Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

ДРАНИШНИКОВА Вера Васильевна

На правах рукописи

Особенности и направления реформирования жилищной сферы крупного промышленного города

v

(на примере г. Новокузнецка)

Специальности:

08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (непроизводственная сфера)

08.00.04 - региональная экономика

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Кемерово- 1999

Работа выполнена в Сибирском государственном индустриальном университете на кафедре экономики и управления производством

Общая характеристика работы

Актуальность исследования. Преодоление системного кризиса экономики является главной задачей настоящего времени. Итоги проводимых в стране социально-экономических преобразований убедительно показали, что реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) играет значительную роль в решении этой задачи (в первую очередь в преодолении бюджетного кризиса). Однако, уже на первом этапе реформы жилищно-коммунального хозяйства, ведущей составляющей которого является жилищная сфера, выявился ряд весьма серьезных проблем. В большинстве городов России реформа не дала ожидаемых результатов, а в ряде крупных, с высоким промышленным потенциалом, даже обострила кризисные явления в жилищной сфере. Совокупность проблем обусловивших и усиливших кризис, связана с деформациями в данной сфере, сложившимися в старой системе, и ошибками, допущенными в ходе реформирования. До реформирования экономики исследованию причин кризиса в жилищной сфере практически не уделялось внимания. С началом экономических преобразований выявилась значимость этой области народного хозяйства, реформа ЖКХ превратилась в ключевой вопрос государственной политики. В связи с этим, Правительством был разработан и принят большой пакет законодательно-правовых актов, разработаны и реализуются целевые программы, концепция реформы ЖКХ РФ.

Проблемам реформирования отрасли и ее развития посвящены работы Е.Басина, О.Бессоновой, И.Бычковского, А.Дронова, Б.Зотова, Н.Косаревой, С.Крапчан, А.Копейкина, О.Ким, В.Лексина, В.Медикова, И.Минц, Е.Петровой М.Пинегиной, А.Пузанова, О.Пчелинцева, И.Стародубровской, Е Сабурова, С.Сиваева, Р.Страйка, А.Талонова, Д.Хомченко, Л.Чернышева, А.Шамузоварова, М.Шапиро, С.Шаталина, Е.Лсина.

Вместе с тем, в экономической литературе отсутствуют исследования влияния региональных и местных особенностей на ход реформ в жилищной сфере, недостаточно изучены причины возникновения ее кризиса.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является углубление и развитие теоретических и разработка практических подходов к реформированию жилищной сферы, позволяющие повысить

•эффективность ее работы.

Реализация этой цели осуществляется решением следующих задач:

• исследование социально-экономических предпосылок кризиса в жилищной сфере;

• анализ и оценка жилищной ситуации и первых результатов хода реформы в жилищной сфере России, региона, промышленного города;

• выявление особенностей реформирования жилищной сферы крупного промышленного города;

• обоснование взаимосвязи изменения структуры собственности в жилищном фонде, процесса формирования секторов и уровня жилищной обеспеченности;

• разработка основных элементов управленческой модели жилым фондом;

• разработка методических и практических рекомендаций по реформированию жилищной сферы крупного промышленного города.

Объектом исследования является жилищная сфера как важнейший элемент жизнеобеспечения населения.

Предметом исследования является система социально-экономических отношений и закономерности развития жилищной сферы.

Методологической и теоретической основой исследования служат труды отечественных и зарубежных ученых в области теории и практики реформирования экономики, жилищной сферы. В частности это работы А. Абалкина, О. Бессоновой, Н. Кесаревой, В. Лексина, В. Михайлова, О. Пчелинцева, Б. Рено, Р. Страйка, В. Сурнина, С. Шаталина, Р. Шнипера и др. Использованы законодательные и нормативные акты, программные документы, материалы конференций, совещаний и заседаний Правительства, Ассоциации сибирских и дальневосточных городов, материалы Управления Президента РФ по вопросам местного самоуправления, отчетные материалы работы жилищной сферы городов и регионов, справочные и методические ма-

териалы. В ходе исследований применялись системный подход, учет общего особенного и единичного в процессе реформирования, статистические методы обработки исходной информации, сравнительный анализ, экономико-математические методы. Научная новизна работы:

1. Разработаны новые теоретические подходы к исследованию сущности и причин кризиса в жилищной сфере.

2. Разработаны принципы построения модели реформирования жилищной сферы крупного промышленного города (системность; взаимодополнение системы государственного обеспечения и рынка жилья; учет специфики и местных особенностей развития жилищного фонда; учет интересов всех участников процесса реформирования; обеспечение финансовой доступности жилья и жилищных услуг).

3. Выявлены региональные и местные особенности развития жилищной сферы.

4. Разработаны принципы формирования секторов жилого фонда по формам собственности.

5. Разработаны механизмы реализации жилищной политики, направленные на повышение доступности жилья.

6. Усовершенствована система управления жилищным фондом.

7. Предложена новая классификация затрат по управлению и обслуживанию жилого фонда.

8. Разработана методика расчета дифференцированного тарифа

оплаты жилищных услуг.

