Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

 Общая характеристика работы.

Актуальность темы исследования.

Фундаментальные политические и социально-экономические преобразования в России обусловливают необходимость теоретического осмысления происходящих процессов.

Дискуссии по проблемам экономических реформ и структурной перестройки экономики России обычно ведутся вокруг следующих вопросов: приватизация и многообразие форм собственности, меры противодействия инфляции, неплатежи, налоговая реформа и т.д.

При этом не уделяется достаточно внимания проведению жилищной реформы и ее теоретическому осмыслению. Считается что это конкретная, частная задача, не имеющая отношения к структурной перестройке экономики.

Между тем, эта конкретная проблема способна влиять как на функционирование всего народного хозяйства, так и на успех экономических преобразований. Жилье несет в себе огромный мультипликационный эффект. Увеличение жилищного строительства влечет за собой рост отраслей строительной индустрии - деревообработки, стеклопромышленности, производства металлоконструкции и др. Недаром в США общественные работы, дорожное и жилищное строительство способствовали выходу из кризиса 30-х годов.

Строительство жилья всегда было мощным фактором экономического роста. Во-первых, население по мере удовлетворения своих потребностей в продуктах питания, одежде и других благах вынуждено считаться с необходимостью накопления средств на строительство жилья, что обеспечивает базу жилищного строительства. Во-вторых, оптимизация размещения производительных сил, структурная перестройка экономики требуют от государства направления средств на жилищное строительство. В-третьих, развитие самого жилищного строительства вызывает к жизни необходимость развития многочисленных отраслей деятельности, таких как промышленность строительных материалов, проектирование, строительство объектов инфраструктуры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транспорта, в которых заняты миллионы людей. Причем жилищное строительство и сопутствующие ему отрасли в силу своей специфики делают занятие людей в этой сфере не кратковременным, эпизодическим актом, а постоянным, стабильным трудовым процессом в силу хотя бы того факта, что возведение каждого жилого объекта требует больших затрат времени, чем в сельском хозяйстве, добывающей и обрабатывающей промышленности.

На протяжении длительного периода времени в нашей стране возможность макроэкономического анализа жилищной сферы отсутствовала. Это было обусловлено в первую очередь тем, что в советской экономике отрицалась товарная сущность жилья, находившегося в государственной собственности . Распределение жилья осуществлялось исключительно государством, тем самым не представлялась возможной его массовая купля-продажа. Жилье выступало в основном как объект потребления.

Переход к новому типу экономики в России обусловил необходимость

отказа от данного положения. Жилье объективно приобрело черты товара, к тому же достаточно дорогого и необходимого.

В этой связи особую актуальность приобретает теоретическое осмысление роли рынка жилья и жилищного строительства в экономической системе как условия экономического развития, особенно в связи воспроизводством населения и материальных благ, а так же экономических отношений, возникающих вокруг жилья как социально-экономического блага в условиях переходной экономики.

Степень разработанности проблемы.

В российской экономической литературе, особенно в последнее время, стало уделяться достаточно внимания анализу положения в жилищной сфере. Особенности формирования рынка жилья рассматриваются такими учеными, как Субботина В., Белкина Т., Сабуров Е. Проблемы финансирования жилищного строительства, а так же разработка схем жилищного кредитования проводятся в работах Кесаревой Н., Пузанова А., Остапенко В. Анализ потенциального платежеспособного спроса на жилье представлен в работах Гузановой А., Пчелинцева О.

Исследования зарубежных ученых Р.Страйка, ДДениэла, Г.Поляковского раскрывают функционирование экономики жилищного сектора, как части рыночной системы. В них рассматриваются вопросы взаимодействия спроса и предложения жилья, государственная политика в области стимулирования жилищного строительства. Разработкой влияния изменений инвестиционной и предпринимательской активности в жилищном секторе на экономический цикл занимались С. Кузнец, Дж. Ригольмен, Р. Мепъюз, М. Абрамовиц.

Однако, целенаправленное исследование отношений, складывающиеся в экономике по поводу производства, распределения, обмена и потребления жилья как социально-экономического блага, необходимость и объективный характер формирования рынка жилья в переходной экономике с учетом региональных особенностей пока не проводилось.

Актуальность рассматриваемой темы, ее практическая значимость, а так же недостаточная теоретическая разработанность проблемы жилья в экономической системе, взаимосвязь с процессами формирования системы ипотечного кредитования и развитием основных отраслей экономики обусловили выбор темы, а также основные цели и задачи исследования.

Цели и задачи исследования.

Цель настоящей диссертационной работы состоит в том, чтобы, опираясь на результаты теоретического исследования процесса формирования жилищного рынка выявить концептуальные основы жилья как базиса потребления и быта, мотивации труда, сбережений и инвестиций и теоретически исследовать закономерности функционирования жилищной сферы.

В соответствии с целью диссертации в работе ставятся следующие задачи:

- выработать категориальное определение жилья и его специфические черты, отличающие его от других товаров;

- выявить факторы, определяющие потребности и спрос на жилье, а так же

специфику его предложения;

- рассмотреть рынок жилья как экономическую категорию и дать характеристику различных субъектов жилищного рынка;

- определить место рынка жилья в системе отраслевых рынков;

- рассмотреть рынок жилья как элемент воспроизводственного механизма и определить роль жилья в функционировании макропродуктивной модели;

- выработать предложения по более эффективному использованию имеющегося потенциала рынка жилья на основе опыта реформирования жилищного сектора.

Методической, теоретической и эмпирической базой являются системный подход к изучению экономических отношений, складывающихся по поводу воспроизводства рабочей силы и материальных благ, основы экономической теории в области социально-экономического развития общества и механизма функционирования рынка. На разных этапах работы, в зависимости от характера решаемых задач, применялись методы сравнительного экономического анализа, статистической группировки, графических изображений, анализ первичной документации и статистической отчетности.

