Развитие рынка нового жилья - Банк бесплатных рефератов, курсовых, дипломных работ

Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

Развитие рынка нового жилья (НА ПРИМЕРЕ г.МОСКВЫ)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление

народным хозяйством (непроизводственная сфера)

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Работа выполнена на кафедре проблем рынка и хозяйственного механизма Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации.

Актуальность исследования. Переориентация жилищного сектора экономики на рыночные принципы функционирования проходит трудно и непоследовательно. Быстрый рост предложения и продажи нового жилья, сохранявшейся на протяжении нескольких последних лет, сформировался под влиянием факторов, действие которых ослабло или прекратилось, - быстрая поляризация доходов и сбережений неселения, повышенный спрос на жилье нерезидентов, удовлетворение платежеспособного проса на новое жилье со стороны групп населения с сверхвысокими доходами и др. Ситуация на рынке жилой недвижимости особенно быстро ухудшилась после августовского 1998 года финансового кризиса; повсеместно, в том числе и в Москве, рынок нового жилья стал испытывать нарастающие трудности реализации жилищной продукции. Эти изменения в условиях работы инвестиционно-строительного комплекса Москвы частично учтены в программе "Основные направления градостроительного развития Москвы на период до 2010 года".

Несмотря на возведение новых жилых массивов, строительство домов в районах старой застройки, расселение пятиэтажек и т.д., очевиден и тот факт что вновь введенное жилье по ряду причин, в основном ценового и финансового характера, не доходит до населения. Значительная часть вновь построенных домов из-за неэффективной работы организационно-финансового механизма рынка нового жилья простаивает при наличии огромного спроса на жилье, вложенные в строительства средства плохо окупаются и не реинвестируются в новые программы социально-экономического развития города. Стала очевидной необходимость использования новых форм и методов регулирования процессов спроса и предложения при формировании рынка нового жилья.

В странах с развитыми рыночными отношениями постоянно проводятся исследования и публикуются их результаты, в которых с той или иной глубиной проработки проводится анализ спроса и предложения, их эластичности для конкретных городов и регионов. Однако, в этих работах рассматриваются модели развития рынка жилья только применительно к частному секторе экономики.

Отдельные исследования, сделанные по заказу Правительства Москвы, Комитета муниципального жилья, являются в большей степени констатирующими. Имеются исследования, которые являются результатами анализа динамики изменения цен на жилье отдельных категорий по типам домов, квартир, районов города. В этих работах не проведено исследование влияния механизмов распределения и реализации жилья, изменения цен на спрос и предложение новой жилищной продукции, отсутствуют практические рекомендации и заключения по устойчивости характера поведения спроса и предложения.

Актуальность и недостаточная разработанность проблем реализации нового жилья, поиск новых путей их решения, дискуссионный характер ряда аспектов данной проблемы определили выбор темы диссертационного исследования, постановку его цели, содержание работы.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состояла в выработке научно-методических и практических рекомендаций, направленных на совершенствование механизма регулирования рынка нового жилья г.Москвы на основе выявления, анализа и оценки значимости основных организационно-экономических' и финансовых факторов и тенденций его развития.

Цель исследования определила постановку следующих задач:

• рассмотреть как общетеоретические принципы и понятия экономической теории рынка трансформируются на рынке жилья, выявить и систематизировать основные особенности и устойчивые тенденции функционирования рынка нового жилья в Москве;

• провести анализ организационно-технологической схемы распределения нового жилья и его реализации на коммерческой основе, выявить возможности увеличения масштабов предложения и реализации нового жилья путем более полного и эффективного использования форм и методов государственного регулирования;

• разработать формализованную методику многофункционального анализа состояния и прогнозирования сценарного развития рынка нового жилья в Москве;

• провести экономико-статистический анализ основных факторов, определяющих спрос и предложение на новое жилье и финансовые результаты от реализации жилищной продукции, выявить закономерности развития и степень устойчивости этих факторов во времени, критически оценить проводимую на рынке нового жилья Москвы ценовую политику;

• выявить и исследовать зависимость спроса и предложения на жилищную продукцию от ценовой компоненты с выявлением возможностей обеспечения их равновесия и коэффициента эластичности для различных категорий жилья;

• обосновать практические рекомендации по совершенствованию механизмов регулирования рынка нового жилья в городе с расчетами ожидаемого экономического эффекта от их реализации.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются организационно-экономические и финансовые факторы и закономерности формирования и развития рынка нового жилья. Объект исследования - рынок нового жилья Москвы.

Методология и методика исследования. В ходе исследования использовались труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономической теории, жилищной экономики, финансов, собственные ана-

литические и практические наработки автора.

Информационной базой исследования являлись материалы Госкомстата РФ и Москомстата, Департамента экономической политики и развития (ДЭПиР), Управления внебюджетного планирования развития города, нормативно-правовые документы, законодательные акты г.Москвы.

Для решения поставленных задач применялись в различных сочетаниях методы экономико-математического, статистического, сравнительного и графического анализа, линейной аппроксимации.