Научная и практическая значимость работы заключается в том, что теоретические и практические подходы, положения, рекомендации, выводы, сформулированные в диссертации, могут быть использованы в качестве:

-  основы для дальнейших теоретических и прикладных исследований процесса развития жилищной сферы с учетом ее региональных и местных особенностей;

-  рекомендаций, методического материала по реформированию жилищной сферы представительным и исполнительным органам власти города;

-  учебно-методической базы при чтении лекций по дисциплине "Муниципальная жилищная политика".

Апробация работы.

Некоторые положения .диссертации внедрены в работу Новокузнецкого Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству и благоустройству (КЖКХБ). Результаты исследования докладывались на научно-практических конференциях международного, союзного, республиканского уровня, изложены в \Н опубликованных работах и обсуждались на семинарах в Сибирском государственном индустриальном университете .(СибГИУ), Новокузнецком филиале-институте Кемеровского государственного университета (НФИ КемГУ), депутатских слушаниях Городского Собрания, совещаниях КЖКХБ. Методологические и теоретические положения диссертации используются в курсе лекций «Муниципальная жилищная политика» в НФИ КемГУ.

Объем и структура работы.

Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, изложена на 217 страницах, содержит рисунков - 25, таблиц - 22, приложений - 6. Библиографический список использованной литературы содержит 123 источника.

Основное содержание работы

Во введении раскрывается актуальность, степень разработанности проблемы, формулируются цели и задачи диссертационного исследования Изложены методологические и теоретические основы, обоснована теоретическая и практическая значимость исследования.

В первой главе «Теоретические основы реформирования жилищной сферы» раскрывается научный потенциал исследуемой проблемы, рассматриваются предпосылки возникновения кризиса в жилищной сфере, зависимость между типом проводимой в стране жилищной политики и эффективностью решения жилищной проблемы, роль и место жилищной сферы в развитии крупного промышленного города, основные направления реформирования отрасли.

Существует несколько типов жилищной политики: «либерально-реформистский», «неоконсервативный» и «патерналистский» (отеческий).

Первые два подхода характерны для стран с рыночной экономикой. Патерналистский претворялся в социалистических странах. Особый его вариант «жилье - раздаток» направлен на господство государственной собственности в жилищной сфере и был характерен для СССР.

Исследование разных вариантов жилищной политики, осуществляемых в разное время в разных государствах, показало, что каждый вариант может быть эффективен лишь определенный период времени и для определенных социально-экономических условий. «Затяжное» применение какого-то одного варианта жилищной политики, направленного на всеобщий рынок или систему бесплатной раздачи жилья, неизбежно приводит к кризису в жилищной сфере. Подтверждают это и итоги проводимой в СССР в течении многих лет политики бесплатной раздачи жилья. Она обусловила «застывшую» структуру собственности с доминированием государственного сектора, не реагирующую на изменения социально-экономического состояния страны. Результатом такой политики явился абсолютный и хронический дефицит жилья на всех его ступенях (от дефицита количества жилищ до нехватки жилищ высокого качества); стагнация домостроения; снижение воспроизводст-

венной функции жилья; затратный механизм в отрасли; резкая региональная дифференциация по уровню жилищной обеспеченности. Исходя из этого, для преодоления кризиса необходим поиск динамического равновесия частного и государственного секторов. В данном случае под динамическим равновесием будем понимать такое подвижное равновесие, при котором в данных условиях возможности рынка будут достаточными для удовлетворения спроса платежеспособного населения, а институт раздатка - способным обеспечить потребности низкодоходного населения. Поэтому государственная жилищная политика должна быть гибкой, ситуативной, сочетать или чередовать активную социальную политику с мерами стимулирования частного сектора.

Рассматривая жилищный фонд с позиций его роли в экономике города, региона, страны, следует отметить, что в жилищном секторе реализуется порядка 30% воспроизведенного национального богатства, он обеспечивает 9-12% рабочих мест, еще 3-5% рабочих мест связаны с обслуживанием жилищного фонда. Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества. С развитием рыночных отношений это соотношение может увеличиваться до 40%. Функционирование жилищного фонда требует огромных средств. Его потребности составляют от 27 до 40 % средств городского бюджета. Жилищный рынок является наиболее развитым и значимым сегментом рынка недвижимости, без которого невозможно развитие рыночных отношений. Кроме того, развитие рынка жилья является мощным стимулом развития рынка труда, который в свою очередь оказывает влияние на развитие материальной сферы города, региона.

Жилищное строительство создает предпосылки для развития самого широкого спектра отраслей (производства стройматериалов, предметов потребления, коммунальных услуг и др.) Поэтому жилье, являясь структурообразующим благом, позволяет исправлять деформации в экономике регионов, городов и это одна из его основных функций в условиях переходного периода.

Пренебрежение значением жилищной сферы привело к тому, что радикальные экономические преобразования были начаты без изменений в

жилищно-коммунальном хозяйстве. Это негативно отразилось на реформах (затормозило перестройку рынка труда, усилило финансовую нестабильность и т. д.).

