Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

При приобретении в собственность квартиры, к которой имеют отношение несовершеннолетние, покупатель может столкнуться с рядом проблем. Несовершеннолетние считаются «причастными» к совершению сделок с жильем в случае, если:

- жилое помещение приватизировано и дети включены в договор передачи жилья в собственность;

- жилое помещение приватизировано, но дети не включены в соответствующие документы, однако на момент приватизации имели равные с собственником права. (При этом на момент совершения сделки дети могут уже не проживать в данном жилом помещении. Например, в квартире была прописана семья: мать, отец и несовершеннолетний ребенок. Когда началась приватизация, взрослые члены семьи приватизировали квартиру на свое имя. Через два года родители развелись, и мать с ребенком переехали жить к своим родственникам. Решив продать свою квартиру, бывшие супруги обязаны получить согласие органов опеки и попечительства.);

- дети включены в число собственников по договору купли-продажи, мены, дарения или являются единственными собственниками, то есть договор оформлен на их имя;

- ребенок является наследником (или одним из наследников) жилого помещения, о чем имеется соответствующее свидетельство. (Например, квартира принадлежала на основании договора купли-продажи гражданину М. После его смерти наследниками по закону стали его родители и несовершеннолетний сын, проживающие в другом месте. В этом случае будет выдано свидетельство о праве на наследство в равных долях на этих трех человек. Решив продать квартиру, наследники также не смогут обойтись без согласия органов опеки и попечительства. Диалогично решается вопрос и с наследством по завещанию. Например, собственницей квартиры является гражданка Н. Квартира завещана на имя ее несовершеннолетней внучки. После ее смерти внучка становится собственницей квартиры.) Для того чтобы совершить сделку с этой квартирой, понадобится согласие органов опеки и попечительства;

- ребенок нигде не фигурирует в качестве собственника, но зарегистрирован в данном жилом помещении (при этом неважно, зарегистрирован ли он один, например в случае смерти родственников, или с другими членами семьи). (Например, супруги Д купили квартиру, а через какое-то время у них родился ребенок, который и был зарегистрирован на данной жилплощади. В этом случае для совершения дальнейших сделок с этой квартирой потребуется согласие органов опеки и попечительства. Другой пример. В квартире зарегистрированы бабушка и несовершеннолетний внук. Собственницей квартиры является бабушка. Она умирает. Наследником является ее сын (отец ребенка). В этом случае, хотя внук и не является наследником, для того, чтобы распорядиться квартирой, также потребуется согласие органов опеки и попечительства.);

- ребенок не зарегистрирован в жилом помещении, однако постоянно в нем проживает и не имеет никакого другого жилья.

При совершении всех сделок с недвижимостью (в том числе и купли-продажи) с участием несовершеннолетних обязательным условием является согласие органов опеки и попечительства районной управы (ст. 37 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Каково может быть участие органов опеки и попечительства в судьбе «неблагополучных» детей?

Всех несовершеннолетних можно условно разделить на две группы: дети из благополучных семей, проживающие с родителями, и дети, обитающие в приемниках, детдомах, не имеющие родителей и т. д. Дети второй группы относятся к категории «неблагополучных» и находятся под опекой соответствующих органов.

Если мать и отец у ребенка есть, но злоупотребляют алкоголем или по каким-либо другим причинам ребенком не занимаются и ребенок подолгу находится в спецприемнике, органы опеки и попечительства обычно ставят перед судом вопрос о лишении их родительских прав. Но до момента лишения родительских прав они обладают этими правами в полном объеме. А это значит, что они вправе совершать любые сделки в интересах собственного ребенка, и органы опеки и попечительства не вправе вмешиваться в дела родителей.

Если один из родителей ребенка умер, а другой воспитанием ребенка не занимается, над ребенком устанавливается опека (ст. 31 ГК РФ). Но оформление опеки над ребенком - процесс довольно долгий, иногда на это уходит около года. В этот промежуток времени очень часто появляются «дальние родственники» ребенка, которые оперативно сбывают его имущество.

Органы опеки об этом в известность не ставятся. Конечно, если в действиях «родственников» содержался криминал, назначенный впоследствии опекун начнет хлопотать об имуществе ребенка (в том числе и о квартире) и обязательно обратится в органы опеки и попечительства, а те, в свою очередь, либо в суд, либо в прокуратуру. В результате этого человек, купивший квартиру, принадлежавшую ранее (хотя бы на правах пользователя) ребенку, потеряет ее без всякой компенсации.