Научная новизна работы состоит в том, что в ней на основе использования разработанной автором системы многофакторного анализа спроса и предложения на рынке нового жилья предложены новые организационные и методические основы экономического механизма регулирования и развития рынка нового жилья в Москве.

К важнейшим, обладающим научной новизной результатам исследования, относятся следующие:

- выявлены общие черты и характерные особенности, присущие рынку жилья страны и Москвы. Сформулирована непротиворечивая система терминов и определений, применительно к рынку жилья. При этом содержание ряда понятий (спроса, предложения, расчетного механизма, жилищной продукции) уточнено;

- разработана и формализована методика анализа цен, объемов и структур предложений и реализаций новой жилищной продукции, как в целом, так и по отдельным конкурентам, на основе использования таких показателей как их долевое участие, сравнительная рыночная мощность, эффективность деятельности, эффект вытеснения, косвенные потери, влияние конкуренции и ряд других показателей-коэффициентов;

- выявлены и оценены факторы, снижающие результативность использования инвестиций в сферу жилищного строительства по всей цепочке, начиная от маркетинговых исследований до реинвестирования средств от продажи нового жилья;

- разработана методика оценки влияния механизма взаимозачетов на результативность деятельности сектора свободной продажи жилья, выявлены и оценены потери от перехода к реализации жилья на основе взаимозачетов, разработана методика анализа прямых и косвенных потерь города из-за неполной реализации жилья и наличия взаимозачетов;

- выработаны стратегические направления ценовой политики, более полно учитывающей динамику спроса на различные категории жилищной продукции, реализация которых направлена на уменьшение остатков нереализованного жилья, как в целом, так и по отдельным его категориям;

- обоснована необходимость и выявлены быстрореализуемые направления постепенного вытеснения взаимозачетов на рынке нового жилья, определены объемы и темпы возможных дополнительных финансовых поступлений от реализации жилья в городе;

- разработана и предложена новая схема распределения и коммерческой реализации новой жилищной продукции, основанная на использовании: информационно-вычислительной системы реализации жилья на основе единого банка данных, мониторинга предложения и реализации на рынке новой жилищной продукции и др., что позволит уменьшить остатки нереализованной жилищной продукции.

Практическая значимость работы определяется тем, что использование содержащихся в ней научно-методических и практических положений и рекомендаций позволит проводить более обоснованную и эффективную политику в области развития рынка нового жилья в Москве. Результаты исследования, доведенные до практической реализации, позволяют повысить уровень реализации нового жилья населению города, более эффективно использовать сред ства, вложенные в инвестиционно-строительный комплекс. Ряд практических предложений реализованы при трансформации организационной схемы управления инвестиционно-строительным комплексом города, а также учтены Правительством Москвы при разработке предложений и дополнений к концепции жилищной реформы города, что подтверждается актом о реализации.

Апробация работы. Основные положения работы и ее отдельные разделы докладывались на семинарах в Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, совещаниях и коллегиях инвестиционно-строительного комплекса Москвы, используются в учебном процессе Московского городского института управления и Академии народного хозяйства при Правительстве РФ.

По теме исследования опубликовано 8 работ, общим объемом 2,4 п.л.

Во введении обосновывается выбор темы, ее актуальность, формулируются предмет, цели и задачи исследования, отражаются научная новизна и практическая значимость работы.

Диссертационная работа начинается с теоретического исследования того общего и особенного, что присуще рыночным отношениям и понятиям в целом и рынку жилья, в частности. При этом сформулирована непротиворечивая система терминов и определений, свойственных рынку первичной и вторичной жилищной продукции, формированию спроса и ггредложения, особенностям производителя и потребителя, конкуренции на рынке жилья и т.д.

Предлагаемое на рынке новое жилье рассматривается как уникальный, многофункциональный и единственный в своем роде товар, которые обладает рядом специфических особенностей, как на этапе его производства, так и реализации. В работе выявлены общие черты и характерные особенности, присущие экономической категории рынка, рынку жилья страны и Москвы. При этом содержание ряда понятий (спроса, предложения, расчетного механизма, жилищной продукции) уточнено.

Практическое использование теории жилищной экономики невозможно без ее существенной трансформации применительно к специфике Москвы, как субъекта Федерации. Показано, что рынок жилья в Москве обладает чертами как олигополистического так и монопольного рынка. В Москве на рынке жилья превалируем государство как монопольный собственник (Для сравнения: в конце 80-х годов доля вводимых государством домов составляла 2% в США, 7% и Германки, 17% во Франции, 30% в Великобритании, 38% в Швеции). При этом обосновано, что социально направленный характер про-i рамм обеспечения населения жильем диктует пока необходимость государственного регулирования первичного рынка жилищной продукции, применения стратегических и тактических методов управления ценовой политикой, введения градаций жилья, ориентированных на различные категории населения с различным уровнем доходов.