В концепции реформы ЖКХ определены пути реформирования, демонополизация и развитие конкурентной среды, обеспечение государственного регулирования и контроля, совершенствование системы управления ЖКХ, стимулирование создания товариществ собственников жилья, реформирование систем финансирования ЖКХ и оплаты жилья и коммунальных услуг.

Одним из ключевых направлений реформы является совершенствование системы управления. Преобладание в промышленных городах государственного жилищного фонда обусловило формирование многоуровневой, многозвенной системы управления с совмещенными функциями по владению, управлению и обслуживанию. Такая система вошла в противоречие с изменяющейся структурой собственности, рыночными механизмами. В концепции Правительства по реформированию жилищно-коммунального хозяйства предложена новая структура управления - служба заказчика. Классическая схема ее содержит три независимые структуры .-- собственника (муниципалитет), заказчика (служба заказчика) и подрядчика (ремонтно-эксплуатационные предприятия). Но, решая одни проблемы, эта новая управленческая структура создает другие: порождает еще больший монополизм; концентрация финансовых средств затрудняет их контроль; являясь муниципальным предприятием, служба заказчика тормозит развитие конкуренции; остаются совмещенными функции собственника и управления.

Значительная роль в концепции Правительства отведена реформированию системы оплаты жилья и коммунальных услуг. Предусматривается поэтапный переход отрасли на бездотационный режим работы до 2003 года. Повышение оплачиваемой населением доли затрат на жилищно-коммуналъные услуги может осуществляться за счет относительного снижения самих затрат. Дифференциацию разного по качеству и местоположению жилья в концепции предлагается

10

осуществлять при оплате за найм (на воспроизводство жилья). Однако, такой подход не позволяет учитывать различия в трудоемкости обслуживания. Кроме того, рыночные принципы хозяйствования, демонополизация, разделение функций по управлению и обслуживанию жилья, специализация подрядных организаций требуют выделения стоимости отдельных работ из общей стоимости всех работ по текущему функционированию жилищного фонда.

Исследование предпосылок кризиса, изучение трудов известных экономистов и специалистов, законодательных и нормативных актов. концепции реформирования ЖКХ и результатов первого этапа реформы позволили автору выявить ряд нерешенных проблем и с их учетом определить основные направления реформирования жилищной сферы города. В качестве базового подхода предлагается изменение структуры собственности, направленное на формирование оптимальной структуры секторов жилого фонда по формам собственности и формам предоставления жилья. Разработаны принципы формирования секторов, способствующие достижению наибольшей степени удовлетворения потребности в жилье. Даны определения секторов жилого фонда. Взвешенный подход к задаче формирования секторов жилого фонда, поиски оптимального их сочетания на разных этапах развития жилищного фонда должны стать основной составляющей жилищной политики на уровне города, региона.

В основе следующего ключевого направления реформы жилищной сферы выбрано совершенствование системы управления жилищным фондом. Мы полагаем, что в настоящих экономических условиях наиболее эффективны управляющие компании. Они позволяют разделить функции собственника, заказчика и подрядчика, способствуют формированию рынка жилищных и управленческих услуг. В работе уточнены понятия: жилищная услуга, рынок жилищных услуг, рынок управленческих услуг.

Совершенствование системы оплаты жилья, по мнению автора должно базироваться на дифференцированном подходе, позволяющем определить стоимость жилищных услуг в соответствии с их количеством и качеством. Кроме того, такой подход создает условия для

11

демонополизации ЖКХ, развития рынка жилищных и управленческих услуг.

Во второй главе «Тенденции развития жилищной сферы» дан

анализ жилищной ситуации в России, в Кемеровской области, в крупном промышленном городе, каким является Новокузнецк. Рассмотрены закономерности развития жилищной сферы, ход реформ, их общие черты и

особенности.

i

Период с 1991 - 1998 гг., как в целом по Российской Федерации, так и в Кемеровской области характеризуется ухудшением жилищной ситуации, еще большим углублением кризиса в жилищной сфере. Происходит децентрализация финансирования жилищного строительства, его объемы снизились повсеместно.

В процессе масштабной приватизации и изменения структуры инвестиций происходит динамичное изменение посекторной структуры жилого фонда. Ликвидировано господство государственной собственности. Ее доля сократилась в несколько раз и продолжает сокращаться в процессе передачи жилья в муниципальную собственность и приватизации. Частный сектор увеличился по России с 30% до 55%, по Кемеровской области с 12% до 57%, по Новокузнецку с 9% до 45%. Темпы институциональных изменений в жилищной сфере в Кемеровской области и г. Новокузнецке значительно выше средних темпов по России Характерной особенностью Кемеровской области и г. Новокузнецка является крайне высокая исходная доля ведомственного жилья - более 80%, тогда как по другим городам России она составляла не более 40 -45%'всего городского жилого фонда.

Процесс муниципализации в регионе в период 1995 - 1996 гг. шел очень интенсивно, особенно в городах с моноотраслевой специализацией (Прокопьевск. Новокузнецк) и без выделения финансирования и создания материальной базы. Это еще более углубило кризисное состояние жилищной сферы региона.

