. Предпочтение отдаётся новым домам улучшенной планировки (63 % респондентов). Только 15 % опрошенных москвичей выбирают дом, в котором они живут. Престижным домом считается дом при наличии хорошей планировки квартир (84 % респондентов), большой кухни (79 % респондентов), лоджий или балконов (72 % респондентов), чистых и светлых подъездов (73 % респондентов).

Дом должен стоять вдали от шумной трассы, возле него должны быть благоустроенные дворы, подъезды должны быть безопасными. Важную роль играют удачно решённые проблемы транспорта: либо близко станции метро, либо маршруты автобусов и троллейбусов с плотным графиком движения.

При выборе типа дома москвичи отдают предпочтение коттеджу - 36% респондентов. Затем - многоэтажный кирпичный дом - 28 % респондентов, 18 % опрошенных хотели бы жить в многоэтажном монолите по индивидуальному проекту.

Как мы видим, потребительский спрос москвичей мало связан с крупнопанельным домостроением. В ближайшей и особенно отдалённой перспективе (например, до 2020 года) в связи с развитием научно-технического прогресса на транспорте, в связи, сфере информационных услуг, способах строительства и индустрии промышленно-строительных материалов, а также с повышением уровня жизни населения, можно ожидать более дисперсное размещение производства и населения. В таком случае современная ориентация на многоэтажные монотонные застройки, отличающиеся глобальным, недифференцированным повышением её плотности (Митино, Жулебино и т. д.), могут оказаться невостребованными.

Формирование нового потребительского спроса диктует необходимость переориентации индустриального производства конструкций для сборного, сборно-монолитного и каркасного строительства на свободную адаптацию к любым архитектурным проектам. Жилая среда плотной многоэтажной застройки в ближайшей и особенно в отдалённой перспективе может войти в противоречие с потребительским спросом населения как со средним, так и с низким материальным достатком.

Для семей со средним уровнем дохода всё более важным становится качество жилой среды: престижность района, возможность хранить автомобиль рядом с домом, тихий двор и т.д. Ни одно из этих требований застройка повышенной этажности удовлетворить не может.

Ещё в большее противоречие многоэтажная высокоплотная застройка на периферии приходит с потребностями малоимущих слоёв населения. Повышенная себестоимость эксплуатации многоэтажных домов будет определять высокий уровень квартирной платы. Муниципалитетам придётся нести большие расходы по дотированию малоимущего населения из-за дороговизны квартплаты и проезда на общественном транспорте.

Специалисты [7] утверждают, что высокоплотная застройка и инфраструктура Москвы (метрополитен, централизованное теплоснабжение в виде крупнейших ТЭЦ и теплотрасс) стали заложниками друг друга. Периферийные "спальные" жилые массивы с высокой концентраций населения тянут к себе суперкоммуникации. В свою очередь рентабельная работа ТЭЦ и метрополитена возможны лишь при высоких нагрузках, что порождает в процессе их развития и эксплуатации новые сверхплотные жилые образования.

Переход на новые типы застройки различной этажности, соответствующие развивающемуся потребительскому спросу и рациональным муниципальным затратам на социальные программы требует пересмотра инженерно-транспортного обеспечения.

Альтернативой сегодняшнему компактному и экологически опасному городу с массовой застройкой в 17-22 этажа мог бы быть выход за пределы города в агломерацию. Расширение территории обязательно предполагает и эволюцию структуры в направлении многоядерной планировочной системы.

Речь идёт о формировании научно-производственного комплекса городского ареала, или городского "поля". Периферийные границы "поля" определяются 2 часами езды на автомобиле и охватывают территорию в 25-40 тыс. кв. км.

Радиус поля отражает возможный предел производственной связи города в рамках одного рабочего дня, который может быть обеспечен современным автотранспортом (перевозка, погрузка, разгрузка). За пределами этого расстояния возрастают затраты на социальную инфраструктуру и т. д.

Переход экономики на интенсивные рельсы развития, повышение качественных трудовых ресурсов, увеличение их социальной и территориальной мобильности, совершенствование систем связи и коммуникаций, развития новых высокотехнологичных отраслей закономерно расширяют поле влияния города.

Необходимость структурной перестройки народнохозяйственного комплекса столицы на базе достижений научно-технического прогресса обусловливает смену факторов, определяющих её размещение. Возникает экономическая необходимость деконцентрации промышленности в столичном регионе и стимулирования развития периферийных районов.

