Ценообразование и методы оценки недвижимости - Банк бесплатных рефератов, курсовых, дипломных работ

Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

Носителей предложения на рынке недвижимости можно классифицировать на тех, кто производит недвижимость и продает ее, и на тех, кто предлагает объекты, уже имеющиеся в наличии, то есть они не участвуют в производстве. Как следствие, отсюда вытекает существование различных видов ценообразования.

Производители, устанавливая цену, основываются на базовой калькуляции себестоимости, то есть, в первую очередь, стремятся покрыть издержки, связанные с производством. Если спрос предлагает свою цену, которая не превышает размер издержек производителя, то пространство для прибыли перекрывается. Поэтому очень важную роль здесь играет проведение исследования рынка с целью оценки уровня платежеспособного спроса и предложений конкурентов. Производители обычно планируют обеспечить продажу в определенный срок, то есть существует дата, при достижении которой так называемая предварительная цена становится неактуальной, так как процесс сбыта может затянуться до наступления срока возвращения кредита, полученного на осуществление строительства, тем самым увеличиваются издержки. Величина издержек может измениться также вследствие дополнительных затрат на сбыт. Таким образом, образуется конечная цена объекта(она рассчитывается на основе коррекции предварительной цены), которая естественно является решающей.

При продаже уже имеющегося в наличии объекта не существует модели установления цены, она определяется в процессе переговоров носит название договорной цены. Данный вариант продажи не составляет никакого риска, так как затраты на сбыт не способны перекрыть цену предложения. При определении цены в этом случае существуют ограничения - верхняя и нижняя граница. Верхняя граница определяется самой высокой ценой спроса, нижняя определяется желанием продавца. Существование нижней границы обусловлено тем, что продавец фактически не получает той суммы, за которую покупатель приобретает объект, так как вынужден уплатить налоги (а их размер при совершении сделок с недвижимостью не так уж безобиден) и, как правило, комиссионные посреднику.

Естественно, что прежде чем определить цену объекта недвижимости, необходимо его оценить. В Германии используют три метода оценки:

Метод сравнительной стоимости используется в основном при оценке земельных участков. Как известно, земельный рынок в России сильно отличается от земельного рынка в Германии и являет собой очень сложную систему, рассмотреть которую в рамках данной статьи невозможно. Следует отметить, что оценка жилой недвижимости в России отдаленно напоминает оценку по методу сравнительной стоимости, но объект для сравнения оценивается по методу реальной стоимости, о котором будет сказано ниже.

Метод доходности подразумевает использование коэффициента доходности при расчете стоимости. Например, при продаже объекта необходимо рассчитать, сколько мы можем получить со сдачи этого объекта в аренду, а сумма платы за аренду определяется на основе расчета цены продажи.

Метод реальной стоимости основывается на основе издержек, связанных с производством объекта, при чем этот метод оценки применяется даже в том случае, если продавец не имеет никакого отношения к производству данного объекта. Тогда мы говорим о возможных издержках производств.

Оценка недвижимости должна рассматриваться не как самостоятельный процесс, а во взаимосвязи со всеми экономическими процессами на рынке, при учете индивидуальных особенностей развития отдельной страны.

Оценка недвижимости является основой для определения стоимости объекта. Определение стоимости необходимо не только при операциях купли-продажи, но и для исчисления налогов, аренды и страхования объекта. Причем необходимо настолько приблизить значение исчисленной

стоимости к фактической, чтобы избежать ошибок при осуществлении операций с недвижимостью. Поэтому значение разработки методологии оценки недвижимости очень велико.

Описание предмета: «Ценообразование»

Предмет науки «Ценообразование» - исследование колебаний цен под влиянием рыночной конъюнктуры.

Объект - процесс ценообразования.

Цель изучения курса «Ценообразование» - овладение основами теории, методологии и практики ценообразования.

Задачи курса «Ценообразование»: Ознакомиться с теорией ценообразования.

Изучить основные принципы и методы ценообразования.

Уметь анализировать и определять уровень и динамику цен, конъюнктуру рынка.

Знать современный отечественный и зарубежный опыт ценообразования.

Уметь применять полученные знания в практике ценообразования Актуализировать знания, полученные по смежным экономическим дисциплинам.

http://cde.osu.ru/demos/course62/tzo1.html

Внимание!

Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.

Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.