На первом этапе реформ в силу бюджетных ограничений администрации городов были вынуждены искать радикальные решения для вывода ЖКХ из кризиса. В итоге среди российских городов произошла

12

сильная дифференциация По направлениям, масштабам и темпам жилищной реформы. В pi'Hbix городах идет процесс формирования совершенно различных пра-цшов и структур управления жилищно-коммунальным хозяйством. Взамен высокоцентрализированной ведомственной управленч^кой вертикали формируются децентрализованные системы .-правления ЖКХ, различающиеся в зависимости от местных условий, i городах лидерах (Москве, Новгороде, Рязани и др.) сформированы структуры управления на основе разделения функций заказчика и подрядчика. Ос'пваясь единой в главном, эта модель имеет отличия в типе распреде;ения функций и определения юридического статуса (унитарное муниципальное предприятие или муниципальное учреждение).

Но в то же, время ^формирование ?лужбы заказчика не позволяет четко раз1раничить функции собственника » функции по управлению.

Отличительной особенностью дореформенной системы управления жилищным фондом г. Новокузнецка явилось наличие огромного числа собственников из-за крайне высокой доли ведомственного жилья. Каждый собственник сформировал свою' структуру управления своим жилищным фондом. При муниципализации было принято решение Администрацией города не «ломать» существующие структуры, а принять их в муниципальную собственность в том же «виде». Это привело, помимо существующей многоуровневости, к еще большей многозвенности и практически неуправляемости системы. Затраты на содержание такой системы в 1,5-2 раза больше, чем затраты на управление жилищным фондом в других городах. Вполне закономерно, что такая специфическая организационная структура управления жилфондом требует особого подхода при ее реформировании.

Проводимая в стране реформа системы оплаты жилищно-коммунальных услуг сведена лишь к увеличению ставок и тарифов. Стоимость оплаты жилья за период 1991-1998 гг. росла более низкими темпами, нежели уровень оплаты этих услуг населением. До начала реформ платежи населения в общих расходах составляли от 2 до 10%, но концу 1998 года их доля достигла 36-40%. По Кемеровской области доля

13

платежей населения в общих затратах на эксплуатацию жилфонда возросла в среднем по городам области до 43%, а в Новокузнецке до 46%.

Однако, реформа предполагает не только директивное повышение оплаты жилья, но и оценку ее экономической обоснованности. Обращает •на себя внимание значительный разрыв в тарифах по оплате жилья в городах. Анализ тарифов, выдаваемых за экономически обоснованные, показал, что даже в городах с аналогичными условиями они различаются порой в несколько раз. Главные причины - отсутствие единой методики расчета экономически обоснованного тарифа и различия в тарифной политике (ускоренного и замедленного роста тарифов оплаты жилья). Определение тарифа, выдаваемого за экономически обоснованный, в разных городах осуществляется по разным методикам, либо как определенный процент от фактических затрат, что искажает понятие «экономически обоснованный», не способствует снижению затрат, не обеспечивает их «прозрачности». В работе представлена характеристика и анализ применяемых в регионах и рекомендуемых методик расчета оплаты жилищных услуг.

Несмотря на то, что жилищный фойд неоднороден по своим техническим и потребительским характеристикам и, следовательно, трудоемкости, его обслуживания, за экономически обоснованный тариф принимается средняя по всему жилфонду себестоимость, к которой применяются дифференцирующие коэффициенты. Как правило, их 3 или 4 и они учитывают лишь наличие лифта, мусоропровода, ветхость жилья, его комфортность. Значимость интегральных параметров оценивается в интервале 1,2-0,5 достаточно условно и не позволяет достоверно определить затраты с учетом характеристик жилья. Расчеты и практика показали, что полная стоимость жилищных услуг домов различного качества существенно различается.

Такой подход не позволяет: (1) достоверно определить величину экономически обоснованного тарифа; (2) определить стоимость конкретной жилищной услуги с учетом ее качественных характеристик.

Эти недостатки порождают социальную несправедливость, несовершенство учета и планирования, невозможность определить

14

величину бюджетных дотаций, сдерживают формирование рынка жилищных услуг.

Анализ и оценка развития жилищной сферы страны, региона, города Новокузнецка позволяет сделать выводы:

1. Как система, жилищная сфера страны характеризуется общими тенденциями -- спадом ввода жилья, изменением его структуры (увеличивается ввод жилья за счет внебюджетных средств и средств индивидуальных застройщиков), изменением структуры жилищного фонда по формам собственности (увеличиваются частный и муниципальный секторы). Происходят изменения в системе управления жилищным фондом - формируются службы заказчика. Изменение принципов финансирования жилищной сферы привело к значительному росту ставок и тарифов оплаты жилья. Доля платежей населения в общих расходах на эксплуатацию жилфонда увеличилась с 2 - 10% до 30 -50%.

