Написать рефераты, курсовые и дипломы самостоятельно.  Антиплагиат.
Студенточка.ru: на главную страницу. Написать самостоятельно рефераты, курсовые, дипломы  в кратчайшие сроки
Рефераты, курсовые, дипломные работы студентов: научиться писать  самостоятельно.
Контакты Образцы работ Бесплатные материалы
Консультации Специальности Банк рефератов
Карта сайта Статьи Подбор литературы
Научим писать рефераты, курсовые и дипломы.


Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

Поиск материалов

Жилищно-коммунальная реформа.

Жилищное право

Разорительное жилищно-коммунальное хозяйство

Жилищный фонд России составляет 2, 6 млрд кв. м общей площади. В среднем на одного россиянина приходится 18, 4 кв. м общей площади. Около 20% городского жилищного фонда неблагоустроенно, а в малых городах каждый второй дом не имеет инженерного обеспечения. Более 290 млн кв. м (11%) жилищного фонда нуждаются в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир в отдельные, 250 млн кв. м (9%) - в реконструкции. Из года в год увеличивается подлежащий сносу ветхий и аварийный фонд с износом более 60%. Только за последние 5 лет по ветхости выбыло около 40 млн кв. м.

В жилищно-коммунальном хозяйстве (ЖКХ) заняты 4 млн человек, которые в 1997 г. оказали услуг на 234 млрд новых рублей. ЖКХ - это более 52 тыс. предприятий, каждое пятое из них - государственное или муниципальное. Стоимость основных фондов отрасли - 580 млрд рублей (т. е. четверть основных фондов страны). Их износ достиг в среднем по России 48%.

Коммунальная энергетика потребляет более 20% электрической и около 45% тепловой энергии, производимых в России. Дефицит мощностей источников тепловой энергии составляет около 13 тыс. Гкал · час. Только зимой 1997 г. тепло отключалось почти в 3 тыс. жилых домах, в которых проживало около 1 млн человек.

Более чем в 100 крупных городах вода подается в дома по графику, при этом четверть ее теряется. Дефицит мощностей водопроводов превышает 10 млн куб. м, или 15% всех установленных.

В городах через коммунальные системы канализации очищается до установленных нормативов только 30% стоков. Дефицит мощностей канализационных сетей достигает 9 млн куб. м в сутки (16, 5%). Капитального ремонта требуют 12% этих сетей, 50 тыс. км подземных коммуникаций находятся в аварийном состоянии, 300 тыс. км требуют немедленного ремонта, а денег на эти цели практически не выделяется.

Из-за недостаточного финансирования, физического износа основных фондов организации ЖКХ большинства регионов России работают не в эксплуатационном, а в аварийно-восстановительном режиме. На 100 км инженерных сетей приходятся 73 аварии (в Европе - в среднем 3). В сложившихся условиях вполне реален крупномасштабный инфраструктурный кризис, связанный с массовыми авариями на объектах ЖКХ.

Поистине катастрофической ситуация стала после либерализации цен. На товары и услуги они выросли в тысячи раз, а в жилищно-коммунальной сфере продолжали действовать тарифы, утвержденные в 1926 г. постановлением СНК. Согласно им обслуживание 1 кв. м площади стоило 12, 5 копейки.

Упадок отрасли спровоцирован нехваткой средств, плохой ее организацией и устаревшей структурой, которые мало изменились с советских времен. Планово-распределительные отношения в жилищной сфере дискредитировали себя еще в те времена. Бюджетное дотирование ЖКХ было связано с ростом подавленной инфляции и с политикой удешевления стоимости строительства, что вело к увеличению расходов на эксплуатацию (для справки: на эксплуатацию и содержание дома на протяжении 50 и более лет приходится 95% совокупных затрат, а на его строительство - лишь 5%).

ЖКХ было и остается самым разорительным иждивенцем страны. На дотации отрасли из федерального и местных бюджетов в 1987-1990 гг. уходило 1, 1-1, 3% ВВП, в 1996 г. - 3-4, в 1997 г. - 6%, что значительно превысило совокупные расходы на национальную оборону и правоохранительные органы, тем более - на образование и здравоохранение. При сложившемся нормативно-затратном подходе ЖКХ требуется 153 млрд рублей в год, что равно примерно 18% среднего дохода семей, пользующихся основным набором жилищно-коммунальных услуг в государственном, муниципальном и многоквартирном частном жилищном фонде.

На субсидирование ЖКХ уходит от 40 до 80% средств местных бюджетов и значительная доля бюджетов субъектов Федерации. Так, к октябрю 1998 г. региональные бюджеты дотировали его более чем на 55 млрд рублей. Бюджетное дотирование этой сферы привело к тому, что строить жилье городам стало невыгодно, поскольку каждый введенный в эксплуатацию жилой дом или социальный объект ложится дополнительной нагрузкой на местный бюджет, в свою очередь, требуя дотаций. Дотации способствуют обострению бюджетного кризиса.

Наиболее надежным поставщиком денег (к тому же наличных) в сферу является население, хотя около 40% граждан числятся в должниках. Местные бюджеты, как правило, перечисляют лишь около половины положенного, а задолженность в лучшем случае покрывают взаимозачетами. Особенно плохо обстоят дела с финансированием ведомственного жилья. У предприятий нет средств, чтобы содержать его даже на том уровне, на котором поддерживается муниципальное жилье.

Не только эта плачевная ситуация, но и усиливающееся расслоение общества настоятельно требует полноценной реформы ЖКХ. Разница между богатыми и бедными в доходах и уровне жизни колоссальная (так, в Москве на долю 20% наиболее состоятельных граждан приходится 60% доходов), дотации достаются в равной степени тем и другим. Более того, поскольку они выделяются на квадратные метры, а не в виде адресной помощи малоимущим, состоятельные граждане, имея большие квартиры (или даже по нескольку квартир), получают более весомую долю, чем те, кто живет в стесненных условиях.

Не менее важная проблема - перекрестное субсидирование, позволяющее, наряду с прямыми выплатами из бюджета, держать жилищно-коммунальные платежи на достаточно низком уровне. При перекрестном субсидировании тарифы на электроэнергию, теплоснабжение для населения устанавливаются в несколько раз ниже, чем для предприятий (своеобразный скрытый налог на них). Так, в Москве в 1992 г., накануне реформы ЖКХ, тарифы на воду для промышленных потребителей в 87 раз превышали тарифы для населения. К 1996 г., в ходе реформы, разница уменьшилась и составила 9 раз, но и эти тарифы втрое превышали экономически обоснованные. Аналогичная ситуация в Волгограде и других промышленных городах, в Ленинградской, Курской и Белгородской областях. В Карелии тарифы для предприятий уже установлены на уровне экономически обоснованных или близки к ним.

В прежней планово-распределительной системе, когда плата за энергоресурсы была довольно незначительной, а большинство предприятий существовало безбедно, это никого особенно не тревожило. Сегодня ситуация изменилась. Цены на энергоресурсы у нас приблизились к мировым, а тарифы для предприятий превысили мировые. Положение усугубляется тем, что энергозатраты отечественных предприятий в 3 раза больше, чем зарубежных, соответственно и цены на аналогичную продукцию значительно выше. Поэтому предприятиям, даже выпускающим качественную продукцию, трудно удержаться на рынке. Отказ от перекрестного субсидирования - основа для снижения тарифов для предприятий.

