Ипотечный кредит - Банк бесплатных рефератов, курсовых, дипломных работ

Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

Государственный комитет по делам науки и высшей школы

Нижегородский государственный университет имени

Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.2 Ипотечное кредитование под залог земельных участков

2.2 Объективные предпосылки дальнейшего развития ипотечного кредитования

2.3 Состояние правовой базы для внедрения ипотечной системы в нашей стране

3. Глава III Участники и объекты ипотечной жилищной кредитной операции

4. Глава IV Закладная как основной инструмент ипотечного кредитования жилья и ее место на вторичном рынке ценных бумаг

5. Глава V Методологические и организационные принципы процесса кредитования жилья

6. Глава VI Опыт работы Ипотечного Стандартбанка

Кредитование физических лиц под обеспечение объектами недвижимости

7. Глава VII Общие вопросы кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости

7.2 Обзор нижегородского рынка кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости

8. Глава VIII Анализ заявки на получение кредита и переговоры с клиентом

10.2 Договор залога с оставлением имущества у залогодателя

10.4 Договор купли продажи с отлагательным условием

10.5 Договор купли-продажи с одновременным заключением договора поручительства

11. Глава XI Порядок перечисления денежных средств по кредиту

12. Глава XII Работа с клиентом после получения им кредита

Общая схема кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости

Общая схема взаимодействия банковских подразделений и уполномоченной риэлтерской фирмы при кредитовании физических лиц под обеспечение объектами недвижимости

Список литературы, проработанной авторами при составлении настоящего труда

"Теоретические аспекты ипотечного кредитования"

Ипотечное кредитование - это предоставление ссуд под залог недвижимого имущества. Слово "ипотека" в переводе с древнегреческого означает "деревянный колышек, вбиваемый в землю для определения границ участка". Не удивительно, что понятие "ипотечное кредитование" понимается как кредитование под залог земли. Кроме земли, объектом залога выступают объекты, неразрывно связанные с ней, отчуждение которых невозможно без ухудшения их функциональных характеристик (дом со всем оборудованием: сантехникой, системой отопления и т. п.).

Ипотечное кредитование представляет собой механизм, обслуживающий в основном сферу обращения. Без ее функционирования затруднены реализация построенных домов и квартир и процесс воспроизводства в строительстве. В странах с неразвитым кредитованием под залог недвижимости нет и не может быть мобильности трудовых ресурсов и свободы выбора места жительства.

Такое кредитование получило наибольшее развитие в США, где сложилась система ипотечного кредитования, представленная агентствами по торговле недвижимостью, осуществляющими поиск потенциальных заемщиков; ипотечными банками, выдающими кредиты гражданам; страховыми компаниями, страхующими недвижимое имущество и чистоту титула (права собственности) на него; кредитными агентствами, поставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

Ипотечные банки предоставляют кредиты под залог недвижимого имущества. При этом заемщик оформляет закладную. Закладная хранится в банке и является обеспечением выданной ссуды.

Особое место в системе ипотечного кредитования занимает вторичный рынок закладных по таким кредитам. Задача его в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те области страны, где наблюдается их дефицит. В США вторичный рынок закладных представлен частными (FNMA) и полугосударственными (GNMA) компаниями (в банковских кругах они известны как Фанни Мэй и Фредди Мэк). Такие компании покупают активы ипотечных банков, обеспеченные закладными на недвижимое имущество, осуществляют их группировку по процентным ставкам, срокам и размеру, а затем выпускают от своего имени ценные бумаги (облигации). В результате выплаты по таким ценным бумагам обеспечены недвижимостью заемщиков по ипотечным кредитам. Ликвидность облигаций повышается также за счет гарантии государства по некоторым из обязательств таких компаний. Важно заметить, что важнейшей предпосылкой развития вторичного рынка закладных является стандартизация ипотечных кредитов, что обеспечивает сортность ценных бумаг, которые покупают частные и юридические лица, заинтересованные в сравнительно долгосрочном и стабильном доходе на инвестиции. Такие ценные бумаги пользуются равным спросом в стране и за рубежом невзирая на то, что доход по ним несколько ниже, чем по облигациям других эмитентов.

История банковского дела в Росси неразрывно связанна с развитием ипотечного кредитования населения. Первый банк, по характеру своей деятельности являвшийся учреждением ипотечного кредита, был создан в 1754 году при императрице Елизавете Петровне. Государственный банк для дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный заемный банк, просуществовавший до конца 50-х годов ХIХ в., положил начало формированию системы кредитования граждан под залог недвижимого имущества.

В начале ХХ в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских банков позднее было использовано в других странах.

К сожалению, развитие системы кредитования под залог недвижимого имущества и прежде всего земли было остановлено событиями октября 1917 года. Советская власть, ликвидировав частную собственность на землю, практически уничтожила основу ипотечного кредитования.

В настоящее время, с развитием частных форм собственности на землю и другое недвижимое имущество, начинается возрождение ипотеки. Первые ипотечные банки были созданы в столице и других крупных городах России (Санкт-Петербург, Новосибирск, Самара. Процесс их становления сложен и неоднозначен. Этого и следовало ожидать, принимая во внимание сложную экономическую ситуацию в стране - дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющего числа населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживает развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.

1.2 Ипотечное кредитование под залог земельных участков.

В дореволюционной России был создан динамичный рынок жилья, базировавшийся на мощной кредитной финансовой системе, основанной на закладных и векселях. Тем не менее главным объектом ипотечного кредитования являлась земля, а не жилье. Ипотечный кредит в то время, как правило ассоциировался с поземельным кредитом и предоставлялся различного рода поземельными банками, то есть в основном преобладала ипотека без жилья. Изучая состояние сегодняшнего рынка ипотечного кредитования, а мы с полным правом можем называть его рынком, что ситуация изменилась с точностью до наоборот, то есть главным объектом ипотечного кредитования является жилье. Авторы данной работы не берутся рассматривать эту сторону ипотеки руководствуясь следующими соображениями.

Для банка обеспечение кредита в виде земли или недвижимости довольно привлекательно с точки зрения его дешевизны. Чаще всего это ничего никому не стоит, кроме регистрационных сборов, которые берет государство. Однако вопрос кредитования под землю осложнен по ряду причин в частности оформлением земли в качестве залога, а также серьезными недоработками в земельном законодательстве. Вследствие этого осуществлять кредитование под залог земельных участков по крайней мере рискованно. Во время международного российско-германского симпозиума "Банковское законодательство" руководитель управления Объединения германских ипотечных банков г-н О. Штекер назвал три главных условия для ипотечного кредитования.

1. развитая и функциональная нотариальная система;

2. поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;

3. функциональные и развитые судебная и платежная системы.

Инвестор, вкладывающий деньги в землю или недвижимость, должен иметь правовую уверенность в том, кто конкретно является ее собственником, как и в каком случае отношения собственности могут быть изменены. Также необходима правовая уверенность в том, как может использоваться участок земли или недвижимость. Должны быть развиты правовые нормы, связанные с арендой, обеспечивающие инвестору, например, возможность разорвать договор о сдаче в аренду жилого помещения или сооружения в случае, если не выполняются условия аренды.

Прибыль на которую рассчитывает инвестор, не должна облагаться такими налогами, чтобы терялся всякий интерес к получению этой прибыли. В России это прежде всего касается зарубежных инвесторов, на которых распространяются некоторые валютные ограничения.

Инвестор должен впоследствии иметь и возможность продать участок земли, для чего необходим соответствующий рынок. Важно, чтобы разрешение на застройку переходило к новому владельцу земли, т. е. право на застройку должно выдаваться не конкретному лицу, а быть связанным с земельным участком.

Необходимо, чтобы существовала и велась по принятым стандартам поземельная книга. Банк может оформлять ипотечный кредит только в том случае, если в поземельной книге отражаются не только права, но и претензии на каждый участок, а также порядок преимущественности таких прав. К примеру, во французском праве, если банк кредитовал предприятия под залог его недвижимого имущества, такой кредит оформлен как ипотечный, а предприятие оказывается к банку несостоятельным должником, преимущественным правом взыскания долга с предприятия будут обладать лица наемного труда, работники этого предприятия.

Кроме поземельной книги, должен существовать и земельный кадастр с конкретным описанием каждого земельного участка. Первое условие для составления земельного кадастра - это точный обмер каждого участка. Кадастр должен быть взаимосвязан с поземельной книгой.

Необходимо остановится на праве, регулирующем порядок взыскания. Ипотека призвана обеспечивать интересы кредитора в случае, если заемщик по каким- либо причинам не может или не хочет выплатить кредит. Если приходится переносить взыскание на объект залога, т. е. использовать ипотеку для того, чтобы путем продажи залога получить долг, необходима определенная законом процедура возбуждения дела и публичных торгов для продажи недвижимости по решению суда. Встает вопрос что в этом случае делать с собственником недвижимости, если им были заложены дом или квартира, где он проживает? Практически во всех восточно-европейских странах этот вопрос неотрегулирован. Теоретически можно выставить на публичные торги квартиру или жилой дом несостоятельного должника, но кто практически купит квартиру, если там живет человек, которому заведомо негде жить и нечем расплатиться?

Исходя из вышесказанного основной упор будет сделан на рассмотрение ипотечного кредитования под обеспечение жилищным имуществом.

История развития ипотеки в России представляется крайне полезной не только в познавательном плане, но и в практическом, поскольку именно здесь было придуманно несколько гениальных схем делать деньги почти из воздуха.

Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в Росси в 50-х годах XVIII столетия. Ими стали государственные дворянские банки, обслуживавшие интересы исключительно дворянского сословия. Схема их работы была достаточно проста. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Как правило сумма кредита составляла 60-70% от стоимости закладываемого имущества. Подобная система просуществовала до пятидесятых годов прошлого века. Причиной ее краха стало несоблюдение дворянскими банками золотого правила сбалансированности пассивов и активов. Выдавая долгосрочные ссуды, банк привлекал средства вкладчиков на депозит на меньший срок; дворяне при этом направляли заемные средства не на приращение капитала, а на текущие потребности. Все это приводило к массовым неплатежам по ссудам. Вследствие такого положения дел Александр II запретил выдачу государственных кредитов, ликвидировав дворянские банки как класс, а всю образовавшуюся задолженность перевел в государственный банк России. Однако потребность появляющихся предпринимателей в долгосрочных кредитах заставила их обратится к той же ипотеке, но на совершенно новых принципах.

Во-первых, практически все виды кредитных учреждений были частными. Из всего многообразия можно выделить две основные формы организации ипотечного дела. Это городские кредитные общества и земельные банки. Тогда же были придуманы и оригинальные схемы и финансовые инструменты. Так, земельные банки и кредитные товарищества выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Одновременно заемщик становился членом кредитного товарищества. Особенное распространение эта схема получила при образовании городских кредитных обществ, когда члены общества, не имея солидного общего уставного фонда или других источников финансирования, умудрялись инвестировать крупные средства в долгосрочные строительные проекты. Буквально происходило следующее. Собирались собственники недвижимости, объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. За тем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. Ценные бумаги выдавались непосредственно учредителям, которые с этими долговыми обязательствами шли на вторичный рынок (к инвестору), обещая по бумагам фиксированный доход (см. схему).

Чтобы придать своим ценным бумагам больший вес, кредитные товарищества добились права конвертировать их в государственные обязательства (акции займов и т. д.). Кроме того, государство само было активным покупателем подобных долговых обязательств, приносящих стабильный доход в течение длительного закладываемого времени. Помимо перечисленных преимуществ инвестирования в ценные бумаги кредитных обществ, немаловажным фактором в глазах частного инвестора было круговое поручительство членов товарищества за погашение долговых обязательств. Надо отметить, что годовой процент по этим ценным бумагам был невысок - до 5 Однако их привлекательность доказывается достаточно красноречивым фактом. Так, знаменитые английские финансисты Ротшильды с удовольствием выступали брокерами российских ценных бумаг, подтвержденных недвижимостью, продавая их на финансовых рынках Европы. Бумаги имели хождение во Франкфурте-на-Майне, Париже, Лондоне, Антверпене и других торговых центрах.

Первичный рынок закладных Вторичный рынок закладных

3- оплата процентов по кредиту и погашение обязательств

2.2 Объективные предпосылки дальнейшего развития ипотечного кредитования.

Индустрия строительства жилья играет важнейшую роль в экономике многих стран. Например, прямо или косвенно, в ней занят каждый восьмой работающий в США. Сфера строительства жилья включает много составляющих но мало кто задумывается, что ее эффективная работа зависит от наличия развитого рынка ипотечного кредитования.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное жилищное строительство имело вспомогательную роль.

В настоящее время сфера бюджетного финансирования жилья сужается. Это находит отражение в структуре застройщиков, что видно из следующей таблицы; по данным Госкомстата.

2. Ввод в действие жилых домов государственными предприятиями и организациями за счет централизованных бюджетных средств и средств предприятии

3. Ввод в действие жилых домов жилищно-строительными кооперативами

4. Ввод в действие жилых домов населения - за свой счет и с помощью государственного кредита

Объем централизованных капитальных вложений, использованных в 1992 г. в жилищно-гражданском строительстве, составил 358,5 млрд. руб. и снизился по сравнению с 1991 г. в сопоставимых ценах на 29%. Предприятиями всех форм собственности на жилищное строительство в 1992 г. использовано 530 млрд. руб., или 7О% к объему 1991 г. Для большей части страны в условиях бюджетного дефицита становится характерным свертывание темпов строительства жилья. В 1992 г. на 75 из 77 территорий России объемы жилищного строительства снижены против 1991 г., в том числе на 26 территориях - более чем на треть, а в четырех - более чем на половину. Не достигнуто улучшения положения дел с вводом жилья и в 1993 г. За девять месяцев 1993 г. всего было введено жилья 18,8 млн. кв. м, в том числе государственными предприятиями и организациями - 10,0 млн. кв. м, жилищно-строительными кооперативами - 1,1, индивидуальными застройщиками - 2,4 млн. кв. м, что составляет по отношению к аналогичному периоду 1992 г. соответственно 100,2%; 93,2%; 90,1% и 113,1%. В этих условиях для решения жилищно-социальной проблемы все большее значение приобретает возведение жилых домов за счет собственных средств граждан, осуществляющих эти затраты в индивидуальном порядке или объединяющих свои усилия в кооперативах.