2. Обращаясь от общего, целого к частному - жилищной сфере крупного промышленного города, следует отметить специфику ее развития. Так, г. Новокузнецк имеет значительные деформации в экономике: очень развитую * промышленность и слабо развитую социальную сферу. Кроме того, высокий промышленный потенциал обусловил большой удельный вес ведомственного жилья. Это в свою очередь привело к большому числу предприятий - собственников жилья, формированию разных структур его управления и значительной неоднородности жилья по техническим и потребительским характеристикам. Приватизация предприятий обусловила практически одномоментный «сброс» ведомственного жилья в муниципальную собственность. Многократно увеличившийся муниципальный жилищный фонд значительно увеличил расходы бюджетных средств на его эксплуатацию. Все это усилило кризисные явления в жилищной сфере города. В связи с этим реформирование жилищной сферы необходимо проводить с учетом этих факторов, т. к. в противном случае реформы не только не принесут должного эффекта, но и превратятся в «бег на месте».

В третьей главе «Основные положения модели реформирования жилищной сферы крупного промышленного города» изложены

is :

основные положения концептуальной модели реформирования жилищной сферы городов с высоким промышленным потенциалом. Разработаны принципы ее построения. Описаны интересы всех участников процесса реформирования - органов власти, собственников жилфонда (муниципалитетов, товариществ, населения и др.). Продуктом жизнедеятельности такой модели могут быть муниципальные программы реформирования ЖКХ, программы жилищного строительства, новые системы управления ЖКХ, концепция тарифной политики, рекомендации и методики.

В качестве базового положения модели в диссертационной работе предлагается изменение структуры собственности на жилье направленное на формирование оптимальной посекторной структуры жилого фонда, способной удовлетворять потребность в жилье всех слоев населения на определенный период.

Изменение структуры собственности происходит в трёх компонентах: муниципализация, приватизация и изменение в структуре инвестиций. Наиболее динамичный в настоящее время процесс изменения структуры ввода жилья посредством изменения структуры инвестиций. Особое значение при этом приобретают вопросы прогнозирования потребности и спроса на жильё, объёмов и структуры его строительства. Прогнозирование спроса в диссертационной работе осуществляется на базе прогнозирования демографической ситуации (осуществляемого с помощью моделирования), анализа и оценки жилищной обеспеченности, сбалансированности структуры жилищного фонда и структуры семей, определении и учете жилищных предпочтений.

Применение различных, -чаще смешанных схем финансирования строительства жилья, предложенных в работе, включает механизм перераспределения жилья, взаимодействия государственного института распределения с рынком жилья. Это позволяет решать задачу финансовой доступности жилья. На базе анализа финансовых возможностей, выбора схем финансирования, согласованного спроса разрабатывается программа финансирования. Заключительным этапом является определение структуры строительства по формам собственности и формирование секторов по формам предоставления жилья.

16

Сектор найма формируется из государственного и муниципального жилья и обеспечивает потребности низкодоходных и льготных категорий населения. Сектор индивидуального и коллективного владения формируется за счёт внебюджетных средств и удовлетворяет потребности населения со средним и высоким уровнем доходов. Арендный сектор является "регулятором" и способен удовлетворять потребности достаточно широких слоев населения. Этапы программы развития жилого фонда представлены на рис. 1.

Формирующаяся новая структура собственности в жилищном секторе, развитие рыночных механизмов требуют адекватных форм и методов управления. Основными принципами формирования новой системы управления жилищным фондом должны быть:

У разграничение функций собственника, управления и обслуживания;

> обеспечение собственником возможности выбора организаций, представляющих услуги;

>- переход на договорные отношения;

У создание конкурентной среды;

У обеспечение хозяйственной независимости предприятий, предоставляющих услуги;

У осуществление контроля независимым органом за состоянием жилфонда. В данной работе предлагается управленческая модель по типу управляющей компании, созданной в Юго-Западной префектуре Москвы, но имеющей ряд существенных отличий, прежде всего в организационной ^, структуре. Управляющие компании могут быть частными или создаваться на базе существующих жилищных предприятий (МУПЖРЭПов), осуществляя управление по районированному типу. Управление структурными подразделениями предполагается организовать по типу дивизиональной структуры, что позволит им взять полностью на себя ответственность за производимые услуги. Такая структура позволяет сформировать и развивать рынок управленческих и жилищных услуг.

Достаточно простая организационная структура управления жилфондом, построенная с учетом разработок фонда «Института экономики города», позволяет снизить затраты на управленческие услуги, и,

Рис 1 Схема этопоб формирования программы разбития жилого фонда"

18

следовательно, себестоимость (тариф) жилищных услуг на 10% (схема представлена на рис. 2).

Социально-экономический эффект может быть получен в виде повышения удовлетворенности потребителя, улучшения качества услуг, сокращения сроков их выполнения и экономии семейного бюджета из-за снижения тарифа. За предоставление услуг управляющая компания получает вознаграждение, размер и форма которого указывается в договоре между собственником жилья (или предприятием, выполняющим его функции) и управляющей компанией. Денежное вознаграждение привязано к определенным критериям эффективности работы компании. Для оценки работы управляющих компаний предложены следующие критерии :

1. Социальные оценки. Это ряд показателей удовлетворенности населения работой управляющей компании: V- средний балл санигарно-технического состояния жилищного фонда; V своевременное выполнение заявок и устранение аварий; '> отношение персонала к жильцам. 2 Экономические оценки:

V удельный вес работников управления в общей численности; >• расходы на управление, соотнесенные к 1 м2 общей площади; V- доходы, полученные от эксплуатации жилфонда, соотнесенные на одного работника управления и 1 м2 общей площади; У соотношение издержек на управление и обслуживание; У соотношение издержек на обслуживание и материально-техническое обеспечение.