Отмечается, что в многочисленных зарубежных исследованиях рынка жилья он рассматривается главным образом применительно только к частному сектору. Отдельные исследования, сделанные по заказу Правительства Москвы, Комитета муниципального жилья, являются в большей степени констатирующими. В них отсутствует оценка влияния механизмов распределения и реализации на результативность рынка жилья, изменения цен на динамику спроса и предложения жилищной продукции, нет анализа степени устойчивости сложившегося спроса и предложения и определяющих их факторов. Появление новых послекризисных социально-экономических условий в городе: снижение в целом финансовых возможностей банковско-финансового сектора экономики; ухудшение финансового состояния и ликвидации ряда банков, инвестиционных компаний; сужение (сокращение) объема выплат (субвенций) Москве из Федерального бюджета как столице, увеличение задолженности предприятий; сокращение реальных доходов населения и потеря им значительной части сбережений, а также переход на расширенные возможности строительства жилья с его последующей реализацией по коммерческим ценам, по мнению автора, усиливают необходимость принципиально новых подходов к оценке, анализу и прогнозу развития жилищного сектора экономики в городе.

Изменение экономической ситуации в городе отразилось и на изменении организационной системы управления в строительном комплексе города. Произошло четкое разделение объектов строительства бюджетного и внебюджетного финансирования. Однако существующая в городе система управления строительством, распределением и реализацией жилья имеет ряд недостатков, оказывающих отрицательное влияние на конечные результаты деятельности в жилищном секторе экономики. Среди этих недостатков прежде всего следует отметить то, что земельные участки для строительства коммерческого жилья зачастую выделяются там, где жилье продается с большим трудом. Себестоимость жилья, определяемая строительными организациями, завышается, что влечет за собой увеличение цены реализации. Цены реалиэации жилья устанавливает департамент экономической политики и развития, который сам не проводит маркетинговых исследований, не занимается реализацией жилищной продукции. Цены на жилье устанавливаются, исходя только из баланса внебюджетного жилищно-инвестиционного фонда города. Это приводит к тому, что жилье, предлагаемое к реализации по ценам, не сбалансированным со спросом, продается не полностью, что вынуждает город при отсутствии финансовых средств рассчитываться со строителями жилой площадью за объемы выполненных работ и строительных материалов, порождая тем самым явление взаимозачетов и создавая искусственную конкуренцию на рынке реализации жилья. Потенциальная возможность ввода необходимых городу объемов жилищной продукции существует, т.к. возможности строительных организаций на проведение работ превышают спрос со стороны заказчика - города. Производственный потенциал строительных организаций Москвы все более значительно превышает возможности платежеспособного спроса на жилищную продукцию всех категорий возможных покупателей - города, предприятий, населения. Недостаток денежных средств у участников рынка является основным ограничительным фактором для развития рынка жилья, несмотря на огромную потребность населения. Финансовый кризис 17 августа 1998 г. существенно углубил диспропорцию между платежеспособным спросом населения, потребностью в жилье, возможностями строительных организаций по возведению жилья. В течение всего периода экономических реформ главной особенностью развития рынка нового жилья в Москве было постоянное нарастание объемов ввода жилых домов, в то время как в целом в России они постоянно падали. О величине и динамике ввода нового жилья свидетельствуют данные таблицы 1.

Ввод в действие жилых домов (млн, квадратных метров общей площади)

Результативность и эффективность использования инвестиций в сферу жилищного строительства во многом определяется системой организации, технологичностью, взаимодействием всех участников процесса цепочки начиная от маркетинговых исследований до реинвестирования средств от продаж. Существующая в городе система имеет ряд недостатков, оказывающих отрицательное влияние на конечные результаты деятельности в жилищном

секторе экономики. Принятые на уровне Правительства Москвы программы, которые позволили бы существенно улучшить ситуацию в городе, в том числе по созданию кондоминиумов и товариществ собственников жилья, не реализуются в полной мере из-за недостаточной информированности населения, сложности и громоздкости организации процедур оформления документов. В связи с этим предлагается создание государственного унитарного предприятия, как посредника между управлением внебюджетного планирования развития города и собственника жилья.

Определены основные источники финансирования жилищного строительства и необходимые привлекаемых объемы инвестиций. Фактором определяющим динамику ввода жилья, является сохранение инвестиционной активности населения. Результаты анализа свидетельствуют, что снижение цен на строительные работы и материалы, постепенный рост доходов и сбережений населения сопровождается устойчивым ростом ввода жилья за счет собственных средств населения и кредитов банков. С ростом стоимости заемных ресурсов темпы прироста ввода жилья за счет средств населения существенно замедляются.

Российский финансовый кризис отрицательно повлиял на развитие рынка нового жилья. Рост потребительских цен, изменение структуры расходов и сокращение сбережений населения с августа 1998 года усилило спад инвестиций в жилищное строительство со стороны населения, что иллюстрируется приведенным графиком (рис. 1).

Рис. 1. Жилищное строительство за счет средств населения

Одной из проблем привлечения инвесторов для строительства жилья является отсутствие информации о состоянии рынка жилья города. Предлагается использовать мировой опыт, адаптируя его для создания в городе структуры, осуществляющей постоянно действующий мониторинг рынка жилья с

использованием современных информационных технологий. Эта структура должна собирать и отслеживать информащчо об изменении цен и объемов реализации жилья различных категорий, готовить и публиковать соответствующие аналитические исследования в виде периодических изданий и годовых отчетов. Отчеты должны быть ориентированы на жилищно-строительные организации, банки, страховые кампании, государственные административные учреждения, потенциальных инвесторов и частных лиц. Такого рода структуры созданы и успешно функционируют л ряде крупных городов, например, в Германии.