Однако решение жилищной проблемы таким путем сопряжено с нарастающими трудностями. Постоянное повышение цен на строительные материалы, энергетические ресурсы, работы и услуги делает вложения собственных средств населения на эти цели неперспективными. Основная статья дохода граждан - заработная плата - в условиях опережающего роста цен на предметы первой необходимости перестает быть источником накопления. Доля потребительских расходов в денежных доходах превысила 60%. Наметился значительный разрыв между ценами на жилье, как уже построенное, так и на строящееся, с одной стороны, и доходами средней российской семьи, с другой, резко снизившимися в результате высокого уровня инфляции, оказывающей свое пагубное воздействие на личные сбережения граждан во вкладах в Сбербанке. Так, в Москве ориентировочная средняя рыночная цена на квартиру в конце 1992 г. уже превышала 2 млн. руб., что примерно в 40 раз было больше ежегодного дохода средней семьи. К осени 1993 г. средняя цена однокомнатной квартиры в Москве составила уже $17000-22000, двухкомнатной - $25000-32000, трехкомнатной на окраинах - $30000-33000 и $70000-80000 в центре. Характерной особенностью формирующегося рынка жилья в России становится повышенный спрос на престижные дорогостоящие квартиры в связи с наличием средств у покупателей элитного жилья и слабый интерес к менее дорогим квартирам из-за отсутствия в должных размерах источников средств у большинства среднеоплачиваемого населения.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям может соответствовать так называемый ипотечный кредит, обеспеченный залогом недвижимых товарно-материальных ценностей.

2.3 Состояние правовой базы для внедрения ипотечной системы в нашей стране.

Осуществление ипотечного кредитования жилищного строительства предполагает обязательное соблюдение двух условий: наличие необходимой юридическо-правовой базы для ведения ипотечных операций и создание соответствующих кредитных институтов.

В настоящее время юридическо-правовая база еще только находится в стадии формирования. Основополагающими нормативными актами для функционирования ипотеки являются закон РСФСР "0 собственности в РСФСР" от 24 декабря 1990 г. и закон РСФСР "0 залоге" от 29 мая 1992 г.

Полный пакет нормативных документов для функционирования ипотеки не укомплектован. В частности, еще не утвержден специальный закон об ипотеке. Принятый закон "0 залоге" не содержит ключевых позиций для функционирования ипотечной системы жилья. В частности, не определено, какой орган должен вести ипотечные книги, не установлены объекты залога; остается открытым вопрос о целесообразности и порядке принятия в залог единственной жилой площади заемщика, на которой он проживает. Противоречие между законом "О залоге", позволяющим кредитору для удовлетворения своего иска продать залог, и действующим законодательством, запрещающим выселение квартиросъемщиков из государственных арендуемых квартир без предоставления сопоставимого жилья, делает бессмысленным сам залог такой жилплощади в качестве средства обеспечения платежей. Не отрегулирован порядок залога земельного участка, находящегося под зданиями и сооружениями, и приобретения земельного участка под строительство.

Для успешного функционирования ипотечной системы необходимо решить вопрос о судебных органах, способных оперативно рассматривать иски кредитных институтов по отчуждению принятой в залог недвижимости от неплательщика в пользу ссудодателя, поскольку при действующих слишком длительных сроках рассмотрения дел обычными судами и арбитражами сведутся к минимуму все преимущества ипотеки. Целесообразно учредить специализированные судебные органы для ведения дел с исками по ипотеке. Непременно должна быть создана своего рода инфраструктура ипотечной системы для единообразного ведения ипотечных книг, инвентаризации недвижимости, оформления прав на ее владение, формирования единой базы данных, поскольку действующая в настоящее время сеть нотариальных контор, ориентированная преимущественно на решение наследственных вопросов, не может квалифицированно справиться со специфическими задачами обеспечения кредитных учреждений достоверной и всесторонней информацией о финансовом положении заемщиков.

Ипотечная система не может надежно функционировать без единого по всей Российской Федерации порядка регистрации объектов недвижимости, включая жилье, землю и закладные листы. Попытки администраций отдельных регионов в целях ускорения введения ипотеки установить местные правила такого учета приведут к несовместимой с понятием ипотеки разнородности и вызовут негативные последствия.

Подлинная ипотека начинается там и тогда, где и когда кредитор независимо от своего местонахождения может получить достоверные сведения о состоянии интересующего его недвижимого имущества, включая наличие ранее совершенных залогов или арендных договоров независимо от местонахождения клиента. Ипотека предполагает регистрацию залоговых сделок в унифицированном порядке едиными органами в тесной связи с юридической практикой, судом, арбитражем, в результате чего исключается вероятность ошибочного повторного залога. Функционирование этой системы невозможно без создания единой общей базы данных о заложенной недвижимости. В этом ее коренное отличие от систем, базирующихся на разрозненной, отрывочной информации, публикуемой в различных газетах и рекламных' изданиях, не несущих ответственности за достоверность сведений. В наше время эту задачу легче решить организационно, поскольку для ее решения может быть осуществлена техническая база в виде централизованной сети компьютерной связи.

Введение ипотечных операций с жильем предполагает разработку принципов осуществления юридических процессов, связанных с взиманием заложенного имущества. Гражданский процессуальный кодекс, являющийся базовым российским законом, регламентирующим права и обязанности отечественных кредиторов и должников по договорам о ссуде, принятый 11 июня 1964 г., требует тщательной доработки применительно к современным условиям.

При организации выдачи ипотечных кредитов на покупку квартир в многоквартирных жилых домах и на строительство многоквартирных жилых домов возникает вопрос о порядке владения в таких домах местами общего пользования (фундаментом, лестничными маршами, коридорами, крышами) и инженерным оборудованием, а следовательно, и о подходе к их оценке и включении в стоимость оцениваемого объекта. Безусловно, квартиры в зданиях отличаются от отдельно стоящих индивидуальных домов или дач. Действия кредитора, получающего квартиру в результате изъятия заложенного имущества за неуплату кредита, без специального Закона о владении отдельными квартирами в многоквартирных домах (Закона о кондоминиуме) по существу скованы. При разрушении здания кредитор не может Просто заплатить за ремонт, как это могло иметь место в случае с отдельно стоящим индивидуальным домом, и не только потому, что затраты слишком велики, а потому, что к тому же могут существовать правовые ограничения.

Такой закон о кондоминиуме, призванный регламентировать порядок владения многоквартирным домом на праве собственности, находится в нашей стране в стадии разработки, но вместе с тем отдельные его элементы уже заложены в Законе о приватизации жилищного фонда в РСФСР. Наряду с этим общие положения Гражданского кодекса РСФСР, определяющие обязанности совладельцев имущества, лишь в минимальной степени регулируют эти вопросы, что может привести к неприемлемому разнообразию форм организации и управления собственностью кондоминиума. Кроме того, законодательно должна быть определена разница между кондоминиумом и жилищным кооперативом в отношении владения собственностью.

"Участники и объекты ипотечной жилищной кредитной операции"

В отличие от обычного кредитования при выдаче ссуд на условиях ипотеки больше внимания уделяется организации обеспечения возврата ссуд, поэтому наряду с главными субъектами кредитного процесса кредитором и заемщиком - в этом процессе невторостепенное значение приобретают организации страхования, судебные и нотариальные органы гаранты.

Ипотечные жилищные кредиты подразделяются на кредиты, выдаваемые на строительство жилья, и на кредиты на его приобретение.

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам. Последние практикуются в тех случаях, когда окончательный владелец здания еще не известен в период строительных работ. Такая ситуация может возникнуть и тогда, когда строительная организация, специализирующаяся на сооружении одноквартирных жилых домов, ведет одновременно работы, к примеру, на десяти и более объектах - на период строительства она, безусловно, заинтересована в привлечении максимальных средств.

В процессе ипотечного кредитования жилья особенно важное значение приобретает залог. Кредитор-залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд приобретает право, как уже говорилось, получить невозвращенные средства за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке в сравнении с другими кредиторами. Разновидностью залога является заклад. При закладе в отличие от обычного залога имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т. е. банк. Так, на период заклада заложенная ссудополучателем квартира находится в распоряжении банка.

Объект залога, как правило, не совпадает с объектом кредитования. Под объектом кредитования подразумевается конкретная цель, на достижение которой предоставляется ссуда. Объект залога - это движимое или недвижимое имущество, либо земельный участок, служащие обеспечением обязательства заемщика.

Объектами ипотечного кредитования могут быть строительство квартиры в составе многоквартирного жилого дома или индивидуального жилого дома либо затраты на их приобретение. При этом возможны различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья предоставляется под залог жилья; ссуда на строительство жилья выдается под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка выдается под залог жилья.

В качестве залога жилья предполагается использование запасной жилой площади заемщика либо единственной площади, на которой он проживает. Во втором случае могут возникать серьезные осложнения при реализации недвижимости заемщика для погашения его долга.

"Закладная как основной инструмент ипотечного кредитования жилья и ее место на вторичном рынке ценных бумаг"

Отличительной чертой ипотечного кредитования является использование так называемых закладных листов - залоговых свидетельств, выдаваемых залогодержателю при регистрации залога в ипотечной книге. Они применяются при ипотечном кредитовании затрат на приобретение земли и жилья.

Документ закладной представляет собой развернутый лист, изготовленный на гербовой бумаге, имеющей защитную сетку от вероятных подделок. На оборотной стороне титула и на следующей странице приводятся так называемые важнейшие признаки закладной, представляющей собой преимущественно элементы договора заемщика и банка (условия закладной), именуемые: процентная ставка, номинальная стоимость, обеспеченность, контрольная подпись, издание защитной сетки, период обращения, земельный кредитный институт.

К каждому закладному листу прилагается лист - процентное свидетельство с одним пунктом для каждого срока, к которому проценты по закладной подлежат уплате. Так, при ежегодных подлежащих уплате процентах и при 10-летней продолжительности платежей прилагается 10 купонов. На каждом купоне обозначается наименование кредитного института, номинальная стоимость закладной, серия и номер ценной бумаги, норма процента, подлежащая уплате, сумма процентов и дата уплаты. Отдельные купоны при платеже отрываются, и кредитным институтом осуществляется выкуп. Купоны также снабжены защитной сеткой.

По своей экономической и юридической сущности закладные листы, являясь залоговыми свидетельствами, содержат в себе также элементы кредитного договора, кредитного заявления и срочного обязательства. В соответствии с закладной ссудозаемщик обязуется выплачивать, с одной стороны, долг по кредиту и проценты по нему, с другой, выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью, - поддерживать ее в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы и другие платежи. В этом документе, как и в кредитном договоре, могут быть обусловлены санкции к ссудополучателю или предусматриваться дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Являясь средством обеспечения долга, закладной лист приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью и как залоговое свидетельство может переходить из рук в руки, с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь подобно акции и облигации ценной бумагой.

С возможностью продажи вместе с залоговым свидетельством права на взыскание долга и получения вследствие этого денег, не дожидаясь наступления срока платежа по обязательству, обеспеченному этим залоговым свидетельством, возникает вторичный рынок ссуд под залог недвижимого имущества. В отличие от первичного рынка, к которому относятся операции, когда кредитор ссужает деньгами непосредственно заемщика, на вторичном рынке первичные кредиторы и инвесторы покупают, продают или обменивают имеющиеся ссуды под залог недвижимого имущества.

Таким образом, выдача ссуд под залог недвижимого имущества при посредстве закладной вступает в зависимость от конъюнктуры на рынках долгосрочного ссудного капитала.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье, по мнению некоторых ученых, обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, смягчая циклический поток ссудного капитала, связывает денежную массу, способствует переливу денег из районов с излишними средствами в районы с недостатком средств, уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах, стабилизируя ее в целом по стране. Банкир, занимающийся ссудами на недвижимость, в отличие от других кредиторов не ограничен в своих действиях общей суммой вкладов. В результате ускоряется оборот кредитных ресурсов на ипотеку и происходит их дополнительная мобилизация.

"Методологические и организационные принципы процесса кредитования жилья"

Прежде чем приступить к процессу непосредственной оценки объекта кредитования и выдачи кредита на жилье, целесообразно определиться со стратегическими вопросами кредитования: об оптимальной предельной доле кредита в стоимости дома, а также о тактике размещения кредитного риска между кредитором, заемщиком и инвесторами ценных бумаг.

Сведение риска кредитования к минимуму является главной целью правильной организации кредитования. В западной практике ипотечного кредитования различают четыре типа риска: кредитный, риск посредника, риск процентных ставок и риск досрочной оплаты.

Кредитный риск заключается в том, что заемщик не производит своих платежей в погашение ссуды в установленный срок; риск посредника связан с возможностью отзыва клиентами средств в неудобный для банка момент; риск процентных ставок вызван тем, что цена используемых кредитором средств поднимается выше процентной ставки, взимаемой им с клиента за пользование кредитом, по неоплаченным займам, что приводит к потерям по этим займам. Этот вид риска является классическим риском долгосрочных инвестиций, финансируемых за счет краткосрочных депозитов, или из других краткосрочных источников.

Риск досрочной оплаты состоит в том, что заемщик производит выплату долга досрочно, когда процентные ставки за кредит падают, и по своему существу близок к риску процентных ставок, поэтому некоторые специалисты указанный риск в отдельную категорию не выделяют.

Основной принцип размещения риска - рассредоточить его среди тех, кто лучше подготовлен для защиты от него. Так, кредитный риск, весь или частями, может быть передан страховым компаниям, а часть риска посредника и риск процентных ставок передаются инвесторам ценных бумаг.

Снижению риска способствует определение оптимальной доли кредита в стоимости объекта кредитования и в сумме залога.

Соотношение между величиной ссуды и стоимостью залога характеризует качество источников возврата долга и позволяет определить, какая часть кредита может быть погашена за счет: реализации заложенной недвижимости и какую долю компенсирует страховая компания. Этот вопрос должен стать узловым при заключении кредитного договора. Более низкий процент ссуды в величине залога уменьшает риск банка, но отталкивает клиента и снижает конкурентоспособность. Повышение указанного соотношения привлекает клиентов, но повышает риск ссудодателя. В настоящее время в западных странах наблюдается увеличение доли ссуды в залоге. Так, в США в течение многих лет считалось обычным предоставление ссуды в размере 50% оценочной стоимости залога, в последнее же время ссуды достигают свыше 80 % залога.

Одним из универсальных способов обеспечения гарантии возврата ссуд является диверсификация, позволяющая равномерно распределять риск между имуществом заемщиков. Принцип действия этого механизма заключается в следующем.

Как правило, не все клиенты банка одновременно являются неплательщиками. Зачастую не выполняет договорные обязательства по возврату кредитов один клиент из пятидесяти, однако определить заранее конкретного неплательщика не всегда представляется возможным. В таких условиях частное лицо, выдающее ссуду другому частному лицу, берет весь риск на себя. В отличие от него банк, выдающий ссуды различным клиентам под залог недвижимости, может себе позволить значительное число невозвратов ссуд, назначив норму процента за их пользование, компенсирующую этот риск. В данном случае все вкладчики оказываются объединенными в своеобразный пул по ссудам под закладные, каждый из которых является участником компенсации возможного риска.

Российские кредитные учреждения, тщательно изучая дореволюционный опыт нашей страны, практику других государств, стараются разработать кредитные продукты, способные реально действовать в сегодняшней нелегкой обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки, в большинстве своем представляющие собой обычные универсальные коммерческие банковские структуры, могут констатировать действительное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан.

В этой связи интересным представляется опыт московского Ипотечного Стандартбанка.

Ипотечный Стандартбанк зарегистрирован 29 декабря 1992 г. и получил лицензию ЦБ РФ 24 марта 1993 г., т.е. прошло уже более 2-х лет с тех пор, как Ипотечный Стандартбанк активно работает на кредитном рынке.