С децентрализацией промышленной деятельности непосредственно связано изменение расселения населения. Удешевление строительства и успехи в технологии возведения малоэтажных жилых домов усиливают процесс формирования многоядерной планировочной системы.

ВОЗМОЖНОСТЬ РЕАЛИЗАЦИИ МОСКВИЧАМИ ИХ ПРАВА НА ЖИЛЬЁ В СОВРЕМЕННЫХ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ УСЛОВИЯХ

Выполнение жилищных программ в столице позволяет коренным образом улучшать состояние жилищного фонда города и повышать уровень обеспеченности москвичей качественным жильём (рис. 2). С каждым годом возрастают объёмы переселяемых и сносимых строений. Так, если в 1998 году было снесено 117 пятиэтажных и ветхих жилых домов, то в 2000 году - уже 169 домов. В 2001 году полностью отселено 250 домов, что более чем в 2 раза превышает уровень отселения жителей пятиэтажек в 1998 году.

В 2002 году запланировано отселить более 13 тыс. семей из 195 домов. Для этого подготовлен и утверждён предварительный график переселения граждан из пятиэтажных, ветхих и аварийных жилых домов.

Успешно решается в столице проблема коммунального заселения. В 2001 году ликвидировано 3.3 тысячи коммунальных квартир, в том числе 1.9 тысяча - в результате переселения граждан, 0.7 тысяч квартир - за счёт присоединения, 0.7 тысяч квартир - за счёт выкупа комнат.

Вместе с тем необходимо отметить, что, несмотря на устойчиво высокий уровень ежегодного ввода жилой площади, всё меньшее количество очередников её получают.

Если в 1992 году из 62 тысяч семей и одиночек, улучшивших свои жилищные условия, очередники, состоявшие на учёте, составили 59.7 %, то в 2001 году - только 11.7 % (табл. 16).

Спрос на жильё очередников удовлетворяется крайне медленно. Фактически нуждающиеся в жилье ждут своей очереди по 15-18 лет.

Сопоставление показателей, отражающих число семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий (социальный спрос на жильё), с показателями, характеризующими спрос на рынке жилья (рыночный спрос), позволяет оценить масштабы абсолютного и структурного дефицита жилья и необходимые размеры государственных субсидий и субвенций в жилищный сектор экономики.

Улучшение жилищных условий населения столицы

Число семей и одиночек, улучшивших жилищные условия, тыс.

Московский статистический ежегодник, 2000, Мосгоркомстат, "Как выполняются Программы Правительства Москвы", Правительство-город-люди, N3 (152),М., 2002.

Если данные микропереписи 1994 года экстраполировать на всё население столицы, то мы получим ориентировочные данные о численности москвичей и их семей, проживающих в жилищных условиях, не соответствующих современным требованиям и нуждающихся в улучшении.

В 1994-1995 гг. эта категория населения включала около четверти всех жителей столицы, что составляло более 2 млн. человек, или около 738 тыс. семей. Эти данные характеризуют минимальную величину "социального спроса".

К 2000 году требования к качеству жилья повысились и по данным социологического опроса уже около 80 % москвичей живут в стеснённых условиях и нуждаются в улучшении жилищных условий. Большинство респондентов (64 %) проживают совместно либо с родителями, либо с взрослыми детьми. И лишь 36 % опрошенных жителей проживают раздельно.

Если учесть европейские нормы, по которым дети должны жить отдельно, когда у них появляется своя семья, то величина "социального спроса" возрастет до 64 % от всего населения и будет равна ориентировочно 2 млн. семей.

Сопоставление "рыночного спроса" (число семей, купивших жилую площадь) с "социальным спросом" (число семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий) позволяет определить индекс покупательной способности населения Москвы в сфере жилья.

В 2001 году купили квартиры 55 тысяч семей. Сопоставив эти данные в качестве "рыночного спроса" с данными микропереписи как "социальным спросом" (738 семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий), мы получим 7.5 % - индекс покупательной способности населения Москвы в 2001 году.

Отсюда индекс необходимого государственного протекционизма в области обеспечения населения жильём равен 92.5 %.

где U- индекс необходимого государственного протекционизма рассчитывается путём соотношения разницы между социальным спросом (n) и рыночным спросом (p) ко всему социальному спросу (n).

Высокий уровень индекса необходимого государственного протекционизма (92.5 %) свидетельствует о необходимости более широкого вмешательства Правительства в проблему обеспечения жильём горожан, особенно коренных москвичей. Между тем Правительство Москвы для поддержания спроса на рынке жилья дало разрешение на покупку квартир в столице всем юридическим и физическим лицам, имеющим российское гражданство. Такое решение усилило приток мигрантов из всех уголков России, оставив для большинства москвичей жилищные проблемы нерешёнными. Результаты социологического опроса показали, что 75 % москвичей не имеют средств для приобретения новых или расширения своих квартир.