Эти организационные образования из представителей покупателя жилья должны подключаться к производству жилищной продукции еще на стадии ее строительства. Создание этих образований имеет множество целей. Среди них следует выделить такие, как эффективное совместное использование общего имущества домовладельцев, поддержание требуемого технического и санитарного состояния зданий, предоставление домовладельцам условий для безопасного и удобного проживания, минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги, получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности, оказание жильцам дополнительных услуг, совместный контроль соблюдения норм общежития. Как показывает практика, эти программы во многом не реализуются из-за недостаточной компетенции населения, сложности и громоздкости организации процедур оформления документов.

Один из предлагаемых способов решения этой проблемы - образование государственного унитарного предприятия (ГУП), как посредника между Управлением внебюджетного планирования развития города и собственника жилья.

Основная цель ГУП - оказание эффективной помощи в ускорении процесса создания кондоминиумов и товариществ собственников жилья за счет реализации взятых на него функций. Автором предлагается включить в обязанности ГУП: получение документации на земельно-имущественный комплекс у Заказчика, в Московском земельном комитете (Москомземе); подготовка и передача в Москомимущество, Москомзем, Регистрационную палату пакета документации для регистрации; открытие счета в банке, получение справок в Фонде занятости, в Соцстрахе, в пенсионном Фонде, в налоговой инспекции; совместный с покупателями контроль хода и качества строительства; участие в приемке дома Госкомиссией; подбор эксплуатирующей организации; охрана объекта на стадии продажи и организация просмотра квартир покупателями в удобное для них время; передача документации эксплуатирующей организации после ее утверждения нл собрании ТСЖ; выполнение

отдельных поручений Управления внебюджетного планирования развития города, относящихся к компетенции создаваемого унитарного предприятия.

Создание ГУП, безусловно, улучшит результативность инвестиционно-строительных процессов в городе.

Во второй главе, на основе разработанной автором системы многофакторного анализа, оценивается состояние и перспективы развития рынка нового жилья, раскрывается взаимосвязь условий и тенденций формирования рынка нового жилья с такими изменениями финансово-экономической конъюнктуры как падение платежеспособного спроса, углубление платежно-расчетного кризиса, расширение практики использования бартера и денежных суррогатов (в первую очередь взаимозачетов, особенно широко распространенных при расчетах на рынке жилья) как средства платежа.

Ста|Истической основой аналитического исследования являются ретроспективные данные по жилищной продукции, такие как объемы вновь вводимого фонда, распределяемого между риэлторскими фирмами, осуществляющими его последующую продажу по коммерческим ценам; объемы реализованной продукции; суммарные поступления от продаж и многие другие показатели.

В целом, за анализируемый период было предложено к распределению более 900 тыс.кв.м, объем реализации составил около 600 тыс.кв.м или 64% от общего распределяемого объема. В секторе свободной продажи реализовано около 400 тыс.кв.м, что составляет 43% от общего распределяемого объема и 56% от объема, распределенного в этом секторе. Нереализованные остатки составили около 330 тыс. кв. Ожидаемый суммарный доход от полной реализации - 4 млрд.руб, реальная сумма поступлений - 2,6 млрд руб., средняя стоимость 1 кв.м жилья - 4,44 тыс.руб. Потери от неполной реализации составили около 1,5 млрд.руб. Подобные соотношения с допустимыми отклонениями являются типовыми на протяжении нескольких последних лет.

Для детального исследования рынка жилья в работе предложена формализованная методика, позволяющая по совокупности коэффициентов-измерителей условий и качества функционирования рынка жилья проводить многофункциональный анализ динамики и структуры предложения и реализации жилья, как в целом по рынку, так и по его отдельным участникам.

Введенные понятия коэффициентов долевого участия, сравнительной мощности конкурентов на рынке предложения и на рынке реализации позволили выявить, что рынок жилья в части предложения в Москве поделен в основном между двумя рыночными субъектами - городом (заказчиком) и строительными фирмами. Последние в условиях дефицита денежных средств выступают продавцами жилищной продукции, полученной или в качестве платежа за выполненные строительные работы (система взаимозачетов). К

сожалению, по мере углубления платежного кризиса система взаимозачетов как заменителя денег сохраняет тенденцию к росту, и соответственно, как доказано в диссертационной работе, растут прямые и косвенные потери от ее использования.