Набор критериев оценки деятельности управляющих компаний может корректироваться исходя из конкретных потребностей территорий.

Для осуществления обоснованности и «прозрачности» расчетов стоимости управления, эксплуатации и ремонта жилья с различными техническими характеристиками, понятными как потребителю услуг, так и их производителю, автором предложен дифференцированный подход при определении тарифов оплаты жилья. Он основан на определении издержек по управлению, обслуживанию и ремонту для каждого дома. Для этого

Рис.2 Предлагаемая структура управления и взаимодействия служб жилищно-коммуналыного хозяйства г.Новокузнецка

20

весь комплекс работ по эксплуатации жилфонда разбит на ряд жилищных услуг, определена Их трудоемкость, объем и стоимость для каждого дома Жилищные услуги сгруппированы по технологическим признакам:

1. Содержание и уборка мест общего пользования

> содержание лестничных маршей и площадок (в подъездах);

У обслуживание мусоропроводов;

>• уборка и благоустройство придомовой территории;

> освещение мест общего пользования (дежурное);

V отопление мест общего пользования;

> услуги сторонних организаций (вьюоз мусора, дератизация и т.д.);

V- прочие расходы.

2. Техническое обслуживание и ремонт зданий, сооружений, оборудования:

> техническое обслуживание конструктивных элементов здания; V текущий ремонт; У обслуживание, наладка и ремонт санитарно-технического

оборудования;

У обслуживание, наладка и ремонт электрооборудования; У аварийно техническое обслуживание; У обслуживание и ремонт лифтов; У услуги сторонних организаций.

3. Капитальный ремонт мест общего пользования.

4. Общепроизводственные расходы:

У расходы на эксплуатацию зданий и мастерских производственного

назначения;

У транспортные расходы; У износ основных фондов, МБП. Общепроизводственные расходы являются накладными расходами.

5. Общехозяйственные расходы в том числе: У адмиш1стративно-управленческие; V- расходы вычислительных центров, БТИ; ~> кассовое обслуживание; V обязательные платежи, отчисления.

21

Общехозяйственные расходы включаются в себестоимость услуг тоже как накладные расходы.

6. Коммерческие расходы.

Данный подход позволяет применить новую классификацию затрат при определении (полных) нормативных расходов (или экономически обоснованного тарифа).

В отличие от существующей методики, где определяется средняя себестоимость эксплуатации 1 м2 общей эксплуатируемой площади в разрезе статей затрат (содержание домохозяйства, текущий ремонт, содержание административно-управленческого персонала и др.) предлагается затраты группировать по видам жилищных услуг. При исчислении себестоимости отдельных видов услуг затраты группируются в соответствии с их экономическим содержанием по следующим элементам: затраты на оплату труда; отчисления на социальные нужды; материальные затраты; амортизация.

Таким образом, при данном РО^ходе затраты классифицируются по видам услуг, по элементам, на основные и накладные, производственные и непроизводственные.

В работе представлена методика расчета дифференцированного тарифа и приведены результаты расчетов для 3-х домов с разными техническими и потребительскими характеристиками. В таблице 1 пред ставлены-такие расчеты для одного дома.

Расчет дифференцированного тарифа для каждого дома работа очень трудоемкая, поэтому в диссертации разработаны алгоритм, программное обеспечение для таких расчетов на ЭВМ.

Предложенный дифференцированный подход при реформировании системы оплаты жилья позволяет: определять стоимость каждой жилищной услуги для каждой жилой единицы в зависимости от характеристик дома, производить оплату в соответствии количеством и качеством услуг, осуществлять планирование, учет и контроль за расходованием средств по каждому дому (по принципу каждый платеж - в свой карман).

22

Таблица 1

Дифференцированный тариф на жилищные услуги для дома Павловского, 19

Наименование услуги

%

от всех затрат

Тариф, руб/м2

Сумма затрат с накладными расходами (на весь дом)

1. Содержание и уборка мест общего пользования

содержание лестничных площадок

5,22%

0,20

660,76

обслуживание мусоропроводов

5,22%

0,20

660,76

уборка и благоустройство придомовой территории

2,28%

0,09

289.08

дежурное освещение

4,24%

0,16

536,87

отопление мест общего пользования

3,07%

0,12

388,20

|услуги сторонних организаций

0,65%

0,03

82,60

3. Техническое обслуживание и ремонт зданий, сооружений, оборудования

техническое обслуживание

1,63%

0,06

206,49

текущий ремонт

4,90%

0,19

619,47

обслуживание, наладка и ремонт санитарно-технического оборудования

11,42%

0,44

1 445,42

обслуживание, наладка и ремонт 'электрооборудования

1,96%

0,08

247,79

| аварийно техническое обслуживание

9,79%

0,38

1 238,93

обслуживание и ремонт лифтов

5,22%

0,20

660,76

услуги сторонних организаций

2,61%

0,10

330,38

3. Капитальный ремонт мест общего пользования

41,78%

1,62

5 286.10

Итого

100,06%

3,88

12 653,61

Это способствует улучшению качества услуг, снижению неплатежей. Кроме того, такой подход создает предпосылки для проведения демонополизации, создания конкурентной среды, формирования рынка жилищных и управленческих услуг. В дальнейшем, в продолжение работы, применяя дифференцированный подход при определении ставки за найм, можно будет учитывать различия в потребительских качествах квартир и привлекательности проживания (развитость инфраструктуры района).