Положение в жилищно-коммунальной сфере усугублялось также из-за обилия льготных категорий граждан - 43 категории затрагивают 63% населения. Законодательство освобождает их (полностью или частично) от оплаты жилищно-коммунальных услуг, а приходящиеся на них расходы ЖКХ не компенсируются ни федеральными властями, ни ведомствами. Оцениваются такие льготы в 23 млрд рублей в год. Причем наравне с ветеранами войны и другими льготниками скидками на оплату жилья пользуются члены их семей, в то время как треть граждан, в основном сельские жители, имеющие собственные дома, никогда не имели подобных льгот.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства началась с принятия закона «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г., который наметил переход отрасли на самоокупаемость, когда население должно само целиком оплачивать все жилищно-коммунальные услуги, в течение 5 лет. Столь короткий срок был выбран, исходя из прогноза, что с 1992 г. в стране начнется экономический рост и доходы населения резко увеличатся. Прогноз не оправдался, более того, реальные доходы снизились и рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги оказался болезненным для населения. Поэтому закон «О внесении изменений в Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики»» от 8 декабря 1995 г. продлил срок поэтапного перехода к полной оплате населением жилья и коммунальных услуг с 5 до 10 лет, т. е. до 2003 г.

На первом этапе реформы ЖКХ (1992-1996 гг.) главным стало перекладывание издержек отрасли на плечи граждан. Доля оплаты населением жилищно-коммунальных услуг выросла в среднем с 2% в 1992 г. до 28% в 1996 г., а в некоторых регионах и до 45-60%. Многое зависело от благоустроенности жилищного фонда, природно-климатических особенностей региона, а также от аппетитов организаций ЖКХ.

Следующий этап начался после того, как Указом Президента РФ «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ» от 28 апреля 1997 г. № 425 была утверждена «Концепция реформы жилищнокоммунального хозяйства в РФ». Она подтвердила приверженность уже объявленным целям реформы: увеличить эффективность эксплуатации жилья, улучшить условия проживания населения, упрочить жилищные права граждан, а также стабилизировать экономическую ситуацию на предприятиях, сняв с них расходы по содержанию социальной сферы, и, в конечном итоге, увеличить поступление средств в бюджеты всех уровней. Для достижения этих целей было предложено не только повысить уровень оплаты населением жилищно-коммунальных услуг до их реальной стоимости, но и снизить издержки на их производство. Если со второй составляющей реформы согласны все, то вокруг первой продолжаются споры.

Структура платежей на содержание ЖКХ, % к итогу

Источники

1990 г.

1995 г.

1997 г.

1999 г., февраль

Госдотации из бюджета на эксплуатацию

68

50

22

18

Платежи предприятий за счет перекрестного субсидирования

30

40

40

22

Платежи населения

2

10

38

60

Уровень оплаты населением жилищно-коммунальных услуг

Четыре федеральных стандарта

В Концепции намечены конкретные рубежи перехода отрасли на самоокупаемость и прописаны четыре федеральных стандарта, на которые следует равняться регионам.

Первый - федеральный стандарт социальной нормы площади жилья: 18 кв. м общей площади жилья на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек, 42 кв. м - на семью из двух человек, 33 кв. м - на одиноко проживающих граждан.

Второй - федеральный стандарт стоимости предоставления жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей жилой площади. Средний по России показатель, исходя из сложившейся структуры затрат, на 1997 г. был установлен 8, 2 деноминированных рубля. Позже в постановлении правительства «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг» от 26 мая 1997 г. № 621 он был дифференцирован по экономическим районам и в 1998 г. составлял в целом по России 9, 2 рубля на 1 кв. м общей площади, по районам: Волго-Вятскому - 6, 9, Северо-Кавказскому - 7, 0, Поволжскому - 7, 1, Центрально-Черноземному - 7, 3, Центральному и Уральскому - по 7, 4, Северному - 10, 6, Западно-Сибирскому и Восточно-Сибирскому - по 10, 8, Дальневосточному - 18, 7.

Третий - федеральный стандарт уровня платежей граждан по отношению к уровню затрат на содержание и ремонт жилья, а также коммунальные услуги. Доля платежей населения в покрытии затрат на все виды жилищно-коммунальных услуг: в 1997 г. - 35%, в 1998 г. - 50, в 1999 г. - 60, в 2000 г. - 70, в 2001 г. - 80, в 2002 г. - 90, в 2003 г. - 100%.

Многие руководители регионов считают, что такие сроки нереальны (по их мнению, потребуется не менее 15 лет, в Германии на это ушло 30 лет) и не соответствуют темпам роста доходов населения. В условиях многомесячных задержек зарплаты и низкого прожиточного минимума, не позволяющего удовлетворять даже элементарные потребности в пище и одежде, утопично рассчитывать на то, что люди к 2003 г. будут способны оплачивать жилье и коммунальные услуги по полной их стоимости.

Некоторые специалисты считают, что страна реально перейдет на самофинансирование ЖКХ тогда, когда из бюджета перестанут перечисляться деньги этому хозяйству, поскольку федеральные стандарты установлены «от достигнутого» - исходя из расходов, сложившихся в регионах. Кризис 1998 г. и вызванная им инфляция поглотили основную часть бюджетных средств, поэтому власти не могут в прежнем объеме дотировать коммунальную сферу. О повышении квартплаты и платы за коммунальные услуги то и дело заявляют администрации большинства городов, из чего горожане делают неутешительный вывод: если кризис продолжится, им придется содержать жилье целиком за свой счет еще до 2003 г.

Четвертый - максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе, исходя из социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг: в 1997 г. - 16%, в 1998 г. - 18, в 1999 г. - 19, в 2000 г. - 20, в 2001 г. - 22, в 2002 г. - 23, в 2003 г. - 25%.

Этот стандарт вызвал особенно резкую критику. Он опроверг уверения правительства в том, что при реализации Концепции малоимущие граждане не только не пострадают, но даже выиграют. Увеличение допустимой доли расходов на жилье до 25% (причем только по социальной норме), отмечают эксперты, ударит как раз по наименее защищенным слоям населения, которые уже находятся на грани бедности. Для них главное не в том, сколько заплатить, а сколько после этого останется на все остальное, прежде всего на еду. В советские времена на питание уходило 36% семейного бюджета, в 1996 г. - 47, 2% (в США те, кто живет вдвое ниже официальной черты бедности, тратят на питание 30-33% доходов, а живущие на уровне бедности - 20%).

Ссылки на то, что в семейных расходах квартплата занимает слишком незначительное место, несостоятельны. Эксперты настаивают: нужно рассматривать не отдельно квартплату, а все потребительские расходы семьи (на продукты питания, одежду, обувь, квартиру). Исходя из этой посылки, у нас на товары первой необходимости уходит 65% семейного бюджета (в странах Латинской Америки - 62%). Поэтому при сохранении прежней структуры цен доля затрат на содержание жилья в семейном доходе не может превышать 20%.

В пользу такого вывода говорят и составляющие квартирных счетов у нас и за рубежом. Выкладывая 20-25% своего дохода за жилье, средний американец на самом деле платит более чем за 50 кв. м (мы - за 18, 4 кв. м) в среднем на человека и при этом не только за то, что мы традиционно включаем в квартплату (содержание жилья, ремонт, коммунальные услуги). За рубежом арендатор оплачивает собственнику стоимость ипотеки, страховки, плюс всю «начинку» квартиры - вплоть до постельного белья, штор, чистящих и моющих средств и туалетной бумаги. Если вычесть все эти затраты и оставить лишь наши составляющие, то американскому арендатору жилье будет обходиться в 10-12% денежного дохода семьи (во Франции - 10%, в Швеции - 12, 5%). В 1997 г. россияне расходовали на оплату жилья в среднем около 7% семейного бюджета. Устанавливая планку в 25%, Россия оставляет далеко позади развитые страны.

В документах по реформе нет даже ориентировочных оценок социально-экономических последствий такого шага. Пессимистично настроенные эксперты предостерегают: повышение платы за жилищно-коммунальные услуги приведет к уменьшению расходов на питание, а значит - к его ухудшению. Это скажется на сельскохозяйственном комплексе. И не только на нем. Поскольку уже сейчас качество питания оставляет желать лучшего, дальнейшее его ухудшение чревато падением успеваемости в школах, ростом заболеваний и увеличением расходов на здравоохранение. Возрастет преступность, в том числе детская, придется увеличить расходы на борьбу с ней. Увеличатся расходы на строительство и обслуживание ночлежек для бездомных. О том, что это не просто панические настроения, свидетельствует мировой опыт. В США во время первого срока своего президентства Р. Рейган на 30% сократил выделение средств из бюджета на социальные программы, в наименьшей степени (всего на 4%) была сокращена программа субсидирования жилья. Тем не менее в результате резко возросло число бездомных, 40% которых составили дети.