Конкуренция между субъектами рынка, формирующими предложение жилиШной продукции, является достаточно условной, вынужденной. Искусственно созданная конкуренция возникает не на этапе производства продукции, а на этапе ее предложения к продаже, поэтому она не оказывает положительного влияния на развитие жилищного сектора экономики с точки зрения выработки стратегических направлений и программ, ориентированных на улучшение качества продукции (жилья), снижения его себестоимости и повышения привлекательности для потенциального покупателя. Строительные фирмы, получившие жилье в счет погашения задолженности по оплате, в свою очередь могут передавать его по взаимозачету своим субподрядчикам и поставщикам строительных материалов и конструкций. При этом город теряет информированность и управление последующей реализацией более, чем 1/5 части вновь вводимого жилищного фонда, для которого утрачиваются гарантии Правительства Москвы. Это обстоятельство приводит к появлению возможного риска для покупателей при осуществлении операции покупки жилья. По совокупности предложения и реализации жилья в Москве сектор свободной продажи сильнее сектора взаимозачетов практически в 3 раза, однако, яри переходе от рынка предложения к рынку реализации его средняя сравнительная мощность уменьшается в 1,9 раза.

Введенные понятия коэффициентов эффективности деятельности участников рынка жилья позволили выявить, что в целом сектор свободной продажи работает более эффективно в сравнении с сектором взаимозачетов. Эта ситуация в определенной степени объясняется эффектом вытеснения, для оценки которого были предложены соответствующие измерители, а также методы оценки косвенных потерь в объемах реализации, обусловленные эффектом вытеснения. Анализ по этим критериям позволил сделать заключение, что, как минимум, 8% жилья, предлагаемого к продаже в городе риэлторскими фирмами, не реализуется за счет наличия эффекта косвенного вытеснения сектором взаимозачетов.

Коэффициент оценки прямых конкурентных потерь выявил, что более 10% жилья в городе не реализуется за счет искусственно порожденной системы взаимозачетов. Это объясняется разницей цен реализации жилья в секторе взаимозачетов и в секторе свободной продажи. Таким образом, суммарные потери в реализации, обусловленные вынужденным использованием взаимозачетов, составляют более 18% всего нереализованного нового жилья. С учетом того, что в среднем за год реализуется около 64% жилья, предлагаемого

к продаже, это означает, что полная ликвидация взаимозачетов позволила бы существенно увеличить реализацию новой жилищной продукции.

Для более точной оценки влияния политики распределения жилья на результаты его последующей реализации введены соответствующие коэффициенты перекрестного влияния конкуренции рынка предложения на рынок реализации. Для анализируемого в работе периода значение коэффициента равно 0,5. Использование коэффициента перекрестного влияния позволят перейти к оценке потерь, которые несет город в результате передачи единицы общего распределяемого объема жилья в сектор взаимозачетов. Расчеты показывают, что при передаче по взаимозачету 1 кв.м жилья город теряет в реализации 0,22 кв.м, что означает весомый упущенный доход с каждого квадратного метра.

Соответственно суммарные финансовые потери за год составляют более 14% от недополученных городом финансовых средств от неполной реализации жилья, которые могли быть использованы для погашения банковских кредитов или реинвестированы в жилищные программы города.

В работе обоснована возможность, проведена оценка эффективности и окупаемости перехода на новые схемы распределения жилья с уменьшением доли взаимозачетов и повышением результативности деятельности сектора свободной продажи. Выявлено, что взаимозачеты не являются единственным фактором, снижающим эффективность функционирования рынка жилищной продукции в городе. Более 70% объема нереализованного жилья являются следствием неэффективной ценовой политики и несбалансированности спроса и предложения.

Проведенный в диссертации статистический анализ динамики распределения жилья в целом, по секторам свободной и взаимозачетов, крупным риэлтерам продажи жилья показал неоднозначный, колебательный характер этой динамики. Графический анализ фактической динамики распределения жилья показывает отсутствие явно выраженной цикличности с тенденциями уменьшения ежемесячно распределяемых объемов к концу анализируемого периода (графики на рис. 2).

Анализ сектора взаимозачетов по распределению жилья показывает отличный от сектора свободной продажи характер поведения. Так, из графического анализа видно, что увеличение объемов жилья, передаваемых строительным организациям по взаимозачетам, характерно лишь для первой половины года. Второе полугодие характеризуется незначительным приростом в объемах распределения. Это позволило провести два варианта линейной аппроксимации - полную и частную, с целью оценки возможности и целесообразности перехода на взаимоотношения с сектором взаимозачетов, соогвет-

ствующич функциональному характеру пологого участка графической зависимости распределения во времени, более выгодного для города.

Рис. 2. Динамика распределения жилья по месяцам

Сопоставление результатов полной и частной линейной аппроксимации позволило сделать вывод о том, что переход на новую, предложенную автором схему взаимозачетов позволит сократить передаваемые объемы на 43%,

что позволит городу дополнительно реализовать более 18 тыс.кв.м только ш уже существующих нереализованных остатков жилья. Распространение этой схемы на вновь полученное сектором свободной продажи жилье удваивает это значение.

Реализация этого объема по средней цене сектора свободной продажи принесет городу доход более 150 млн.руб. (в ценах первой половины 1998 г ) За счет уменьшения эффекта вытеснения также появляется дополнительная экономия потерь, что в целом позволит городу получить дополнительные средства в размере 430 млн.руб. Реализация разработанного подхода требует привлечения дополнительных инвестиций в начале года с коэффициентом эффективности вложения, равным 1,03.