Если над ребенком назначена опека, в отношении него вступают в действие гл. 20 СК РФ «Опека и попечительство над детьми» и ст. 31-40 ГК РФ. Это значит, что согласие на совершение сделок с имуществом (в том числе недвижимым) подопечного опекуна и органов опеки и попечительства обязательно. Иногда опекуны стремятся «заработать» на имуществе подопечного и продают квартиру, сознательно не получая согласия органов опеки и попечительства. В этом случае, защищая интересы опекаемого, органы опеки предъявляют к незадачливому покупателю иск о признании сделки купли-продажи недействительной и возвращают квартиру ребенку.

Как оформляется согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки с жилым помешением с участием несовершеннолетних?

Согласие органов опеки и попечительства представляет собой постановление главы органа местного самоуправления. В том случае, когда законами субъектов Российской Федерации осуществление функций по опеке и попечительству возложено на конкретные муниципальные органы управления образованием, согласие на совершение сделок может быть дано их руководством. Другие лица вправе совершать такие действия лишь в том случае, когда они уполномочены на то компетентными органами (ст. 53 ГК РФ, п. 2 ст. 121 СК РФ).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетних. Их разрешение на сделку выдается по заявлению законного представителя ребенка. В заявлении должны быть указаны адрес, по которому выбывает ребенок, и данные о жилплощади, получаемой (приобретаемой) им взамен. В некоторых случаях органы опеки и попечительства выдают разрешение на отчуждение жилых помещений, принадлежащих детям, при условии приобретения для них другого жилого помещения равной площади. Обычно такое разрешение выдается с указанием срока приобретения для ребенка другой собственности (квартиры или дома). Если в течение указанного срока для несовершеннолетнего не будет приобретена соответствующая жилая площадь, то такое разрешение считается недействительным.

В любом случае необходима тщательная текстуальная проверка разрешения органа опеки и попечительства. В одном из дел иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным основывался на том, что орган опеки и попечительства выдал разрешение на продажу квартиры, в которой были прописаны двое несовершеннолетних детей, и покупку другой, конкретно названной, квартиры в Москве. После продажи квартиры продавец купил другую, но не ту, на покупку которой было выдано разрешение, и не в Москве, а в Серпухове (Московская область). По жалобе бывшего мужа - продавца квартиры именно на этом основании прокуратурой был предъявлен иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

В другом случае разрешение было подписано ненадлежащим лицом (не супрефекгом, а его заместителем), что также явилось основанием для иска о признании сделки недействительной.

В каких случаях при сделках с участием несовершеннолетних согласие органов опеки и попечительства не требуется?

Согласие органов опеки и попечительства не требуется, если в сделке участвуют следующие категории несовершеннолетних:

- лица, вступившие в брак до достижения восемнадцатилетнего возраста и приобретшие дееспособность в полном объеме с момента вступления в брак (ст. 21 ГК РФ);

- лица, достигшие 16 лет, работающие по трудовому контракту и объявленные полностью дееспособными с согласия родителей, а при отсутствии такого согласия - по решению суда (эмансипация) (ст. 27 ГК РФ).

Такие лица могут быть сторонами в договоре, то есть самостоятельно совершать сделки по отчуждению жилых помещений. При этом полная дееспособность должна быть подтверждена свидетельством о заключении брака или решением органов опеки и попечительства либо решением суда.

Каковы особенности сделок с жилыми помещениями, в которых зарегистрированы несовершеннолетние?

Одним из больных вопросов судебной практики по жилищным делам является проблема выписки бывших собственников из жилого помещения. В Москве для решения этой проблемы заключение договоров отчуждения поставлено в прямую зависимость от выписки прописанных в ней граждан. Введено понятие группы риска, куда относятся и несовершеннолетние. Регистрация сделок по отчуждению жилых помещений граждан должна производиться департаментом муниципального жилья только после их выписки с отчуждаемой жилой площади на другое место жительства (Распоряжение мэра г. Москвы от 26. 05. 94 г. «О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений»). Так что, прежде чем продавать квартиру, где прописаны несовершеннолетние, нужно подумать о том, куда их выписать.

Приведем пример. В московской квартире, приобретенной по договору купли-продажи, зарегистрирована семья: отец, мать и несовершеннолетний ребенок. Родители решили продать квартиру, чтобы купить с доплатой большую по площади. Прежде чем совершить подобную сделку, ребенка вместе с одним из родителей перепрописывают к бабушке в приватизированную 2-комнатную квартиру общей площадью 54 м2, где она проживает одна.

В этом случае для совершения сделки не потребуется согласия органов опеки и попечительства, кроме того, департамент муниципального жилья сделку зарегистрирует беспрепятственно.

Существуют ли ограничения по совершению сделок с жилыми помещениями с участием несовершеннолетних?

Следует иметь в виду, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники (к ним логично отнести родителей и детей) не вправе совершать с подопечными сделки по отчуждению жилых помещений, за исключением передачи жилых помещений подопечному в качестве дара (ст. 37 ГК РФ).