Нормативно-правовую базу настоящей диссертационной работы составили Законы Российской Федерации, Указы Президента РФ, Государственные Целевые программы "Жилище" и "Свой дом", другие нормативные акты.

Информационную базу исследования составляют статистические данные по строительным организациям и вводу жилья Департамента по недвижимости администрации г. Роства-на-Дону, администрации Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, фактические данные и статистические материалы, опубликованные в научной литературе и периодической печати.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1. В системе экономических отношений, возникающих в процессе производства, распределения, обмена и потребления жилья происходят изменения, обусловленные переходным состоянием экономики; в сфере производства значительную роль стали играть частные фирмы, появилась конкуренция между производителями; система распределения жилья претерпела значительные изменения, связанные с отказом от распределения жилья государством на основе списков очередников; в сферу экономических отношений включился обмен, то есть стал формироваться рынок жилья, возможность потребления жилья зависит, прежде всего, от доходов.

2. Рынок жилья является неотъемлемым элементом рыночной системы, он тесно связан с другими видами рынков: товаров и услуг, капитала и ценных бумаг, так как модель рыночной системы инвестирования жилищного строительства отражает движение ресурсов между этими рынками. Наличие нормально функционирующего рынка жилья одно из важных условий определяющих воспроизводство рабочей силы, реальную миграционную подвижность населения и свободное развитие производительных сил.

3 В условиях рыночной экономики жилье выступает как специфический товар, имеющий ряд особенностей: жилью свойственны черты как частного так н общественного товара; с одной стороны жилье является потребитель-

ским благом, а с другой, выступает как способ вложения капитала.

4. Жилье является одним из социально-экономических благ первой необходимости, поэтому потребность в приобретении квартиры является мощным стимулом для сбережения денег и трансформации их в инвестиции. Подобные капиталовложения позволяют воспользоваться такими положительными чертами этих инвестиций, как надежность капитала и доход. Важным моментом является и то, что сохранность сбережений инвестора может рассматриваться как привлекательная черта для дачи денег взаймы, это порождает встречную тенденцию к займу денег с целью инвестирования в жилье.

5. Рынок жилья может рассматриваться с точки зрения двух подходов: функционального и системного. С позиции функционального подхода рынок жилья является подсистемой рынка недвижимости и делится на первичный и вторичный. С позиции системного подхода рынок жилья может рассматриваться как элемент в системе отраслевых рынков (земли, труда, капитала и т.д.).

6. Развитие жилищного строительства связано с функционированием отраслей строительной индустрии (производства строительных материалов и конструкций, проектированием, строительством объектов инфраструктуры, дорожным строительством), а так же с другими отраслями народнохозяйственного комплекса (АПК, ТЭК, машиностроение и др.).

7. Государственное регулирование жилищного сектора должно осуществляться путем создания нормального правового пространства для функционирования рыночного механизма в жилищной сфере, прогнозирования развития социальных и жилищных программ на отдельных территориях с учетом их социальной, инженерно-транспортной и финансовой инфраструктуры. Научная новизна диссертационного исследования. Научная новизна диссертационного исследования состоит в системном анализе отношений возникающих по поводу жилья в экономической системе, рынка жилья как необходимого элемента воспроизводственного механизма, актуальность такого подхода обусловлена переходным состоянием российской экономики. В настоящее время жилищная сфера может стать мощным средством макро- и микроэкономического регулирования.

В диссертации содержатся следующие элементы новизны:

-дано определение понятию "жилье" с зкскомнко-тсорстическсй течки зрения, основная особенность жилья как товара состоит в одновременном сочетании в нем свойств потребительского блага и высокой капитальной ценности;

- теоретически обоснована необходимость развития жилищного строительства в условиях российской экономики как фактора экономического роста, что обусловлено мультипликативным воздействием жилищного строительства на экономику;

- выявлены и проанализированы спенифическше особенности взаимодействия рынка жилья с системой отраслевых рывко" путем включения в эту систему рынков капиталов, земли, ценных бумаг, а также функционирование рынка жилья как подсистемы рынка недвижимости с выделением первичного и вторичного рынков жилья;

-обобщены, по достаточно полному набору источников, способы финансирования жилищного строительства, что позволило их систематизировать и выделить наиболее перспективный для России способ, который состоит в сочетании накопления средств на банковском счете с последующим включением механизма ипотечного кредитования;

-конкретизировано понятие рынка жилья как основы потребительского рынка, так как жилье само по себе порождает новые потребности в различных товарах и услугах, то есть играет важную роль в функционировании макропродуктивной модели;

- показано, что отсутствие доступного по ценам рынка жилья препятствует движению населения между сферами приложения труда (регионами, отраслями, профессиями и т.д.), а это способствует возникновению опасных по социальным последствиям очагов длительной безработицы;

- выдвинуто положение о том. что изменение активности в жилищном секторе может по времени предшествовать общему изменению экономической активности, что позволяет прогнозировать экономическую ситуацию в стране;

- проведен анализ и выявлена специфика формирования рынка жилья в г. Ростове-на-Дону, которая позволяет говорить об особенном способе формирования жилищного рынка города, обусловленном привлекательностью города для основных потоков эмигрантов, историческими традициями и структурой жилого фонда.