Практическая реализация политики перехода на новую схему взаиморасчетов со строительными организациями позволит >величить коэффициент долевого участия сектора свободной продажи, уменьшить вдвое объем неконтролируемого городом объема продаж жилья, что соответственно уменьшит отрицательное влияние взаимозачетов на все показатели деятельности в секторе свободной продажи.

Далее в работе проводится аналогичный анализ временных рядов фактической динамики результатов реализации жилья в целом и по отдельным участникам рынка (рис. 3). Графическая иллюстрация показывает, что наибольший темп роста реализации отмечается в начале года Далее до декабря наблюдаются стабильный характер поведения с незначительными колебаниями около значения, приблизительно равного 40 тыс. кв. м. ежемесячной реализации. Проведение линейной аппроксимации показало, что, во временном разрезе реализация жилья практически не подвержена сезонным колебаниям и является достаточно равномерной.

Исследования по сектору свободной продажи показывают, что объемы реализации имеют тенденцию к росту также при колебательном характере ежемесячных значений. Начиная от минимального объема реализации в начале анализируемого периода, равного 10,58 тыс.кв.м при достаточно малом ежемесячном абсолютном приросте 0,8 тыс.кв.м, сектор к концу года достигает максимального объема продаж в месяц 121,8 тыс. кв. м Это означает колебание объемов ежемесячных продаж более, чем в 11 раз.

Сравнение анализируемых показателей по сектору свободной продажи и рынку в целом показывает, что в абсолютном выражении прирост в секторе свободной продажи опережает рост суммарных объемов реализации в целом в 1,2 раза. По темпам прироста в процентном выражении сектор свободной продажи также опережает рынок реачизации в целом более, чем в 2 раза Это говорит о растущей активности секюра по реализации жилья во временном аспекте по году.

Сопоставление динамики ввода нового жилья и суммарных нереализованных остатков показывает, что при прогнозируемых темпах развития рынка нового жилья не произойдет полного омертвления невостребованной жилищной продукции. Этот вывод достаточно обнадеживающий, так как наличие нереали юванного жилья приводит к ряду отрицательных для города последствий. Во-первых, это жилье должно поддерживаться системой жилищно-коммун.ыьного хозяйства города, т.е. требует дополнительных невозвратных затрат. Во-вторых, этот фонд устаревает и в перспективе может потребовать средств со стороны города для ремонта. В-третьих, теряется его привлека-

тельность для покупателя, который начинает ориентироваться на новые, более современные дома. И, наконец, неполная продажа жилья приводит к неблагоприятной ситуации с реинвестированием финансовых средств, вырученных от продаж, в новые социально-экономические программы развития города.

В за:отючительной части работы основное место отведено финансово-стоимостному анализу результатов функционирования рынка нового жилья Москвы и обоснованию предложений по повышению финансовой результативности его работы, в частности, путем снижения потерь в процессе реализации жилья.

Определяющим результатом реализации жилищного фонда является финансовая выручка. Полученные средства позволяют погасить задолженности по кредитам, взятым городом на строительство новых объектов, рассчитаться со строительными организациями, реинвестировать оставшиеся средства в новые программы социально-экономического развития Москвы. Если исходить только из финансовой выгоды, то максимальное получение финансовых средств от реализации является даже более приоритетной целью, чем удовлетворение потребностей населения города в жилье. Улучшение ситуации возможно применением государственного регулирования, методы и формы которого должны базироваться на своевременных и достоверных оценках состояния, тенденций развития и прогнозирования поведения рынка жилья. Для обеспечения этого предложено создание единого информационного пространства и мониторинга рынка жилья, а также разработана комплексная методика оценки состояния, расчета эффективности и прогнозирования функционирования рынка в целом и по его отдельным секторам.

Анализ финансовых поступлений во временном аспекте показал, что увеличение суммарных финансовых поступлений в большей степени обусловлено ростом объемных показателей реализации, чем изменений в ценах. Тем не менее, было выявлено, как ценовая политика на рынке жилья города влияет на динамику объемов реализации, как при этом изменение объемов зависит от диапазона анализируемого уровня цен, соответствующего различным категориям жилья.

Выявленная функциональная зависимость спроса от цены позволяет утверждать, что при увеличении цены за 1 кв.м на 1 тыс.руб. (в ценах первой половины 1998 г.) спрос падает практически на 46 тыс. кв.м. Это означает, что ежемесячно около тысячи квартир средней площадью в 46 кв.м не будет реализовано при политике, направленной на увеличение цен без соответствующего повышения уровня платежеспособного спроса.

Для выявления степени сбалансированности спроса и предложения был проведен анализ зависимости предложения от ценовой компоненты. Было

выявлено, что характер реакции предложения на изменение цены неоднозначен для различных категорий жилья, однако в среднем выявленная функциональная зависимость между предложением и ценой показывает, что при росте цены на ! тыс.руб. объем предложения увеличивается ежемесячно на 26,9 тыс. кв. м. Это означает, что дополнительно за год можно было предложить около 300 тыс.кв.м при сохранении платежеспособного спроса населения. В целом автор делает вывод, что, ценовая политика, ориентированная на увеличение цен на новое жилье в городе, уже не оправдана.