Раздаются опасения, что увеличится и число неплательщиков. К примеру, в Москве только за 1997 г. доля горожан, не оплачивающих жилищно-коммунальные услуги более года, выросла с 13 до 25, 5%. Просроченная задолженность по таким платежам достигла 152, 4 млн рублей, хотя услуги подорожали в тот год лишь на 1, 8%.

Губернаторы понимают, насколько опасно для них повышение жилищно-коммунальных платежей. Когда в Санкт-Петербурге их подняли вдвое, а максимально допустимую их долю в доходе семьи установили на уровне 15%, разразился скандал, на многочисленных митингах люди требовали проведения референдума об отставке губернатора. Если питерцы ограничились угрозами, то самарскому губернатору поднятие планки оплаты населением жилищно-коммунальных услуг до 60% стоило должности. Благодаря обещанию снизить квартплату его конкурент победил на выборах.

Поэтому неудивительно, что результатом противостояния центра и регионов по поводу темпов проведения реформы стал компромисс, когда отказались от единой федеральной программы, ограничились Концепцией и предоставили регионам право самим разработать программы с учетом местных условий. При этом, чтобы не пускать на самотек переход регионов на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, в соответствии с Указом Президента РФ «О дополнительных мерах по реформированию жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» от 27 мая 1997 г. № 528 объем финансирования из федерального бюджета (в первую очередь в виде трансфертов) определяется с учетом выполнения регионами федеральных стандартов. Но, поскольку в общей сумме дотаций трансферты составляют скромную долю, а регионыдоноры их вообще не получают, вряд ли такая мера способна побудить губернаторов рисковать своим политическим будущим.

То, что рост ставок за услуги ЖКХ прежними темпами при сложившейся динамике доходов населения нереализуем, поняли и в центре. Поэтому после достижения к концу 1997 г. оплаты населением 38% стоимости жилищно-коммунальных услуг (при федеральном стандарте 35%) заговорили о приоритете снижения расходов ЖКХ, а не повышения квартплаты.

Дифференциация и прозрачность платежей

Сегодня, когда квартплата перестает быть чисто символической, стало очевидным, что содержание 1 кв. м в бараке не должно обходиться жильцу в такую же сумму, как соседу в престижной высотке. Во многих регионах при определении квартплаты (платы за наем) принимают во внимание комфорт и качество жилья.

К примеру, в Новгороде в зависимости от потребительских качеств квартир плата за них различается в 5 раз. В Якутии принят порядок, по которому жильцы квартир со всеми удобствами оплачивают 15% стоимости жилищных услуг, частично благоустроенных квартир - 12%, неблагоустроенных - 10%. От льгот стараются не отказываться даже тогда, когда они становятся обременительными для бюджета. Так, себестоимость проживания семьи из четырех человек в трехкомнатной квартире в Якутске равна около 1225 рублей, а в арктических районах - 1776. При этом жители Якутска за свою квартиру со всеми удобствами платят 520, а живущие в Арктике, где услуги сводятся лишь к отоплению и подаче холодной воды, - 300 рублей.

Важна не только дифференциация платежей, но и их прозрачность для населения. Человек должен знать, за что и сколько платит он сам, а сколько - государство. Например, в Зеленограде ежемесячно опускают в почтовые ящики расчетные листки, где обозначена сумма государственной поддержки. Их рассылка потребовала от городской администрации дополнительных средств, но расходы быстро окупились, так как процент неплательщиков снизился с 40 до 14%. А в Санкт-Петербурге организовали единый центр, который с помощью электронной системы рассчитывает жилищно-коммунальные платежи всех квартир в городе. В платежных квитанциях указаны тарифы на все услуги, фактические затраты на обслуживание квартиры, сумма, выделяемая местным бюджетом, и сумма, которую должен оплатить жилец. Введение системы не стоило городу ни копейки. Все расходы оплатили страховые компании, которые конкурировали за право разместить на обратной стороне квитанций свои бланки-договоры.

Для адресной поддержки населения во всех регионах (за исключением Чечни) созданы службы жилищных субсидий. В 1996 г. жилищными субсидиями воспользовались около 7% граждан (почти 11 млн человек, или более 3, 5 млн семей), которые получили в общей сложности 1 млрд новых рублей, в 1997 г. - 8% и 2 млрд рублей. Хотя подорожавшие жилищно-коммунальные услуги не может оплатить, по подсчетам правительства, каждый четвертый россиянин, лишь половина этих людей пользуется жилищными субсидиями. С одной стороны, оформить право на получение пособия на жилищно-коммунальные услуги мешают бюрократические правила ЖЭКов, с другой - граждане сами игнорируют субсидию, если ее размер не превышает 10% требуемой платы.

Концепция запрещает местным властям сдерживать программу предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг семьям с низкими доходами, но на практике они нарушают запрет, ссылаясь на нехватку средств. О несостоятельности таких ссылок свидетельствует опыт Новочеркасска. Его жители оплачивают 54% стоимости жилищно-коммунальных услуг, при этом неплательщиков в городе всего 7%. Секрет - в сбалансированности тарифной политики и социальной защиты населения. Поднимая тарифы, на дотации там не скупятся: 15% горожан получают чеки, которыми покрывают часть расходов на такие услуги. Администрация города ввела послабления, непредусмотренные законодательством: кроме малоимущих семей, жилищные субсидии выделяются работникам предприятий, которые своевременно не получили зарплату. Логика простая: лучше выдать человеку субсидию, чтобы он оплатил свою долю затрат, чем не получить от него ни копейки. В результате расходы на ЖКХ в консолидированном бюджете города за последние 8 лет снизились с 43 до 23%, ежегодно он экономит 50 млн рублей, из которых на субсидии тратится 8 млн.

Стоимость жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) и уровень их оплаты населением на 15 февраля 1999 г.; доля семей, получающих субсидии, на 1 января 1999 г.