23

В заключении сформулированы основные результаты, полученные в процессе исследования:

1. Эффективность решения жилищной проблемы обусловлена типом осуществляемой в стране жилищной политики. Проводимая много лет в России патерналистская политика «жилье - раздаток» привела к хроническому и абсолютному дефициту жилья, кризису в жилищной сфере.

2. Крупные города с высоким промышленным потенциалом и города с моноотраслевой структурой до начала реформ имели господствующий ведомственный сектор жилья, большое число собственников - предприятий жилья и соответствующую этому многозвенную, многоуровневую, затратную организационную структуру управления. Преобразование жилищной сферы в таких городах либо не начато, либо идет сложно. Реформирование жилищной сферы необходимо проводить с учетом местных особенностей развития жилищно-коммунального хозяйства, опыта реформирования других регионов

3. Существующая система оплаты жилья не позволяет учитывать различия технических и потребительских качеств жилья, отсутствует методика расчета экономически обоснованного тарифа, дифференцированного в соответствии с качеством и количеством потребляемых жилищных услуг.

4. В основе модели реформирования жилищной сферы крупного промышленного города предложены три направления. Изменение структуры собственности - базовое направление, должно опираться на динамическое равновесие рынка жилья и системы государственного распределения жилья. Достижение такого равновесия предлагается осуществлять путем формирования оптимальной структуры секторов жилого фонда по формам собственности и формам предоставления жилья. Поиск оптимальной посекторной структуры жилфонда, способной удовлетворять потребности в жилье всех слоев населения на определенный период времени, должен осуществляться на базе прогнозирования спроса на жилье, определения объемов его ввода, устранения дисбаланса структуры жилого фонда и структуры семей. Итоговым документом

24

реализации базового направления реформирования является программа развития жилищного фонда.

Изменение структуры собственности, рыночные принципы хозяйствования требуют адекватных форм и методов управления жилищным фондом. Наиболее эффективной, учитывающей настоящие условия может быть управляющая компания. Такая управленческая модель позволяет сформировать рынок жилищных и управленческих услуг, создать условия для демонополизации в жилищной сфере, повысить эффективность работы жилищных организаций. Для оценки результатов работы управляющих компаний введены социальные и экономические критерии. Для расчета экономически обоснованных тарифов предложена методика, основанная на новой классификации затрат и позволяющая определить стоимость каждой жилищной услуги и производить оплату жилья в соответствии с качеством и количеством потребляемых услуг.

Результаты проведенных исследований используются в практике работы КЖКХБ и при чтении курса лекций «Муниципальная жилищная политика» в НФИ КемГУ.

По теме исследования автором опубликованы следующие работы:

1. Теоретико-прикладные вопросы разработки программы «Жильё» в условиях крупного промышленного города Кузбасса (в соавт.) // Тезисы доклада Сибирского семинара. -Новокузнецк, 1989 -0,1 п.л.

2. Жилищный комплекс: его место и роль в экономике города в новых условиях хозяйствования (в соавт.) // Тезисы докладов Всесоюзной конференции «Хозяйственный расчет, самофинансирование, самоуправление города, района» -Кутаиси, 1990. -0,1 п.л.

3. Решение жилищной проблемы крупного промышленного города: факторы оптимизации (в . соавт.) // Тезисы докладов Региональной научно-практической конференции «Социально-экономическая ценность территории и совершенствование методов управления крупным городам Сибирского региона». - Барнаул, 1990. - 0,1 п.л.

4 Разработка целостной концепции ускорения социально-экономического развития крупного промышленного города Сибири (на примере г. Новокузнецка) отче! по НИР. - Новокузнецк, 1991. - 4 п.л.

5. Прогнозирование жилищного строительства на уровне города, региона (в соавт.)// Тезисы докладов Международной научно-практической конференции «Проблемы реформирования региональной экономики» - Кемерово, 1994. - 0,1 п.л.

25

6. Основные принципы формирования секторов жилого фонда крупной промышленной агломерации (в соавт.) // Тезисы докладов Международной научно-практической конференции «Проблемы реформирования региональной экономики». -Кемерово, 1994. -0,1 п.л.

7. Актуальные проблемы развития жилищно-строительного комплекса в условиях переходного периода ( в соавт.) // Тезисы докладов Международной научно-практической конференции «Проблемы реформирования региональной экономики» -Кемерово, 1994. -0,1 п.л.

8 Жилищно-коммунальной отрасли нужны реформы (в соавт)// Тезисы докладов второй международной конференции «Реформирование экономики региона: опыт, проблемы, перспективы». -Кемерово.: Кузбассвузиздат, 1996 -0,1 п.л.