Проведенный финансово-ценовой анализ функционирования рынка жилья Москны свидетельствует о том, что наибольшие финансовые потери или упущенный доход город имеет от нереализованной продукции - более 30%. Влияние механизма взаимозачетов дает дополнительные косвенные потери в об:>еме 4%. Ценовая политика на рынке жилья города более существенно влияет на объемы продаж по сравнению с влиянием взаимозачетов. При этом реакция изменения объемов продаж на характер изменение цены зависит от диапазона анализируемого уровня цен, что позволило сформулировать конкретные практические рекомендации по повышению эффективности реализации различных категорий жилья.

Один из путей - снижение фактических средних цен до уровня равновесной - позволит реализовать остатки жилья менее, чем за полгода. Финансовые поступления от реализации удешевленного жилья также уменьшатся на 18%, но каждый упущенный в доходе рубль оборачивается 4,6 руб. дополнительного дохода. Сумма, в размере более 1 млрд.руб., полученная от реализации остатков, может быть, реинвестирована или затрачена на погашение задолженностей города, в том числе на вытеснение взаимозачетов. Если вспомнить, что в целом за год по взаимозачету передано около 200 тыс.кв.м, что эквивалентно сумме около 900 млн. руб., то можно сделать вывод, что выручка от продажи остатков жилья по равновесной цене, полученная в конце календарного года, позволит вообще избежать взаимозачета на начало следующего года. Соответственно увеличение объема реализации приведет к притоку дополнительных средств. Таким образом, восполнится не только упущенный доход, но и появится дополнительная прибыль. Именно поэтому политика варьирования ценами носит стратегический, перспективный характер.

Выработаны стратегические направления ценовой политики, ориентированные на уменьшение остатков нереализованного жилья по его категориям. В зависимости от принятой стратегии можно будет реализовать остатки непроданного жилья в течение времени от полугода до 2,5 лет с различными финансовыми результатами, что позволит ускорить процесс реализации жилья с минимизацией потерь от его удешевления.

Более детальный уровень анализа зависимости объемов реализации и предложения от цены на различных диапазонах позволил выявить 3 категории жилищной продукции - С, В, А с уникальным характером их поведения при изменении цены.

Соответственно предлагается использовать различные ценовые политики в каждой из выявленных категорий.

Категория С рассматривается в диапазоне цен до 4,3 тыс.руб. за 1 кв. м. Анализ кривых спроса и предложения, а также функциональных зависимостей спроса и предложения от цены показывает, что категория С характеризуется устойчивой зависимостью между спросом и предложением. Такой характер поведения спроса и предложения объясняется тем, что данная категория жилья в указанном диапазоне цен относится к окраинным районам города массовой застройки. Эти районы удалены от центра города, характеризуются длительным временем пребывания в наземном транспорте, отсутствием комплексной инфраструктуры. Несмотря на достаточно низкий уровень стоимости жилья этой категории спрос на него по объявленным городом ценам незначительный. Именно поэтому, как правило, в этих районах есть целые кварталы нереализованного жилья. Для изменения ситуации целесообразно снижение цен на новое жилье этой категории. Так, уменьшение цены на 1% относительно равновесной вызовет увеличение спроса на 1,13, что соответственно позволит за год дополнительно реализовать 14% жилья данной категории. Для вновь вводимого жилья рассмотренной категории цены целесообразно устанавливать на уровне равновесной.

Категория жилья В, анализируется в диапазоне цен от 4,3 до 4,86 тыс.руб. Как показывают функциональные зависимости спроса и предложения от цены, а также графики, иллюстрирующие характер их поведения, данный вид жилья отличается нетипичным поведением спроса и предложения: предложение более активно (многократно) реагирует на изменение цены, чем спрос. Проведение анализа данной категории по средней эластичности доказывает, что средняя эластичность спроса более чем в 6 раз эластичнее предложения. Такой характер поведения определяется тем, что данная категория жилья относятся к строительству так называемых объектов точечной застройки в черте города. Более высокая цена относится к домам повышенной комфортности, планировки и т.д., что, безусловно, привлекает покупателя. Незначительный разброс в ценах на жилье в пределах этой категории объясняет незначительный уровень эластичности спроса. Для производителя жилья строительство домов повышенной сложности в черте города, требующее проведения более сложных работ, подводки коммуникаций и т.д. увеличивает срок ввода. Именно поэтому более простым и быстрым в производстве явля-

ется строительство более дешевых упрощенных конструкций типовых блочных и панельных домов, массовой застройки и т.д.

Дяя данной категории жилья изменения цен не приведет к существенным результатам в силу незначительной эластичности спроса по цене.

Третий тип жилья - категория А, рассматривается на диапазоне цен свыше 4,85 тыс. руб. Для данной категории характерно отсутствие равновесной цены. Спрос практически не реагирует на изменение цен, сохраняя приблизительно одинаковый объем спроса 45 тыс.кв.м со средней эластичностью по цене +0,47. Эластичность предложения по цене практически равна 1 и в 2 раза больше эластичности спроса.