В каких случаях сделки с жилыми помешениями с участием несовершеннолетних признаются недействительными?

Сделки по отчуждению жилого помещения, в котором были прописаны или собственниками которого являлись несовершеннолетние, совершенные без согласия органов опеки и попечительства, признаются недействительными как сделки, совершенные с нарушением требований закона (ст. 37, 168, 175 ГК РФ). Решение суда в таких случаях практически предопределено, особенно если в результате сделки ухудшились жилищные условия несовершеннолетних. Для того чтобы такая сделка была признана недействительной, нужно подать в суд исковое заявление.

Отметим, что большинство случаев признания договоров купли-продажи квартир недействительными связаны именно с отсутствием разрешения органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой проживают несовершеннолетние дети.

Кто имеет право подать в суд иск о признании сделки с жилым помещением недействительной?

Если договор отчуждения жилого помещения, в котором проживали или были зарегистрированы несовершеннолетние, был заключен без разрешения органов опеки и попечительства, иск о признании такого договора недействительным может подать продавец жилого помещения, другие родственники детей либо прокуратура. Большинство таких дел разрешается в пользу истца. Однако, если орган опеки и попечительства в суде одобрит сделку, она будет считаться действительной.

Какие обстоятельства, связанные с нарушением прав несовершеннолетних, могут стать основанием для признания договоров отчуждения жилых помещений недействительными?

Если лицо, продавшее (подарившее, обменявшее) квартиру, где проживали или были зарегистрированы несовершеннолетние, без согласия органов опеки и попечительства, подает в суд исковое заявление о том, что интересы его ребенка нарушены, в результате чего ребенок не имеет жилья либо жилищные условия последнего существенно ухудшились, суд признает данный договор недействительным. Если указанная квартира уже перепродана другим лицам или с ней совершались какие-то другие сделки, то недействительными признаются и все последующие договоры. Наибольший ущерб в этом случае терпит последний покупатель, так как в качестве цены жилого помещения обычно указывается сумма, приблизительно равная оценке БТИ, что существенно ниже рыночной стоимости квартиры, и при признании договора недействительным не сможет получить обратно реально уплаченные деньги.

Надо отметить, что права детей могут быть нарушены не толькскпри купле-продаже жилого помещения, но и на этапе приватизации. Так, в Москве Департамент муниципального жилья при проведении приватизации не всегда учитывает, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами его семьи, наряду с совершеннолетними жильцами вправе стать участниками общей собственности на это помещение, и отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности возможен только при наличии разрешения органов опеки и попечительства. При этом, как уже отмечалось выше, несовершеннолетние на момент совершения сделки могут уже не проживать в данном жилом помещении, главное, что на момент приватизации они имели равные с совершеннолетними членами семьи права на жилое помещение. Таким образом, довольно часто возникают дела о признании сделок с жилыми помещениями недействительными на том основании, что при приватизации квартир были нарушены права несовершеннолетних на участие в приватизации. Суды в таких случаях, как правило, выносят решение о признании приватизации недействительной, соответственно признаются недействительными и все последующие договоры относительно данного жилого помещения.

Поэтому так важно тщательно проверить законность совершения сделки с квартирой, к которой имеют отношение несовершеннолетние, прежде всего в интересах покупателя этой квартиры, причем желательно изучить не только документы, подтверждающие право собственности на эту квартиру, но и проследить всю историю отчуждения, начиная с приватизации.

Что следует выяснить покупателю квартиры, к которой имеют отношение несовершеннолетние, прежле чем заключать договор купли-продажи?

Как видим, во всех случаях, когда в квартире, предложенной на продажу, проживает ребенок, так или иначе приходится сталкиваться с органами опеки и попечительства. Поэтому, прежде чем оформить договор купли-продажи, покупателю следует выяснить целый ряд вопросов.

Если в семье, продающей квартиру, есть ребенок и он прописан в квартире, следует сразу же обратиться в органы опеки и попечительства и узнать, не стоит ли семья на учете. Если не стоит, то для отчуждения квартиры вполне достаточно письменного согласия обоих родителей, одобренного органами опеки и попечительства.

Сам по себе факт того, что семья неблагополучна и поставлена на учет в органах опеки и попечительства, не есть основание для отказа от сделки, но детально разобраться в юридическом статусе ребенка в этом случае просто необходимо.

Если над ребенком не оформлена опека, вопросы купли-продажи жилья формально решают родители. Однако согласие родителей в такой ситуации мало что значит. В любом случае потребуется согласие органов опеки и попечительства. А оно едва ли будет получено. Ведь ситуация легко прогнозируется: если родители будут лишены родительских прав, ответственность за данное разрешение продать квартиру будут нести именно органы опеки, на попечении которых останется ребенок.