Теоретическая и практическая значимость работы. Практическая значимость работы заключается в том, что анализ формирования рынка жилья, а так же взаимосвязь жилищного строительства с различными отраслями экономики может быть использована для дальнейшего углубления и разработки данной темы. Основные теоретические выводы, сделанные в диссертации могут быть использованы в процессе преподавания курса "Экономика строительства", "Экономика жилья", "Оценка недвижимости", а так же для тем "Рыночные отношения: сущность, функции, структура", "Инвестиции - влияние на объем ВНП", "Спрос и предложение" в курсе экономической теории. Выводы и рекомендации диссертанта могут быть использованы в хозяйственной практике при разработке программ развития жилищного строительства на территории Ростовской области, а так же программ реконструкции существующего жилого фонда. Апробация работы.

Основные теоретические результаты и выводы исследования докладывались на двух научно-практических конференциях: г. Ростов-на-Дону (1997 г.), г. Ростов-на-Дону (1998 г.). Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 работ общим объемом 1,3 п.л.

8

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ.

В соответствии с поставленными задачами исследования диссертация состоит из введения, двух глав, включая восемь параграфов, заключения, приложений и списка используемой литературы.

Во введении обоснована актуальность темы диссертационной работы, ее теоретическая и практическая значимость, раскрывается степень разработанности в отечественной и зарубежной литературе, поставлены цели и задачи исследования, ее методологическая и эмпирическая база, приводятся сведения о научной новизне, выделяются основные положения, выносимые на защиту.

В первой главе "Место жилья в экономической системе" определяются общетеоретические принципы подхода к исследованию проблемы воспроизводства жилья как объекта познания в экономической теории.

В диссертации жилье определяется как товар, являющийся одновременно потребительским благом и способом вложения капитала, от которого завися условия существования и развития людей.

Исходя из предложенного определения, автор отмечает, что жилье является специфическим товаром, имеющим ряд особенностей, отличающих его от других товаров:

1. жилью свойственны черты как частного, так и общественного товара, на уровне отдельной квартиры - это частный товар, но уже как жилое строение оно становится объектом инфраструктуры, то есть общественным товаром;

2. выступая как благо первой необходимости, жилье имеет ярко выраженные черты престижного товара, свидетельствующего о социальном статусе владельца;

3. жилье является одним из немногих товаров, который стимулирует труд и сбережения, так как получение жилья может быть более действенным стимулом к труду, чем заработная плата, к тому же для покупки жилья требуется довольно большая сумма денег, которую можно получить только в результате накопления;

4. жилье выступает не просто как потребительское благо, это одно из условий жизнедеятельности людей, элемент сферы семейных отношений;

5. жилье самый долговечный из всех товаров, следовательно, обеспечивает условия существования и развития не одного поколения людей,

6. одной из важных характеристик жилья является его иммобиль-ность, то есть оно привязано к определенному местоположению и не может быть перемещено;

7. смена потребляемого жилья связана с высокими издержками, не только экономического, но и социального плана (утрата привычного окружения: школ, магазинов, характеристик соседства).

Еще одной особенностью жилья является то, что потребность в жилье практически не насыщаема. Это подразумевает возникновение потребности в жилье, ее развитие, отмирание в случае удовлетворения и одновременно появление новой потребности, то есть потребности в улучшении имеющихся жи-

лищных условий связанной с ростом семьи, повышением ее благосостояния и т.д.

Производство жилья формирует общие объективные условия, в которых формируется потребность в улучшении жилищных условий, а она, в свою очередь ориентирует воспроизводственную деятельность общества, социальных групп и отдельных людей.

Для определения положения в жилищной сфере и дальнейших тенденций ее развития, необходимо выявить потребности в жилье и то, каким образом эта потребность трансформируется в спрос.

Статистическая комиссия ООН разработала относительно несложную методику оценки потребности в жилье, чтобы страны могли учитывать существующие международные стандарты в этой области, а так же формулу, для расчета этой потребности в рамках национального счетоводства1.

Для этих целей предлагается применить следующую формулу:

E(t) = k(El +Е2 + ЕЗ + Е4 + Е7 (t)) + Е5 + Е8 (t).

Где: E(t) - общая потребность в новых жилищах, требующаяся на период

(t).

К - коэффициент наличия незаселенных жилищ.

Е - количество благоустроенных жилищ, требующихся для:

Е1 - бездомных,

Е2 - лиц проживающих в непригодных условиях,

ЕЗ - лиц, совместно проживающих с другими семьями в непригодных условиях,

Е4 - ликвидации перенаселенных жилищ,

Е5 - замена малопригодных жилищ,

E7(t) - обеспечение возможного прироста домохозяйств за период (t),

E8(t) - замена выбывающих из фонда жилищ за период (t). Данная формула в самом общем виде позволяет на практике рассчитать потребности в жилищах на каждом уровне жилищной системы (населенного пункта, региона, страны). В наиболее общем виде применение этой формулы для России возможно, но при этом следует иметь в виду, что в нашей стране существует много проблем с определением численности населения (в частности количества бездомных и сложных семей).

Анализ спроса на жилье предполагает исследование целого ряда показателей, содержание которых в России существенно отличается от традиционно используемых международными экспертами.

Это связано, прежде всего, с тем, что на протяжении многих лет большая часть жилищного фонда находилась в государственной собственности (к 1992 г.

1 Нестеров Л. Можно ли решить жилищную проблему в современной России.// Вопросы экономики. 1995 №9 С. 121.

10

- 74 %)2, а строительство велось в основном государственными подрядчиками за счет государственных капиталовложений.

Для оценки реального спроса на жилье предлагается следующая система показателей:

- показатели, характеризующие обеспеченность населения жильем и качество жилого фонда;

- демографические показатели (количество потребителей);

- показатели доходов семей.

Наиболее важным в условиях России считается показатель, характеризующий обеспеченность населения жильем. Хотя следует учитывать не только средний уровень обеспеченности, но и его связь с доходами и составом семьи.