За девять месяцев работы оборот банка составил около 55 млрд.руб., а валюта баланса возросла до 5,5 млрд.руб. Прибыль по итогам 1993 года в 3,4 раза превысила величину уставного капитала банка.

Собственный капитал банка на 1 марта 1994 г.- 1 млрд. 200 млн. рублей.

АКБ Ипотечный Стандартбанк регулярно входит в число 150 банков Московского региона, имеющих достаточно высокий рейтинг кредитоспособности.

В 1993 г. Ипотечный Стандартбанк осуществлял практически все виды банковских операций с российскими рублями.

Ипотечный Стандартбанк учрежден известными финансовыми организациями (Сберегательный банк РФ, АвтоВАЗбанк) в целях внедрения самых прогрессивных банковских технологий, принципов ипотечного кредитования в России. Используя высокоинтеллектуальные банковские кредитные продукты, разработанные Ипотечным Стандартбанком и опыт его работы, Сбербанк РФ и АвтоВАЗбанк в дальнейшем предполагают самостоятельно выйти на этот рынок.

Сбербанк РФ нацелен на предоставление услуг населению, а ипотечные продукты ориентированы именно на этот рынок. Но у Сбербанка большая сеть филиалов и отделений, и апробация ипотечных кредитных продуктов для него затруднительна.

АвтоВАЗбанк, был создан и работает как коммерческий банк, а так как ипотечные операции в перспективе будут достаточно выгодными, то этот вид деятельности может стать для него источником стабильных доходов.

В основу деятельности банка положены принципы работы ипотечных компаний, являющихся своего рода посредником между инвестором, обладающим кредитными ресурсами долгосрочного характера и заемщиками по ссудам. Такие компании стараются не держать ипотечные кредиты в своем портфеле, а продают задолженность по ним различным инвесторам. Такими инвесторами могут быть другие банки, в том числе и учредители банка, инвестиционные, пенсионные фонды, страховые и иные компании.

Ипотечный Стандартбанк в своей деятельности ориентируется на внедрение целевых программ кредитования сотрудников предприятий и организаций, заинтересованных в решении жилищных проблем своих работников.

Банком разработаны интересные схемы, позволяющие сделать ипотечные кредиты доступными для большого количества клиентов.

Целевые программы банка рассчитаны на предприятия и организации, активно входящие сегодня в рынок. Ипотечный Стандартбанк предлагает предприятиям схему льготного ипотечного кредитования их работников. Чтобы обеспечить льготные условия выдачи кредитов, предприятия компенсируют значительную часть стоимости квартир при покупке жилья работником в рассрочку. Среди клиентов банка А0 "КамАЗ", АО "АКРОН", АО "Ява-Табак", АО "Большевик". Банк активно работает с АО "Лианозовский молочный комбинат", АО "Московский пивобезалкогольный комбинат", АО "Красный Октябрь", АО "МОВЕН" и другими перспективными предприятиями Москвы.

Так, например, сотрудникам самого крупного клиента Банка АО "КамАЗ" предоставляются кредиты сроком на 15 лет под 10 процентов годовых. Работникам этого предприятия банк уже предоставил кредиты на сумму порядка 1,6 млрд. рублей.

По условиям кредитного договора с банком процентная ставка может изменятся в зависимости от темпов роста заработной платы на предприятии. В результате на протяжении всего срока пользования кредитом удельный вес ежемесячного платежа в доходах заемщика остается постоянным.

Общая сумма выданных ипотечных кредитов Ипотечным Стандартбанком физическим лицам в 1994 году превысила 3,2 млрд. руб. Банк создал ранее не существовавший вторичный рынок кредитов и тем самым нашел способ преодоления недостатка долгосрочных ресурсов на денежном рынке. Сумма проданных ипотечных кредитов инвесторам составила 1,5 млрд. руб., или 45 процентов от выданных ссуд.

Являясь фактически организатором внедрения указанных программ, банк берет на себя решение вопросов связанных с работой на рынке недвижимости.

По заданным критериям Ипотечный Стандартбанк осуществляет подбор квартир как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Банк полностью обеспечивает юридическое оформление сделок. Специалисты Ипотечного Стандартбанка проверяют "чистоту" титула собственности на приобретаемые квартиры.

При этом банк разрабатывает схемы кредитования, наиболее полно отвечающие интересам предприятия и его работников.

Предоставляя кредиты сотрудникам предприятия, Ипотечный Стандартбанк направляет денежные средства прямо продавцу квартир (безналичным или наличным путем, в рублях или валюте).

Кроме того, банк берет на себя вопросы, связанные с определением платежеспособности заемщика, взысканием платежей и изъятием объектов залога у неплательщиков по ипотечным кредитам. Последнее является наиболее трудно разрешимой задачей для крупных предприятий.

Указанная схема позволяет предприятию решить ряд проблем, связанных с обеспечением сотрудников жильем, привлечением и закреплением наиболее ценных и квалифицированных специалистов, практически самому определяя условия кредитования.

Интересным на наш взгляд является фирменный вклад - "Золотая рента" - это срочный вклад от граждан, сочетающий высокую гибкость, надежность и доходность. Вклад принимается на срок от З до 12 месяцев. При этом вкладчик получает право изымать проценты наиболее удобным для него способом, а именно: ежемесячно, ежеквартально либо в конце срока хранения. Процентные ставки по вкладу колеблются от 133 до 270 годовых. Всего банк предлагает 42 процентные ставки, которые учитывают все нюансы договора с вкладчиком, в частности, сумму, срок вклада, порядок изъятия процентов. Доход по вкладу является законным и не облагается налогом. В качестве обеспечения надежность операций банка вклады граждан размещаются в высоколиквидные активы, а именно в ГК0 (государственные краткосрочные обязательства). В отличие от других банков Ипотечный Стандартбанк предоставляет клиентам право досрочного изъятия вклада и при этом не только не берет штраф за нарушение условий договора, но в большинстве случаев и выплачивает премию в размере до 100 процентов годовых. Для удобства забывчивых клиентов по окончании срока договора вклад переводится в режим до востребования с начислением 10 процентов годовых.

Следует обратить внимание на то, что вклады, принятые от населения, идут не на выплату процентов и возврат денег клиентам сделавшим вклад ранее, а размещаются на высоконадежных рынках государственных ценных бумаг, межбанковских кредитов, в объекты инвестиций, в частности, в московскую недвижимость.

Для повышения удобства пользования вкладом банк предоставляет клиенту возможность оформить доверенность или завещательное распоряжение по вкладу, причем никаких комиссионных за ведение операций по счету банк не удерживает.

Аналитические данные позволяют сделать вывод о большей привлекательности "Золотая ренты" по сравнению с валютным вкладом. Депозитный вклад "Золотая рента" Ипотечного Стандартбанка надежно призван защищать сбережения москвичей от инфляции.

Вклад "Золотая рента" пользуется доверием у населения. За свою историю банк не имел ни одного случая отказа или задержки в выплате вклада или процентов по нему своим клиентам.

"Кредитование физических лиц под обеспечение объектами недвижимости"

В настоящей части авторы попытаются рассмотреть большинство возможных способов кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости и случаев, возникающих при этом, проанализировать преимущества и недостатки этих способов, а затем на основе проведенного анализа предложить собственную и, на наш взгляд, наилучшую схему кредитования физических лиц.

"Общие вопросы кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости"

Данная глава имеет своей целью рассмотреть основные экономические вопросы, связанные с кредитованием физических лиц под обеспечение объектами недвижимости.

Однако, надеясь на то, что предложенная ниже схема кредитования найдет применение в Нижнем Новгороде или области, мы рассмотрим эти вопросы применительно к нижегородскому рынку кредитования физических лиц.

Полноценный же анализ данного рынка, по нашему мнению, невозможен в отрыве от анализа нижегородского рынка недвижимости.

Одной из важнейших проблем при решении вопроса о выдаче кредита физическому лицу является ликвидность предоставляемого предмета обеспечения. В связи с этим необходимо определить, какие факторы влияют на ликвидность недвижимости, предоставленной в качестве предмета обеспечения.

Оговоримся сразу, что под термином "недвижимость", мы, в силу указанных выше причин, будем понимать приватизированные квартиры и отдельно стоящие дома (коттеджи).

Мы обратим основное внимание на квартиры и коттеджи, расположенные в Нижнем Новгороде, как на представляющие наибольший интерес для банков, занимающихся ипотечным кредитованием, и лишь вскользь затронем вопрос ликвидности недвижимости, расположенной в Нижегородской области.

Какие же факторы влияют на ликвидность приватизированных квартир и коттеджей в Нижнем Новгороде и области?

Наиболее значимым, на наш взгляд, фактором является место расположения квартиры, т.е. район города, в котором она находится.

Нижний Новгород разделен Окой на две части: верхнюю (нагорную) и нижнюю (заречную). Но эта граница простирается не только между частями города, она резко дифференцирует цены на квартиры и коттеджи в его верхней и нижней части. И это явление не случайно, ведь нагорная часть города исторически является наиболее развитой: она является средоточением культурных учреждений, здесь находятся лучшие школы и детские сады города, обилие всевозможных магазинов и рынков позволяет экономить время на покупке необходимых товаров, кроме того, в нагорной части города не так остро, как в заречной, стоит проблема общественного транспорта: практически в любую ее точку можно добраться без особых хлопот.

Заречная же часть города исторически являлась пригородом Нижнего Новгорода, а затем, по мере развития промышленности, стала застраиваться фабриками и заводами и превратилась в "индустриальную часть" Нижнего Новгорода: здесь сосредоточено подавляющее большинство заводов Нижнего Новгорода.

Наиболее привлекательными и, следовательно, дорогими являются квартиры Нижегородского района, находящиеся в центральной части города. В качестве примера можно привести квартиры, расположенные в районе улицы Звездинка и улицы Минина, площади Минина и Верхневолжской набережной: трехкомнатная квартира в доме новой постройки в этом районе оценивается в $50 000-65 000.

По мере удаления от центра города привлекательность квартир постепенно уменьшается, исключение составляют лишь однокомнатные и двухкомнатные квартиры в домах относительно недавней (до 30 лет) постройки. Оно, на наш взгляд, объясняется тем, что такие квартиры являются предметом покупки не только граждан, желающих обзавестись жильем в Нижнем Новгороде, но и риэлтеров, покупающих эти относительно недорогие квартиры для их последующей перепродажи и использующих их при составлении многодневных цепочек обмена.

Достаточно привлекательными являются также квартиры, находящиеся в Верхних Печерах, где все дома возведены относительно недавно, особенно на улице Германа Лопатина, которая считается спальным районом нашего города.

Что же касается двух других районов верхней части города: Приокского и Советского, то привлекательность квартир, находящихся в этих районах меньше, нежели в Нижегородском районе, однако и здесь есть лидеры и аутсайдеры.

Наиболее привлекательными квартирами Советского района являются квартиры в домах относительно недавней (авторы имеют ввиду все недеревянные дома) постройки по улице Белинского и прилегающим к ней улицам (Ашхабадская, Полтавская и др.). Привлекательность таких квартир растет по мере удаления от телецентра, так как последний является мощным источником вредного для здоровья излучения.

Не менее привлекательными являются квартиры, находящиеся в Кузнечихе и в районе улицы Ванеева (1 и 4 микрорайон).

Что же касается Приокского района, то здесь наиболее популярны квартиры в домах сталинской постройки, расположенные на проспекте Гагарина, в районе кинотеатра "Электрон" и квартиры в Щербинках, в районе Мызы. Не пользуются спросом квартиры, находящиеся вблизи промышленных предприятий: заводов им. Фрунзе, "Нител", "Керамик", "Орбита".

Привлекательность же квартир нижней части города, в силу указанных выше причин, ниже: так, двухкомнатная квартира в домах новой постройки на бульваре Заречный оценивается приблизительно в $17 000-18000, в то время, как такая же квартира в районе площади Свободы стоит от $23 000 до $25 000.

Однако и здесь имеет место достаточно резкая дифференциация: несомненно, наибольшей привлекательностью обладают квартиры, расположенные в микрорайоне "Мещерское озеро" (цена однокомнатной квартиры в этом районе составляет приблизительно $18000), в домах, спланированных и построенных немецкими специалистами. Несколько менее привлекательными являются квартиры, находящиеся в Молитовке (улицы Баумана, Голубева и др.), на бульваре Заречный и в районе проспекта Ленина на отрезке от его начала до станции метро "Пролетарская" и пересечения с улицей Новикова-Прибоя. При удалении от концов этого отрезка в обе стороны, т.е. по направлению к Московскому вокзалу и Сормово в одну сторону, и далее по проспекту Ленина в сторону Автозавода - в другую, ликвидность квартир падает и достигает своего минимума на проспекте Кораблестроителей в 7-ом микрорайоне (Сормовский район) и микрорайоне Мончегорский, II Соцгороде, Северном поселке и Южном шоссе на Автозаводе. Также очень низка ликвидность квартир, расположенных в районе завода "Красная Этна".

Если по мере удаления от центра города ликвидность квартир уменьшается и достигает своего минимума на окраинах города, то привлекательность квартир и коттеджей при отдалении от города также падает, но более быстрыми темпами: цена квартиры или коттеджа, удаленного от города на достаточное расстояние (50 и более километров) снижается до половины стоимости подобной квартиры в Нижнем Новгороде и идентичного коттеджа в городе или его черте.

Место расположения квартиры - важный, но не единственный фактор, влияющий на ликвидность квартиры. Попытаемся определить ряд других факторов, также влияющих на привлекательность того или иного объекта недвижимости.

Одним из таких факторов является время постройки дома, в котором находится квартира, или коттеджа. Фактор времени играет здесь двоякую роль: с одной стороны, люди стараются подыскать квартиру по возможности в более новом доме, дабы впоследствии у них не возникало серьезных проблем с ремонтом помещения, перебоями в подаче воды, газа, тепла, света и т. д. (в подтверждение вышесказанного можно привести факт снижения ликвидности трехкомнатных "хрущевок" во всех, без исключения, районах Нижнего Новгорода), с другой стороны, понятно стремление покупателей приобрести квартиры в домах сталинской постройки, ведь цена 1 кв. метра площади в таких квартирах меньше, чем в квартирах с таким же количеством комнат, но в домах новой постройки, т.е. за одно и то же количество денег в можно купить "сталинку", превосходящую по метражу новую квартиру с таким же количеством комнат. Не случайно, что в настоящее время ликвидность "сталинок", особенно в верхней части города, достаточно велика.

Еще одним значимым, на наш взгляд, фактором, который влияет на ликвидность объектов недвижимости, является расположение квартиры в доме, т.е. попросту говоря, этаж, на котором находится квартира.

Предпочтения покупателей здесь, в отличии от предыдущего случая, однозначны: меньшим спросом пользуются квартиры, находящиеся на нижних (1 и 2) этажах домов, как квартиры наиболее доступные для проникновения в них посторонних, и последних этажах, как квартиры, наиболее подверженные пагубному воздействию стихий (перспектива быть пролитым следующим дождем из-за дырявой крыши привлекательна разве что для моржа).