Для оценки реальной возможности приобрести квартиру москвичами был проведён расчёт соответствия рыночных цен на квартиры и среднедушевых доходов населения на начало 2002 года. [8] В январе 2002 года среднедушевые доходы населения составляли 11 042 рубля. В четвертом квартале 2001 года цена 1 квадратного метра общей площади составляла на первичном рынке 21.9 тыс. руб., на вторичном - 20.3 тыс. руб. (рис. 3).

Из расчётов исключили полярные группы: 10% населения, на долю которых приходится только 0.8 % совокупных денежных доходов и 10 % населения, имеющих максимальные доходы, составляющие 49.7 % от всех доходов жителей столицы. Москвичи, относящиеся к первой группе, заведомо не могут купить квартиры из-за низких доходов, относящиеся к второй группе - могут, так как имеют сверхвысокие доходы.

Рассмотрим 80% населения, среднедушевые доходы которых составили 6 832 рубля. Согласно данным по обследованию домашних хозяйств в Москве [9] , 37.8 % потребительских расходов москвичи выделяют на покупку непродовольственных товаров. Допустим, что все эти деньги семья из 2 человек откладывает на покупку квартиры. За год они смогут накопить 61 980 руб. Для покупки 2-комнатной типовой квартиры площадью 60 кв. м им потребуется 23 года. [10] Самые активные годы своей жизни, отказывая себе во многом, москвичи будут жить в стеснённых жилищных условиях.

Учитывая крайне неравномерное распределение доходов между отдельными группами населения (в конце 2000 года доходы 10% наиболее обеспеченного населения столицы в 59.1 раза превысили доходы 10% наименее обеспеченных жителей), для отдельных групп населения время выплаты за квартиру может растянуться на 30 и 40 лет. Коэффициент концентрации доходов (индекс Джини) приближаясь к единице, составляя 0.644, также свидетельствует о социальном неблагополучии в столице.

Ипотечный кредит большинству населения недоступен. Многие не в состоянии заплатить первоначальный взнос - 30 % от стоимости квартиры, тем более в течение 10 лет выплатить кредит и 10 % годовых за пользование им в валюте.

Социологический опрос москвичей, проводившийся в 2000 году показал, что только 2% респондентов пользовались ипотечным кредитованием, 21 % опрошенных ответили, что нуждаются в ипотеке, но не могут ею воспользоваться. Городским властям целесообразно принять меры правового и экономического характера, чтобы повысить роль ипотеки, сделать её действенным инструментом на рынке жилья.

Таким образом, приобретение жилья за счёт собственных средств для большинства семей становится практически невозможным.

Как же при таких низких доходах москвичи надеются улучшить свои жилищные условия?

Согласно социологическому опросу, 33% респондентов надеются заработать денег на покупку квартиры, 18% - надеются получить наследство, 6% - стоят в очереди на получение муниципальной квартиры, 4 % - планируют взять кредит в банке, 2% - хотят использовать право на субсидию. В целом москвичи надеются на свой заработок и на наследство. На ипотечный и банковский кредит рассчитывают немногие.

Повысить инвестиционную активность общества, где почти половина населения имеет доходы ниже прожиточного уровня, весьма проблематично. Большинство населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, не платёжеспособно.

С нашей точки зрения, необходим поиск нестандартных решений, учитывающих специфику социально-экономического положения в стране, а также имеющиеся ресурсы.

Для ускорения решения жилищной проблемы москвичам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, необходимо выделить земельный надел по социальной норме для строительства своего дома. Выделение льготного кредита под невысокие проценты на длительное время (20-25 лет), инженерное обустройство территорий, отведенных под малоэтажную застройку, обеспечение застройщиков исходно-разрешительной и проектной документацией позволит очередникам самим строить свой семейный дом.

Для удешевления строительства таких домов их можно строить сблокированными. Архитектурные проекты таких сблокированных домов будут зависеть от контуров земельных участков. Их финансирование может быть обеспечено инвесторами, которым в собственность отойдёт 50% построенной жилой площади. Двух-трёхэтажные сблокированные дома могут быть размещены в жилых освоенных кварталах, где по тем или иным соображениям нельзя возводить многоэтажные дома.

