Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

Как показывает практика, сделки купли-продажи квартир, являющихся общей совместной собственностью супругов, представляют наибольшую сложность. Особенно это касается квартир супругов, которые официально не расторгли брак, но фактически прекратили семейные отношения. Поэтому данный вопрос требует отдельного рассмотрения.

Требуется ли согласие одного из супругов на совершение другим супругом сделки купли-продажи с квартирой, являющейся обшей совместной собственностью супругов?

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению квартирой требуется получить согласие второго супруга (ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Зачастую это представляет большую сложность.

Поэтому прежде всего необходимо твердо уяснить, в каких ситуациях можно говорить об общей совместной собственности супругов на квартиру.

В каких случаях квартира считается совместной собственностью супругов?

Квартира считается общей совместной собственностью супругов, если она:

- была приватизирована супругами в период брака в общую совместную собственность;

- была куплена обоими супругами или одним из них в период брака;

- была подарена обоим супругам или получена ими обоими по наследству.

В каких случаях квартира считается собственностью одного из супругов?

Квартира считается собственностью одного из супругов, если она:

- была приобретена одним из супругов до брака (любым способом);

- была подарена одному из супругов или получена им по наследству (неважно, до брака или в период брака);

- была приватизирована, хоть и в период брака, но одним из супругов;

- приобреталась хотя и в период брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак. Такое решение принимает только суд по рассмотрении дела о разделе имущества супругов (раздел может быть произведен и во время брака).

Во всех этих случаях на совершение сделки купли-продажи одним из супругов согласие другого супруга не требуется.

Брачный договор

При заключении брачного договора супруги имеют право установить любой режим совместной собственности, в том числе и на жилые помещения. Например, договориться, что квартиры, купленные в период брака, будут считаться только собственностью мужа, и т. п.

Являются ли жилые помещения, оформленные на одного из супругов, обшей совместной собственностью?

Как правило, сделки по купле-продаже или мены жилого помещения (квартиры, дома) заключаются от имени одного из супругов. Однако это совсем не означает, что он является единственным собственником. Для установления права собственности необходимо каждый раз выяснять время, основания и источники приобретения жилого помещения (как и любого другого имущества).

Если жилое помещение приобретается супругами в период брака и на общие средства (что в большинстве случаев предполагается, если не доказано иное), то возникает совместная собственность супругов на жилое помещение. То же самое происходит, если договор дарения совершается в пользу обоих супругов.

Могут ли мужчина и женшина, живушие в гражданском браке, купить квартиру в совместную собственность и прописаться в ней без официальной регистрации брака?

В данном случае граждане имеют право купить квартиру в общую долевую собственность (напомним, что квартира может находиться в общей собственности двух и более лиц, независимо от наличия семейных или родственных связей между ними). Отсутствие зарегистрированного брака не является препятствием для покупки квартиры в общую собственность. Вопрос прописки собственников в такой квартире в данном случае зависит только от ее площади.

Является ли квартира, приватизированная одним из супругов с согласия второго супруга, совместной собственностью?

В подобной ситуации возникновение права собственности на приватизируемое помещение только у одного из супругов противоречит общегражданским нормам института общей собственности супругов (ст. 256 ГК РФ), в соответствии с которыми на имущество, приобретенное во время брака, возникает право общей совместной собственности, независимо от того, кем из них и на чье имя оно приобретено, если оно приобреталось на общие средства супругов и при этом ими самими не определен иной правовой режим данного имущества. Таким образом, если квартира приватизирована одним из супругов с согласия второго и других проживающих в квартире совершеннолетних членов семьи с учетом жилой площади, полагавшейся безвозмездной передаче на весь состав семьи, то по идее в этом случае должно возникнуть право общей собственности супругов на квартиру, так как каждым из членов семьи в данном случае реализуется его право на бесплатную приватизацию жилой площади только один раз.

На момент приватизации квартиры, в которой были зарегистрированы оба супруга, жена по настоянию мужа отказалась от приватизации, так как совершенно не понимала, в чем ее смысл. Свидетельство о праве собственности на квартиру было выдано только на имя мужа. Может ли последний продать квартиру без согласия жены?