Последними значимыми, на наш взгляд факторами, являются отсутствие вблизи дома источников пыли, излучения, шума (автомобильные и железные дороги, различного вида разработки и строительные работы и т. д.) и наличие рядом с домом детского сада (школы), продовольственного магазина и остановки общественного транспорта.

Итак, мы рассмотрели все значимые, по нашему мнению, факторы, которые влияют на привлекательность и, следовательно, на ликвидность квартир и коттеджей в городе и за его пределами, а также кратко охарактеризовали нынешнее состояние рынка недвижимости в Нижнем Новгороде и области. Теперь, когда мы выяснили конъюнктуру рынка недвижимости, перейдем к рассмотрению другого рынка - нижегородского рынка кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости.

7.2 Обзор нижегородского рынка кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости.

В Нижнем Новгороде кредитованием физических лиц под обеспечение объектами недвижимости в настоящее время занимается целый ряд банков (Транснациональный лесной банк, Инкомбанк, НБД-банк и др.) Естественно, что условия кредитования физических лиц каждым банком различны: различны сроки кредитования, валюта, в которой он выдается и, наконец, сам вид кредита. Нашей целью является проанализировать эти условия кредитования и на основе этого анализа определить лучшие, на наш взгляд, условия кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости в существующих экономико-правовых условиях.

Начнем анализ рынка кредитования физических лиц с рассмотрения видов кредитов, выдаваемых физическим лицам.

В настоящее время нижегородские банки выдают физическим лицам целевые и коммерческие кредиты. Стоит отметить, что на нижегородском рынке отсутствует потребительский кредит (кредит, процентная ставка по которому установлена на уровне 7-10% годовых). Это обусловлено тем, что в условиях жесткой налоговой политики государства экономически невыгодно устанавливать столь малый процент Однако, на наш взгляд, при выдаче кредита, особенно коммерческого, стоит оформлять его как потребительский в целях смягчения требований к заемщику налоговой инспекции.

Выдачей целевых кредитов занимается, например, НБД-банк по линии Европейского Банка Реконструкции и Развития. НБД-банк кредитует физические лица в долларах США под залог движимого (автомобили, ювелирные изделия и т. д.) и недвижимого (приватизированные квартиры, коттеджи, гаражи и т. д.) имущества, кроме того, обязательно предоставление бизнес-плана. Этот кредит выдается с целью развития в Нижнем Новгороде и области малого бизнеса, отчего сам кредит и называется целевым.

Процентная ставка по этому кредиту установлена на уровне 18% годовых. Минимальная сумма кредита составляет в рублях 1.000.000, максимальная его сумма составляет $75000.

Выдачей коммерческих кредитов занимаются такие банки, как Транснациональный лесной банк, Инкомбанк и ряд других нижегородских банков. До недавнего времени выдачей кредитов подобного рода занимался муниципальный банк "Нижегородский Кредит", однако финансовые трудности заставили банк исключить этот вид кредитования из своего кредитного портфеля.

Наиболее показательным, на наш взгляд, примером такого вида кредитования является кредит, выдаваемый Инкомбанком. Этот банк кредитует физических лиц под обеспечение объектами недвижимости в долларах США, минимальная сумма кредита $6 000. Срок кредитования - от 6 месяцев до 1 года, процентная ставка по этому кредиту установлена на уровне 46% годовых. Почему же процентная ставка по кредиту данного вида так велика? По нашему мнению, ее величина объясняется тем, что в условиях нынешнего законодательства физические лица обременены гораздо меньшим количеством налогов, нежели юридические, кроме того, оборачиваемость средств физических лиц, занимающихся коммерческой деятельностью (такие физические лица и являются в основном заемщиками денежных средств под обеспечение объектами недвижимости) несравнимо более высока, чем у юридических лиц, что позволяет им безболезненно выплачивать проценты по кредиту, а по наступлении установленного срока погашать и сам кредит.

Итак, Инкомбанк установил ставку по кредитам данного вида на уровне 46% годовых. Причем, как показывает статистика, за последние 3 месяца ставка возросла в процентном отношении на 27, 77%. Этот факт позволит нам перейти к рассмотрению еще одного важного вопроса, а именно факторов, влияющих на величину процентной ставки.

На наш взгляд, такое увеличение процентной ставки было обусловлено общей тенденцией повышения процентных ставок, сложившейся в последнее время, которая в свою очередь сформировалась под влиянием экономической политики правительства и ЦБ, а также уходом из данного сектора рынка одного из основных конкурентов Инкомбанка банка "Нижегородский кредит".

Рассмотрев условия кредитования физических лиц, предлагаемые несколькими банками, мы бы хотели высказать свое мнение по еще одному немаловажному вопросу - вопросу о сроке, на который выдается кредит. На наш взгляд, верхний предел этого срока должен находиться в интервале от 1 до 1, 5 года: это срок, достаточный для того, чтобы предприниматель, получивший кредит твердо встал на ноги и был в состоянии погасить свою задолженность, а его нижний предел должен быть установлен на уровне 6 месяцев в целях получения сколько-нибудь значимой прибыли. В этих же целях банк должен грамотно устанавливать срок досрочного погашения кредита (в случае, если заемщику предоставлена такая возможность). Мы со своей стороны не решимся установить такой срок для каких бы то ни было кредитов. отметим только, что срок досрочного погашения кредита определяется процентной ставкой по данному кредиту и сроку, на который он выдан.

В ходе рассмотрения условий кредитования мы вскользь затронули вопрос о том, в какой валюте (российских рублях или долларах США) той или иной банк кредитует физических лиц под обеспечение объектами недвижимости. В какой валюте выгоднее кредитовать физических лиц сейчас, в условиях валютного коридора и почему? Ответ на этот вопрос мы попытаемся дать ниже.

Мы полагаем, что в условиях валютного коридора и тем более сейчас, когда стало известно о его продлении и после 01.01.96 на неопределенный срок, более выгодным с точки зрения доходности является рублевый кредит. В самом деле, кредитовать физические лица в долларах, зная, что его курс по отношению к рублю искусственно занижается, менее выгодно, чем в рублях. Однако объем кредитов, выданных физическим лицам под обеспечение объектами недвижимости нижегородскими банками, занимает в их кредитных портфелях пока небольшое место, видимо поэтому после введения валютного коридора и даже после его продления каждый банк остался верен своей старой кредитной политике.

Немаловажным является также вопрос о минимальной сумме кредита, выдаваемого банком физическому лицу. Основываясь на анализе конъюнктуры нижегородского рынка недвижимости и учитывая то, что сумма выдаваемого кредита не должна превышать рыночной цены объекта недвижимости, предлагаемого в качестве обеспечения по ссуде, а также то, что банк, в результате предоставления физическому лицу кредита, должен получить сколько-нибудь значимую прибыль, мы полагаем, что оптимальная величина нижней предела выдаваемого физическому лицу кредита должна находиться на уровне $7 000-8 000.

Что же касается верхнего предела данного кредита, то мы не беремся его устанавливать: чем больше денежных средств разместит банк, тем лучше. Единственное, о чем должен помнить сотрудник кредитующего подразделения банка, занимающийся выдачей подобных кредитов и его начальники, так это о том, что с увеличением суммы испрашиваемого кредита тщательность проверки личности заемщика и предоставляемого им обеспечения должна возрастать.

На этом мы заканчиваем рассмотрение основные вопросы кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости. В ходе обозрения и анализа нижегородского рынка недвижимости и рынка кредитования физических лиц мы постарались предоставить всю необходимую информацию для последующего подробного рассмотрения самого процесса кредитования и частностей этого процесса, составляющим, по нашему мнению, наиболее интересную и значимую его часть.

В целях систематизации данной части нашей работы целесообразно было бы, по нашему мнению, разделить процесс кредитования на несколько составных частей (этапов), чтобы в дальнейшем рассмотреть каждую из них отдельно. Мы полагаем, что его стоит разделить на следующие этапы:

Ошибка! Закладка не определена. рассмотрение заявки на получение кредита и переговоры с будущим заемщиком,

Ошибка! Закладка не определена. определение условий кредита на основе оценки величины и степени ликвидности обеспечения,

Ошибка! Закладка не определена. заключение кредитного договора, оформление кредитного дела и перечисление средств по кредиту,

Ошибка! Закладка не определена. контроль за выполнением условий кредитного договора и его своевременным погашением.

"Анализ заявки на получение кредита и переговоры с клиентом"

В этой главе мы рассмотрим порядок работы сотрудника кредитного отдела банка с будущим заемщиком. Его основной задачей на этом является сбор необходимой информации, позволяющей решить вопрос о выдаче (или невыдаче) кредита.

После обращения потенциального заемщика в банк сотрудник кредитного отдела или иного кредитующего подразделения банка должен:

1. разъяснить ему условия кредитования банком физических лиц.

Эти условия, на наш взгляд, должны представлять собой ряд следующих требований:

* в обеспечение по ссуде принимаются приватизированные квартиры, отдельно стоящие дома (коттеджи).

* отсутствуют какие-либо ограничения на распоряжение данным имуществом, а также отсутствуют права третьих лиц на имущество.

* физические лица, предоставляющие в обеспечение объекты недвижимости, относящиеся к жилому фонду, должны быть обеспечены на праве собственности либо на основании договора найма жилого помещения иным жильем (помимо жилья, предоставляемого в обеспечение по ссуде), в которых они и члены их семей должны быть прописаны.

Это требование возникает только тогда, когда заемщик теряет право пользования жилым помещением на время использования кредита и может быть включено в общий список условий кредитования банком физических лиц при желании последнего упростить процедуру взыскания имущества, предоставленного в обеспечение по ссуде в случае невыполнения заемщиком условий кредитного договора. Настоящее требование основывается на праве на жилье, гарантирующееся гражданам России Конституцией Российской Федерации.

* в случае предоставления в обеспечение по ссуде объекта недвижимости, принадлежащего на праве общей собственности нескольким лицам необходимо их согласие на совершение подобной сделки в соответствии с требованиями Гражданского Кодекса.

3. выяснить соответствие суммы кредита рыночной цене объекта недвижимости,

Если в ходе переговоров выясняется, что сумма испрашиваемого кредита не соответствует рыночной цене объекта недвижимости, а равно, если погашение кредита зависит от исхода сомнительных, а тем более запрещенных законодательством сделок или предложение клиента расходится в каких-либо важных аспектах с принципами и установками политики, которую банк проводит в области кредитных операций данного вида, то заявку следует отклонить. При этом сотрудник кредитующего подразделения во избежание возможной дискредитации банка должен объяснить заявителю причины, по которым кредит не может быть предоставлен.

На наш взгляд, должны также отвергаться заявки, исходящие от лиц, в дееспособности которых у сотрудника кредитующего подразделения возникли сомнения: граждан преклонного возраста, лиц, способность которых адекватно осознавать совершаемые действия и руководить ими (например, вследствие душевной болезни, слабоумия, злоупотребления алкогольными напитками, наркотическими и сильнодействующими веществами и других факторов) подвергается сомнению.

В случае, когда после переговоров с клиентом сотрудник кредитующего подразделения не имеет оснований для отказа ему в выдаче кредита и при согласии клиента с условиями, предъявляемыми банком, сотрудник кредитующего подразделения предлагает ему заполнить анкету, которая содержит некоторые сведения о клиенте и испрашиваемом им кредите (форма анкеты приводится в приложении 1).

После окончания переговоров сотрудник банка, занимающийся кредитование должен начать формировать документальную базу для совершения сделки между банком и клиентом. Для этого необходимо, чтобы к анкете были приложены следующие документы, относящиеся к заемщику и предлагаемому им обеспечению:

1. Паспорт (удостоверение личности) заемщика (в случае, если недвижимость, являющаяся средством обеспечения кредитного обязательства, принадлежит на праве собственности другому гражданину либо на праве общей собственности другим гражданам), то кредитный работник должен затребовать и документы вышеназванного гражданина(граждан). С названных документов снимаются ксерокопии.

2. В случае, если недвижимость, являющаяся средством обеспечения кредитного обязательства, принадлежит на праве собственности другому гражданину, заемщик должен представить доверенность за подписью этого гражданина, позволяющую ему управлять и распоряжаться вышеозначенной недвижимостью.

3. Если же недвижимость, передаваемая в обеспечение кредитного договора является частной собственностью заемщика, то он должен представить документы, подтверждающие это право на объект недвижимости:

а) правоустанавливающий документ (договор приватизации, передачи жилья в собственность, договор купли-продажи, мены, дарения, наследования.)

б) свидетельство о праве собственности на недвижимость либо регистрационное удостоверение в случае, если обеспечение представляет первый ее собственник

в) справка из учреждения, ведущего регистрацию и техническую инвентаризацию жилого фонда (в зависимости от места нахождения кредитующего подразделения - Департамент муниципального жилья и его территориальные органы (окружные жилищные комитеты), Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) и др.) по установленной форме для нотариального оформления сделки, которая помимо этого устанавливает инвентаризационную стоимость объекта недвижимости, его общую и полезную площадь и удостоверяет, что квартира находится в собственности физического лица и что она не заложена и не находится под арестом. Необходимо помнить, что данная справка действительна в течение 10 дней со дня получения. Стоит отметить, что сделки по отчуждению заложенного имущества в собственность третьих лиц и залогу такого имущества разрешены Гражданским Кодексом Российской Федерации, однако во избежание возникновения проблем во время действия кредитного договора, а также в случае неисполнения заемщиком условий кредитного договора, мы не рекомендуем принимать в обеспечение по ссудам подобные объекты недвижимости.

4. В случае, если кредитный договор обязывает заемщика, членов его семьи, а также других собственников объекта недвижимости, предоставляемого в обеспечение по ссуде, покинуть вышеозначенное жилое помещение (такой случай может иметь место при передаче банку объекта недвижимости, являющегося обеспечением кредита, путем заключения между заемщиком и банком договоров заклада и купли-продажи), заемщик должен представить справку о своей новой прописке, прописке членов своей семьи и гражданина (граждан), являющихся собственниками недвижимости, передаваемой в обеспечение кредитного договора. Существенно важным здесь является то, что заемщик должен выписаться из квартиры (коттеджа), предоставляемой в обеспечение кредитного договора, на срок, превышающий срок, на который он берет кредит. В противном случае, заемщик по истечении срока временной выписки может потребовать через суд признания недействительным заключенного им ранее с банком кредитного договора. Надо отметить, что согласно существующему жилищному законодательству лицо, которое было прописано в квартире (коттедже) и выписалось оттуда, сохраняет право пользования этой квартирой (коттеджем), причем данное правило распространяется не только на лицо, выписавшееся из квартиры последним, но и на всех предыдущих собственников этого жилья, так как согласно пункту 2 статьи 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации "переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника", поэтому суд аннулирует кредитный договор в той его части, которая лишает заемщика права пользования объектом недвижимости, предоставленного в обеспечение по ссуде.