Для малообеспеченных слоёв коренных жителей Москвы целесообразно было бы выделение под строительство малоэтажных семейных домов земельных участков в городе, т. к. при этом не требуется их выкупа у собственников (как в Московской области). Кроме того, у населения с низкими доходами, как правило, нет личного транспорта и они пользуются общественным.

Москва обладает необходимыми ресурсами. По данным Москомархитектуры, в перспективе планируется совершенствование жилой среды города с применением застройки смешанной этажности. Среди новых типов жилой застройки предполагается малоэтажная застройка в объёме 25 млн. кв. м, в том числе в составе смешанной застройки - в объёме 15 млн. кв. м.

Если рассчитывать по 100 кв. м на семью, то путём выделения земли на строительство семейного дома можно было бы решить жилищную проблему 150 тыс. семей москвичей.

При этом желательно было бы разработать проекты сблокированных семейных домов, имеющих резервные территории для дальнейшего увеличения жилой площади по мере необходимости.

Наделение землёй горожанина даже при самой скромной социальной норме (2-3 сотки на семью) может не только решить жилищную проблему, но и стать базой для основания своего дела, дать дополнительный импульс для развития малого бизнеса. Последнее не только поможет решить проблему занятости, но и положительно скажется на увеличении налоговых платежей в бюджет.

Постройка собственного дома индуцирует широкий дополнительный спрос. Вследствие этого жильё может стать мощным стимулом развития многих отраслей народного хозяйства. Кроме того, увеличение доли малоэтажной застройки в городе будет способствовать более эффективному использованию своеобразных ландшафтных территорий и столичной территории в целом.

Проведенное исследование позволило сделать следующие выводы и предложения.

1. Правительство Москвы сумело сохранить строительное производство в условиях неэффективно проводившейся федеральными властями приватизации, падения покупательной способности населения.

2. Сохранению и развитию строительного комплекса способствовала грамотная инвестиционная политика Московского правительства. Через городской заказ оно сумело сохранить способность административно-правового регулирования деятельностью строительных предприятий всех форм собственности. В рамках заёмно-инвестиционной системы через конкурсы московские власти смогли концентрировать в необходимом направлении инвестиционные ресурсы и добиваться повышения эффективности их использования.

3. Вместе с тем необходимо отметить, что стремление снизить стоимость строительства за счёт доминирования массовой жилой застройки высокоплотной повышенной этажности обусловливает рост удельных эксплутационных расходов. Их анализ в микрорайонах с различной этажностью показал, что содержание одного квадратного метра общей площади в домах 17-22 этажей стоит в 1.4-1.6 раз дороже, чем в домах 9-14 этажных за счёт повышения затрат на техническое оборудование: освещение, лифты, подъёмно-транспортные средства и т.д. Это в свою очередь определяет высокий уровень квартирной платы, которую большая часть населения столицы не способна оплачивать в полном объёме. Крупнопанельное домостроение, преобладающее в Москве в настоящее время, входит в противоречие с формирующимся потребительским спросом москвичей. Согласно социологическому опросу, 36% респондентов хотели бы жить в коттеджах, 28% - в многоэтажном кирпичном доме, 18% - в многоэтажном монолите по индивидуальному проекту. Таким образом, в перспективе, когда заработная плата будет соответствовать необходимому для обеспечения достойной жизни уровню, современные квартиры в панельных домах не будут пользоваться спросом. Особенно если всё-таки в столице сформируется средний класс, являющийся опорой любого общества.

4. В настоящее время в Москве наблюдается высокая степень поляризации общества по доходам. В январе 2002 года почти четверть населения (23.8%) имела доходы ниже величины прожиточного минимума. Коэффициент концентрации доходов (индекс Джини) близок к единице, доходы 10% наиболее и 10% наименее обеспеченного населения различаются почти в 60 раз. В этих условиях представляется преждевременной ориентация Московского правительства на быстрое и повсеместное внедрение принципа платного приобретения жилья. Большая часть москвичей не сможет решить свои жилищные проблемы без государственной поддержки. По данным социологического опроса москвичей, 80% респондентов живет в стесненных жилищных условиях и 75% - не имеет средств на приобретение квартиры. Лишь 2% респондентов пользовались ипотечным кредитованием. Улучшить свои жилищные условия москвичи рассчитывают за счёт заработка (33%) или наследства (18%). По нашим расчетам, 92.5% москвичей нуждаются в государственном протекционизме. Для оказания действенной поддержки семьям в решении жилищной проблемы необходимо разработать классификацию нуждающегося в жилье населения по уровню доходов. Субсидии правительства должны рассчитываться исходя из 100% для самых бедных и иметь число градаций, отражающих долю государственной помощи семьям с различными доходами. Для коренных москвичей на конкурсной основе можно было бы выделять землю и выдавать льготные кредиты для строительства семейного дома и открытия своего дела. Дополнительная возможность развития малого бизнеса благоприятно повлияет на решение проблемы занятости населения и увеличение налоговых поступлений в бюджет.