Законом предусмотрена возможность приватизации жилого помещения одним или несколькими жильцами по общему соглашению. Однако нередки случаи, когда люди отказываются от своих прав на приватизацию в пользу других членов семьи. Мотивы отказа могут быть разными: намерение впоследствии бесплатно приобрести в собственность в порядке приватизации другое жилое помещение, уступка своего права на участие в общей собственности взамен приобретения другого отдельного жилья или иная договоренность об условиях такого отказа. В данной ситуации жена имеет право предъявить иск в суд о признании договора на приватизацию жилого помещения недействительным, если сумеет доказать, что отказ от приватизации был вызван ее заблуждением или она не могла понимать значения своих действий. Еще одним основанием для признания приватизации недействительной является нарушение собственником условий такого отказа (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Может ли человек, состоящий в зарегистрированном браке, но не поддерживающий семейные отношения и живущий отдельно, купить квартиру на свои деньги и оформить сделку таким образом, чтобы после развода квартира не подлежала разделу?

Вопрос весьма актуальный. Существует несколько путей решения данной проблемы.

Можно договориться с продавцом квартиры о том, что будет заключаться не договор купли-продажи, а договор дарения. В принципе никакой разницы для участников сделки нет, так как в договоре купли-продажи все равно фигурирует не истинная (рыночная) цена квартиры, а стоимость ее по справке БТИ, которая намного меньше. Вопрос же передачи денег в договоре никак не регулируется. Если такая договоренность с продавцом будет достигнута и договор дарения квартиры будет заключен, она будет считаться личной собственностью этого супруга и соответственно не будет подлежать разделу в случае развода.

Если с продавцом квартиры договориться не удастся, можно оформить договор на имя кого-нибудь из близких людей, которым супруг полностью доверяет (например, на имя родителей, брата, сестры, близкого друга и т. д.). После оформления договора купли-продажи новый собственник «дарит» эту квартиру супругу, на деньги которого она была приобретена, и таким образом она становится только его собственностью. Конечно, в этом случае предстоят двойные расходы по оформлению договоров (плата нотариусу, налог с договора, пошлина при регистрации), но они несоизмеримо меньше половины стоимости квартиры, которую, скорее всего, пришлось бы выплачивать бывшей жене после развода.

Можно также оформить квартиру на имя несовершеннолетнего ребенка, если существует реальная возможность оставить его с собой после развода. Если квартиру покупает жена, то это практически беспроигрышный вариант, так как ребенка скорее всего суд оставит проживать с матерью. Исключение составляют случаи, когда достигший 10-летнего возраста ребенок изъявляет желание жить с отцом.

Если один из супругов по решению суда вообще был лишен родительских прав, то другому супругу можно смело оформлять квартиру на имя ребенка. В любом случае квартира, оформленная на имя ребенка, разделу между супругами не подлежит ни при каких обстоятельствах (ч. 5 ст. 38 СК РФ).

Купленная в период брака квартира была оформлена на жену.

Спустя два года супруги расторгли брак.

Может ли владелица квартиры продать ее без согласия бывшего мужа, если при разводе раздел имущества не производился?

В этом случае согласие бывшего мужа на совершение сделки не требуется, так как такое согласие может исходить только от настоящего супруга. Однако бывший муж может в течение 3 лет после расторжения брака потребовать раздела имущества (ч. 1 ст. 38 СК РФ).

В какой форме должно быть выражено согласие другого супруга на совершение сделки купли-продажи квартиры?

Согласие супруга на совершение сделки с жилым помещением другого супруга должно быть удостоверено нотариально (ч. 3 ст. 35 СК РФ). Для этого возможны два варианта.

Другой супруг пишет заявление о своем согласии на отчуждение жилого помещения (квартиры, дома), являющегося их общей совместной собственностью. Подлинность подписи на этом заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом. Супруг, совершающий сделку, приносит это заявление (в числе других необходимых документов) нотариусу, который занимается оформлением сделки по отчуждению данного жилого помещения.