В связи с этим, сотрудник кредитующего подразделения должен установить, затребовав необходимую информацию в ЖЭУ или паспортном столе по месту нахождения объекта недвижимости, предоставляемого в обеспечение по ссуде, является ли выписка заемщика, членов его семьи и иных собственников объекта недвижимости (включая предыдущих (если они есть) постоянной или же она временна.

Новая прописка собственников объекта недвижимости и членов их семей должна быть постоянной, либо временной, но на срок, превышающий срок кредита. В противном случае, заемщик, по окончании срока временной прописки может обжаловать в суде заключенный им ранее с банком кредитный договор на основании того, что он и члены его семьи не имеют постоянного места жительства, и суд, в силу действующего законодательства, однозначно решит спор в пользу истца, вынеся решение о прописке этих граждан в квартиру (коттедж), предоставленный в обеспечение выданного заемщику кредита, что позволит последнему не соблюдать условия кредитного договора, заключенного им с банком, а также существенно затруднит отчуждение объекта недвижимости в случае невыплаты заемщиком процентов по кредиту или непогашения им тела кредита.

Таким образом, даже в случае постоянной выписки заемщика, членов его семьи и иных собственников объекта недвижимости, предоставляемого в обеспечение выданного кредита, из него и их постоянной прописки по другому адресу может возникнуть ситуация, когда банк будет ограничен в управлении и распоряжении вышеназванным объектом недвижимости, а впоследствии, возможно, столкнется с трудностями по отчуждению этого объекта в свою пользу. Поэтому, способ кредитования физических лиц, при котором условиями кредитного договора предусматривается, что собственник (собственники) объекта недвижимости, предоставляемого в обеспечение по ссуде, и членены их семей вынуждены покинут свое место жительства на время пользования заемщиком кредита, хоть и имеет право на существование, но чреват достаточно значительными затруднениями. Чтобы избежать проблем подобного рода, банк после выдачи заемщику кредита должен заключить с ним, а также с остальными собственниками объекта недвижимости (если таковые имеются), договор аренды, по которому вышеозначенные лица получают этот объект недвижимости во временное владение и пользование либо пользование за плату.

5. При передаче банку объекта недвижимости, предоставляемого в качестве обеспечения по ссуде, путем оформления договора купли-продажи, заемщик должен представить выписку из лицевого счета (выдается в ЖЭУ), удостоверяющую, что в данном объекте недвижимости никто не прописан.

6. Кроме того, в данном случае заемщик должен представить справку органа опеки и попечительства, разрешающая отчуждение недвижимости (это правило распространяется на объекты недвижимости, в которых проживали несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками (сособственниками) или членами семьи собственников, в том числе и бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением). Требование о предоставлении такой справки основано на пункте 4 статьи 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации "отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки попечительства".

7. В случае, если в обеспечение по ссуде физическим лицом передается коттедж, и передача банку этого коттеджа осуществляется путем оформления договора купли-продажи, сотрудник кредитующего подразделения должен получить документальное заверение того, что собственником данной недвижимости не продавалось более одного дома (или части одного дома) в течение трех лет в соответствии с требованием статьи 238 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

8. Вне зависимости от вида договора (заклада, залога, купли-продажи) при предоставление заемщиком в обеспечение по ссуде коттеджа сотрудник кредитующего подразделения должен затребовать план коттеджа и получить документальное заверение того, что земельный участок, на котором расположен коттедж не подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд.

Стоит заметить, что коттедж и часть земельного участка, которая им занята, рассматриваются как единое целое, поэтому собственник предлагаемого в обеспечение по ссуде коттеджа не должен испрашивать согласия собственника земельного участка на распоряжение его частью, занятой коттеджем.

9. В случае, когда квартира (коттедж) находится в совместной собственности нескольких граждан (в этот список может входить супруг (супруга) заемщика, если квартира (коттедж) нажиты ими во время брака и договором между ними не предусмотрен иной режим этого имущества), заемщик должен предоставить их письменное согласие на распоряжение данным имуществом.

10. Если предоставленная в обеспечение выданного заемщику кредита недвижимость принадлежит нескольким лицам на праве долевой собственности, сотрудник кредитующего подразделения должен получить письменное подтверждение того, что право преимущественной покупки не востребовано остальными собственниками данной недвижимости.

11. Справка ремонтно-эксплутационного подразделения об отсутствии задолженности по платежам и о сделанных авансовых платежах по квартплате на срок, на который испрашивается кредит.

12. Справка служб главного архитектора города (района) с информацией о постановке (непостановке) объекта недвижимости на капитальный ремонт или снос.

13. Справка из психо-неврологического диспансера по месту жительства о непостановке на учет.

Если у сотрудника кредитующего подразделения по итогам предварительной работы возникают какие-либо сомнения относительно целесообразности предоставления кредита по причинам, относящимся к личности заемщика, предоставленным им документам или предоставляемому объекту обеспечения либо у него возникает необходимость в дополнительной проверке данных, он может прибегнуть к имеющимся в распоряжении банка средствам для получения или проверки необходимой информации.

После сбора необходимой информации, касающейся личности заемщика, и определения правового статуса недвижимости, предлагаемой в обеспечение кредитного договора, сотрудник кредитующего подразделения должен определить условия кредита на основе оценки суммы и степени ликвидности обеспечения.

Основной целью работы сотрудника кредитующего подразделения банка на данном этапе является получение объективной информации о соответствии стоимости недвижимости испрашиваемой сумме кредита и определении степени ее ликвидности.

По выполнении действий, указанных во второй главе, сотрудник кредитующего подразделения направляет запрос по установленной форме (Приложение 2) и собранные по ведомому им делу документы в уполномоченную банком фирму, которая в соответствии со своей уставной правоспособностью может иметь гражданские права, связанные со сделками на рынке недвижимости. Следует иметь в виду, что в Нижнем Новгороде риэлтерская деятельность подлежит лицензированию.

На основании проведенного анализа эксперт риэлтерской фирмы определяет рыночную цену недвижимости (цену реальной ее продажи в течение не более чем 1 месяца) с учетом физического состоянию обьекта, его местонахождения и других факторов, о чем затем составляет акт оценки недвижимости (Приложение 3), утвержденный руководителем фирмы и скрепленный печатью, который передается сотруднику кредитующего подразделения. Однако, если оценка объекта недвижимости по тем или иным причинам производилась экспертами риэлтерской фирмы, не уполномоченной банком, сумма кредита должна быть меньше оценочной цены продажи данного объекта недвижимости, указанной в акте оценки, во избежание возможных убытков в будущем при реализации объекта недвижимости.

Сотрудник кредитующего подразделения, несущий ответственность за правильность определения суммы кредита и соответствия этой суммы величине предложенного заемщиком обеспечения, не должен быть связан единственно и исключительно заключением экспертов риэлтерской фирмы, а рассматривает его как один из источников информации.

В случае, если у сотрудника банка возникают сомнения в объективности данного заключения, он проводит дополнительную экспертизу, обратившись при необходимости к иным экспертным источникам (отделы залогов Банка (если таковые имеются) или независимые эксперты).

По итогам переговоров с клиентом, а также комплексного анализа кредитной заявки сотрудник банка составляет мотивированное письменное заключение о целесообразности (нецелесообразности) для банка предоставления данного кредита. Затем сотрудник кредитующего подразделения, курирующий данное дело, передает составленное им заключение вместе со всеми документами, имеющими отношение к делу, работнику юридической службы банка, который, изучив представленные ему материалы, должен завизировать составленное сотрудником кредитующего подразделения заключение, причем, при несогласии с ним по вопросу о предоставлении кредита, сотрудник юридической службы составляет записку, содержащую мотивы несогласия с сотрудником кредитующего подразделения.

После составления заключения и получения визы юридической службы сотрудник банка, курирующий дело, передает его с приложением всех имеющихся у него в наличии документов начальнику кредитующего подразделения. Последний, изучив заключение и приложенные документы, выносит решение о передаче вопроса на рассмотрение коллегиального органа банка, ведающего вопросами выдачи кредитов, о чем сообщает куратору дела либо предлагает ему доработать вопрос с целью получения необходимой дополнительной информации или более детального анализа.

После сбора всей необходимой информации и уточнения неясных деталей дела коллегиальный орган банка рассматривает вопрос о выдаче (невыдаче) кредита физическому лицу. Основываясь на информации, представленной сотрудником кредитующего подразделения, курировавшим дело, он принимает решение о выдаче (невыдаче) кредита с указанием суммы, срока, процентной ставки и других необходимых условий в случае предоставления кредита, либо предлагает куратору дела доработать вопрос или отказать физическому лицу в предоставлении кредита. Принятое решение оформляется протоколом, из которого сотрудник кредитующего подразделения получает выписки по вынесенным им на заседании вопросам. Такая выписки, заверенная секретарем коллегиального органа банка, присутствовавшего на его заседании, должна быть приобщена к кредитному делу в обязательном порядке.

После окончательного определения условий кредитования выполнены все необходимые условия для заключения кредитного договора между банком и заемщиком.

После принятия решения о выдаче кредита и последующего согласования его условий с заемщиком и уполномоченной риэлтерской фирмой, между банком и заемщиком заключается кредитный договор. Главной деталью кредитного договора, да и, пожалуй, всего процесса кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости является, на наш взгляд, способ, которым предоставляемая в обеспечение кредитного договора недвижимость передается банку на время использования заемщиком кредита. Такими формами, по нашему мнению, могут быть договора

* залога с оставлением имущества у залогодателя,

* купли продажи с одновременным заключением договора поручительства.

Рассмотрим последовательно каждый из этих договоров.

Закладом, согласно статье 49 закона Российской Федерации о Залоге, признается договор о залоге, по условиям которого заложенное имущество (вещь) передается залогодержателю во владение. Согласно той же статье, по соглашению залогодержателя с залогодателем предмет заклада может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. Индивидуально определенное имущество (вещь) может быть оставлена у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о закладе.

Таким образом, при заключении договора заклада квартира (коттедж), предоставляемая в обеспечение кредитного договора, как индивидуально определенное имущество может остаться в пользовании заемщика, ее предоставившего, однако может случится и так, что он будет лишен права пользования предметом залога.

О том, как избежать трудностей в такой ситуации, мы писали выше.

Договор залога должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию (ГЖА, БТИ, СТИ либо в других учреждениях, уполномоченных осуществлять данные действия).

При закладе банк, если иное не предусмотрено договором, обязан:

* застраховать предмет заклада на его полную стоимость за счет и в интересах залогодателя,

* принимать меры, необходимые для сохранения предмета заклада,

* немедленно известить залогодателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета заклада,

* регулярно направлять залогодателю отчет о пользовании предметом заклада.

Банк вправе пользоваться предметом заклада в случаях, прямо предусмотренных договором о залоге. Приобретенные им в результате пользования предметом заклада доходы и иные имущественные выгоды направляются на покрытие расходов на содержание предмета заклада, а также засчитываются в счет погашения процентов по долгу или самого долга по обеспеченному закладом обязательству. При возникновении реальной угрозы утраты, недостачи или повреждения предмета заклада не по вине банка, он вправе потребовать замены предмета заклада, а при отказе залогодателя выполнить это требование - обратить взыскание на предмет заклада до наступления срока исполнения обеспеченного закладом обязательства.

Банк отвечает за утрату, недостачу или повреждение предмета заклада определяется, если он не докажет, что утрата, недостача или повреждение произошли не по его вине.

Освобождение от ответственности, согласно статье 53 Закона Российской Федерации о залоге, может иметь место лишь в случае, когда залогодержатель докажет, что утрата, недостача или повреждение предмета заклада произошли вследствие непреодолимой силы, либо умысла или грубой неосторожности залогодателя.

Банк при закладе несет ответственность за утрату и недостачу предмета заклада в размере стоимости утраченного (недостающего), а за повреждение предмета заклада - в размере суммы, на которую понизилась стоимость заложенной вещи, причем ответственность банка не должна превышать цены объекта недвижимости, указанной в акте оценки.

Банк обязан в полном объеме возместить залогодателю убытки, причиненные утратой, недостачей или повреждением предмета заклада, если это предусмотрено законом или договором.

10.2 Договор залога с оставлением имущества у залогодателя.

Залог имущества, согласно пункту 3 статьи 35 Закона Российской Федерации о залоге переданного залогодателем на время во владение третьему лицу, считается залогом с оставлением его у залогодателя.

При залоге с оставлением его у залогодателя банк, если иное не предусмотрено договором, вправе:

* проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения предмета залога,

* требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога,

* требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет залога, угрожающего его утратой или повреждением.

Если предмет залога утрачен не по вине банка и залогодатель его не восстановил или с согласия банка не заменил другим имуществом, равным по стоимости, банк вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Заемщик же со своей стороны, если иное не предусмотрено договором о залоге, обязан:

* страховать за свой счет предмет залога на его полную стоимость,

* принимать меры, необходимые для сохранения предмета залога, включая капитальный и текущий ремонт,

* уведомлять банк о сдаче предмета залога в аренду.

В случае нарушения залогодателем его обязанностей, банк вправе обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Одной из разновидностей залога с оставлением имущества у залогодателя является ипотека, так как, согласно пункту 1 статьи 338 Гражданского Кодекса Российской Федерации "имущество, на которое установлена ипотека не передается залогодержателю". Ипотекой, согласно статьи 42 Закона о залоге Российской Федерации признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Таким образом, в случае предоставления заемщиком в обеспечение по ссуде коттеджа, то есть строения, непосредственно связанного с землей, отношения между банком и заемщиком регулируются законом Российской Федерации об ипотеке. В связи с этим в отношениях банка и заемщика появляется новая деталь: заемщик вправе в любое время досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки.

Из проведенного нами анализа договоров заклада и залога с оставлением имущества у залогодателя ясно, что отношения, возникающие между банком и заемщиком в результате заключения таких договоров, регулируются Законом о залоге Российской Федерации. однако необходимо помнить, что Закон о залоге действует в той его части, которая не противоречит Гражданскому Кодексу Российской Федерации.

Итак, мы рассмотрели два способа, с помощью которых предоставляемая в обеспечение кредитного договора недвижимость передается банку на время использования заемщиком кредита: договоры заклада и залога с оставлением имущества у залогодателя. В заключении хотелось бы сказать об их преимуществах и недостатках.

Бесспорным преимуществом этих методов является то, что сделки между банком и заемщиком по передаче объекта недвижимости, предлагаемого в обеспечение по ссуде, подтвержденная и договором заклада, и договором залога с оставлением имущества у залогодателя являются юридически неоспоримыми, чего нельзя сказать о некоторых других методах, описываемых ниже.

Несомненным недостатком данных методов является длительность, а, в некоторых случаях, и дороговизна процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и процедуры реализации заложенного имущества, предоставленного в обеспечение по ссуде, в случае неисполнения заемщиком условий кредитного договора.

Так, согласно Закону о залоге Российской Федерации, обращение взыскания на заложенное имущества производится по решению суда, арбитражного суда или третейского суда, если иное не предусмотрено законом. Такой порядок обращения взыскания на заложенное имущество называется спорным. Обращение взыскания на заложенное имущество в таком случае осуществляется на основании исполнительного листа, формируемого в результате решения суда.