Исторический опыт развития двух общественно-экономических систем породил две принципиально различные жилищные системы. Для стран с рыночной экономикой типична жилищная система, в которой преобладает институт частного предпринимательства. Государственное обеспечение жильем возможно как реакция на негативные тенденции рынка. Его цель - удовлетворение потребности в жилье низко доходных и малоимущих слоев населения, для чего снижается квартплата и осуществляется контроль за ее динамикой. Вследствие этого, государственный жилищный фонд требует субсидий из бюджета. Поэтому чрезмерное развитие института государственного обеспечения негативно сказывается на частном предпринимательстве.

Для стран с плановой экономикой характерна жилищная система, в которой преобладает институт государственного обеспечения жильем. Его основными чертами являются: конституционные гарантии предоставления жилья; государственная система его распределения на базе списков очередников; централизованное распределение всех видов ресурсов и планирование объемов нового жилищного строительства; финансирование жилищного строительства за счет централизованных источников или средств государственных предприятий.

Рынок жилья - основа потребительского рынка и необходимое условие существования рынка труда. Это достаточно сложный механизм, который не может сложиться за короткий срок. При наличии общих черт, присущих любому рынку, рынок жилья отличается спецификой в формировании спроса и предложения, особенностями в ценообразовании, структуре и силе воздействия на экономику. Это обусловлено, прежде всего, своеобразием самого жилья как товара.

Формирование рынка жилья при переходе от жилищной системы с доминированием государственного обеспечения жильем к частному предпринимательству имеет определенную логику. Прежде всего, необходимо узаконить частную собственность на имеющееся и вновь строящееся жилье. Это создаст основу для формирования первичного и вторичного рынков жилья, основных структурообразующих элементов последнего.

Под рынком жилья следует понимать экономические отношения, скла-

2 Т. Белкина. Жилищная статистика и положение в жилищном секторе. // Вопросы экономики. 1993, №7. С 56.

11

дывающиеся между его собственниками (владельцами, пользователями) по поводу и при передаче, продаже, аренде, найме, залоге и иных рыночных отношениях в жилищной сфере .

Здесь уместно выделить два подхода к пониманию рынка жилья: первый - функциональный - рынок жилья является частью рынка недвижимости, второй - системный - рынок жилья входит в систему отраслевых рынков.

Модель рыночной системы инвестирования жилищного строительства отражает движение ресурсов между рынком капиталов, ценных бумаг (жилищных сертификатов), рынком жилья и гарантий (схема 1, с. 12). Рынок капиталов концентрирует кредитно-денежные ресурсы, продаваемые и покупаемые у владельцев вкладов, государства и других инвесторов на договорных условиях.

Рынок жилищных сертификатов обеспечивает их куплю-продажу с учетом состояния рынка жилья. Как известно, в настоящее время в России предпринимается попытка с помощью жилищных сертификатов решить проблему обеспечения жильем уволенных в запас военнослужащих.

На рынке жилья осуществляется размещение кредитно-финансовых средств рынка капиталов под портфели строительных ценных бумаг. Чем больше жилья или другой недвижимости продает та или иная фирма на рынке жилья, тем выше курс ее ценных бумаг на рынке жилищных сертификатов и больший доход получают их владельцы.

Существенное влияние на развитие рынка жилья, несомненно, окажет формирование рынка земли, в рамках которого происходит становление земельного жилищного рынка, и введение его в особые экономико-правовые рамки. Жилищный земельный рынок, будучи частью земельного рынка, так же регулируется правом собственности (владения, пользования, распоряжения); возможностью передачи этого права (аренда, продажа, залог и т.д.); конкуренцией; денежной оценкой земли и свободно складывающейся ценой на нее.

Несмотря на то, что земельный жилищный рынок является составной частью земельного рынка вообще, он обладает достаточно серьезной спецификой по сравнению с другими сегментами последнего, особенно в городах Это требует особого учета при разработке и проведении жилищной политики. Во-первых, жилищный участок в городе - это элемент общегородской среды, изменения в котором затрагивают жизненные интересы многих горожан. Во-вторых, это, как правиле, участок с неотчуждаемыми от него строениями к сооружениями, то есть активно капитализированный, и стоимость созданного на нем капитала может многократно превышать стоимость самого земельного участка.

3 А. Думиов, Л. Нестеров. Становление и развитие статистики рынка жилья в городах СНГ.// Вопросы статистики. 1998, № 4 С 4.

Схема 1. Рынок жилья в системе отраслевых рынков.

Таким образом, рынок жилья представляет собой сложную систему взаимодействующих рынков: жилищного земельного рынка, финансового жилищного рынка, строительного жилищного рынка (первичного), вторичного жилищного рынка. Каждый из них является составной частью того или иного общего рынка. Первичный жилищный рынок - часть строительного рынка, вторичный - часть потребительского рынка; жилищный земельный рынок находится в структуре земельного рынка, а жилищный финансовый рынок - в рамках финансового рынка.

В системе нормальной рыночной экономики рынок жилья оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда, приобретающего национальные, а зачастую, и транснациональные масштабы. Жилищное строительство - это одна из крупных отраслей экономики, которая обеспечивает занятость значительной части населения, она связана со многими народно-хозяйственными комплексами, а это говорит о важном значении развития жилищного строительства для экономики страны.

Рынок жилья может рассматриваться в качестве разновидности рынка капиталов, поскольку операции на нем всегда имеют характер инвестирования, то есть представляют собой операции с капиталом или на приобретение капитальных ценностей.

Поэтому рынок жилья в системе развитой рыночной экономики тесно

13

увязан с вопросом перспективных направлений инвестирования. Вместе с тем, следует принимать в расчет индивидуальные характеристики жилья как товара, которые определяют его особое место среди других возможностей для вложения капитала.