Регионы

Затраты на производство ЖКУ, рублей на 1 кв. м общей площади жилья

Уровень оплаты ЖКУ населением, %

Доля семей, получающих субсидии, %

Россия в среднем

9, 4

50, 4

6, 3

Архангельская область

11, 5

70, 0

5, 1

Калининградская область

8, 1

69, 4

12, 3

Республика Дагестан

5, 6

68, 3

2, 3

Самарская область

7, 4

66, 0

14, 6

Брянская область

8, 1

62, 0

3, 5

Томская область

10, 1

61, 1

2, 3

Республика Калмыкия

8, 4

61, 0

9, 2

Владимирская область

7, 7

60, 0

3, 1

Курганская область

6, 0

59, 9

5, 6

Республика Северная Осетия

6, 0

58, 3

0, 4

Санкт-Петербург

8, 2

56, 0

13, 7

Костромская область

7, 4

52, 4

4, 0

Карачаево-Черкесская республика

6, 3

55, 0

1, 0

Республика Хакасия

8, 4

54, 4

2, 0

Челябинская область

7, 4

53, 1

2, 8

Саратовская область

5, 7

52, 7

11, 5

Белгородская область

6, 5

52, 4

1, 4

Иркутская область

14, 5

52, 3

3, 6

Ростовская область

8, 3

51, 3

6, 0

Тюменская область

9, 9

51, 1

2, 6

Читинская область

10, 2

51, 1

10, 2

Тамбовская область

8, 9

51, 0

15, 3

Республика Карелия

9, 9

50, 0

8, 7

Мурманская область

13, 4

50, 0

7, 7

Ленинградская область

9, 8

50, 0

3, 7

Новгородская область

9, 4

50, 0

4, 6

Орловская область

8, 0

50, 0

0, 8

Смоленская область

8, 3

50, 0

0, 9

Тверская область

83

50, 0

8, 3

Ярославская область

73

50, 0

2, 2

Московская область

10, 2

50, 0

15, 2

Чувашская республика

5, 6

50, 0

8, 0

Кировская область

7, 4

50, 0

1, 0

Воронежская область

7, 0

50, 0

3, 7

Курская область

6, 9

50, 0

0, 6

Республика Татарстан

6, 3

50, 0

28, 1

Астраханская область

6, 8

50, 0

0, 2

Кабардино-Балкарская республика

6, 9

50, 0

5, 3

Республика Башкортостан

6, 7

50, 0

1, 1

Республика Адыгея

8, 4

50, 0

4, 9

Ингушская республика

5, 8

50, 0

-

Краснодарский край

6, 9

50, 0

1, 7

Ставропольский край

7, 1

50, 0

2, 9

Удмуртская республика

8, 3

50, 0

8, 4

Оренбургская область

7, 8

50, 0

11, 4

Пермская область

9, 4

50, 0

1, 7

Алтайский край

11, 5

50, 0

2, 7

Кемеровская область

9, 5

50, 0

2, 7

Новосибирская область

10, 8

50, 0

2, 4

Омская область

9, 3

50, 0

13, 7

Республика Бурятия

11, 5

50, 0

2, 2

Республика Саха (Якутия)

32, 1

50, 0

3, 7

Приморский край

16, 9

50, 0

5, 7

Амурская область

15, 6

50, 0

10, 1

Сахалинская область

22, 7

50, 0

19, 3

Липецкая область

7, 4

49, 3

6, 4

Волгоградская область

5, 9

47, 4

2, 2

Рязанская область

8, 8

47, 0

2, 4

Свердловская область

6, 4

46, 3

3, 1

Республика Коми

12, 0

45, 0

6, 2

Ивановская область

10, 0

44, 0

0, 9

Псковская область

9, 4

42, 4

4, 2

Калужская область

9, 7

42, 0

4, 7

Вологодская область

8, 4

40, 0

4, 4

Нижегородская область

6, 9

40, 0

6, 5

Красноярский край

10, 0

40, 0

1, 2

Хабаровский край

19, 0

40, 0

6, 0

Пензенская область

6, 8

39, 4

5, 8

Республика Алтай

12, 3

39, 0

1, 6

Республика Мордовия

6, 2

37, 2

3, 6

Ульяновская область

7, 1

36, 0

2, 5

Тульская область

7, 1

35, 0

0, 3

Республика Тыва

13, 5

35, 0

-

Камчатская область

27, 5

35, 0

10, 2

Магаданская область

30, 9

35, 0

3, 2

Москва

9, 9

33, 5

11, 8

Республика Марий Эл

8, 2

30, 0

11, 0

Согласно закону «Об основах федеральной жилищной политики» те, кто не платит за жилье и коммунальные услуги свыше 6 месяцев, должны выселяться из квартир в общежития. Но эта норма нигде не действует, в частности потому, что неплательщиков некуда выселять. Однако в Москве и некоторых других городах уже началось строительство такого жилья, что позволит решать проблемы не только тем, кто не в состоянии содержать большую квартиру, но и тем, кому собственные средства не позволяют приобрести просторное жилье на рынке. Необходимо законодательно оформить социально гарантированный минимум жилья, который позволял бы людям решать проблемы содержания жилья и снимал бы угрозу быть выселенным на улицу.

Не менее сложная задача - создание расчетных кассовых центров: сегодня платежи зачастую своевременно не доходят до непосредственных производителей коммунальных услуг. Центры должны взять на себя также расчет субсидий малоимущим гражданам. Уже создано более 2000 таких центров практически во всех городах и районах, но далеко не всегда они работают эффективно.

Для снижения издержек бюджета на строительство жилья и оплату коммунальных услуг важна хорошая информационная база. Это доказывает опыт Санкт-Петербурга. Уже на начальном этапе, когда база данных охватывала лишь 35% жилищного фонда, из очереди на получение квартир выбыли 18 тыс. человек, так как наведенный порядок в учете позволил выяснить, что они имели по нескольку квартир. Элементарный учет поможет существенно уменьшить и дотации, выделяемые из бюджета на содержание жилья. В ходе регистрации прав на недвижимость в Санкт-Петербурге оказалось, что около 2 тыс. квартир находятся в собственности юридических лиц, которые наряду с гражданами получают дотации на их содержание. Однако сама «Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ» не побуждает местные власти налаживать учет и регистрацию недвижимости, так как сохранен явочный порядок выдачи субсидий малоимущим.

Снижение издержек в отрасли

Затраты и тарифы

В снижении расходов на обслуживание жилищнокоммунальной сферы существенная роль отводится руководителям муниципального хозяйства, которые должны навести порядок в затратах. Иным это удается. Так, в Карелии при повышении уровня оплаты населением жилищно-коммунальных услуг с 25 до 40% затраты на 1 кв. м снизились на 11%, в Архангельской области уровень оплаты вырос с 25 до 40%, а затраты снизились на 19, 2%. В Удмуртии затраты снизились на 21, 5%, в Тюменской области - на 21%.

Резервов для снижения издержек немало, ведь федеральные стандарты устанавливались от достигнутого: брались затраты, сложившиеся в городе, области, и выводились средние по региону. Весьма красноречивой оказалась в 1997 г. ситуация в Москве: по официальным данным, фактическая стоимость обслуживания жилья составила 15, 12 новых рубля на 1 кв. м, или почти вдвое больше, чем в среднем по региону. Столичное правительство доказывало федеральному, что такая величина вызвана объективными причинами - удаленностью водоемов, огромным количеством лифтов, уровнем благоустроенности квартир и т. п. Из-за завышения издержек получалось, что москвичам оплата квадратных метров обходится примерно в ту же сумму, что и жителям других городов, а покрывают они лишь 17, 5% издержек. Поэтому московские власти изменили тактику и стали утверждать, что 15, 12 рубля - это нормативная стоимость обслуживания жилья, а фактическая в 1997 г. составила 8, 75 рубля, следовательно, москвичи оплачивали 27, 2% стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Другим регионам, которые с самого начала не заложили основательный «жирок», снижать затраты сложнее, но и у них есть резервы, поскольку стоимость содержания жилья в районах примерно с одинаковыми условиями различается порой в 1, 5-2 раза, а по Магаданской области тарифы на оплату коммунальных услуг - в десятки раз. Такие «ножницы» связаны с необоснованным завышением предприятиями ЖКХ тарифов, прежде всего на подачу воды и тепла, на которые приходится львиная доля жилищно-коммунальных платежей.

Тарифы неоправданно высоки во многом потому, что сама методология их формирования затратная и не побуждает коммунальные предприятия повышать эффективность работы. Сокращение издержек производства означает для них снижение тарифов и прибыли, тогда как рост затрат можно компенсировать их увеличением. Любопытно разобраться в составляющих тарифов.

Затраты на производство жилищно-коммунальных услуг в среднем по России составили в феврале 1999 г., по данным Госстроя, 9, 4 рубля в расчете на 1 кв. м общей площади. На обслуживание 1 кв. м в нашей стране тратится втрое больше энергоресурсов, чем на Западе. «Черные дыры» известны. Анализ договоров показывает, что отпускаемые городу объемы тепла завышаются. К примеру, теплоснабжающая организация часто исходит из того, что системы горячего водоснабжения работают при максимальной проектной нагрузке круглый год, «забывая» о том, что летом горячую воду отключают минимум на три недели. Есть и другие хитрости. Скажем, городу продается тепло, которое никогда не вырабатывалось, в результате его объемы завышаются на 20-25%. Таким образом, внушительной экономии можно добиться даже без теплосберегающих мероприятий, достаточно привести договоры в соответствие с реалиями и ввести учет.