5. Во взаимоотношениях участников строительного комплекса города провозглашено главенство архитектурно-градостроительных концепций и решений над исполнительными структурами. Нисколько не умаляя роли Москомархитектуры, определяющей архитектурный облик застройки города, хотелось бы отметить, что, по нашему мнению, главенствующим документом целесообразно было бы принять программу социально-экономического развития Московского региона. Нельзя не учитывать, что градообразующая база столицы формируется не только в рамках Москвы, но и на территориях областного подчинения. Было бы целесообразно создать качественно новый орган территориального управления народнохозяйственным, в том числе строительным комплексом Московского региона, включающего представителей от Правительства РФ, от Правительства Москвы и Администрации Московской области. Это позволило бы решать вопросы рационализации размещения отраслей промышленности, вывода непрофильных предприятий из столицы, возрождения научных и научно-производственных комплексов федерального подчинения, расположенных в Москве и на территории Московской области. Но, - главное, появится дополнительная возможность решать социальные проблемы: увеличение числа престижных и доходных рабочих мест, связанное с возрождением высокоинтеллектуальных сфер деятельности москвичей, переход к более дисперсному расселению населения, обеспечивающему повышение качества жизненной среды, позволяющему создать дополнительные условия для коренного улучшения жилищных условий населения.

[1] Уйдёт ли Мэрия с панели? МК, N 63, 22 марта 2001г.

[2] Н.Н. Никонов "Дешево - заветное слово затратной экономики", "Архитектура и строительство в Москве", 1997, N 6.

[3] "Закон города Москвы от 23 ноября 2001 года N 60". Вестник Мэрии Москвы, N 48, 2001 г., 11-13.

[4] "Как выполняются программы Правительства Москвы" Информационно-аналитический сборник Правительство-город-люди, N 3 (152) М., 2002.

[5] "Москвичи о качестве строительства и жилищных проблемах". Пульс, N 14 (256) 2001.

[6] "Москвичи о качестве строительства и жилищных проблемах". Пульс, N 14 (256) 2001.

[7] Н.П. Крайняя. Реальность городской застройки в условиях рынка. "Архитектура и строительство в Москве", 1988, N 4.

[8] Социально-экономическое положение города Москвы в январе-декабре 2001 года и январе 2002 года. Мосгоркомстат, 2002, с.34,68.

[9] Итоги обследования домашних хозяйств г. Москвы в 1999 году, М. Мосгоркомстат, 2000, с.18

[10] Стоимость типовой квартиры 60 кв. м - 23 765 руб. за 1 кв. м 560=1 425 900 руб. : 61 980 руб. = 23 года

Описание предмета: «Инвестиции»

ИНВЕСТИЦИИ (англ. investments) — долгосрочные вложения государственного или частного капитала в различные отрасли народного хозяйства как внутри страны, так и за границей с целью извлечения прибыли. Разделяются инвестиции на финансовые, реальные, интеллектуальные. Инвестиции финансовые — вложение капитала в акции, облигации и другие ценные бумаги, выпущенные корпорациями или государством, а также в объекты тезаврации, банковские депозиты. Инвестиции реальные — вложение капитала частной фирмой или государством в производство той или иной продукции предполагает образование реального капитала (здание сооружение, оборудование, товарно-материальные запасы и т. д.). Инвестиции интеллектуальные — совместные научные разработки, передача опыта, лицензий, ноу-хау, подготовка специалистов на курсах, переподготовка кадров и т. п.

Инвестиции частные и государственные различаются между собой по направлениям, целям, источникам финансирования.

Частные инвестиции направляются в те отрасли экономики, где имеются лучшие условия для получения прибыли.

Государственные инвестиции направляются в основном на военные цели, а также на цели регулирования развития экономики. Источником финансирования частных вложений капитала являются собственные средства компаний, привлеченные средства путем реализации акций, облигаций, других ценных бумаг, а также в форме долгосрочных кредитов и займов. Государственные инвестиции финансируются за счет налогов, прибылей государственных предприятий, эмиссии денег или путем выпуска внутренних и внешних займов правительства.

Внимание!

Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.

Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.