Следует отметить особенности инвестиций в жилье.

1 .По своей природе данные инвестиции - всегда затраты, имеющие длительный характер.

2.Издержки, сопряженные с покупкой или продажей капитала, инвестированного в жилье, относительно велики.

3.Время покупки и продажи так же достаточно велико.

4.Сумма капитала для приобретения жилья требуется довольно большая, и не всегда возможно приобретать жилье долями.

5.Жилье легко становится объектом государственного воздействия в самых различных проявлениях (в нашей стране долгое время существовала государственная система распределения жилья).

6.Стоимостъ жилья склонна к возрастанию, что обусловливает хорошую защищенность от инфляции.

Следует уделить внимание связи инвестиций в жилье с получением дохода.

Когда приносящая доход недвижимость покупается как инвестиционный актив, ее новый владелец рассчитывает на получение в будущем определенных выгод. За период владения объектом собственник может получить ряд положительных финансовых результатов, которые в общем виде делятся на: поток денежных средств; экономию на подоходном налоге; повышение стоимости; снижение ипотечного долга4.

Место жилья в потоке денежных доходов, получаемых индивидом, характеризуется тем, что этот источник дохода более устойчив, чем, например, игра на фондовой бирже, особенно в период, когда осуществляется переход к рыночной экономике. Экономия на подоходном налоге обусловлена тем, что сумма, направленная на покупку жилья, исключается из налогооблагаемой базы. Как уже отмечалось, с течением времени стоимость жилья склонна к возрастанию и может служить источником дополнительного (а в ряде случаев и основного) дохода. Снижение ипотечного долга может происходить при помощи государства, когда государство предоставляет различные субсидии с целью погашения ипотечного кредита.

Инвестиции в жилье не обладают такими характеристиками как ликвидность, легкость осуществления купли-продажи; как правило, эти операции с большими издержками.

Однако подобные капиталовложения предоставляют инвестору возможность воспользоваться такими положительными чертами как надежность капи-

4Д. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М: Дело. 1995. С. 108.

14

тала и доход. Важным моментом является и то, что сохранность сбережений инвестора может рассматриваться как привлекательная черта для дачи денег взаймы. Это подстегивает встречную тенденцию к займу денег с целью инвестирования в жилье, что впоследствии ведет к использованию того же капитала для развития предпринимательства.

Обращаясь к вопросу инвестиций в жилье как таковых, следует заметить, что жилье обеспечивает возможность сбережения денег индивидом, который затем может приобрести на сбереженные средства нечто, что давало бы ему регулярный доход. Желание в будущем приобрести квартиру является мощным стимулом для сбережения денег и трансформации их в инвестиции.

Человек сберегает денежные средства обычно в виде банковских депозитов, что позволяет банкам выдавать кредиты, идущие на развитие производства. Это увеличивает такую составляющую Валового национального продукта (ВНП) как валовые инвестиции, а, следовательно, и сам ВНП.

Увеличение ВНП происходит и тогда, когда сбережения трансформируются непосредственно в покупку квартиры (дома), это в свою очередь увеличивает такую составляющую ВНП как личные потребительские расходы.

Таким образом, простое желание человека улучшить свои жилищные условия может служить мощным стимулом роста ВНП, развития экономики и научно-технического прогресса, причем с мультипликативным эффектом.

Высокая инфляция в 1992 г. привела к обесцениванию сбережений миллионов россиян. Таким образом, лишь небольшая часть семей имеет сегодня возможность приобрести квартиру, не прибегая к помощи кредита. Наиболее привычным для населения является финансирование жилищного строительства посредством государственных централизованных капитальных вложений (ЦКВ). Такой способ обладает целым рядом недостатков: во-первых, такие инвестиции усиливают инфляцию (так как ведутся из средств государственного бюджета); во-вторых, затрудняют преобразование форм собственности; в-третьих, поощряют государственный патернализм. Его можно рассматривать только как средство адресной социальной защиты малообеспеченных слоев населения.

Бесплатная или почти бесплатная приватизация государственного жилья способствует росту числа семей, которые могут оплатить высокий первоначальный взнес на лучшее жилье, продав свои приватизированные квартиры. Однако большинству из них, скорее всего так же потребуется кредит в случае приобретения нового жилья.

В этих условиях представляется необходимым увеличить плате^кеспособ-ный спрос населения на новое жилье при помощи механизма долгосрочного ипотечного кредитования.

Во второй главе "Особенности рынка жилья как воспроизводственного механизма в переходной экономике" анализируется влияние рынка жилья и жилищного строительства на воспроизводство двух составляющих этого' процесса: воспроизводство населения и воспроизводство материальных благ, а так же влияние изменения инвестиционной активности в жилищном секторе на экономический цикл.

15

Народонаселение выступает как важнейший фактор экономического развития общества. Это обусловлено тем, что оно носитель научно-технического прогресса, знаний и производственного опыта, умений и навыков к труду. Под воспроизводством населения понимается процесс его количественных и качественных изменений, связанный с социально-экономическим положением и изменениями условий жизни3. Основой и, в то же время, следствием воспроизводства населения является совершенствование и удовлетворение всей совокупности его потребностей. В поведенческом плане главную роль играют детерминанты человеческой мотивации, поступки людей определяются их потребностями и желаниями.

В современном понимании рынок рабочей силы подразумевается как взаимодействующий с рынком жилья и потребительских товаров. В советской экономике жилье, по сути, не было объектом товарных отношений, оно распределялось в административном порядке, последним охватывалась и значительная часть предметов потребления (прежде всего длительного пользования).