Завышаются не только объемы отпускаемого тепла, но и его себестоимость. Так, теплоснабжающие организации определяют свои издержки по самому холодному времени года и закладывают их в тарифы. Нередки и просто злоупотребления, когда на себестоимость списывают содержание ведомственных домов отдыха, бассейнов, обучение специалистов за рубежом. В нее включают также неоправданно высокие транспортные издержки, круглосуточное отопление в дневном режиме пустующих детских садов, школ, поликлиник и других учреждений. Поэтому стоимость 1 Гкал тепла в различных регионах колеблется от 60 до 300 рублей.

Различия в тарифах (порой в несколько раз даже в одном городе) зависят не только от вида используемого топлива и других затрат на производство тепла на ТЭЦ или в котельной, но и от жесткости тарифной политики городской или областной администрации. Летом 1997 г. правительство потребовало от регионов провести аудиторские проверки тарифов на услуги естественных монополистов и сообщить результаты.

В Санкт-Петербурге монополисты, поставляющие горожанам воду, тепло, электроэнергию и газ, выразили желание оплатить услуги аудиторских фирм. Но городские власти предпочли выделить из бюджета 1 млн новых рублей, чтобы быть уверенными в объективности результатов. Проверки показали, что все поставщики жилищно-коммунальных услуг завышали себестоимость на 35-40%. В результате только за счет пересмотра тарифов доля жителей города в оплате услуг в 1997 г. превысила 50%, т. е. уровень федеральных стандартов для 1998 г.

В Курганской области по результатам аудиторских проверок на 41 предприятии из себестоимости их услуг были исключены необоснованные затраты на 140 млн рублей. Тарифы снижены на воду на 25%, канализацию - на 24, теплоэнергию - на 17, обслуживание жилья - на 4, 5%. В Ростовской области проверки, проведенные в 1997-1998 гг., показали, что тарифы завышены практически на все виды услуг и различаются по районам в 3-4 раза. Их оптимизация позволила за 9 месяцев 1998 г. снизить затраты в расчете на 1 кв. м с 9, 4 до 8, 3 рубля.

Практика убедила в целесообразности аудиторских проверок для всех регионов. Чтобы упорядочить работу по аудиту тарифов, защитить интересы населения и других потребителей от монопольного их повышения, Госстрой утвердил «Положение о проведении экспертизы экономически обоснованных тарифов на товары, работы и услуги, учитываемых в оплате жилья и коммунальных услуг». Разрабатывается порядок аккредитации при этом ведомстве экспертных организаций для проведения независимой специализированной экспертизы тарифов.

Важно и то, что при планировании, учете и калькуляции затрат на жилищно-коммунальные услуги учитываются расходы самой организации ЖКХ, а не средства, необходимые для управления и содержания жилого дома. В стоимость 1 кв. м включаются затраты на содержание производственных баз, техники, оборудования, которые установлены еще в 70-е годы по нормативам Минжилкомхоза РСФСР.

Для исправления ситуации в феврале 1999 г. правительство одобрило разработанную Госстроем «Концепцию ценовой и тарифной политики в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации». Она закладывает основы и единые принципы перехода на местах к открытой, адекватной современным экономическим условиям процедуре формирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Госстрой утвердил новую редакцию «Методических рекомендаций по планированию, учету и консультированию затрат на жилищно-коммунальные услуги».

Новые технологии

В структуре коммунальных платежей плата за электроэнергию, тепло и воду составляет около 70%. Важно снизить издержки по этой составляющей, но сделать это довольно сложно, учитывая российскую практику. До последнего времени при строительстве зданий затраты на последующую их эксплуатацию и стоимость потребляемых при этом энергоресурсов не принимались в расчет. Предпочтение отдавалось дешевым материалам, которые имели большую теплопроводность, и простейшим строительным технологиям. В результате по теплотехническим свойствам наши здания в 2-3 раза уступают зарубежным. Не придавалось значения учету и экономии ресурсов. Если они дешевые, нет смысла ставить дорогие счетчики. Немалый вклад в расточительство вносит плачевное состояние инженерных сетей. По расчетам Роскоммунэнерго, на тепловых магистралях ежегодно теряется до 10% всей производимой тепловой энергии.

Потери и течи на трассах, нерациональный расход топочного мазута, газа, угля при производстве и транспортировке тепла включаются в себестоимость продукции и нормативы потребления. В результате нормативы расхода воды в России составляют около 300 л на человека - вдвое больше, чем в Германии или Великобритании. А некоторые нормативы превышают зарубежные аналоги в 5-10 раз, поскольку нормативная база, сформировавшаяся в эпоху плановой экономики, завышала необходимые затраты.

Для улучшения ситуации пересмотрены СНиПы: ужесточены нормы по теплозащите, введено требование оснащать новостройки и дома, прошедшие капитальный ремонт, приборами учета. Согласно последним инструкциям счетчики на горячую и холодную воду должны быть установлены в каждой новой квартире, а по учету тепла - в каждом строящемся или прошедшем капремонт доме. Госстрой дал команду госкомиссии не принимать объекты, которые не оборудованы приборами учета. Намечалось уже в 1998 г. оснастить ими все бюджетные организации (школы, больницы, оборонные учреждения), но не получилось. На оснащение счетчиками старых домов (55 млн квартир) потребуются десятилетия.

Программы энергосбережения, первоначальной стадией которых является введение учета потребления и производства энергоресурсов, разработаны в Краснодарском и Красноярском краях, Мурманской, Нижегородской, Тульской, Челябинской и Ростовской областях, Томске, Великом Новгороде, Москве и др. Работа по оснащению приборами учета и регулирования активно ведется в Якутии и Северной Осетии, Белгородской, Рязанской, Владимирской и Омской областях, Санкт-Петербурге. Первый опыт установки счетчиков тепла показал, что реально потребляется тепла от 15 до 200% меньше договорной величины. Счетчики окупаются в срок от 3 до 18 месяцев, а установленные на границах раздела тепловых сетей - от 10 дней до 2 месяцев в зависимости от диаметра трубы.

Не менее эффективны счетчики воды. При установке квартирного счетчика потребление горячей воды на человека сокращается и составляет 40-60 л в сутки, а холодной - 50-100 л. К примеру, в Краснодаре потребление воды в домах, где были установлены счетчики, снизилось вдвое.

Однако, хотя никто не сомневается в необходимости установки приборов учета, оснащение ими не превышает 5%. В 1997 г. счетчики установили только в 40% новостроек. Главная причина - нехватка денег. По подсчетам специалистов, чтобы закупить и установить современное оборудование для поквартирного и подомового учета холодной, горячей воды и тепла, наладить учет на границе раздела между коммунальными тепловыми сетями, сетями РАО «ЕЭС» и других энергетических компаний, требуется 40-50 млрд долларов. В казне таких денег нет.

Регионы пытаются находить выход. Так, в Самарской области в рамках конверсии организовали производство приборов учета и оснастили ими все новые многоквартирные и одноквартирные, многоэтажные и одноэтажные здания. При оснащении ими всего жилого фонда рассчитывают сократить затраты на жилищно-коммунальные услуги в 2-4 раза. В Санкт-Петербурге передают дома в управление частным компаниям, которые за свой счет устанавливают счетчики в квартирах и домах, а затем рассчитываются с монополистами по их показаниям. Власти города перечисляют им дотации в прежнем объеме, пока они не покроют свои затраты. В Якутии приняли постановление: если квартиросъемщик устанавливает счетчик на воду за свои деньги, он до полугода освобождается от оплаты этого вида услуг.

Внедрение счетчиков тормозится также сопротивлением монополистов, которые не заинтересованы в таком учете. Нередко установленные счетчики не подключаются, но даже если они подключены, ресурсоснабжающие организации продолжают взимать плату не по их показаниям, а по нормативам. Порой игнорируются показания и двухрежимных счетчиков, хотя за потребление электроэнергии в ночное время предусмотрен пониженный тариф. Решение таких проблем всецело зависит от воли местных властей.