Удовлетворение требования банка за счет заложенного недвижимого имущества допускается на основании нотариально заверенного соглашения банка и заемщика, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Однако такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением. Такой порядок обращения взыскания на заложенное имущество называется бесспорным. Обращение взыскания на заложенное имущество в бесспорном порядке осуществляется на основании исполнительной надписи нотариуса.

Необходимо помнить, что взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, когда:

* для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа,

* предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества,

* залогодатель отсутствует и установить его нахождение невозможно.

Реализация заложенного имущества, на которое обращается взыскание, осуществляется в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации, если договором о залоге не предусмотрено иное и при обращении взыскания на заложенное имущество в бесспорном порядке осуществляется путем судебного исполнения исполнительной надписи нотариуса, в противном случае, реализация заложенного имущества производится путем организации судебных торгов.

В данном случае передача заемщиком банку объекта недвижимости, предлагаемого в качестве обеспечения по ссуде, производится посредством заключения между ними договора купли-продажи, по которому указанный объект недвижимости переходит в собственность банка. При этом банк дает заемщику обязательство в том, что при своевременной выплате процентов по кредиту и погашения самого тела кредита, он по истечении срока кредита обязуется продать заемщику принадлежавший ранее ему объект недвижимости по той же цене, по которой ее купил. При этом необходимо помнить, что при заключении договора продавец обязан предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на продаваемую вещь (правах нанимателя, праве залога, пожизненного пользования и т. п.). Неисполнение этого правила дает покупателю требовать уменьшения цены либо расторжения договора и возмещения убытков.

После заключения договора купли-продажи банк осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему объектом недвижимости в соответствии с его назначением. Данный объект недвижимости может сдаваться банком для проживания на основании договора.

Описанный выше способ имеет ряд недостатков, некоторые из которых были описаны нами выше. Однако самым существенным его недостатком является то, что сделка, заключенная между заемщиком и банком может быть признана мнимой, то есть сделкой, совершенной для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. В самом деле, при заключении между банком и заемщиком договора купли-продажи и даче банком обязательства продать заемщику объект недвижимости, предоставленный в обеспечение по ссуде, в случае исполнения им условий кредитного договора фактически происходит залог указанного объекта недвижимости. В случае признания сделки мнимой, а значит недействительной, банк лишается прибыли в виде процентов по кредиту, кроме того, подобный случай может негативно отразится на репутации банка в целом.

Недостатки описанного способа устраняет договор купли продажи с отлагательным условием.

10.4 Договор купли продажи с отлагательным условием.

При заключении банком и заемщиком договора купли продажи с отлагательным условием, стороны поставили возникновение права собственности банка на объект недвижимости, являющийся обеспечением выданного кредита, в зависимость от выполнения заемщиком условий кредитного договора (своевременной выплаты процентов по кредиту и погашения самого тела кредита).

Итак, договор купли продажи с отлагательным условием устраняет главный недостаток описанного выше способа, так как не является мнимой сделкой и, следовательно не может быть признан сделкой недействительной.

Однако данному способу также присущи некоторые недостатки: дело в том, что отлагательное условие, согласно пункту 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть признано ненаступившим, "если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно". Таким образом, возможно возникновение ситуации, когда заемщик обратится в суд с иском о признании отлагательного условия ненаступившим по вине банка. В случае удовлетворения судом претензий истца, банк может лишиться прибыли в виде процентов по кредиту, кроме того, судебное разбирательство с клиентом может негативно отразится на репутации банка в целом.

По нашему мнению, оптимальным, то есть, лишенным недостатков, присущих предыдущим способам, является договор купли продажи с одновременным заключением договора поручительства. На основании этого мы и позволили себе проанализировать данный способ более подробно, нежели остальные, адаптировав его к требованиям существующего законодательства и практической деятельности банка.

10.5 Договор купли продажи с одновременным заключением договора поручительства.

При использовании банком такого способа передачи предоставляемой в обеспечение кредитного договора недвижимости оформляется договор купли - продажи квартиры, в соответствии с которым объект недвижимости переходит в собственность уполномоченной банком риэлтерской фирмы . Договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в органе, уполномоченном осуществлять регистрацию данных договоров (ГЖА, БТИ, СТИ либо в других учреждениях, уполномоченных осуществлять данные действия). В целях снижения пошлины при нотариальном удостоверении договора купли-продажи отчуждение объекта недвижимости нужно производить по его инвентаризационной стоимости.

Необходимо помнить, чтобы оригинал договора купли-продажи квартиры (право-устанавливающий документ) должен хранится в порядке, установленном инструкцией ГБ СССР № 23 от 10.12.87 "Об эмиссионно-кассовой работе" в строго установленном месте.

При необходимости (по решению коллегиального органа банка, ведающего вопросами выдачи кредитов) объект недвижимости может быть застрахован на время действия кредитного договора за счет заемщика. Договор страхования (страховой полис) также должен храниться в порядке, описанном выше.

Одновременно с договором купли-продажи заключается договор поручительства (приложение 4) между банком и уполномоченной риэлтерской фирмой, покупающей объект недвижимости, в соответствии с которым эта фирма или компания поручается за заемщика всем своим имуществом и гарантирует банку погашение кредита и процентов за пользование кредитом, обязуясь при этом солидарно отвечать перед банком за исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору.

Обязательство уполномоченной риэлтерской фирмы продать заемщику банка квартиру по цене ее приобретения, то есть, по инвентаризационной стоимости) после выполнения им всех условий кредитного договора, оформляется гарантийным письмом за подписью руководителя и главного бухгалтера уполномоченной риэлтерской фирмы и председателя правления банка и его главного бухгалтера по прилагаемой форме.

Отметим, что при оформлении кредитного договора (Приложение 5) и договора поручительства должен быть строго соблюден следующий порядок визирования этих договоров:

1. сотрудник кредитующего подразделения, курирующий дело,

2. уполномоченный сотрудник юридического отдела,

После этого договор подписывается сотрудником банка, который правомочен подписывать от имени банка кредитные договора.

После выполнения названных действий сотрудник кредитующего подразделения банка производит оформление кредитного дела.

Итак, мы рассмотрели и проанализировали последний способ, которым предоставляемая в обеспечение кредитного договора недвижимость передается банку на время использования заемщиком кредита. Мы определили данный способ, как лучший из всех предложенный нами, так как при его применении сделка между банком и заемщиком не может быть признана мнимой (в самом деле, сделка купли-продажи квартиры, заключаемая между заемщиком и уполномоченной банком риэлтерской фирмы, создает все соответствующие ей правовые последствия), кроме того, в случае невыполнения заемщиком условий кредитного договора не может возникнуть и проблем, связанных с реализацией объекта недвижимости. Таким образом, именно этот способ займет место в предложенной нами ниже схеме кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости.

После заключения между банком и заемщиком кредитного договора и формирования сотрудником кредитующего подразделения кредитного дела заемщик должен получить денежные средства перечисленные по кредиту денежные средства.

"Порядок перечисления денежных средств по кредиту"

После подписания кредитного договора (приложение 5) средства по кредиту, до получения их заемщиком, зачисляются на ссудный счет, затем переводятся на текущий счет заемщика (валютный или рублевый), с которого заемщик и снимает денежные средства.

Для открытия заемщику ссудного счета сотрудник кредитующего подразделения представляет в бухгалтерию экземпляр кредитного договора и срочное обязательство.

Для перечисления средств кредита по кредитному договору на текущий счет заемщика сотрудник кредитующего подразделения выписывает на основании соответствующего заявления заемщика распоряжение установленного образца, которое он затем представляет в бухгалтерию банка, соответственно заемщик должен заблаговременно открыть в банке текущий рублевый или валютный счет до востребования.

Необходимо помнить, что, в соответствии с Письмом ГНС, МФ и ЦБ РФ от 13.08.94 г. № ВГ-4-13/94Н, в случае совершения операции физическим лицом (резидентом или нерезидентом) разовой операции в рублях или в иностранной валюте в наличной или безналичной форме (зачисление средств на счет по вкладу физического лица, либо любая другая операция по поступлению денежных средств в пользу физического лица, снятие средств со счета по вкладу физического лица, покупка или продажа ценных бумаг или иностранной валюты) на сумму, эквивалентную 10, 0 тысячам долларов США и выше, банк сообщает об этом в налоговый орган по месту налогового учета банка

В связи с этим, если сумма кредита эквивалентна 10, 0 тысячам долларов США или более, сотрудник банка заполняет справку по установленной форме, в двух экземплярах. Первые экземпляры указанной формы должны ежемесячно высылаться в указанные выше налоговые органы в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным фельдегерьской связью, через центр спецсвязи Минсвязи РФ или по договоренности с налоговым органом курьером банка и сдается под расписку должностному лицу налогового органа.

По согласованию с местным налоговым органом указанные данные могут передаваться банком на магнитных носителях либо по каналам специальной связи.

Вторые экземпляры указанной формы приобщаются к кредитному делу сотрудником кредитующего подразделения.

Следует отметить также, что в целях смягчения требований налоговой инспекции к заемщику, банк, выдающий физическим лицам коммерческие кредиты, может оформлять их как кредиты, выдаваемые на потребительские цели.

После получения заемщиком средств по кредиту взаимодействие между банком и заемщиком продолжается.

"Работа с клиентом после получения им кредита"

В течение срока действия кредитного договора сотрудник кредитующего, подразделения банка, курирующий дело, контролирует поступление процентов за пользование кредитом от заемщика в соответствии с условиями кредитного договора.

Здесь, на наш взгляд, имеет существенное значение одна деталь: по условиям кредитного договора заемщик должен при получении кредита уплатить проценты по нему за месяц вперед и далее выплачивать их нарастающим итогом. Это делается для обеспечения равномерности поступления в банк денежных средств в виде процентов по кредиту. Однако распоряжением ЦБ России подобный способ взимания процентов по кредиту запрещен. Вследствие этого, при получении заемщиком кредита уплаченные им проценты зачисляются на счет доходов будущих периодов, на специально открываемый для каждого заемщика субсчет, с которого по наступлении определенной даты они переводятся на счет доходов текущего периода.

В течение срока пользования кредитом квартира или коттедж, предоставленный в обеспечение по ссуде, может быть опечатан. Сотрудник кредитующего, подразделения банка, курирующий дело, должен производить проверки состояния заложенного имущества. По результатам каждой из проверок он составляет акт проверки произвольной формы.

Не позднее чем за 2-3 недели до срока возврата кредита сотрудник кредитующего подразделения банка должен определить реальность погашения заемщиком кредита. В случае получения объективной информации, дающей основания полагать, что кредит погашен не будет, сотрудник кредитующего подразделения должен поставить в известность руководителя кредитующего подразделения и юридической службы о складывающейся ситуации и при необходимости, руководство уполномоченной риэлтерской фирмы, являющейся титульным собственником недвижимости, о возможном выполнении последней своих обязанностей, вытекающих из договора поручительства.

В течении первого дня после наступления срока погашения кредита кредитный работник направляет письмо заемщику и претензию поручителю по установленной форме. Названные документы сотрудник банка, курирующий дело, либо вручает адресатам под роспись с указанием даты вручения, либо отправляет по почте заказным письмом. Почтовая квитанция об отправке претензии и письма заемщику приобщаются им к кредитному делу.

Уполномоченная банком риэлтерская фирма в случае получения от банка претензии в течение первых дней после ее получения должна решить вопрос с заемщиком о дальнейших действиях. В случае невозможности выполнения заемщиком своих обязательств перед банком уполномоченная банком риэлтерская фирма в соответствии с договором поручительства должна погасить задолженность заемщика перед банком, для чего в случае необходимости отчуждает объект недвижимости, служащую обеспечением кредита.

Если же заемщик выполняет свои обязанности по кредитному договору перед Банком надлежащим образом, банк выдает справку в адрес уполномоченной риэлтерской фирмы о погашении кредита.

После получения данной справки уполномоченная риэлтерская фирма в течении нескольких дней обязана совершить все предусмотренные законодательством действия, связанные с оформлением права собственности заемщика на объект недвижимости, предоставленный в обеспечение кредитного договора, для чего совместно с заемщиком нотариально удостоверяет договор купли-продажи квартиры.

В настоящее время основными соображениями на наш взгляд которыми руководствуются банки при кредитовании физических лиц под обеспечение объектами недвижимости являются:

* Достаточно высокая ликвидность предмета обеспечения, позволяющая минимизировать риски, связанные с невозвратом кредита;

* Относительная простота работы уполномоченного персонала банка при оценке кредитных заявок, а также при текущей работе с кредитом ;

* Повышенная базовая ставка по ссудам, сложившаяся в данном секторе рынка.

Указанные факторы в своей совокупности обеспечивают достижение банком основной цели кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости - получение стабильных доходов при условии минимизации рисков, связанных с невозвратом кредита.

Подводя итоги сказанному, можно сделать следующие выводы. Для успешного развития ипотечного кредитования жилья в России необходимо осуществить ряд мер организационного порядка. В юридическом аспекте: создать правовую базу для функционирования рынка жилья и ипотечного кредитования, включая издание законодательных актов об ипотеке и о кондоминиуме; создать инфраструктуру рынка жилья и ипотечного кредитования, в том числе решить вопрос о структурах, осуществляющих учет и контролирующих состояние недвижимости, являющейся залогом кредитов, и о специальных судах, ведущих квалифицированно и оперативно дела по ипотеке.

Целесообразно также создать систему учреждений банков. занимающихся ипотечным кредитованием жилья, включая организацию специальных банков и соответствующих структур в универсальных коммерческих банках; разработать систему страхования банков, осуществляющих ипотечное кредитование жилья; содействовать становлению вторичного рынка ссудного капитала как одного из базовых условий ипотечного кредитования; разработать систему защитных мер ипотечных банков от инфляционных потерь.

кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости"

1) Переговоры сотрудника кредитующего подразделения банка с клиентом (рассмотрение документов, объяснение условий кредита), по итогам переговоров - отсев нецелесообразных заявок (по основаниям, изложенным нами выше).

На данной стадии от клиента поступают следующие документы, которые приобщаются к кредитному делу:

2. паспорт (удостоверение личности) заемщика (в случае, если недвижимость, являющаяся средством обеспечения кредитного обязательства, принадлежит на праве собственности другому гражданину либо на праве общей собственности другим гражданам), то кредитный работник должен затребовать и документы вышеназванного гражданина(граждан).

3. в случае, если недвижимость, являющаяся средством обеспечения кредитного обязательства, принадлежит на праве собственности другому гражданину, заемщик должен представить доверенность за подписью этого гражданина.