Кроме того, заключенный договор впоследствии может быть расторгнут по иску прокурора. Поэтому от покупки такого жилья лучше все-таки отказаться.

Не стоит верить продавцам - «дальним родственникам» ребенка, которые говорят, что проблемы с органами опеки и попечительства они решат. Подделать разрешение действительно легко, но в суде с его помощью купленную квартиру не отстоять.

Если в отношении ребенка оформлена опека и назначен опекун, для отчуждения квартиры вполне достаточно согласия опекуна ребенка, одобренного органами опеки и попечительства. Опасность для покупателя в этом случае может заключаться в том, что продавцы скроют от покупателя факт назначения опеки над ребенком и предъявят ему уже недействительное разрешение на продажу квартиры, подписанное родителями, лишенными родительских прав. Это еще раз подтверждает необходимость получения всей информации о квартире непосредственно в органах опеки и попечительства.

Признание договоров купли-продажи квартиры недействительными

В каких случаях договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным?

Договор купли-продажи может быть признан недействительным только по решению суда. Это может произойти в случаях, если:

- договор не соответствует закону и иным правовым актам;

- сделка купли-продажи является мнимой (то есть заключенной для вида, без намерения создать юридические последствия) или притворной (то есть совершенной с целью прикрыть другую сделку, например когда вместо договора дарения оформляется договор купли-продажи);

- продавец или покупатель признаны недееспособными;

- одна из сторон договора - несовершеннолетний, не достигший возраста 18 лет;

- продавец или покупатель ограничены судом в дееспособности;

- договор купли-продажи заключен гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими;

- договор заключен под влиянием обмана, заблуждения, угрозы, злонамеренного соглашения представителей одной стороны с другой стороной или в результате стечения тяжелых обстоятельств (ст. 166-179 ГК РФ);

- при заключении договора купли-продажи квартиры нарушены права несовершеннолетних детей. (О случаях мошенничества и преднамеренного создания оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительным см. главу «Как обезопасить себя от мошенников на рынке жилья».)

Какие нарушения при приватизации квартиры могут стать основанием для признания договора купли-продажи квартиры недействительным?

Как было сказано выше, признание недействительным договора передачи квартиры в собственность (договора приватизации) влечет за собой признание недействительными всех последующих договоров отчуждения этой квартиры. Договор приватизации может быть признан недействительным в том случае, если в него не были включены лица, имевшие право на участие в приватизации данной квартиры. Чаще всего это лица, которые были выписаны из квартиры временно. Например, гражданин был выписан из квартиры в связи с призывом в армию либо выездом на учебу в другой город. По жилищному законодательству такой гражданин имеет полное право на жилье, в котором он был прописан ранее и из которого выписался временно. Это лицо имеет право и на участие в приватизации жилья. Договор приватизации квартиры, в которой такой гражданин был прописан, заключенный без его участия, может быть признан недействительным. Соответственно договор купли-продажи такой квартиры признается недействительным.

Кроме чисто криминальных случаев встречаются договоры, которые в бытовом смысле, несомненно, являются мошенничеством, однако признать их недействительными по закону довольно трудно.

Признание недействительными договоров купли-продажи жилых помещений, совершенных под влиянием обмана, может производиться по такому основанию, как заблуждение, имеющее существенное значение, поскольку доказать сам факт мошенничества далеко не всегда удается.

Особенно часто такого рода договоры заключаются пожилыми людьми, которые могут подписать документ, не читая его, если им кажется, что человек, представивший данный документ, достоин доверия. Факт такого мошенничества чрезвычайно трудно доказать, так как в этом случае обычно выбирается частный нотариус, отличающийся неразборчивостью, который в дальнейшем, естественно, будет отрицать какие-либо нарушения со своей стороны.

Каковы последствия признания договора купли-продажи недействительным?

Согласно судебной статистике около 70 % исков о признании договоров купли-продажи квартир признаются недействительными. Это значит, что стороны (продавец и покупатель) возвращаются в первоначальное положение и каждая из них обязана возвратить другой все полученное по сделке. Покупатель возвращает квартиру, а продавец - те деньги, которые он получил в качестве платы за квартиру. При этом суд может взыскать лишь ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи (как правило, значительно меньшую, чем на самом деле была уплачена).

Естественно, пострадавшей стороной здесь является покупатель. Его положение особенно усугубляется, если судом признается недействительным предыдущий договор купли-продажи, по которому данная квартира перешла в собственность продавца или предыдущего собственника, либо признается недействительным первоначальный договор передачи квартиры в собственность. В этом случае признаются недействительными все последующие договоры.

Новые формы приобретения жилья

На сегодняшний момент существует много способов решения жилищных проблем и улучшений своих жилищных условий. В этом разделе будут рассмотрены наиболее часто применяемые из них.