Наша богатая газом страна газифицирована менее чем на 50%. Газопроводы, пронизывающие всю Россию, обходят стороной населенные пункты, жители которых вынуждены отапливать дома углем, дровами или электричеством. Между тем затраты по переводу районной котельной на газ окупаются за 9 месяцев. В Рязани и Челябинске примерно половина котельных работает на жидком и твердом топливе, но они активно переводятся на газ. При этом стоимость теплоресурсов снижается в 1, 5-2 раза. Для города переоборудование котельной практически ничего не стоит, потому что расходы покрываются за счет снижения дотаций из бюджета на эти услуги в связи с их удешевлением.

Немалый эффект сулит также переход от излишне централизованной системы с многокилометровыми коммуникациями к локальным котельным. Установка и использование крышных котельных обходится в 2, 5 раза дешевле, чем централизованной теплосети. В некоторых регионах основным виновником высоких тарифов стали градообразующие предприятия. Оставшись без средств к существованию, они стараются получить максимальную выгоду от котельных, продавая городу тепло по завышенным ценам. В Кашире и некоторых других городах мэры отказались от их услуг, построив локальные котельные.

Не надо закрывать глаза и на то, что до сих пор ни предприятия, ни потребители не заинтересованы в экономии энергоресурсов. Хотя страна перешла на рыночные рельсы, здесь по-прежнему в чести лимиты и нормативы - инструменты планового хозяйства, действует логика «сэкономил - срежут лимиты и дотации». Необходимо создать механизм стимулирования энергосбережения, разработать нормы, которые позволяли бы жилкомхозам направлять сэкономленные средства на восстановление и обновление своих основных фондов.

Конкуренция в жилищно-коммунальном обслуживании

Доля административно-управленческих издержек в себестоимости обслуживания 1 кв. м жилой площади постоянно растет. Проверка жилищно-эксплуатационных организаций в 17 регионах России, проведенная Госстроем совместно с Минфином, показала, что более половины получаемых на эксплуатацию жилищного фонда средств эти организации тратят на зарплату и свои конторы. При этом эффективность труда работников ЖКХ в России в 4-16 раз ниже, чем их западных коллег, в том числе в странах с аналогичными климатическими условиями.

Столь плачевный результат - следствие системы, когда жилищный фонд отдается на откуп муниципальным ЖЭКам, РЭУ, ПРЭУ, материальное состояние которых не зависит от качества и количества выполненных ими работ. Жилищный фонд, как правило, находится на балансе жилищно-эксплуатационных организаций, которые заключают договоры от имени жильцов со всеми коммунальными службами либо выполняют работы своими силами по принципу «сам себе заказываю, сам выполняю и оцениваю». Выступая одновременно заказчиком и подрядчиком, обслуживающие организации выкачивают деньги из населения, не неся материальной ответственности за качество своих услуг.

Чтобы покончить с этим, было предложено разделить функции управления и эксплуатации жилищного фонда, сформировать самостоятельную службу заказчика, опирающуюся на принципиально новые гражданско-правовые договоры с подрядчиками, использовать договоры - между собственником объектов жилищно-коммунального назначения и хозяйствующим субъектом (включая управление жилищным фондом, его обслуживание); между собственником жилищного фонда и нанимателем жилого помещения (договоры социального и коммерческого найма); между организациями, предоставляющими коммунальные услуги, и потребителями этих услуг.

Хотя службы заказчика по жилищно-коммунальным услугам созданы более чем в половине регионов, эффективно работают они далеко не везде. Главная причина - в форме собственности. Службы заказчика пока не являются представителями жильцов и находятся в муниципальной собственности. Городские власти, стремясь сохранить над ними контроль, отказываются придавать им статус коммерческой организации, для которой доходом стали бы плата за жилье и фиксированные дотации из бюджета, а расходами - выплаты по договорам с подрядчиками.

Вместо этого все преобразования сводятся к смене вывески. На базе жилищного отдела или департамента жилья (в разных городах эти структуры называются по-разному, но все действуют при администрации) создаются муниципальные учреждения, которым и передаются функции заказчика. При этом сохраняются бюджетное финансирование, штатное расписание, нормирование, когда зарплата не зависит от объемов выполненных работ. Дело доходит до того, что некоторые муниципальные учреждения с готовностью отдают свои управленческие функции подрядчикам (т. е. тем же РЭУ) - скажем, поручают им собирать плату за жилье. Тем самым они сужают сферу своей деятельности, отказываются от основных обязанностей - заказывать работу на конкурсной основе, контролировать и оплачивать ее.

Среди причин «пробуксовки» эксперимента эксперты называют также изъяны заключаемых договоров. Нередко в них не оговорены взаимные обязательства сторон и порядок урегулирования споров (конфликты возникают из-за нечеткости определения обязанностей, условий финансирования и границ обслуживания), не предусмотрены экономические санкции за нарушение условий договора, не определена ответственность за приобретение и установку приборов учета и их обслуживание, используется формулировка «обслуживание основных фондов в соответствии с правилами и нормами эксплуатации» без согласования с реальными возможностями финансирования. В результате сохраняются преимущественно административные методы управления, преобладают волевые решения, разнобой в организации обслуживания, различное толкование одних и тех документов, терминов, определений.

Создание конкуренции в управлении и обслуживании жилищной сферы позволит собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимое качество работ и услуг по более низким ценам. Для развития конкуренции целесообразно, во-первых, формировать муниципальный заказ на обслуживание и развитие объектов жилищнокоммунального назначения (это должны делать органы местного самоуправления); во-вторых, рассчитываться за жилищно-коммунальные услуги на основе договоров и предусмотреть экономические санкции за их нарушение; в-третьих, привлекать для оказания жилищно-коммунальных услуг организации разных форм собственности.

Такой подход основан на зарубежном и отечественном опыте. Первым попыталось ввести конкуренцию в сфере жилищно-коммунального обслуживания московское правительство, заключив в марте 1992 г. соглашение с Агентством международного развития США о разработке программы, предусматривающей передачу управления и содержания муниципального жилья частным компаниям. Право заняться этой работой выиграл по конкурсу Институт экономики города (США).

Начали с того, что при каждом муниципальном округе создали дирекции единого заказчика (ДЕЗы), на которые возложили управление жилищным фондом. Однако, хотя им предоставили финансовую самостоятельность, положение не улучшилось. Попробовали заключать договоры между ДЕЗами и РЭУ, но и это не дало хороших результатов, потому что РЭУ оставались государственными монополиями. Альтернативу им удалось создать лишь в марте 1993 г., когда в Западном административном округе Москвы был проведен первый конкурс среди организаций, желавших получить контракт на обслуживание муниципального жилья.

В Юго-восточном административном округе Москвы на конкурс выставляют все виды работ по обслуживанию и содержанию жилого фонда (текущий ремонт дорог, вывоз мусора, уход за зелеными насаждениями и т. п.). Максимальная сумма договора приравнивается к стоимости выполнения этих работ бывшим РЭУ. Многие соглашаются выполнять тот же объем работ за меньшую цену. Среди претендентов немало строительных организаций, располагающих солидной ремонтной базой. Конкурсантов оценивают по балльной системе. Учитываются опыт и отзывы о работе фирмы в этой сфере, наличие квалифицированной рабочей силы, состояние материально-технической базы. Победители конкурсов должны ежегодно подтверждать свое право на обслуживание жилищного фонда, потому что каждую осень на конкурс выносятся все виды подрядных работ. Мелкие организации обычно отсеиваются, а крупные получают возможность расширить сферу своей деятельности. Опросы жителей показывают, что частные компании относятся к своим обязанностям намного добросовестнее государственных.

В Новгородской области благодаря конкурсному отбору стоимость обслуживания жилья снизилась на 20%. При этом 12% экономии достигнуто за счет того, что невыполненные работы не оплачиваются. Экономический эффект от реорганизации системы управления жилищным фондом составил 9, 8 млн рублей, а контроль за формированием тарифов на жилищно-эксплуатационные услуги позволил снизить тарифы на 21 млн рублей.