Для развития урбанизированных территорий в условиях рынка характерно превышение темпов роста единиц жилья над темпом роста рабочих мест, под воздействием, в частности, принципа акселерации спроса. Работник, занятый на одном рабочем месте не менее 40 часов в неделю, получает доходы, достаточные для предъявления нормального спроса на жилье, плюс потребительские расходы на товары и услуги.

Противоположная ситуация складывается в системе административного распределения ресурсов: число рабочих мест обгоняет количество единиц жилья. Поскольку последние строились в основном за счет бюджетных средств, связь между доходами работников и спросом на жилье оказывалась фактически разорванной (если не учитывать скромную долю жилищных кооперативов).

Задачей периода перехода от административной системы распределения ресурсов к рыночной является, в частности, изменение стоимостных пропорций. Поскольку стоимость рабочей силы стала реальностью, она должна охватывать стоимость всех необходимых средств существования, включая жилье. При этом доходы, достаточные для его потребления, должны обеспечиваться занятостью на одном рабочем месте в условиях существующей 41-часовой рабочей недели.

Возможность получения жилья всегда была и остается у человека весьма притягательным условием закрепления его связей с тем или иным предприятием, отраслью. Трудовая мотивация формируется как результат взаимодействия различных факторов: с одной стороны, личных интересов, целей, ценностей человека; а с другой, уровня социально-экономического развития общества. Если мотивы, определяющие отношение человека к труду, рассматривать с экономической точки зрения, то в этом случае трудовая мотивация выступает, как одна из детерминант рынка труда: готовность человека продать свой труд и таким образом включиться в процесс труда является важнейшим фактором формиро-

5 А. Саградов. Модель развития населения. // Российский экономический журнал. 1992, № 7.

С.77.

16

вания предложения труда.

На Западе многие частные фирмы стремятся в целях закрепления кадров осуществить быстрое и к тому же недорогое строительство жилья с соответствующим развитием социальной инфраструктуры. Приверженцы концепции "пожизненного найма" в Японии эту идею доводят до совершенства, предоставляя своим работникам уникальные возможности удовлетворения потребностей в жилье, даже с учетом возможных конфликтных ситуаций в семье. Не потому ли высокие темпы роста производительности труда и достижение высокого качества продукции были, в определенной степени, связаны с решением жилищной проблемы. Для рядового японца не государство, а компания где он работает, является гарантом не только стабильности экономического положения, но и обеспечивает рост его жизненного уровня, что усиливает стимулы к трудовой деятельности.

По результатам обследования, проводимых журналом "Экономические и социальные перемены: мониторинг общественного мнения", важнейшее значение среди всех объектов социальной сферы предприятий, по мнению их руководителей, имеет жилье. Большинство руководителей (66 %) считает, что возможность решения жилищных проблем является даже более действенным стимулом для работников, чем заработная плата6.

Как показывает мировая практика, наличие свободного рынка жилья -одно из самых важных условий, определяющих реальную миграционную подвижность рынка труда и свободное развитие производительных сил. Свободный рынок жилья - это рынок, на котором практически повсеместно можно найти 3 - 10 % (от общего жилого фонда) свободных односемейных домов или квартир для покупки или аренды на приемлемых условиях. Таким рынком обладает практически любая индустриально развитая страна.

Поскольку конечным потребителем жилья является домохозяйство, определение количества домохозяйств в жилищной системе имеет ключевое значение для оценки ситуации в ней. Важно так же понять, насколько наличие или отсутствие жилья влияет на динамику численности домохозяйств.

От доступности жилья в определенной степени зависят брачность и рождаемость, то есть жилье влияет на демографическую динамику. В этом случае экономические и демографические факторы тесно переплетаются. Так, увеличение реального дохода приводит к увеличению количества семей и уменьшению размера домохозяйств. Количество домохозяйств увеличивается с ростом числа разводов, но уменьшается с увеличением количества браков. Рост рождаемости увеличивает размер семьи в настоящий момент и количество семей в будущем. Удорожание жилищных услуг ведет, при прочих равных условиях, к уменьшению количества семей.

Совершенствование организационных структур управления в строительной сфере в настоящее время сводится к изменению производственных отношений, обеспечивающих достижение поставленных перед строительством за-

6 Е. Виноградова, Е. Дюк Российские промышленные предприятия в 1996 году. // Экономические и социальные перемены: мониторинг общественного мнения. 1997, № 2. С 46.

17

дач, вытекающих из требований рынка. Главными из них являются: рационализация использования всех видов ресурсов, концентрация инвестиций, объединение в одну структуру кредитных, производственных и торговых организаций.

Такое соединение промышленного, строительного, торгового и банковского капитала в настоящее время рассматривается в качестве критерия экономического могущества и реализации фундаментальных научно-технических инноваций в промышленно развитых странах. Наличие в стране сети крупных структур, способных самостоятельно осуществлять разработку и реализацию программ развития различных отраслей экономики, обеспечивает выход производства на новый технический и технологический уровень. Такой структурой являются финансово-промышленные группы (ФПГ).

Действительно, организационно-правовая форма ФПГ позволяет концентрировать инвестиционные ресурсы, постоянно наращивая их. Используя достаточно мощную базу финансово-кредитных учреждений и оптимизируя финансовые потоки, группы, ускоряя оборачиваемость вложений, способны активно внедрять научно-технические разработки. Кооперация предприятий-участников - при наличии интегрированного блока региональных, а иногда и межрегиональных строительных организаций - дает возможность привлекать дополнительные средства в возведение жилья и обеспечивать полную загрузку производственных мощностей. Опора на собственные средства, отработка финансового механизма для создания замкнутого инвестиционного цикла, минимизация налогообложения и снижение себестоимости продукции приводят к принципиально новым схемам обращения капитала.