Покупка жилья в новостройках

В настоящее время даже далекие от риэлторского бизнеса граждане знают, что рынок жилья делится на первичный и вторичный. К вторичному относятся квартиры, которые уже имеют хозяев, к первичному - новые квартиры.

Каковы преимущества покупки квартиры в новостройках?

К таким преимуществам относятся:

- относительно низкая цена (70-90 % от стоимости аналогичного жилья на вторичном рынке);

- «юридическая чистота» квартиры (такие квартиры не имеют никакой предыстории - у них не было других собственников, с ними никогда не совершали сделок и, разумеется, никто на такой площади не мог быть прописан, покупатель квартиры - в доме-новостройке становится ее первым собственником и, следовательно, застрахован от проблем, связанных с претензиями к нему бывших хозяев квартиры).

Каковы недостатки покупки квартиры в новостройках?

К недостаткам покупки квартиры в новостройках относятся:

- сложная и более долгая процедура оформления в собственность (в отличие от обычного договора купли-продажи, который может быть оформлен и зарегистрирован за 1-2 дня, оформление договора передачи, на основании которого приобретается право собственности на квартиры в домах-новостройках, может занять около 1,5 месяцев);

- риск (хотя и минимальный) быть обманутым при покупке квартиры в строящихся домах;

- расположение квартиры (как правило, в удаленных районах без развитой инфраструктуры, без телефона);

- отсутствие отделки (что требует вложения дополнительных средств).

Кто занимается продажей квартир на первичном рынке?

В настоящий момент продажей квартир в новостройках занимается большое количество так называемых хозяйствующих субъектов (физических и юридических лиц). К ним относятся:

- хозяева квартир без отделки (Этот сегмент рынка является «пограничным» между первичным и вторичным.

Граждане либо получили муниципальное жилье, либо вступили в ЖСК, или воспользовались субсидией, либо купили квартиру ранее. Ремонт и внутреннюю отделку они не делали, а решили заработать, выгодно перепродав имеющееся жилье. При этом цена на квартиру явно завышена, но ее можно снизить при торге.);

- фирмы - уполномоченные муниципальных властей (Эти организации продают квартиры в новостройках по договору с местной администрацией (в рекламе они называются «уполномоченные риэлтеры» или «дилеры»). Для Москвы этот список постоянно обновляется, сейчас уполномоченными являются более 38 фирм. Приобретение новостроек у дилеров наиболее надежно (договор заключается напрямую между покупателем и правительством), однако цены выше, чем у других участников первичного рынка.);

- строительные и девелоперские организации (Это либо предприятия стройкомплекса города (государственные или акционерные), либо частные девелоперские фирмы, возводящие и продающие жилье. Обратившись в любую из подобных организаций официально, покупатель может приобрести в собственность жилье примерно за 82-87 % от его рыночной стоимости. При соответствующей договоренности с руководителями соответствующего уровня - управляющим, главным инженером, коммерческим директором - можно формально купить квартиру по себестоимости строительства и доплатить лично начальнику, что в сумме обойдется в 76-82 %.);.

- организации-взаимозачетники (Это предприятия, с которыми муниципальные власти рассчитываются построенными квартирами по бартеру (взаимозачету). Среди них есть и гиганты типа «Мосэнерго», «Мосгаза», и строительные организации, и мелкие коммерческие фирмы, которые выполняли работы по благоустройству города (например, ремонтировали дороги и сажали деревья), и т. д. Оформленные в собственность квартиры «взанмозачетники» стараются побыстрее реализовать, потому что остро нуждаются в оборотных средствах.);

- посредники (К ним относятся любые коммерческие фирмы, в том числе и лицензированные риэлторские, которые заключили договор поручения со строителями или взаимозачетниками и занимаются реализацией принадлежащих последним квартир, имея с этого 3-7 % комиссионных.).

Механизм оформления в собственность квартиры в доме-новостройке?

Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке проходит поэтапно. Рассмотрим такой наиболее распространенный и выгодный вариант, как покупка квартиры в новостройке с помощью фирмы, уполномоченной на это Правительством Москвы.

Клиент обращается в одну из фирм, перечисленных выше, просматривает все заинтересовавшие его квартиры, которые имеются в наличии, и выбирает наиболее для себя подходящую. Затем между покупателем и фирмой заключается договор об оказании риэлторских услуг, в котором фирма принимает на себя обязательства по оформлению в собственность клиента выбранной им квартиры. Покупатель уплачивает фирме комиссионное вознаграждение за оказание риэлторских услуг в размере приблизительно 34 % стоимости квартиры. Таким образом, у покупателя на руках на данном этапе имеется договор об оказании риэлторских услуг и документ, подтверждающий оплату комиссионного вознаграждения (чек или квитанция об оплате). На заключение такого договора обычно уходит один день.