В Москве 74% муниципального жилья обслуживается на конкурсной основе, в Нижнем Новгороде - 45, в Великом Новгороде - 40, Оренбурге - 33, Рязани - 28, в России в целом - 10%. В результате конкуренции первоначальная стоимость обслуживания и эксплуатации 1 кв. м снижена в среднем с 1, 2-1, 4 до 0, 9-1 рубля в месяц.

Однако даже в регионах, где убедились в эффективности конкурсов для привлечения подрядных организаций к обслуживанию жилищного фонда, их проводят не всегда. Местные власти ссылаются на то, что не могут гарантировать эксплуатирующей организации оплату ее услуг в полном объеме из-за сбоев в финансировании (в целом по России из бюджета поступает примерно половина средств, предусмотренных на дотирование ЖКХ, и 40% граждан игнорируют оплату жилищно-коммунальных услуг).

Специалисты подсказывают выход: надо переходить на полную оплату населением тех услуг, которые оно может проконтролировать, т. е. доли затрат по обслуживанию жилья. С одной стороны, в общем объеме жилищно-коммунальных услуг эта доля занимает гораздо меньшую часть, с другой - жителям гораздо легче проконтролировать, как убирается лестничная клетка или ремонтируется подъезд, чем разобраться в водном или тепловом хозяйстве монополистов.

Так поступили в Нижнем Новгороде, где население полностью оплачивает содержание общих мест, уборку мусора. Уборщицы без задержек получают жалованье, поэтому жители с полным основанием могут предъявить претензии, обнаружив грязь в подъезде. А в Якутии с 1993 г. разделили плату на составляющие - техническое обслуживание домов, мусоропроводов, лестничных клеток, дворовой территории, подъездов, освещение подъездов и т. д. Тарифы для населения на эти услуги с 1995 г. утверждают главы районов и городов. С населения взимается их полная стоимость.

Приход частных фирм в сферу жилищного обслуживания позволяет установить более жесткие взаимоотношения между жителями и эксплуатирующими организациями, повысить требования к тем и другим. Например, в Новгороде после передачи жилищного фонда на обслуживание частным фирмам ввели положение «О порядке предоставления населению жилищно-коммунальных услуг и о механизме снижения платежей при нарушении сроков и качества услуг». Определены критерии услуг и экономическая ответственность за несвоевременное и некачественное их предоставление.

Задержки с оплатой гражданами жилья и, как следствие, перебои с финансированием ЖКХ связаны с отсутствием во многих городах договоров найма, как того требует Гражданский кодекс. А в Якутии, к примеру, применяются типовые договоры найма жилья и договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг собственникам с жесткими санкциями. В частности, при отсутствии холодной или горячей воды жильцы не только не оплачивают эту услугу, но и предъявляет к ЖЭУ санкции в размере 40% стоимости недопоставленных услуг. Если напор воды недостаточный или нарушаются другие параметры, плата значительно снижается. Штрафные санкции применяются и к квартиросъемщикам. Так, при несвоевременном внесении квартплаты без уважительных причин (одна из них - задержка зарплаты) вместо ранее применявшейся пени начисляется согласно Гражданскому кодексу сумма, исходя из процентной учетной ставки банковского кредита. И наоборот, при оплате жилищно-коммунальных услуг раньше срока предоставляются льготы.

Нехватка средств тормозит привлечение к обслуживанию жилищного фонда управляющих компаний. Там же, где их привлекают, им предоставляют существенно меньше полномочий, чем на Западе. За рубежом такая компания действительно управляет жилищным фондом, руководствуясь соображениями максимальной выгоды для собственника, выступает его полномочным представителем. А российские компании ограничены рамками, в которых действовали их предшественники. В частности, местные власти не доверяют им не только распоряжаться нежилыми помещениями (которые могли бы приносить солидный доход), но даже собирать арендную плату.

В заведомо неравные условия поставлены управляющие компании, обслуживающие дома, построенные коммерческими структурами. Энергоснабжающие организации заключают с ними договоры на поставку энергии и тепла по ценам в несколько раз выше, чем для РЭУ. Между тем работники этих компаний утверждают, что могли бы обеспечить содержание фонда значительно лучше и не намного дороже, чем государственные ремонтно-эксплуатирующие конторы, поэтому было бы целесообразно отдавать им в доверительное управление не только дома вместе с жилыми и нежилыми помещениями, но и целые кварталы сроком на 5 лет и более. Это позволило бы коммерческим структурам привлечь частные инвестиции на развитие территорий.

Товарищества собственников жилья

Конкурсного подбора компаний по обслуживанию и управлению жилищным фондом недостаточно для существенного улучшения его состояния, потому что проблема во многом упирается в отсутствие эффективного собственника этого фонда. То, что муниципальные власти им не являются, доказано опытом России и Запада. Даже в развитых странах муниципальное жилье содержится не лучше, чем в России. Хотя 55% квартир перешло в частную собственность россиян, дома по-прежнему остаются в муниципальной собственности (за исключением индивидуального жилого фонда). Выпускать их из своих рук местные власти не торопятся.

Поэтому в Концепции особое значение придается созданию товариществ собственников жилья (ТСЖ) - кондоминиумов, которые должны взять на себя организацию его обслуживания и эксплуатации. Впервые слово «кондоминиум» появилось в России в 1992 г. в законе «Об основах федеральной жилищной политики». В соответствии с законом «О товариществах собственников жилья», который вступил в действие 26 июня 1996 г., для создания такого товарищества достаточно желания двух собственников помещений. Членство в нем не добровольное: все собственники жилых и нежилых помещений являются членами ТСЖ по определению.

Сегодня в России около 3 тыс. ТСЖ, по регионам они распределены крайне неравномерно, что зависит от политики местных властей, поскольку жилищно-коммунальная сфера дотируется из местных бюджетов. Пионером в создании товариществ считается Рязань. Местные власти решили, что город сильно выиграет, если в нем появятся организации, на плечи которых можно будет переложить заботы по управлению жилищным фондом. При администрации был создан отдел консультантов для помощи инициативным группам и председателям товариществ. Эти группы готовили местные нормативные документы еще до выхода «Временного положения о кондоминиумах», утвержденного Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275 (оно уже отменено).

Весной 1998 г. в Рязани насчитывалось более 50 ТСЖ. Местные власти были вынуждены даже сдерживать регистрацию товариществ, создаваемых на базе кооперативных домов. Дело в том, что на их содержание стали выделяться дотации из местного бюджета (чего раньше не было) и нагрузка на него резко выросла. И в Барнауле городские власти дотируют товарищества наравне с муниципальным фондом, оплачивают расходы, связанные с их регистрацией (около 5 тыс. рублей на один дом), разрешили им использовать придомовые территории, чтобы доход, полученный от организации платных стоянок, сдачи участков земли под коммерческие киоски, они направляли на содержание жилья. Следующий шаг - создание частных управляющих компаний.

Дополнительным источником финансирования содержания жилья становятся нежилые помещения, которые передаются в собственность ТСЖ в Барнауле, Оренбурге, Новочеркасске, Нижнем Новгороде и др. При этом дотации из бюджета сокращаются на величину предполагаемого дохода от коммерческого использования недвижимости.

Чтобы работа с нежилым фондом и благоустройство территорий были грамотными и приносили доходы, важно привлекать оценщиков недвижимости и земли. Постановления Роскомзема позволяют перейти на рыночную оценку земли. Но далеко не все регионы к этому готовы.

Во многих городах товариществами управляют профессионалы. Администрации Великого Новгорода, Новочеркасска, Череповца во взаимодействии с городской службой занятости организовали обучение управляющих. В Новочеркасске все председатели товариществ прошли специальное обучение, а право возглавить объединение жильцов они завоевали по конкурсу.