Оба супруга приходят лично к нотариусу, оформляющему сделку отчуждения жилого помещения. В этом случае нотариус должен проверить личность второго супруга и засвидетельствовать его согласие на сделку, выраженное в устной форме.

Могут ли в заявлении о согласии на совершение сделки быть указаны какие-то особые условия ее совершения?

Супруг вправе указать в своем заявлении о согласии на отчуждение жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью, конкретные условия ее совершения. К ним могут относиться: цена (при продаже), указание конкретного лица, которому он согласен продать (подарить) данное жилое помещение, и другие условия. В этом случае нотариус при удостоверении договора отчуждения обязан проверить, включены ли предусмотренные в заявлении супруга условия в договор.

В каких случаях сделка может быть совершена без истребования согласия другого супруга?

Сделка по отчуждению жилого помещения может быть совершена без истребования согласия другого супруга в случаях, когда:

- жилое помещение является собственностью одного из супругов (согласно правоустанавливающим документам или иным источникам);

- другой супруг не проживает по месту нахождения жилого помещения и место его жительства неизвестно. В подтверждение этого обстоятельства должна быть представлена копия вступившего в законную силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим (ст. 256 ГПК РСФСР).

Что делать в том случае, если место жительства другого супруга неизвестно или он уклоняется от дачи согласия на совершение сделки?

Нотариальной практике известны многочисленные случаи, когда получение согласия другого супруга на совершение сделки наталкивалось на непреодолимые препятствия. Например, супруг уклоняется от дачи согласия на отчуждение жилого помещения супруга, на имя которого оно зарегистрировано.

В таком случае супруг, совершающий сделку, может передать (через нотариуса) другому супругу заявление с предложением явиться в нотариальную контору для определении его доли в отчуждаемом имуществе. Если он не явится к назначенному сроку и не заявит в течение месяца со дня получения заявления о своих возражениях, нотариус может удостоверить договор об отчуждении жилого помещения от имени супруга, на которого оно оформлено.

Должен ли гражданин, совершаюший сделку, представлять нотариусу какие-либо доказательства того, что он не состоит в браке?

В принципе нотариус должен сам проверить данное обстоятельство (обычно достаточно предъявления паспорта, где отсутствует штамп о регистрации брака). Однако нотариус может потребовать и соответствующих подтверждающих документов или заявление об отсутствии супруга(ги). Нотариус ставит об этом в известность другого участника сделки, который в подтверждение того, что данное обстоятельство ему известно, ставит свою подпись на заявлении.

Супругами и матерью жены была приватизирована (в равных долях) квартира, в которой они все вместе проживали. Нужно ли получить согласие матери жены на продажу долей супругов?

В этом случае мать жены как участник общей долевой собственности имеет право преимущественной покупки продаваемых долей. Это значит, что сначала нужно предложить купить доли ей и только в случае ее отказа либо неприобретения ею продаваемых долей в течение месяца супруги будут вправе продать их постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ).

При оформлении данной сделки нотариус должен удостовериться в том, что продавец в письменной форме известил остальных участников общей долевой собственности о продаже своей доли, указав цены и другие условия, на которых производится продажа. В этом случае возможны два варианта действий.

Мать жены пишет заявление об отказе от осуществления права преимущественной покупки продаваемых долей квартиры. Подлинность ее подписи заверяется у нотариуса.

Все участники долевой собственности лично являются к нотариусу, оформляющему сделку купли-продажи, и мать жены заявляет о своем отказе от покупки долей. В свою очередь, нотариус фиксирует факт отказа.

В каких случаях сделка купли-продажи квартиры, находящейся в обшей собственности супругов, может быть признана недействительной?

Для того чтобы признать недействительной сделку, связанную с распоряжением общим имуществом супругов, необходимо наличие трех условий:

- один из супругов не согласен с заключением данной сделки;

- супруг, совершивший сделку, знал о несогласии супруга на сделку или должен был знать об этом;

- супруг, не участвовавший в сделке, требует признать ее недействительной (ст. 253 ГК РФ, ч. 2 ст. 35 СК РФ).