Следующий этап оформления - подписание договора уступки права требования. Этот договор заключается между покупателем и той организацией, которая строила дом либо финансировала его строительство, или же занималась организацией строительных работ.

В зависимости от выполненных ею функций, в договоре она значится как инвестор, заказчик или подрядчик. Однако чаще всего стороной в договоре выступает Правительство Москвы, поскольку именно на основании его постановления выделяется земельный участок для строительства.

Схема здесь такова. Правительство Москвы дает разрешение на строительство дома. Существует инвестор - организация, финансирующая строительство дома. Две эти организации заключают инвестиционный контракт с заказчиком - организатором строительных работ. Между заказчиком и подрядчиком (организацией, непосредственно ведущей строительство дома) заключается договор подряда.

Все вышеуказанные структуры принимают участие в строительстве дома и имеют право на часть построенных квартир, а следовательно, могут уступить свои права на них другому лицу - покупателю квартиры (отсюда и название «договор уступки права требования»). Однако непосредственно эти структуры подбором покупателей и реализацией квартир не занимаются. Они заключают с риэлторской фирмой договор поручения, на основании которого фирма реализует эти квартиры, а точнее, права на них. При обращении в фирму покупатель имеет право ознакомиться с этим договором, а также с инвестиционным контрактом.

На этом этапе производится полный денежный расчет с покупателем. Деньги перечисляются на расчетный счет организации, уступившей права на квартиру. Этот этап подготовки договора, его подписания и денежных расчетов занимает в среднем 5-7 дней.

Право собственности на квартиру оформляется договором передачи, одной стороной которого является покупатель, а другой - Комитет муниципального жилья г. Москвы. Другие организации, принимавшие участие в строительстве объекта, также упоминаются в договоре передачи, хотя и не являются сторонами договора.

Сотрудники риэлторской фирмы должны подготовить проект договора передачи, а также собрать все необходимые документы, являющиеся основанием для строительства дома, в котором находится квартира, и документы, подтверждающие факт его сдачи в эксплуатацию. Кроме того, требуется пакет документов, подтверждающих договорные отношения между инвестором, заказчиком и подрядчиком, а также выполнение обязательств каждой организацией, принявшей участие в строительстве дома.

После этого риэлторская фирма передает проект договора передачи и все необходимые для его подписания документы в Комитет муниципального жилья Правительства г. Москвы. В КМЖ осуществляется тщательная проверка всех представленных документов, после чего договор передачи подписывается одним из заместителей председателя КМЖ и ставится печать Комитета муниципального жилья. Срок рассмотрения документов и подписания договора передачи в КМЖ составляет 10 дней. По истечении этого срока договор передается риэлторской фирме. Далее сотрудники фирмы вызывают для подписания договора покупателя квартиры. На сегодняшний день такие договоры нотариально удостоверяются. После того как договор подписан обеими сторонами и нотариально удостоверен, он подлежит государственной регистрации в КМЖ. Для регистрации потребуется тот же пакет документов, что и для подписания договора в КМЖ, и, разумеется, сам договор передачи, подписанный обеими сторонами и нотариально удостоверенный. Продолжительность регистрации договора составляет около месяца, после чего он возвращается представителю фирмы. При регистрации на договоре проставляются реестровый номер, дата регистрации и печать КМЖ. Кроме договора передачи должно быть выдано свидетельство о праве собственности на жилище. Эти два документа и являются правоустанааливающими на квартиру. На этом оформление права собственности на жилье в доме-новостройке можно считать законченным, и вышеуказанные документы передаются сотрудниками фирмы собственнику квартиры.

Покупка жилья в строящихся домах

В настоящее время участие в долевом строительстве является достаточно распространенным способом приобретения жилья. Это объясняется тем, что приобретение недвижимости путем заключения договора на участие в долевом строительстве непосредственно с застройщиком обходится дешевле, чем покупка аналогичного жилья у фирмы-посредника. Различного рода финансовые или строительно-финансовые структуры привлекают средства населения для строительства жилых домов в обмен на обязательство предоставить по завершении строительства жилую площадь пропорционально внесенным денежным средствам.

Какой вид договора заключается между застройщиками и покупателем квартиры?

Вопрос о том, к какому виду обязательств относится заключаемый в данном случае договор, является спорным. С одной стороны, его легко можно отнести к договору купли-продажи жилья, поскольку инвестор-застройщик принимает обязательство передать в собственность гражданам в определенные сроки квартиру, а граждане при этом должны внести плату, равную стоимости предоставляемой жилой площади. С другой стороны, этот договор имеет признаки подрядного договора. Ведь инвестор-застройщик должен сначала построить дом, то есть выполнить определенные работы, а уже потом передать часть жилой площади внаем физическому лицу. Существует также мнение, что отношения между инвестором жилого дома и гражданами следует рассматривать как передачу финансовой структурой своих полномочий и обязательств физическим лицам. Но тогда непонятно, какие конкретно права и обязанности и перед кем передает инвестор физическим лицам.