Успех ТСЖ зависит как от властей, так и от инициативы самих граждан. Особенно активно этот процесс идет в регионах, где при организации товариществ на содержание домов выделяются дотации, которых они прежде не получали. Но дело не только в деньгах.

В Москве около 40% товариществ (всего их на 1 января 1999 г. было зарегистрировано 211, к 2000 г. ожидается 250-300) образованы в бывших кооперативах, хотя прямой материальной заинтересованности в этом нет. На ЖСК, даже если товарищество там не зарегистрировано, выделяются такие же дотации, как и на муниципальное жилье. В том же объеме они сохраняются и при образовании товариществ. Видимо, сказывается то, что жильцы кооперативных домов еще в советскую эпоху чувствовали себя хозяевами не только своих квартир, но и домов, содержание которых они не привыкли доверять чиновникам.

ТСЖ активнее создаются в новостройках. В законе «О товариществах собственников жилья» прописана процедура организации товариществ на стадии строительства. Поскольку застройщиками зачастую выступают коммерческие структуры, они заинтересованы поскорее передать кому-то дом на баланс, чтобы не погашать разницу между реальной стоимостью содержания жилья и той долей, которую должны выплачивать жильцы. Однако муниципальные организации не спешат принимать дом, так как их собственности там нет. Остается создать ТСЖ.

Сделать это несложно, если строительство ведется на долевых началах и уже известны реальные владельцы отдельных помещений. Тогда на стадии проектирования застройщики планируют создать кондоминиум, закладывая с этим расчетом нежилые помещения для коммерческого использования. Товарищество в таких домах обычно создается до того, как дом принят госкомиссией. Жильцы согласны объединиться в товарищество, потому что, заплатив деньги за квадратные метры, они не склонны передавать свою собственность в руки РЭУ, качество работы которых известно. Например, в Рязани на начальном этапе строительства домов зарегистрированы 10 ТСЖ. Большинство из 80 омских товариществ «прописано» в новостройках. В Москве, в новом районе Митино есть целый квартал жилых домов, где созданы ТСЖ.

Как показывает практика, для эффективного управления недвижимостью важен однородный социальный состав жителей дома. Но в новостройках часть квартир продается состоятельным клиентам за высокую цену, а часть предоставляется очередникам. Разные финансовые возможности не способствуют объединению в товарищество, а в случае объединения порождают конфликты между жильцами.

Создают товарищества также в муниципальных и ведомственных домах, на которые приходится 80% жилого фонда России. Среди ТСЖ доля таких домов не превышает 15%. Обычно у жителей муниципальных домов появляется желание организовать товарищество, когда возникает угроза быть переселенным из центра на окраину, скажем, во время капремонта. Тогда жильцы объединяются, настаивая на том, чтобы им передали в собственность нежилые помещения для коммерческого использования. На средства, полученные от сдачи помещений в аренду, они хотят провести капитальный ремонт, сохранив за собой квартиры, расселить коммуналки. Насколько реальны их устремления - зависит от позиции местных властей.

К примеру, в 16 апреля 1997 г. принят закон Москвы «О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме», в соответствии с которым ТСЖ имеют первоочередное право на аренду или выкуп на льготных условиях принадлежащих городу свободных нежилых помещений в кондоминиуме. Если товарищество не хочет выкупать такие помещения, оно вправе участвовать в определении условий продажи или сдачи в аренду объектов, в том числе выставлять ограничения по его целевому использованию. Закон предусматривает передачу ТСЖ в доверительное управление нежилых помещений, находящихся в кондоминиуме и принадлежащих городу. В этом случае товарищество само подбирает арендаторов, назначает арендную плату, получая за свои услуги вознаграждение. Часть средств, полученных от аренды нежилых помещений, находящихся в кондоминиуме, должна перечисляться товариществу.

Но этот закон фактически не действует, поскольку чиновники не торопятся разрабатывать необходимые нормативные документы. В частности, отсутствуют типовой договор передачи в управление ТСЖ помещений и методика расчета части нормативного дохода, который остается в распоряжении товарищества. В результате громадными усилиями получено пока единственное в городе свидетельство о передаче в собственность ТСЖ нежилого помещения.

Если бы такой порядок заработал, это подтолкнуло бы к созданию ТСЖ в муниципальных домах, что подтверждает опыт Новочеркасска. По убеждению местных властей, товарищество нужно рассматривать как нормальное юридическое лицо со своими интересами, которые администрация должна учитывать, если видит в ТСЖ партнера. Но создание товарищества теряет смысл, если не решены проблемы придомовой территории, встроенно-пристроенных помещений.

Так, в Новочеркасске, если есть возможность, такие помещения местные власти передают товариществам, если ее нет - вопросы их использования решают совместно с ТСЖ. Земля сдается товариществам в аренду, но арендная плата не взимается. В соответствии с постановлением мэра ни одно решение по использованию земельного участка, полученного товариществом, без участия последнего не принимается. При этом все услуги, связанные с инвентаризацией, отводом земельного участка и регистрацией кондоминиума (это более 4 тыс. рублей), оплачиваются из местного бюджета. В результате в городе с 300-тысячным населением создано 38 ТСЖ. Стремясь снизить напор желающих, администрация ввела ограничение: зарегистрировать товарищество можно, если не менее 90% жителей дома являются собственниками своих квартир.

Но более типична для России ситуация, когда непомерные платежи и процедурная волокита отбивают охоту у ТСЖ брать свой дом в собственность. Из 3 тыс. созданных в нашей стране товариществ лишь единицам удалось оформить свое право на имущественно-земельный комплекс. Поэтому, хотя проводятся конкурсы на получение подряда на обслуживание домов, победителей определяют не сами заинтересованные в этом жильцы и ТСЖ, а чиновники, чьи материальные интересы не связаны с эффективным управлением недвижимостью. Более того, попытки жильцов нанять для обслуживания своего дома частную компанию по собственному усмотрению пресекаются на корню даже в «рыночных» городах. Дотации на содержание домов обычно перечисляются на счет не товарищества, а ЖЭУ, РЭУ, что полностью лишает ТСЖ возможности выбирать эффективные варианты.

Теоретически члены товариществ имеют право на дотации и льготы на оплату коммунальных услуг наравне с прочими собственниками. С огромной неохотой дирекции единого заказчика засчитывают им соответствующие суммы, а о перечислении «живых» денег на свои счета товариществам остается только мечтать. В результате в обслуживании жилищного фонда они привязаны к ДЕЗам, лишены свободы выбора контрагентов и не являются реальными хозяевами.

По мнению специалистов, массового образования товариществ и повышения эффективности их деятельности следует ждать не раньше, чем граждане станут полностью оплачивать жилищно-коммунальные услуги.


Описание предмета: «Жилищное право»

Жилищное право - совокупность правовых норм, регулирующих отношения по использованию жилищного фонда, порядок предоставления жилых помещений, условия пользования и распоряжения, а также изменения и прекращения пользования ими.


Образцы работ

Тема и предметТип и объем работы
Финансовый мониторинг проблемной группы потребителей (ЖКХ)
Экономика
Диплом
128 стр.
Структура органов государственной власти и местного самоуправления в городе федерального значения Москва
Государственное и муниципальное управление
Диплом
99 стр.
Правовое регулирование жилищных правоотношений
Гражданское право
Диплом
66 стр.
Проблемы финансового обеспечения модернизации коммунальной инфраструктуры
Методы оптимизации
Диплом
91 стр.



Задайте свой вопрос по вашей проблеме

Гладышева Марина Михайловна

marina@studentochka.ru
+7 911 822-56-12
с 9 до 21 ч. по Москве.

Внимание!

Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.

Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.

Контакты
marina@studentochka.ru
+7 911 822-56-12
с 9 до 21 ч. по Москве.
Поделиться
Мы в социальных сетях
Реклама



Отзывы
Роза
Марина! Спасибо Вам большое. Защитила диплом после вашего сопровождения сегодня на пять.