9. Новая система оплаты жилищных услуг (в соавт.)// Тезисы докладов второй международной конференции «Реформирование экономики региона: опыт, проблемы, перспективы». -Кемерово.: Кузбассвузиздат, 1996. -0,1 п.л.

10. Методологические аспекты региональной программы развития жилого фонда (в соавт.)// Тезисы докладов второй международной конференции «Реформирование экономики региона: опыт, проблемы, перспективы». - Кемерово.: Кузбассвузиздат, 1996. -0,1п.л.

11. К вопросу об оптимальной структуре собственности жилого фонда (в соавт.)// Тезисы докладов научно-практической конференции «Взаимодействие муниципальных, образовательных и предпринимательских структур крупного промышленного города». - Новокузнецк, 1998 - 0,1 п.л.

12. Служба заказчика: плюсы и минусы (в соавт.) // Тезисы научно-практической конференции «Взаимодействие научно-образовательных, промышленных, предпринимательских и административных структур. Правовые и экономические аспекты. -Новокузнецк, 1999-0,1 п.л.

13. Реструктуризация социальной сферы промпредприятий (в соавт.) // Тезисы научно-практической конференции «Взаимодействие научно-образовательных, промышленных, предпринимательских и административных структур. Правовые и экономические аспекты. - Новокузнецк, 1999 - 0,1 п.л.

14. Дифференцированный подход в реформировании жилищной сферы. // Тезисы научно-практической конференции «Взаимодействие научно-образовательных, промышленных, предпринимательских и административных структур Правовые и экономические аспекты - Новокузнецк, 1999 - 0,1 п.л.

Описание предмета: «ЖКХ»

Литература

1. Под редакцией С.И. Лушина и В.А. Слепова. Государственные и муниципальные финансы. – М.: Экономистъ, 2006. – 763 с.
   
2. Т.И. Власова, А.П. Шарухин, М.М. Данилова. Профессиональное и деловое общение в сфере туризма. – М.: Академия, 2008. – 256 с.
   
3. И.В. Болгов, А.П. Агарков. Техническая эксплуатация зданий и инженерного оборудования жилищно-коммунального хозяйства. – М.: Академия, 2009. – 208 с.
   
4. А.И. Назаров, И.А. Назаров. Курс математики для нематематических специальностей и направлений бакалавриата. – СПб.: Лань, 2011. – 576 с.
   
5. А.С.Литвинов, Р.В. Ротенбург, А.К. Фрумкин. Шасси автомобиля. Конструкция и элементы расчета. – М.: Государственное научно-техническое издательство машиностроительной и судостроительной литературы, 1963. – 496 с.
   
6. И.А. Кнеллер, Ф.И. Круковец, Н.Н. Феттер. Индустриальные помехи на экранах телевизоров. Библиотека «Телевизионный приём», выпуск 4. – М.: , 2012. – 70 с.
   
7. С.И. Круглик. Управление жилищной сферой городов России. – М.: ДЕАН, 2007. – 192 с.
   
8. Е.С. Шомина. Квартиросъемщики - наше "Жилищное меньшинство". Российский и зарубежный опыт развития арендного жилья. – М.: , 2010. – 364 с.
   
9. И.Л. Железнова, И.А. Лебедев. Киви. – М.: Мысль, 1966. – 204 с.
   
10. Под редакцией К.В. Фролова, О.С. Сироткина, В.С. Боголюбова. Теория и практика технологий производства изделий из композиционных материалов и новых металлических сплавов. Корпоративные нано- и CALS-технологии в наукоемких отраслях промышленности. – М.: Знание, 2006. – 864 с.
    
11. В.А. Лапин, В.Я. Любовный. Реформа местного самоуправления и административно-территориальное устройство России. – М.: Дело, 2005. – 240 с.
    
12. М.В. Ермолаева, И.Г. Ерофеева. Особенности и средства развития эмоциональной сферы дошкольников. – М.: МОДЭК, МПСИ, 2008. – 336 с.
    
13. А.И. Назаров, И.А. Назаров. Курс математики для нематематических специальностей и направлений бакалавриата. – СПб.: Лань, 2011. – 576 с.
    
14. А.И. Новиков. Модели финансового рынка и прогнозирование в финансовой сфере. Учебное пособие. – М.: Инфра-М, 2014. – 256 с.
    
15. M O Tokhi. Планирование и прогнозирование жилищного строительства крупного города. – М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2011. – 180 с.
    
16. В.В.Бузырев, Н.В.Васильева, В.С.Чекалин и др. Экономика жилищной сферы: Уч. / В.В.Бузырев - 2изд. - М.:ИЦ РИОР,НИЦ ИНФРА-М,2016 - 363с.(ВО). – М.: , 2016. –  с.
    
17. Налоговые реформы. Теория и практика. – М.: , . –  с.
    

Образцы работ

Задайте свой вопрос по вашей проблеме

		Гладышева Марина Михайловна marina@studentochka.ru +7 911 822-56-12 с 9 до 21 ч. по Москве.

Внимание!

Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.

Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.