В отдельных случаях договор между сторонами можно расценивать как договор о совместной деятельности. Однако следует иметь в виду, что стороны в совместной деятельности (которыми могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации) объединяют свои денежные средства для извлечения прибыли из будущего предмета своей совместной деятельности. Таким образом, получается, что, если стороны вкладывают деньги в строительство жилого дома, чтобы потом продать в нем жилую площадь и получить денежную выгоду для себя, условия их отношений подпадают под гл. 55 ГК РФ, а если граждане вкладывают свои денежные средства для увеличения жилой площади с целью проживания на ней, то отношения сторон не должны регламентироваться нормами, предусмотренными ГК РФ для договора о совместной деятельности.

В какой момент приобретается право собственности на квартиру во вновь построенном доме?

Право собственности на квартиру во вновь построенном доме граждане приобретают лишь с момента государственной регистрации договора о передаче жилой площади. Даже если инвестор-застройщик и гражданин выполнят свои обязательства по договору, то есть гражданин полностью рассчитается с инвестором, а инвестор предоставит гражданину квартиру согласно договору, право собственности на нее возникает у гражданина только после регистрации факта передачи ему квартиры.

Каковы особенности оформления покупки жилья в строящихся ломах в г. Москве?

Кроме регистрации передачи права на квартиру по действующим в г. Москве правилам регистрируемый договор подлежит нотариальному заверению.

Для этого нотариусу необходимо представить:

- акт государственной приемной комиссии о приемке дома в эксплуатацию;

- постановление Правительства г. Москвы о предоставлении в пользование земельного участка для строительства дома;

- распоряжение Департамента муниципального жилья г. Москвы о передаче площади гражданину согласно внесенной денежной сумме;

- документы, подтверждающие оплату квартиры и окончательный расчет инвестора за выполненные по строительству дома работы;

- справку БТИ, характеризующую квартиру (форма 11). Для государственной регистрации права собственности на квартиру необходимо представить:

- копии всех документов, необходимых для нотариального заверения договора;

- документ, удостоверяющий личность гражданина;

- договор об участии гражданина в финансировании строительства дома.

Каков порядок оформления передачи прав собственности на новую квартиру?

После приемки дома в эксплуатацию бюро технической инвентаризации производит обмер помещений этого дома и их паспортизацию. Далее вся информация о доме, по данным бюро, заносится в базу данных Департамента муниципального жилья, который и выдает распоряжение о передаче в собственность квартиры конкретному физическому лицу. И только потом, на основании этого распоряжения, осуществляется регистрация договора о передаче квартиры данному конкретному лицу.

Участие в строительстве жилья путем приобретения ценных бумаг

Участвовать в строительстве жилья можно и путем приобретения ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищных сертификатов, жилищных векселей и т. п.). Собственник жилищного сертификата, например, имеет право при соблюдении определенных в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента (юридического лица - заказчика на строительство жилья, осуществившего выпуск жилищных сертификатов) их погашения путем обмена на заключение договора купли-продажи жилых помещений (квартир), строительство которых финансировалось за счет средств, полученных от размещения (обращения) выпуска этих ценных бумаг или обязательств. При заключении договора купли-продажи квартиры эмитент обязан предоставить всю необходимую информацию о качестве жилого помещения в соответствии с требованиями Закона РФ от 07. 02. 92 г. «О защите прав потребителей».

Каким способом погашаются жилищные сертификаты?

Жилищные сертификаты погашаются путем:

- выкупа по первому требованию собственника жилищных сертификатов в течение 7 банковских дней с момента письменного обращения собственника жилищных сертификатов к эмитенту;

- предоставления владельцам жилищных сертификатов в собственность квартиры, свободной на момент погашения сертификатов, или письменного обязательства эмитента о передаче ему права собственности на любую свободную квартиру после завершения ее строительства (при условии предъявления к погашению необходимого количества жилищных сертификатов);

- обмена на жилищные сертификаты новой серии (только по соглашению с владельцами жилищных сертификатов, такая возможность погашения не может быть предусмотрена в проспекте эмиссии жилищного сертификата).

Не исключено, что два (или более) собственника жилищного сертификата потребуют заключить с эмитентом договор о приобретении одного и того же жилого помещения. В такой ситуации решение принимается в соответствии с очередностью подачи заявок.

Каков порядок завершения строительства и продажи жилых домов, находящихся в федеральной собственности?

Особый порядок передачи для завершения строительства и продажи установлен для незавершенных строительством жилых домов, находящихся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено из-за отсутствия в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета. Передача таких домов для завершения их строительства и продажи осуществляется первоначальным заказчиком объекта исключительно по результатам инвестиционных и коммерческих конкурсов.