Такой характер поведения спроса и предложения объясняется тем, что данная категория жилья относится к дорогим видам жилья, которое близко к понятию «элитное» жилье. Население, которое готово платить за этот вид жилья, слабо реагирует на необходимость дополнительных затрат при росте цены. Эта высокообеспеченная часть населения города незначительна, поэтому объем спроса ограничен и мало подвержен изменению. В то же время для города строительство объектов, которые можно продать по высоким ценам, весьма выгодно, поэтому предложение значительно опережает спрос.

В категории А очень сильны различия в объемах спроса и предложения для одинаковых значений цен. Расчеты показывают, что как минимум предложение превышает спрос более, чем в 3-3,5 раза. В данном случае ценовая политика гораздо с меньшей эффективностью работает на уменьшение остатков нереализованного жилья. Речь может идти об изменении самого характера спроса, однако представляется сомнительным, что дополнительные меры типа рекламы смогут более, чем в 3 раза увеличить спрос на этот вид жилья. Одним из основных способов усиления интереса населения к жилью данной категории представляется механизм ипотечного кредитования. Пока в городе ихтишки предложения дорогостоящих квартир остаются высокими.

Проведенный анализ организационно-экономических и финансовых аспектов функционирования рынка жилья в Москве свидетельствует о необходимости внесения изменений и дополнений в части управления процессами создания и реализации жилищного фонда нового жилья. Предложения, рассмотренные в исследовании, могут быть реализованы в полной мере лишь при создании информационно-вычислительной системы (ИВС). Целью создания ИВС является улучшение ситуации с конечными результатами деятельности на рынке жилья за счет повышения информированности, проведения своевременного аналитического анализа с выдачей соответствующих рекомендаций по ценовой политике города. Кроме того, система позволит обеспечить свободный доступ всех риэлторских фирм к единому банкл данных жилищной продукции. Риэлтер имеет возможность в присутствии пенен-

циапьного покупателя подобрать ему квартиру из общего фонда жилья города и зарезервировать ее на определенный срок для более детального ознакомления. Реализация системы позволит уйти от субъективного распределения квартир между риэлтерами, увеличить объем продаж за счет улучшения информационного обеспечения фирм-продавцов, ускорить оформление сделок по продаже, улучшить информационное обеспечение и снизать трудозатраты обработки документов всех участников деятельности на рынке жилья

В заключении работы обобщены результаты проведенного исследования, сформулированы научные выводы и предложения, даны практические рекомендации.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Квачадзе Р.Г. Перспективы развития автоматизированной системы продажи жилья. Архитектура и строительство Москвы. № 4, 1998. - 0,5 п.л.

2. Квачадзе Р.Г. Жилищный рынок приближается к покупателю // Строительная газета. 1998. № 1. - 0,2 п.л.

3. Квачадзе Р.Г. Состояние и проблемы развития рынка нового жилья // Архитектура и строительство. 1999. № 1. - 0,5 п.л.

4. Квачадзе Р.Г. Компьютерная поддержка реализации жилья в корпоративных структурах // Материалы 2-й Международной конференции "Взаимодействие корпоративных структур и малого предпринимательства на рубеже XXI века. М.: Луч, 1998.- 0,2 п.л.

5. Квачадзе Р.Г. Проблемы и пути совершенствования управления жилищным сектором г. Москвы / Экономика и технология: Сб. научных статей. Вып. VIII. - М.: РЭА им. Плеханова, 1999. - 0,3 п.л. (в соавторстве)

6. Квачадзе Р.Г. Автоматизированная система поддержки жилья / Экономика и технология: Сб. научных статей. Вып. VIII. - М.: РЭА им. Плеханова, 1999. - 0,2 п.л. (в соавторстве)

7. Квачадзе Р.Г. Характеристика жилого сектора г.Москвы / Экономика и технология: Сб. научных статей. Вып. VIII. - М.: РЭА им. Плеханова, 1999. - 0,3 п.л. (в соавторстве)

8. Квачадзе Р.Г. Создание информационной вычислительной системы учета и реализации жилья / Экономика и технология: Сб. научных статен. Вып. VIII. - М.: РЭА им. Плеханова, 1999. - 0,2 п.л. (в соавторстве)

Описание предмета: «Экономика отраслей»

Современная экономика отраслевых рынков (теория организации промышленности) изучает источники рыночной власти, фирм, ее величину, ее последствия, а также содержание и результаты антимонопольной политики государства. Таким образом, теория организации промышленности выступает в качестве теории антимонопольной политики.

Можно также привести определение предмета Экономики отраслевых рынков, данное Коузом: Организация промышленности - «это описание того, как хозяйственная деятельность разделена между фирмами. Как известно, многие фирмы осуществляют много разных видов деятельности у других круг деятельности сильно ограничен .

Некоторые фирмы большие , другие малые. Некоторые фирмы интегрированы вертикально, другие нет. Это и есть организация промышленности или как ее обычно называют, структура промышленности. Но из исследований промышленной организации хотелось бы узнать, как промышленность организована сейчас и чем это отличается от того, что было прежде; какие силы изменялись со временем; как повлияют предложения изменить ( через различные изменения законов ( формы промышленной организации».

Внимание!

Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.

Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.