4. документы, подтверждающие право собственности физического лица на объект недвижимости (если таковое имеется):

а) правоустанавливающий документ (договор приватизации, передачи жилья в собственность, договор купли-продажи, мены, дарения, наследования),

б) свидетельство о праве собственности на недвижимость (либо регистрационное удостоверение в случае, если обеспечение представляет первый ее собственник,

в) справка из учреждения, ведущего регистрацию и техническую инвентаризацию жилого фонда (ГА, БИТ, др.) по установленной форме для нотариального оформления сделки,

5. в случае, если кредитный договор обязывает заемщика, членов его семьи, а также других собственников объекта недвижимости, предоставляемого в обеспечение по ссуде, покинуть вышеозначенное жилое помещение заемщик должен представить справку о своей новой прописке, прописке членов своей семьи и гражданина (граждан), являющихся собственниками недвижимости, передаваемой в обеспечение кредитного договора.

6. при передаче банку объекта недвижимости, предоставляемого в качестве обеспечения по ссуде, путем оформления договора купли-продажи, заемщик должен представить выписку из лицевого счета (выдается в ЖЭУ), удостоверяющую, что в данном объекте недвижимости никто не прописан.

7. справка органа опеки и попечительства, разрешающая отчуждение недвижимости (это правило распространяется на объекты недвижимости, в которых проживали несовершеннолетние).

8. при предоставление заемщиком в обеспечение по ссуде коттеджа сотрудник кредитующего подразделения должен затребовать план коттеджа и получить документальное заверение того, что земельный участок, на котором расположен коттедж не подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд.

9. в случае, если в обеспечение по ссуде физическим лицом передается коттедж, и передача банку этого коттеджа осуществляется путем оформления договора купли-продажи, сотрудник кредитующего подразделения должен получить документальное заверение того, что собственником данной недвижимости не продавалось более одного дома (или части одного дома) в течение трех лет.

10. в случае, когда квартира (коттедж) находится в совместной собственности нескольких граждан, заемщик должен предоставить их письменное согласие на распоряжение данным имуществом.

11. если предоставленная в обеспечение выданного заемщику кредита недвижимость принадлежит нескольким лицам на праве долевой собственности, сотрудник кредитующего подразделения должен получить письменное подтверждение того, что право преимущественной покупки не востребовано остальными собственниками данной недвижимости.

12. справка ремонтно-эксплутационного подразделения об отсутствии задолженности по платежам и о сделанных авансовых платежах по квартплате на срок, на который испрашивается кредит.

13. справка служб главного архитектора города (района) с информацией о постановке (непостановке) объекта недвижимости на капитальный ремонт или снос.

14. справка из психо-неврологического диспансера по месту жительства о непостановке на учет.

Названные документы формируются сотрудником кредитующего подразделения банка в кредитное дело.

Если сумма испрашиваемого кредита превышает 100, 0 тысяч долларов США или, если у кредитного работника по итогам предварительной работы возникают какие-либо сомнения относительно целесообразности предоставления кредита по причинам, относящимся к личности заемщика, предоставленным им документам или предоставляемому объекту обеспечения либо у него возникает необходимость в дополнительной проверке данных, он может прибегнуть к имеющимся в распоряжении банка средствам для получения или проверки необходимой информации.

2) Направление по отобранным заявкам вышеперечисленных документов, относящихся к объекту недвижимости, в уполномоченную риэлтерскую фирму банка для осуществления оценки объекта с точки зрения возможности ее продажи при невозврате кредита и цены данной продажи. Документы передаются в риэлтерскую фирму вместе с запросом об экспертизе объекта недвижимости. Акт оценки, а также все вышеперечисленные документы, переданные ранее риэлтерской фирме, передаются сотруднику кредитующего подразделения банка.

3) Сотрудник кредитующего подразделения банка, курирующий дело, составляет заключение, которое визируется в юридическом отделе, и при согласии начальника кредитующего подразделения вопрос выносится на рассмотрение коллегиального органа банка, ведающего вопросами выдачи кредитов.

4) При положительном решении коллегиального органа и при согласии клиента с условиями банка уполномоченная банком риэлтерская фирма:

а) заключает с клиентом договор купли - продажи его квартиры, регистрируемый в установленном законом порядке. Оригинал договора купли-продажи квартиры (правоустанавливающий документ) передается в порядке, установленном инструкцией ГБ СССР №23 от 10.12.87 "06 эмиссионно-кассовой работе" в строго установленное место.

б) предоставляет клиенту гарантию обратной продажи ему квартиры при выполнении всех обязательств клиента по кредиту перед банком

в) заключает с банком договор поручительства, обеспечивающий выполнение обязанностей по кредитному договору с банком.

5) Сотрудник кредитующего подразделения банка заключает с клиентом кредитный договор и перечисляет средства на текущий счет клиента.

При предоставлении коммерческого кредита банка оформляется кредитный договор в З -х экземплярах, один из которых вместе со cрочным обязательством передается в бухгалтерию банка специально закрепленным работникам для открытия ссудного счета.

На основании представленного договора бухгалтерией банка по каждому конкретному кредиту открывается ссудный счет.

Для осуществления бухгалтерской проводки по предоставлению кредита (перечислению средств в соответствии с условиями кредитного договора) сотрудником кредитующего подразделения банка выписывается распоряжение, которое передается бухгалтерии.

Бухгалтер возвращает сотруднику кредитующего подразделения второй экземпляр распоряжения с отметкой "принято к исполнению" и с указанным номером открытого ссудного счета.

6) Текущий контроль за соблюдением заемщиком условий кредитного договора осуществляет кредитный работник, в случае их нарушения - выставляются претензии заемщику и поручителю, в случае полного выполнения кредитное дело закрывается сотрудником кредитующего подразделения банка, курировавшим дело, с составлением справки о закрытии кредитного дела и затем сдает кредитное дело в архив.

"Общая схема взаимодействия банковских подразделений и уполномоченной риэлтерской фирмы при кредитовании физических лиц под обеспечение объектами недвижимости"

1. После проведения предварительных переговоров с заемщиком сотрудник кредитующего подразделения банка направляет заявку-запрос по установленной форме, а также документы, относящиеся к характеристике недвижимости, в уполномоченную банком риэлтерскую фирму, которая в соответствии со своей уставной правоспособностью может иметь гражданские права, связанные со сделками на рынке недвижимости.

2. На основании проведенного анализа эксперт риэлтерской фирмы определяет рыночную цену недвижимости (цену реальной ее продажи в течение не более чем 1 месяца) с учетом физического состояния объекта, его местонахождения и других факторов, о чем составляет акт оценки недвижимости, утвержденный руководителем фирмы и скрепленный печатью, который передается сотруднику кредитующего подразделения банка, курирующему дело.

3. В случае принятия положительного решения о выдаче кредита, сотрудник банка доводит и согласовывает его условия с клиентом и риэлтерской фирмой.

4. При согласии клиента на предложенные ему условия кредитный работник направляет его риэлтерскую фирму, где с ним заключается договор о предоставлении услуг (Приложение 6), связанных с деятельностью данной фирмы при кредитовании физических лиц под обеспечение объектами недвижимости, в котором помимо прочего устанавливается обязанность заемщика выплатить фирме определенное вознаграждение за расходы по оценке объекта недвижимости, предлагаемого в обеспечение кредитного договора.

5. После этого гражданин-собственник квартиры и риэлтерская фирма, уполномоченная банком, заключают между собой договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым квартира переходит в собственность риэлтерской фирмы. Договор должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в органе, уполномоченном осуществлять регистрацию данных договоров (ГЖА, БТИ, СТИ либо в других учреждениях, уполномоченных осуществлять данные действия.)

6. Должностные лица риэлтерской фирмы несут персональную ответственность за соблюдение всех юридических требований, установленных законодательством и относящихся к условиям правомерности заключения и оформления сделки.

7. В целях снижения пошлины при удостоверении договора купли-продажи рекомендуется производить отчуждение объекта недвижимости по ее инвентаризационной стоимости.

8. Непосредственно после заключения договора купли-продажи клиенту выдается гарантийное письмо по установленной форме, в котором устанавливается обязанность риэлтерской фирмы продать клиенту объект недвижимости, предоставленный в обеспечение по ссуде, после выполнения им условий кредитного договора.

9. По выполнении установленных действий уполномоченный представитель риэлтерской фирмы и заемщик прибывают в кредитующее подразделение банка, куда передаются на хранение оригинал договора купли-продажи объекта недвижимости (правоустанавливающий документ, который хранится в соответствии с требованиями описанными выше).

10. Одновременно заключается договор поручительства между риэлтерской фирмой и банком, в соответствии с которым риэлтерская фирма поручается за заемщика всем своим имуществом, гарантирует банку погашение кредита и процентов за пользование кредитом, обязуясь при этом солидарно отвечать перед банком за исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору.

11. Не позднее чем за 2-3 недели до срока возврата кредита сотрудник кредитующего подразделения банка должен определить реальность погашения кредита.

12. В случае получения объективной информации, дающей основания полагать, что кредит погашен не будет, сотрудник банка уведомляет руководство уполномоченной риэлтерской фирмы о возможном выполнении последней своих обязанностей, вытекающих из договора поручительства. Риэлтерская фирма в свою очередь обязана провести необходимые предварительные мероприятия, направленные на оперативную реализацию недвижимости, предложенной в обеспечение по ссуде.

13. В течении первых дней после наступления срока погашения кредита сотрудник кредитующего подразделения банка направляет риэлтерской фирме претензию по почте заказным письмом, либо вручает ее под роспись с указанием даты вручения. Почтовая квитанция об отправке претензии и письма заемщику подшиваются в кредитное дело

14. Риэлтерская фирма в случае получения от банка претензии в течение не более недели с момента получения претензии должна решить вопрос о погашении задолженности. Для выполнения своих обязательств перед банком по договору поручительства риэлтерская фирма обязана погасить задолженность заемщика перед банком, для чего в случае необходимости отчуждает объект недвижимости, служащий обеспечением кредита.

15. В случае выполнения заемщиком своих обязанностей перед банком по кредитному договору, банк выдает справку в адрес риэлтерской фирмы о погашении кредита. После получения данной справки риэлтерская фирма обязана в течении нескольких дней обязана совершить все предусмотренные законодательством действия, связанные с оформлением права собственности заемщика на квартиру, для чего совместно с заемщиком заключает и нотариально удостоверяет договор купли-продажи объекта недвижимости, служившего обеспечением по ссуде.

(Уважаемые Клиенты, просим Вас оставить в этой анкете сведения, необходимые для Вашего быстрого обслуживания, конфиденциальность гарантируется)

1. Фамилия, имя и отчество______________________________________________________ __________________________________________________________________________________

Место и дата рождения ______________________________________________________ __________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________ "____"______________19____г.

Место прописки _____________________________________________________________

3. Адрес места жительства ______________________________________________________

__________________________________________________________________________________

Номер телефона (домашнего и служебного________________________________________

4. Место работы, должность, размер среднемесячного заработка

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

5. Имеете ли иные, непогашенные кредиты, других банков __________________________________________________________________________________

6. В случае предоставления в обеспечение кредита жилья, каким жильем помимо этого Вы обладаете (на праве собственности, по договору жилищного найма)

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Перечислите членов Вашей семьи (отдельно указываются несовершеннолетние члены семьи, независимо от того, являются ли они собственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования жилыми помещениями, а также иные нетрудоспособные члены семьи)

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

7. Какой объект недвижимости предлагается в качестве обеспечения __________________________________________________________________________________

Имеется ли судебный спор по данному объекту, является ли он предметом залога, завещания и т.п.:

__________________________________________________________________________________

Имеете ли попечителя (опекуна) __________________________________________________________________________________

Состоите ли на учете (медицинском, психиатрическом и проч.) _____________________

Сумма ________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Срок _________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

(жилье на праве собственности, приобретаемое жилье)

Из каких источников предполагаете погашать кредит __________________________________________________________________________________

Примечание: в случае, если объект недвижимости предоставляется в обеспечение иным гражданином (гражданами), то анкета заполняется также и данными лицами.

Прошу Вас дать указание экспертам-специалистам Вашего предприятия произвести оценку объекта недвижимости :

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

и принадлежащий на праве собственности (на праве общей собственности гражданам):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

(Ф.И.О., дата, адрес места жительства, должность, служебный и домашний телефоны)

По результатам исследования прошу составить акт оценки объекта недвижимости, в котором прошу ответить на следующие вопросы:

* какова рыночная стоимость продажи данного объекта недвижимости на "___"_______________199__г.;

* какой будет реальная стоимость продажи данного объекта недвижимости к "___"_______________199__г. (указать срок возврата кредита);

* соответствуют ли фактические характеристики данного объекта недвижимости показателям, представленным в документах, предоставленных Заемщиком (Если нет, то в чем эти различия);

имеются ли какие-либо дефекты у представленного для исследования объекта недвижимости (если да, то как влияют выявленные дефекты объекта недвижимости на его рыночную стоимость, а также могут ли они повлиять на изменение рыночной стоимости данного объекта недвижимости к "___"_______________199__г.);

* имеются ли какие либо иные факторы, могущие повлиять на изменение рыночной стоимости продажи данного объекта недвижимости к "___"_______________199__г.

* возможна ли реализация объекта недвижимости с выявленными дефектами

Приложение: ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

(указывается перечень документов, относящихся к объекту недвижимости, переданных в дочернюю компанию для анализа)

подразделения банка "Банк" ________________________________

Согласно запроса от "___"_______________199__г. представляю

Исследуемым объектом недвижимости является: __________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

находящийся по адресу: __________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

и принадлежащий на праве собственности (на праве общей собственности гражданам): ______________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

(Ф.И.О., дата рождения, адрес места жительства, должность, служебный и домашний телефоны)

1. Рыночная стоимость данного объекта недвижимости на "___"_______________199__г. составляет __________________________________________________________________________________

2. Реальная стоимость продажи данного объекта недвижимости к "___"_______________199__г. будет составлять __________________________________________________________________________________

3. Фактические характеристики данного объекта недвижимости соответствуют (не соответствуют) показателям, представленным в документах, представленных Заемщиком: __________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

4. У представленного для исследования объекта недвижимости обнаружены (не обнаружены) следующие дефекты, влияющие на его рыночную стоимость ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

(Если да, то указывается, как влияют выявленные дефекты объекта недвижимости на его рыночную стоимость, а также как могут они повлиять на изменение рыночной стоимости данного объекта недвижимости "___"_______________199_г.)

__________________________________________________________________________________

(перечисляются факторы, могущие повлиять на изменение рыночной стоимости данного объекта недвижимости к "___"_______________199_г.)

5. Реализация объекта недвижимости с выявленными дефектами возможна (невозможна) _____________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

(указывается перечень документов, относящихся к объекту недвижимости, переданных в риэлтерскую фирму для анализа)

Акционерный банк "Банк", именуемый в дальнейшем "БАНК" в лице Управляющего, и риэлтерская фирма "Фирма", именуемая в дальнейшем "Поручитель", в лице директора договорились о нижеследующем:

Предметом настоящего договора являются условия и порядок погашения Поручителем кредита в сумме (сумма) и процентов за пользование кредитом по кредитному договору № от "число" месяц 199 г., заключенному между Банком и гражданином Ф.И.О.