Широкие корпоративные связи помогают ФПГ более полно учитывать при размещении объектов жилищного строительства миграционные потоки населения, осуществлять взаимовыгодные формы кооперации в строительной индустрии, вовлекать в хозяйственный оборот неэффективно используемые ресурсы местной сырьевой базы. А путем развития малых предприятий по производству строительных материалов, изделий и конструкций, предметов домо-устойства, товаров широкого потребления - создавать в областях и регионах новые рабочие места, ведь каждое рабочее место на стройплощадке, по статистике, рождает 10 дополнительных рабочих мест в стройиндустрии и сопряженных с нею отраслях.

Предлагается создание региональных финансово-строительных групп (ФСГ) с предоставлением им широких прав. Могут быть организованы своего рода консорциумы как временные объединения различных хозяйствующих субъектов с долевым участием в получении товарной продукции - комфортабельного жилья. Либо с целью его дальнейшей продажи, либо использования для улучшения жилищных условий сотрудников собственной структуры, смежных производств, поставщиков.

Колебание активности в жилищном секторе представляет собой нечто большее, нежели просто интересный статистический феномен. Строительство является крупнейшей отраслью, состояние которой серьезно воздействует на отрасли обрабатывающей промышленности, производящие строительные материалы и оборудование. Расходы на жилье и домашнюю утварь составляют су-

18

щественную часть семейного бюджета. Масштабы активности в жилищном секторе таковы, что взаимосвязь между ее колебаниями и колебаниями экономической активности в целом приобретает важное значение.

Экономический цикл проникает повсюду, он ощущается практически во всех секторах экономики. Однако он разными путями и в разной степени влияет на отдельных индивидов и отдельные секторы экономики.

Что касается производства и занятости, то обычно от спада больше всего страдают те отрасли промышленности, которые выпускают средства производства и потребительские товары длительного пользования. Особенно уязвима строительная промышленность. Однако жилищное строительство по своему поведению в фазах экономического цикла будет отличаться от поведения многих других отраслей (даже производящих предметы длительного пользования).

Известно, что в период кризиса и депрессии многие идут на продажу товаров по более низким ценам, в стремлении найти более выгодные рынки сбыта экспортируют свою продукцию за рубеж или даже идут на уничтожение этих товаров.

Подобные действия не могут происходить в жилищном строительстве. Продукт жилищного строительства нельзя экспортировать в другие страны и его не подвергают уничтожению. Жилье, если оно построено, продолжает существовать, и может быть распродано только в связи с наступлением фазы оживления или подъема.

Состояние жилищного сектора приводит к важным последствиям для экономики и ввиду его масштаба. Сокращение инвестиций в жилье означает уменьшение доходов тех, для кого жилье есть средство к существованию, и падение спроса в тех секторах, которые обслуживают жилищный сектор. Жилищные инвестиции составляют настолько большую часть валовых инвестиций в экономике, что их падение приводит к важным последствиям для экономики в целом, а с учетом эффекта мультипликатора происходит многократное снижение ВНП.

Еще одним источником более резких циклических колебаний в жилищном секторе является кредитование под залог недвижимости, выплаты по которым чувствительны к ставке процента, а значит, и к уровню инфляционных ожиданий. Когда инфляционные ожидания растут, выплаты по ипотечной за-должности могу г начать расти быстрее, чем реальная заработная плата. Это резко затрудняет ипотечные выплаты, они могут оказаться для семьи непосильными.

Поскольку устойчивость ссуды под жилье, с точки зрения кредитора, может оказаться под угрозой, если семья с трудом осуществляет выплаты из текущего дохода, в период высокой инфляции кредиторы могут начать воздерживаться от выдачи кредитов под залог недвижимости. Результатом станут ослабление спроса на жилье и дальнейшее усиление циклических колебаний цен на жилье, сокращение строительства новых домов и потребления жилищных услуг.

Тот факт, что спад в жилищном строительстве происходит до начала общего спада, конечно, сам по себе не является доказательством того, что именно

19

снижение активности в жилищном секторе вызывает движение экономики в том же направлении. Но в то же время, изменение активности в жилищном секторе может по времени предшествовать общему изменению экономической активности. Тем самым, рынок жилья выполняет в экономике роль "впередсмотрящего", он не только способен реагировать на уже произошедшие события, но и пытается предвосхитить их, "предупредить" экономику о надвигающемся спаде или подъеме.

На развитие рынка жилья существенное влияние оказывают платежеспособные группы населения. Формируются такие группы не только из постоянных жителей, но и из эмигрантов. Поэтому ключевым фактором становится привлекательность того или иного города (региона) для потенциальных эмигрантов. Города Юга России сегодня привлекательны для нескольких потоков эмигрантов, которые диктуют довольно высокие цены на рынке недвижимости.

На формирование рынка недвижимости оказывает влияние социально-культурный имидж города и психологические стереотипы, сложившиеся в разных городах России. Обреченные в советское время на унифицированное развитие, города России не утратили полностью специфики своих укладов. Как уже отмечалось, жилье в структуре жизненных ценностей имеет высокий рейтинг. Это одна из причин участия богатых людей в рынке недвижимости. Вторая причина - стремление легализовать высокие доходы. Так, например, Рос-тов-на-Дону традиционно считался богатым городом. В нем практически всегда существовала значительная прослойка богатых людей. Многие из них с самого начала включились в операции на рынке недвижимости и задали довольно высокие цены. В результате исторические традиции определяют в настоящее время уровень цен на рынке недвижимости в городе.