В течение какого срока супруг вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, если она была совершена без его нотариально удостоверенного согласия?

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки купли-продажи квартиры, являющейся общей совместной собственностью супругов, не было получено, вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной в течение года начиная с того дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (ч. 3 ст. 35 СК РФ).

Может ли супруг прописаться в квартире, являющейся обшей совместной собственностью супругов, без согласия второго супруга?

Вопрос прописки (регистрации) тесно связан с осуществлением права собственности на квартиру. Когда супруги становятся бывшими и оба прописаны в одной квартире, у супруга-собственника появляются серьезные проблемы по выписке «соседа» из своей квартиры, чтобы иметь возможность ее продать. Поэтому вопрос прописки супруга в квартиру другого супруга-собственника весьма актуален.

Рассмотрим одну из типичных жизненных ситуаций, спор по которой пришлось неоднократно решать в судебном порядке.

Супруги А и В приобрели на общие денежные средства для совместного проживания двухкомнатную квартиру. Однако по их общему согласию договор купли-продажи был заключен супругом А без участия супруги В (то есть он один указан собственником квартиры). Проживая в указанной квартире более года, В оставалась прописанной в однокомнатной квартире, в которой она проживала еще до брака и которая ранее была приватизирована ею и ее матерью в их общую совместную собственность.

Семейная жизнь у супругов не ладилась, они собирались подавать на развод. Супруг А при этом стал заявлять, что квартира принадлежит ему, В в ней не прописана, и в конце концов потребовал, чтобы она выселилась из нее и жила у своей матери. Однако В пожелала остаться в двухкомнатной квартире. Кроме того, В узнала, что ее супруг намеревается квартиру продать. Опасаясь потерять квартиру, В подала заявление в органы регистрационного учета о регистрации по месту жительства на указанную жилплощадь. При этом В прямо заявила, что А согласия не дает, хотя она тоже является собственницей квартиры, и поэтому категорически настаивает на регистрации. В обоснование своего права В приложила договор купли-продажи квартиры, заключенный ее мужем, и свидетельство о заключении брака, что подтверждало приобретение жилого помещения в период брака.

Основываясь на требовании ст. 6 Закона РФ от 25. 06. 93 г. «О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» и п. 16 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и места жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17. 07. 95 г., должностные лица паспортного стола ОВД не нашли оснований для отказа В и зарегистрировали ее в вышеуказанной квартире по месту жительства.

А обратился в суд с жалобой на неправомерные действия начальника паспортного стола ОВД и потребовал признать незаконной регистрацию В по месту жительства.

Далее дело в течение года рассматривалось разными инстанциями. В итоге было принято решение, что В наравне с А является собственником квартиры, приобретенной в период брака, и, следовательно, в силу ст. 288 ГК РФ она вправе использовать ее для личного проживания, то есть в любое время вселиться в нее и зарегистрироваться по месту жительства. При этом наличие у В в собственности другого жилого помещения не может служить поводом для какого-либо ограничения вышеназванных прав.

Всегда ли договор купли-продажи квартиры, заключенный в период брака, однозначно свидетельствует о наличии обшей совместной собственности супругов на квартиру?

Во-первых, договор купли-продажи квартиры на имя супруга и свидетельство о браке не всегда могут однозначно свидетельствовать о праве собственности обоих супругов на указанное имущество. Так, после заключения указанного договора в последующем с квартирой мог быть совершен ряд других сделок либо изменен законный режим общей собственности супругов путем заключения брачного договора (контракта).

Во-вторых, в соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05. 11. 88 г. не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежащие ему до вступления в брак.

Таким образом, нельзя исключить возможность того, что по решению суда о разделе имущества супругов квартира на момент подачи заявления о регистрации в ней может быть признана собственностью только одного из супругов.

Какие документы должен представить супруг, не являющийся собственником, для регистрации в квартиру, являющейся обшей совместной собственностью супругов?