2.1. Поручитель поручается за Заемщика всем своим имуществом, гарантирует Банку погашение кредита и процентов за пользование кредитом, обязуясь при этом отвечать перед Банком за исполнение Заемщиком обязательств по кредитному договору № от "число" месяц 199 г. полностью, в том же объеме, что и Заемщик.

2.2. Поручитель обязан не позднее десяти банковских дней после получения письменного уведомления от Банка о непогашении кредита и (или) неуплаченных процентов за кредит перечислить Банку сумму непогашенного кредита и (или) неуплаченных процентов. Днем перечисления денежных средств считается день их поступления на корреспондентский счет Банка.

2.3. После выполнения Поручителем его обязательств перед Банком, предусмотренных настоящим договором, Поручитель приобретает право обратного требования к Заемщику в размере уплаченной Банку суммы.

3.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания.

3.2. Настоящий договор прекращает действие после выполнения Заемщиком его обязательств перед Банком по кредитному договору № от число месяц 199 г. либо после выполнения Поручителем его обязательств перед Банком по настоящему договору. Одностороннее расторжение Поручителем настоящего договора не допускается.

4.1. В случае нарушения срока, указанного в пункте 2.2. настоящего договора, Поручитель обязуется заплатить Банку неустойку в размере (размер) процента неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

4.2. В случае невыполнения Поручителем его обязательств перед Банком, предусмотренных п.2.2. настоящего договора, Банк имеет право в безакцептном (бесспорном, инкассовом) порядке списать сумму кредита, процентов за пользование кредитом и (или) суммы неустойки с расчетного счета Поручителя, а при отсутствии или недостаточности средств на расчетном счете Поручитель отвечает всем своим имуществом.

5. Порядок разрешения споров и рассмотрение претензий.

Споры в связи с исполнением настоящего договора, и дополнительных обязательств к нему в случае невозможности их урегулирования путем непосредственных переговоров подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Нижегородской области.

Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

Банк "Банк", именуемый в дальнейшем "БАНК", в лице Управляющего с одной стороны, и гражданин Ф.И.О., именуемый в дальнейшем "ЗАЕМЩИК", действующий от своего имени, с другой заключили настоящий договор о нижеследующем:

БАНК предоставляет ЗАЕМЩИКУ кредит в сумме (сумма) на срок (срок) до число месяц 199 г.

2.1. Кредит предоставляется на потребительские цели.

кредит предоставляется под поручительство риэлтерской фирмы "Фирма"(Договор поручительства № от число месяц 199 г.)

2.3. Порядок уплаты процентов за пользование кредитом:

Первый взнос: в день получения кредита за месяц вперед. Последующие уплаты: ежемесячно, нарастающим итогом

2.3.1. Ставка процента за пользование кредитом устанавливается в размере (процент) процентов годовых.

2.3.2. Сроки уплаты процентов: до числа (число) каждого месяца.

В случае несвоевременного перечисления процентов за пользование кредитом БАНК увеличивает задолженность по кредиту на причитающуюся к уплате сумму процентов и требует досрочного возврата суммы кредита и процентов по нему.

2.3.3. Проценты начисляются со дня перечисления БАНКОМ денежных средств со ссудного счета и до дня возврата средств на счет БАНКА, причитающихся БАНКУ средств, но не позднее срока, указанного в пункте 1 настоящего договора.

2.3.4. ЗАЕМЩИК имеет право досрочного погашения кредита.

3.1. 3АЕМЩИК обязуется погасить кредит и уплатить проценты за кредит в сроки, указанные в настоящем договоре.

3.2. ЗАЕМЩИК обязуется в течение количества (число) дней информировать БАНК обо всех изменениях своего адреса.

4.1. В случае непогашения кредита и(или) неуплаты процентов за его использование в сроки, установленные п.1 и п.2.3 настоящего договора, БАНК получает удовлетворение своих требований по договору поручительства № от число месяц 199 года.

5.1. Срок действия настоящего Договора определяется: начало действия - датой подписания Договора, окончание действия - датой погашения задолженности по кредиту и процентам на счете БАНКА.

5.2. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

7. Настоящий договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

Риэлтерская фирма, именуемая в дальнейшем "Исполнитель", в лице Директора с одной стороны, и Ф.И.О., именуемый в дальнейшем "Клиент", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.1. Исполнитель за вознаграждение обязуется предоставить Клиенту услуги, выполняемые Исполнителем при совместной деятельности с банком "Банк" по кредитованию физических лиц под обеспечение объектами недвижимости.

1.2. Клиент обязуется оплатить Исполнителю вознаграждение за предоставленные им услуги в порядке и размерах, установленных настоящим Договором.

2.1. Клиент обязуется в обеспечение исполнения кредитного договора № от число месяц 199 г., заключенного между Клиентом и банком "Банк", в дальнейшем Кредитного договора, заключить с Исполнителем договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: (адрес), далее Квартиры за сумму (сумма).

2.2. Клиент обязуется оплачивать за свой счет услуги коммунальных служб по обслуживанию данной квартиры, телефона и электроэнергии в течение всего срока действия Кредитного договора. Обязанностью клиента является оплата расходов, связанных с оформлением права собственности на Квартиру.

2.3. Исполнитель обязуется произвести экспертную оценку рыночной стоимости Квартиры и оформить в соответствии с требованиями банка "Банк" акт оценки объекта недвижимости.

2.4. После выполнения Клиентом действий, указанных в п.2.1., Исполнитель обязуется заключить с банком "Банк" в соответствии с установленными в Банке требованиями договор поручительства, в соответствии с которым Исполнитель обязывается перед Банком отвечать за исполнение Клиентом обязательств, вытекающих из Кредитного договора, полностью в том же объеме, что и Клиент.

3. Стоимость и порядок оплаты предоставляемых услуг

3.1. За оказанные ему услуги Клиент обязуется уплатить Исполнителю вознаграждение в размере % (процентов) от суммы кредита, что составляет сумму (сумма).

3.2. Клиент обязан произвести оплату в день получения денежных средств по Кредитному договору.

4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

4.2. До наступления срока погашения Кредитного договора Исполнитель не вправе ни отчуждать, ни обременять квартиру никакими обязательствами.

4.3. Споры и разногласия, связанные с настоящим договором в случае невозможности урегулирования их путем непосредственных переговоров подлежат рассмотрению и разрешению в соответствии с действующим законодательством.

4.4. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

5.Юридические адреса и банковские реквизиты сторон

Список литературы, проработанной авторами при написании настоящего труда.

1.Агапкин В. М. и др. "Ипотечное кредитование жилья в США" // Эко. -1992. -№11.

2.Анисимов С. "Зачем нам нужна ипотекаОшибка! Закладка не определена." // Нижегородская ярмарка. -1994. -№1.

3.Банковское дело. // под ред. О.И. Лаврушина.- М.: Банковский и биржевой научно-консультационный центр, -1992..

4.Динкевич А.И. "Финансовая и денежно-кредитная система Японии".-М.:Финансы.-1977.

5.Короткова Г. "Кнут и пряник ипотеки" // Нижегородская ярмарка. -1994. -№4.

6.Кредитная политика банков: семь раз отшей, один поверь. // Коммерсантъ-daily. -1993. -№39.

7.Макаров В.С., Шенаев В.Н. "Финансовая и денежно-кредитная система ФРГ". -М.:Финансы, 1977.

8.Михайлов Е.Д. "Ипотечное финансирование в США" // США. -1993. -№1.

9.Москалева Н.И., Тагирова А.А. "Кредитно-финансовые отношения в сфере услуг" // Финансы. -1993. -№7.

10.Рид Э., Коттер Р., Гилл Э., Смит Р. "Коммерческие банки". -М.: Прогресс, 1983.

11.Риэлтер и строитель: сладкая парочка. // Коммерсант-daily. -1 марта.

12.Роде Э. "Банки, биржи, валюты современного капитализма". -М.: Финансы и статистика, 1986.

13.Страйк Р., Косарева Н., "Жилье России: где взять деньгиОшибка! Закладка не определена." // Российские вести. -1993. -26 мая.

14.Телле В. "Как уменьшить количество денег (о сущности кредитных отношений и их месте в хозяйственном механизме)" // Вопросы экономики. -1990. -№7.

15.Федоров Б.Г. "Современные валютно-кредитные рынки". -М.: Финансы и статистика. -1989.

16.Финансовый менеджмент. -М.: Перспектива. -1993.

17.Четыркин Е.М., Васильева Н.Е. "Финансово-экономические расчеты: справочное пособие". -М.: Финансы и статистика. -1990.

18.Шабалин Е. "Рубль в недвижимости - тот же доллар". -Деловой мир. -1992. -18 августа.

20.Кирюшина Л. "В Новосибирске рождается первый ипотечный банк" // Росс.газета. -1992. -21 октября.

21.Беленький В. "Ипотека - проблемы и решения" // Финансовый бизнес. -1994. -№8.

22.Беленький В. "С ипотекой больше проблем, чем решений" /Деловой мир. -1994. -№83.

23.Бусов В.И. "Жить в долг-почетно" // Деловой мир. -1994. -22-28 августа.

24.Детков А. "Ассоциация ипотечных банков-год работы" // Деловой мир. -1995.

25.Евдокимов Ю. "Ипотека вне законаОшибка! Закладка не определена." // Экономика и жизнь. -1995. -№11.

26.Залесский В. "Зачем нужна ипотека" // Экономика и жизнь. -1992. -№34.

27.Заленкова Н.М. "Ипотека" // Деньги и кредит. -1992. -№11.

28.Маковский А., Задонский Г. "Скоро ли ипотека станет спутником жизниОшибка! Закладка не определена." // Деловая жизнь. -1993. -№8.

29.Малушина Н. "Три условия для ипотеки земли" // Экономика и жизнь. -1994. -№48.

30.Ипотека - финансирование будущего // Деловой мир. -1994. -23 декабря.

31.Оформление ипотеки // Город и горожане -.1994. -23 декабря.

32.Подсчитали... (МИАБ "Нижегородский кредит" подводит итоги работы за 1994г.) // Капитал. -1995. -№11.

33.Проскурякова Н. "Ипотека в России на рубеже столетий" // бизнес и банки. -1994. -№26-28.

34.Самарцев В.В., Воробьев А.Ю., Коннов С.Б. "На пути к широкому распространению ипотеки" // бизнес и банки. -1994. -№50.

35.Скочка М.Ю. "Проблемы ипотечного кредитования" // Финансовый бизнес. -1994. -№10.

36.Стюньков В.П. "Ипотечное кредитование: организационные аспекты" // Деньги и кредит. -1994. -№8.

37.Фияксель Э. "От жилищного займа - к ипотеке" // Капитал. -1995. -№12.

39.Красноглазов П.П. "Земля: экономическая оценка, купля продажа". -М.:1991г.

40.Красноглазов П.П. "Недвижимость: оценка, аренда, купля продажа". -М.:1992г.

41.Гамидов Г.М. "Банковское и кредитное дело" // Банки и биржи. -М.: "ЮНИТИ" 1994.

42.Академия народного хозяйства при правительстве РФ // Кредиты и инвестиции. -М.: "ПРИОР". -1994

51.Основы гражданского законодательства Союза ССР и Республик.

Описание предмета: «Банковское и биржевое дело»

Целью преподавания дисциплины «Банковское и биржевое дело» является изучение основ теории и практики современного банковского дела, организации кредитно - финансового обслуживания клиентов коммерческими банками.

Основные задачи курса: - раскрыть сущность банковской деятельности и структуры банковской системы России; - показать сущность и специфику банка как коммерческой организации, его место и роль в финансово - кредитной системе; - раскрыть содержание и технологию основных банковских операций; - дать представление об основных банковских документах и порядке их составления.

И вот это: Сайт Университета Натальи Нестеровой Дисциплина «Банковское и биржевое дело» рассматривает основополагающие вопросы теории и практики функционирования и организации рационального управления банковской системой и коммерческими банками в условиях современной России.

Цель изучения дисциплины «Банковское и биржевое дело»: сформировать у студентов научно обоснованные представления о природе кредитных организаций, вообще, и банков, в частности, о банковской системе и закономерностях ее развития и функционирования, в том числе об основах эффективного взаимодействия производственного предприятия (организации) и коммерческого банка, представления о механизмах управления банковской деятельностью, послужить фундаментом для последующего более углубленного изучения ими различных сторон реальной деятельности банков, проблем дальнейшего развития отечественной банковской системы и путей их решения.

Задачи изучения дисциплины «Банковское и биржевое дело»: исходя из указанной выше цели, при изучении данного курса решаются следующие основные задачи.

1. Формирование у студентов четкого понимания экономической природы, специфических особенностей коммерческих банков как хозяйствующих субъектов, которые существенно отличают их от производственных предприятий и нефинансовых организаций, а также от небанковских кредитных организаций.

2. Изучение важнейших аспектов и специфики организации внешнего и внутреннего управления коммерческими банками в связи с природой и характером выполняемых ими операций.

3. Ознакомление студентов с механизмами централизованного регулирования банковской деятельности.

В программе курса рассматриваются российское банковское законодательство и нормативные акты Банка России.

Особое внимание уделяется формированию понимания студентами сущности и значения экономических нормативов деятельности коммерческих банков, устанавливаемых для них Банком России. От того, насколько будет развито это понимание, зависят, в частности, возможности менеджеров банков рационально и эффективно организовать внутрибанковское управление и менеджера предприятия (организации) - оценивать реальное финансовое состояние банка, своевременно получать и грамотно интерпретировать необходимую информацию об имеющихся у банка проблемах.

4. Обучение студентов основам анализа работы коммерческого банка.

Прослушав курс, студенты должны: ЗНАТЬ: - Структуру современной банковской системы РФ; сущность, функции и принципы деятельности коммерческих банков, их классификацию; операции по формированию и размещению ресурсов банка (пассивные и активные операции).

- Структуру и основные элементы банковского законодательства РФ; законодательные основы деятельности банка, основные нормативные документы ЦБР, регламентирующие банковскую деятельность.

- Функции и задачи Центрального банка РФ; инструменты, используемые ЦБР при проведении денежно-кредитной политики.

- Организационные основы деятельности коммерческого банка.

- Действующие экономические нормативы банковской деятельности, установленные ЦБР.

- Принципы организации и инструменты безналичных расчетов.

- Сущность и классификацию банковских рисков.

- Способы антикризисного управления банком.

УМЕТЬ: - Получать и грамотно интерпретировать информацию, как об отдельном коммерческом банке, так и банковской системе РФ в целом.

- Оценивать реальное финансовое состояние банка.

- Аргументированно оценивать политику, проводимую ЦБР на денежном рынке и ее влияние на реальный сектор экономики.

ИМЕТЬ НАВЫКИ: - По способам управления ликвидностью банка и банковскими рисками.

- По анализу финансовой деятельности банка.

- При работе с монографической литературой, а также с нормативными документами ЦБР.

По курсу предусмотрено чтение лекций и проведение семинарских занятий.

Студенты также должны написать реферат и по итогам изучения дисциплины сдать экзамен.

http://www.nesterova.ru/univer/univer_ek2_12.shtml

Внимание!

Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.

Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.