В этих конкурсах могут принять участие как организации, так и физические лица - граждане, желающие приобрести в таких домах квартиры в собственность.

Какие существуют виды инвестиционных конкурсов?

Инвестиционный конкурс может быть открытым или закрытым. Участниками открытого инвестиционного конкурса выступают любые заинтересованные физические и юридические лица. При закрытом конкурсе круг участников определяется организатором конкурса.

Преимущественное право участия в закрытом инвестиционном конкурсе для завершения строительства объектов, первоначальными заказчиками которого были федеральные государственные предприятия, организации и учреждения, финансируемые из федерального бюджета, предоставляется, как правило, работникам этих предприятий, организаций и учреждений, а также нуждающимся в улучшении жилищных условий очередникам районов и городов, на территории которых расположены объекты, увольняемым в запас военнослужащим и вынужденным переселенцам.

Покупка квартиры в кредит

В настоящее время существует несколько вариантов (способов) покупки квартиры в кредит. Какой из них выбрать, решать самому будущему собственнику. При этом важно знать все условия и правовые последствия совершаемых действий. Указом Президента РФ от 10. 06. 94 г. «О жилищных кредитах» в целях оказания помощи гражданам в строительстве (реконструкции) и приобретении жилья установлено, что граждане Российской Федерации, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, получают безвозмездные субсидии на строительство и приобретение жилья в соответствии с Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 10. 12. 93 г. «Об утверждении Положения о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья», юридические лица и граждане Российской Федерации получают заемные средства для строительства (реконструкции) и приобретения жилья, а также обустройства земельных участков на коммерческой основе.

Вообще жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.

Условия получения компенсаций (субсидий), льготных кредитов, ссуд, кредитов под залог квартиры, отсрочки погашения ссуд, изъятия при неуплате заложенного имущества, индексации ежемесячных выплат с учетом уровня доходов семьи регулируются Правительством РФ и Банком России.

Описание предмета: «Гражданское право»

Литература

1. Мария Сорокина, Елена Зубова. Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста. – СПб.: Питер, 2008. – 192 с.
   
2. М.Сорокина. Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста. – М.: Книга по Требованию, 2008. – 192 с.
   
3. Под редакцией Кристиана Келина. Зарубежная недвижимость. Купля-продажа, аренда, передача по наследству и другие аспекты владения. – М.: Альпина Паблишер, 2011. – 822 с.
   
4. Г.В. Парусова. Секреты покупки и продажи квартиры без риска. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2012. – 192 с.
   
5. С.В. Николюкин. Купля-продажа товаров во внешнеторговом обороте. – М.: Юстицинформ, 2010. – 200 с.
   
6. Купля-продажа. Образцы правовых документов с комментариями. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2010. – 48 с.
   
7. М.Ю. Тихомиров. Аренда, наем и продажа жилых помещений. Комментарии и образцы документов. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2012. – 128 с.
   
8. Л.В. Тихомирова, М.Ю. Тихомиров. Купля-продажа жилых помещений. Комментарии, судебная практика, официальные разъяснения, образцы документов. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2012. – 48 с.
   
9. М.Ю. Тихомиров, Л.В. Тихомирова. Купля-продажа квартир и жилых домов. Комментарии, судебная практика, официальные разъяснения и образцы документов. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2012. – 48 с.
   
10. Н.Г. Беляева. Особенности рассмотрения дел с участием иностранных лиц в арбитражном суде. Практическое пособие. – М.: Норма, Инфра-М, 2012. – 192 с.
    
11. Любовь Янковская. Как правильно оформить договор купли-продажи. – М.: Рипол Классик, 2013. –  с.
    
12. Мешков М.В. Досудебное производство с участием несовершеннолетних: Учебное пособие. Мешков М.В. – М.: , 2015. –  с.
    
13. Купля-продажа земельных участков. Судебная практика, официальные разъяснения, образцы документов. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. – 64 с.
    
14. А.Л. Корнеев. Особенности совершения сделок с земельными участками. Учебное пособие. – М.: Городец, 2017. – 304 с.
    
15. М.Т. Саблин. Покупка квартиры в России. Техника подбора, юридической проверки и проведения сделки. – М.: Проспект, 2018. – 560 с.
    
16. Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа. – М.: АСТ, 2018. – 160 с.
    
17. А.Н. Чашин. Безопасное оформление сделок купли-продажи недвижимости. – М.: Дело и Сервис, 2012. – 64 с.
    

Образцы работ

Задайте свой вопрос по вашей проблеме

		Гладышева Марина Михайловна marina@studentochka.ru +7 911 822-56-12 с 9 до 21 ч. по Москве.

Внимание!

Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.

Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.