Для регистрации супруга (или бывшего супруга) по месту жительства или по месту пребывания в жилое помещение, являющееся общим совместным имуществом супругов, помимо договора купли-продажи квартиры и свидетельства о браке должны представляться документы, подтверждающие нахождение жилого помещения на момент подачи заявления в собственности супруга, подающего заявление. Ими могут быть правоустанавливающие документы на квартиру или справка органа, осуществляющего государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним. Кроме того, при оформлении регистрации супругом может быть представлено свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выданное нотариусом по месту нахождения жилого помещения. Вместо этого документа может быть представлено вступившее в законную силу решение суда о разделе имущества супругов. Последние два документа являются наиболее предпочтительными, поскольку они исчерпывающе доказывают право общей собственности на это имущество.

Следует отметить, что все вышеуказанные документы представляются лишь при отсутствии согласия на регистрацию одного из супругов (бывших супругов), когда в правоустанавливающих документах он указан в качестве единственного собственника жилого помещения.

Описание предмета: «Гражданское право»

Литература

1. В.Г. Шабалин, О.Н. Самохина, Е.А. Шамонова, А.К. Кузьмина. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров. Электронная версия и практические комментарии (+ CD-ROM). – М.: Омега-Л, Филинъ, 2012. – 552 с.
   
2. В.Г. Шабалин, И.А. Смирнов, А.К. Кузьмина. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров. – М.: Омега-Л, Филинъ, 2012. – 432 с.
   
3. В.Г. Шабалин. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках в новейших вопросах и ответах. – М.: Омега-Л, Филинъ, 2012. – 768 с.
   
4. П.В. Крашенинников. Сделки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. – М.: Статут, 2002. – 448 с.
   
5. С.Ю. Сапрыкин, К.В. Новоселов. Заключаем сделки сами. Сборник договоров по сделкам с недвижимостью (с комментариями). – М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2008. – 168 с.
   
6. О.Г. Курноскина. Сделки с недвижимостью. – М.: Юстицинформ, 2006. – 224 с.
   
7. М.Ю. Тихомиров. Сделки с жилыми и нежилыми помещениями. Образцы документов с комментариями. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2010. – 160 с.
   
8. М.Ю. Тихомиров. Сделки с квартирами и жилыми домами. Комментарии и образцы документов. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2013. – 144 с.
   
9. Сделки с недвижимым имуществом. Комментарии и образцы документов. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2011. – 256 с.
   
10. В.Г. Шабалин, Е.А. Шамонова. Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку (квартиру, таунхаус, коттедж). – М.: Филинъ, Омега-Л, 2012. – 446 с.
    
11. В.Г. Шабалин, О.Н. Самохина, Е.А. Шамонова, А.К. Кузьмина. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров. Электронная версия и практические комментарии (+ CD-ROM). – М.: Филинъ, Омега-Л, 2014. – 512 с.
    
12. Л.В. Тихомирова. Крупные сделки и сделки с заинтересованностью. Судебная практика и официальные разъяснения. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. – 64 с.
    
13. В.Г. Шабалин, И.А. Смирнов, А.К. Кузьмина. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров. – М.: Филинъ, Омега-Л, 2016. – 304 с.
    
14. В.Г. Шабалин. Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью. Часть 1. – М.: Филинъ,Омега-Л, 2017. – 196 с.
    
15. В.Г. Шабалин, О.Н. Самохина, Е.А. Шамонова, А.К. Кузьмина. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров. Электронная версия и практические комментарии. – М.: Филинъ,Омега-Л, 2018. – 396 с.
    
16. А.Корнеев. Практикум по дисциплине особенности совершенствования сделок с земельными участками. – М.: Городец, 2018. – 192 с.
    
17. К.Н. Гусова, Е.П. Циндяйкина, И.С. Цыпкина. Особенности трудового договора с отдельными категориями работников. Научно-практическое пособие. – М.: Проспект, 2018. – 240 с.
    

Образцы работ

Задайте свой вопрос по вашей проблеме

		Гладышева Марина Михайловна marina@studentochka.ru +7 911 822-56-12 с 9 до 21 ч. по Москве.

Внимание!

Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.

Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.