В сложившихся в нашей стране условиях необходима специальная стратегия жилищного строительства для среднего класса. Это предполагает создание соответствующей финансовой системы, в которой государство участвовало не только в качестве гаранта жилищных займов, но и как прямой инвестор (путем погашения части стоимости жилья в пределах социальной нормы). Другим важным условием развития жилищного сектора экономики является координация жилищной политики с политикой расселения, повышение доли смешанной и малоэтажной застройки.

В нормальней рыночной экономике развитяе строительной базы должно "на шаг" опережать рост спроса на строительные услуги и строительную продукцию, то есть ориентироваться на ускорение экономического роста. Этого можно достигнуть путем введения льготного режима налогообложения для строительных предприятий и организаций, в частности тех, кто участвует в строительстве жилья для военнослужащих, выполняет муниципальные заказы на строительство "социального" жилья.

Для того чтобы рынок жилья, строительный и инвестиционный комплексы России могли соответствовать новым общественным требованиям к ним, необходимы меры на трех уровнях: на уровне Правительства России, на муниципальном уровне и на уровне отдельных предприятий.

В стабилизированной экономике, имеющей устойчивые тенденции к рос-

20

ту, государственные шаги по приоритетному развитию отдельно взятых секторов экономики обосновано подвергается критике в экономической литературе. Однако в условиях нестабильного развития требуются неклассические способы решения возникающих проблем. Представляется, что в период перехода от плановой экономики к рыночной или, точнее от централизованно управляемой модели к либеральной экономике свободного предпринимательства необходимо осуществлять приоритетную экономическую политику. В этом случае избранный в качестве приоритетного комплекс будет играть роль экономического "локомотива", который потянет за собой много "вагонов", то есть отраслей.

Исходя из изложенных выше общих соображений, можно сказать, что сегодня Россия нуждается в выборе приоритета, который обеспечил бы вывод страны из кризиса. Таким "локомотивом" может стать развитие рынка жилья, проведение жилищной реформы и поддержка жилищного строительства.

В заключении диссертации излагаются итоговые результаты и выводы исследования.

По тематике диссертации опубликованы следующие работы:

1. О формировании рынка жилья.// Социально-экономические проблемы реформирования общества. Международная научно-практическая конференция. РГСУ. 1997. - 0,1 п.л.

2. Рынок жилья в экономической системе.// Рынок и строительство. Ученые записки РГСУ, выпуск 1. 1997. - 0,2 п.л.

3. Формирование экономического механизма решения жилищной проблемы.// Строительство - 98. Международная научно-практическая конференция РГСУ. 1998. - ОД п.л.

4. Жилищное строительство и инвестиционная ситуация./'/ Деп. ВИНИТИ. № 431-В98 от 12.02.98. - 0,4 п.л.

5. Перспективы развития ипотечного кредитования.// Деп. ВИНИТИ. № 2602-В98 от 19.08.98. - 0,5 п.л.

Описание предмета: «Макроэкономика»

Литература

1. В.Р. Евстигнеев. Финансовый рынок в переходной экономике. – М.: Едиториал УРСС, 2004. – 240 с.
   
2. Россия: Интеграция в мировую экономику. Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 432 с.
   
3. И.А. Родионова. Экономическая география и региональная экономика. – М.: Московский Лицей, 2003. – 288 с.
   
4. Экономические основы культурной деятельности. Индивидуальные предпочтения и общественный интерес. В 3 томах. Том II. Экономическая политика в сфере культуры: новый век, новый взгляд. – СПб.: Алетейя, 2002. – 456 с.
   
5. Российская экономика в 2002 году. Тенденции и перспективы. – М.: Институт экономики переходного периода (ИЭПП), 2003. – 534 с.
   
6. Международные экономические отношения. – М.: Российская политическая энциклопедия, Московский государственный институт международных отношений (Университет) МИД РФ, 2001. – 512 с.
   
7. Р.М. Шахнович. Инфляция и антиинфляционная политика в переходной экономике. – М.: Либроком, 2012. – 392 с.
   
8. В.Д. Андрианов. Россия в мировой экономике. Учебник для ВУЗов. – М.: Владос, 1999. – 296 с.
   
9. Экономические и социальные проблемы России, №1, 2006. Экономическая наука и экономическое образование в переходный период. – М.: ИНИОН РАН, 2007. – 156 с.
   
10. С.В. Фомишин. Международные экономические отношения на рубеже тысячелетий. – М.: Олди-плюс, 2002. – 560 с.
    
11. В.В. Мельников. Конституционные основы регулирования экономических отношений в России. – М.: Юркомпани, 2011. – 208 с.
    
12. Р.М. Шахнович. Инфляция и антиинфляционная политика в переходной экономике. – М.: Либроком, 2014. – 392 с.
    
13. Евгений Кулишов und Стелла Царькова. Институты в переходной экономике. – М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2014. – 72 с.
    
14. Гузель Колобова. Политические механизмы государства в переходной экономике. – М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2011. – 256 с.
    
15. В.В. Зубенко, О.В. Игнатова, Н.Л. Орлова, В.А. Зубенко. Мировая экономика и международные экономические отношения. Учебник и практикум. – М.: Юрайт, 2017. – 410 с.
    
16. Христолюбова Наталья Евгеньевна, Худоренко Елена Александровна. Мировая экономика и международные экономические отношения в схемах и таблицах. Учебник для вузов. – М.: Юрайт, 2017. – 266 с.
    
17. В.В. Зубенко, О.В. Игнатова, Н.Л. Орлова, В.А. Зубенко. Мировая экономика и международные экономические отношения. Учебник. – М.: Юрайт, 2014. – 410 с.
    

Образцы работ

Задайте свой вопрос по вашей проблеме

		Гладышева Марина Михайловна marina@studentochka.ru +7 911 822-56-12 с 9 до 21 ч. по Москве.

Внимание!

Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.

Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.